相比于住宅來說，商業(yè)確實(shí)是個不錯的吸引點(diǎn)。但后話是，商業(yè)將更加難做。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜、編輯 彭飛 2月27日，繼前一天的香港新股記者會后，陽光100中國控股有限公司發(fā)布了招股書以及全球發(fā)售公告。

　　根據(jù)公告，陽光100股票代號為2608，發(fā)售股份數(shù)目為5億股，其中香港發(fā)售股份數(shù)目為5000萬股，國際配售股份數(shù)目為4.5億股。最高發(fā)售價為每股4.80港元，另加1%經(jīng)紀(jì)傭金、0.003%證監(jiān)會交易徵費(fèi)及0.005%聯(lián)交所交易費(fèi)。每股面值0.01港元。

　　顯然，對于此次上市，易小迪躊躇滿志，“我們從住宅起家到轉(zhuǎn)向商業(yè)，這個過程花了七、八年，時間很長。但我們認(rèn)為已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功了，所以上市是個水到渠成的過程?！?/p>

　　看起來，這又是一個經(jīng)過精心包裝的資本故事，而陽光100暨其創(chuàng)始人易小迪也將再一次上演其好友潘石屹當(dāng)年成功包裝商業(yè)慨念的SOHO式上市。

　　商業(yè)街區(qū)的故事

　　在27日舉行的新股發(fā)布會上，易小迪指出陽光100之所以現(xiàn)在上市就是因?yàn)楣局髁Ξa(chǎn)品商業(yè)街區(qū)綜合體，從十年前開始慢慢的探索經(jīng)驗(yàn)，形成了自己的核心競爭力。

　　但正如易小迪所言，陽光100從2004年即開始做商業(yè)街區(qū)和綜合體，距今已有十年之久，那么其成績似乎有些太過“低調(diào)”。就在現(xiàn)在，業(yè)內(nèi)對其商業(yè)部分的了解還未有太多，而陽光100至今似乎也沒有令人太信服的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和產(chǎn)品。

　　陽光100介紹，現(xiàn)在很多城市大型MALL、購物中心存在過剩，陽光100的商業(yè)街區(qū)綜合體就是在二、三線城市做了類似于上海新天地，或者三里屯village這樣一些商業(yè)街，陽光100把這些時尚商業(yè)街區(qū)搬到了中國二、三線城市市中心地段。

　　同時，其招股書中透露，陽光100將成為典型的“建后出售”物業(yè)發(fā)展商，大部分物業(yè)建成后會出售而非持有，并有意“繼續(xù)銷售本集團(tuán)開發(fā)的大部分物業(yè)，同時持有少量投資物業(yè)?！?/p>

　　總結(jié)下來，易小迪和他的團(tuán)隊(duì)向投資者包裝推銷了一個“聚焦二三線城市商業(yè)街區(qū)綜合體，以散售為主并可以獲得高毛利”的企業(yè)。不過，這個故事略顯眼熟。

　　早在在2007年，與易小迪同為出身萬通的潘石屹，就按照瑞銀蔡洪平的包裝策略，以商業(yè)和散售為賣點(diǎn)，帶著SOHO中國叩開了港交所的大門。

　　不過，時過境遷，如今SOHO中國已經(jīng)從散售轉(zhuǎn)向持有，潘石屹也從開發(fā)商變成“包租公”。相關(guān)港股分析師指出，行業(yè)內(nèi)這種模式的企業(yè)很多，只不過陽光100專門提煉出來做主打賣點(diǎn)而已。

　　有分析師言明，相比于住宅來說，商業(yè)確實(shí)是個不錯的吸引點(diǎn)。但后話是，商業(yè)將更加難做。

　　對于陽光100來說，首先需要面對的問題是二三線的風(fēng)險。雖說陽光100要從住宅轉(zhuǎn)到商業(yè)，但是在轉(zhuǎn)型期中，其大部分銷售還是來自于住宅。而關(guān)于二三線樓市成交下滑及價格增長受壓已經(jīng)在陽光100去年的銷售中有所反應(yīng)。

