世房希望地產(chǎn)和全新的金融模式有一些聯(lián)合，這方面的方案正在實驗中，希望在二季度可以對其銷售帶來有效的支持。

　　編者按：過去的一年，新改革時代開局，在新城鎮(zhèn)化號角聲中，在調(diào)控與市場化交織的聲浪中，中國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進。但這只是起點，中國房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強的智慧，去適應(yīng)全新形勢，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場的版圖與新增長邊界，誰將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點新媒體繼續(xù)盤點年度中國房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機會與變化，推出“模式與革新”特別報道。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 “去年年初我們制定的銷售目標是550億，實際上完成了670億，增幅僅次于碧桂園，世房已經(jīng)連續(xù)兩年有約50%的復(fù)合增長?！?/p>

　　上周，世茂集團副總裁蔡雪梅在接受觀點新媒體采訪時表示，相比去年，2014年來自市場層面的壓力會較為明顯。對于世房而言，今年搶占市場的機會非常重要，而不單純是搶銷售額。

　　蔡雪梅直言，今年中國經(jīng)濟增速和去年相比不會有明顯大幅的提升，會比較平穩(wěn)緩慢，甚至和去年維持相同的增速水平。對應(yīng)的國人收入水平、收入增幅和消費力而言，應(yīng)該不會呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長。

　　“另外，一二線城市和三四線城市具體市場會有區(qū)別，并不能一概而論的說所有三四線城市都不會好，同時一二線城市也不一定都會好。對于三四線城市，不僅從市場競爭環(huán)境、產(chǎn)品力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市經(jīng)濟收入情況和人口結(jié)構(gòu)情況來考慮，財富結(jié)構(gòu)也是相當(dāng)重要的一個考慮因素，財富結(jié)構(gòu)不同會帶來不同的銷售結(jié)果?！?/p>

　　政策方面，她認為，今年政策層面最大的壓力有可能會來自于銀行貸款。

　　“決策層應(yīng)該不會再通過強硬的政策，或者一刀切的行政手段來干預(yù)市場，但很可能會通過對銀行銀根貸款額的調(diào)整，通過銀行貸款利率的調(diào)整，影響客戶首付比例，這都會達到政府控制房價的目的，而且會是一步步收緊?！?/p>

　　面對未來可能的資金壓力。蔡雪梅表示，地產(chǎn)和金融的結(jié)合會越來越緊密，尤其是移動互聯(lián)網(wǎng)，包括支付寶、余額寶等，這些對傳統(tǒng)金融行業(yè)沖擊很大，會導(dǎo)致很多新的金融模式誕生。

　　她指出，世房希望地產(chǎn)和這些全新的金融模式有一些聯(lián)合，幫助客戶完成更快速的資金積累。

　　“這方面我們也已經(jīng)開始在做。希望能夠有效幫助客戶在簽約時完成資金的周轉(zhuǎn)和積累。這方面的方案正在實驗中，希望在二季度可以對我們的銷售帶來