　　陽光100招股書中披露，其2013年前9月的銷售額較前年同期小幅下降3%至20.84億元，至于原因，其表示主要是因?yàn)槠趦?nèi)所交付的物業(yè)面積和銷售均價減少所致。另外，陽光100在2013年前9月的毛利率也由前年同期的33.7%大幅下降至24.6%。

　　即使是商業(yè)部分，近年來關(guān)于二三線城市商業(yè)過剩出現(xiàn)泡沫的言論早已不絕于耳。雖然易小迪一再強(qiáng)調(diào)，陽光100的街區(qū)式商業(yè)是特別的，有核心競爭力的。但是不可否認(rèn)的是，任何商業(yè)形式都需要考慮所在區(qū)域的消化吸收能力。

　　更為重要的是，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)還意味著對經(jīng)營管理能力的考驗(yàn)。即使是以銷售為主的商鋪，在賣出去后，依然需要統(tǒng)一管理規(guī)劃，以達(dá)到最佳營業(yè)表現(xiàn)。而目前市場對于陽光100的運(yùn)營能力仍缺乏了解。

　　曾經(jīng)靠散售商業(yè)的模式實(shí)現(xiàn)規(guī)?；砷L的SOHO中國，高峰時期也曾創(chuàng)下200多億的銷售額。然而在其宣布轉(zhuǎn)型的2012年，銷售規(guī)模已經(jīng)下降到百億以下。

　　如今因?yàn)榍啡背钟薪?jīng)驗(yàn)，SOHO中國依然沒有從業(yè)績乏力的陰影中走出，而類似于陽光100極力推薦的商業(yè)街區(qū)模式的北京前門大街項(xiàng)目這樣的失敗樣本仍然隱約透露著問題的癥結(jié)。

　　微妙的上市時機(jī)

　　普遍的共識是，現(xiàn)在并不是上市的好時機(jī)。如果再直白一點(diǎn)，這個時機(jī)甚至略顯不妙。

　　從資本市場的周期來看，隨著美國量化寬松政策的逐步退出，“普遍的預(yù)期是今年全年流動性較緊，并且暫時看不到好轉(zhuǎn)的跡象?！毕嚓P(guān)分析師表示，2014年房企融資的難度和成本都可能會上升。

　　從監(jiān)管層面，1月7日，國務(wù)院辦公廳向相關(guān)部委和各省政府下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問題的通知》，即第107號文。市場因此擔(dān)憂，房地產(chǎn)企業(yè)流動性將受到影子銀行監(jiān)管的沖擊，因?yàn)橛白鱼y行資金主要流向房地產(chǎn)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)。

　　而從投資者角度出發(fā)，分析師指出，在香港資本市場，如果不是大型房企上市，對投資者的意義都不大，因?yàn)閷@些投資者來說，香港現(xiàn)在有差不多50家上市房地產(chǎn)公司，資本市場可供投資的選擇太多。

　　反觀陽光100自身，根據(jù)招股書，公司去年全年銷售額為53.53億元。截至2013年11月底，其土地儲備為1170萬平方米，其中有約61.8%位于二線城市，38.2%位于三線城市。

　　陽光100表示，截至2013年9月底，其發(fā)展中或持作未來發(fā)展土地儲備的平均成本為629元/平方米。

　　某不愿具名的分析師坦率評價道：“這些條件在目前的上市房企中并不占優(yōu)勢，很一般。”渣打銀行某高層亦對觀點(diǎn)新媒體指出，現(xiàn)在市場市道很差，即使土地免費(fèi)，做IPO還是很難的?！安恍枰鎏喾治?，只要列舉一下近兩年上市的內(nèi)房企業(yè)，其上市時股價與現(xiàn)在股價做個對比就會一目了然。必買必輸投資者當(dāng)然不會出手?！?/p>

　　在27日新股記者會上，當(dāng)被問到為什么選擇這個時機(jī)上市時，易小迪避重就輕，“我們從住宅起家到轉(zhuǎn)向商業(yè)，這個過程花了七、八年，時間很長。但我們認(rèn)為已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功了，所以上市是個水到渠成的過程?！?/p>

　　但我們或許可以從招股書中找到另外的端倪。根據(jù)招股書，除靠銀行貸款外，陽光100也通過信托融資為物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目提供資金。然而，信托融資成本通常較銀行貸款高，截至2013年9月底，其信托融資的實(shí)際年利率在10.75%至15%之間。

　　截至2013年9月底，其貸款及借貸總額為130.41億元，負(fù)債權(quán)益比率高達(dá)4.42，其中銀行貸款為55.31億元，信托貸款為35.24億元，占其總借貸的27%，截至2013年11月底，其還有37.28億元的信托融資未償還，約占總借貸的26.75，另外，截至最后可行日期，陽光100共訂立了12份信托融資，總金額為39.62億元。

　　因此有分析指，除了公開聲稱的“尋求公司規(guī)?；鲩L”外，陽光100選擇現(xiàn)在上市或許是寄望在QE退出前搭上融資窗口的末班車。

　　以下為陽光100中國新股記者會現(xiàn)場實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：陽光100到香港上市有沒有公司獨(dú)特的優(yōu)勢來吸引投資者？現(xiàn)在有新聞報道說國內(nèi)的銀行暫停了房貸，對公司會不會有一些影響？剛才易總也提到了你們土地儲備的優(yōu)勢，接下來你們在土地儲備的計(jì)劃是什么？

　　易小迪：首先，我認(rèn)為陽光100在香港上市就是因?yàn)槲覀冇幸粋€獨(dú)特的、有競爭力的主力產(chǎn)品，這個產(chǎn)品就是我介紹過的商務(wù)綜合體和商業(yè)街區(qū)。在中國二三線城市，第一個階段是人口的集聚，第二個階段是城市的繁榮和發(fā)展，陽光100從2004年就開始做商業(yè)街區(qū)和綜合體。可能香港人去過的是桂林的陽朔西街廣場，整個商業(yè)街都是我們2004年開發(fā)的，到2006年我們逐漸走向多元的綜合體，包括商業(yè)街區(qū)。

　　我們歷史上開發(fā)商業(yè)綜合體和街區(qū)都取得了很好的盈利，毛利水平都很高，遠(yuǎn)高于普通住宅。而且這個產(chǎn)品最主要是在廣大二三線城市都有很大的需求，很多城市說不缺高樓大廈，缺城市名片，缺很好的商業(yè)街區(qū)和綜合體。所以，我們有很好的擴(kuò)張前景，我也認(rèn)為與其他的上市公司比較，我們產(chǎn)品是有特色的，有區(qū)別的。所以，在細(xì)分市場我們是走到了前面，這也是我們主力產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。

　　陽光100今后還是堅(jiān)持在全國范圍內(nèi)尋找城市成長機(jī)會，我們不會賭未來土地升值，而是賭城市繁榮之后，城市綜合體需求的增長。所以，我們很多產(chǎn)品樓面價所占的比例都在20%、30%合理的比例之內(nèi)。我們認(rèn)為自己既是快速擴(kuò)張的公司，又是能夠控制好風(fēng)險的公司。

　　管理層：剛才提到銀行停貸的事情，實(shí)際上中國銀行并沒有停貸，興業(yè)銀行只是夾層業(yè)務(wù)問題，信貸沒有停，其他東西都沒有停，現(xiàn)在各家銀行已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)出面，所以中國沒有停貸。

　　現(xiàn)場提問：我們的土地儲備優(yōu)勢能不能再談?wù)劊?/strong>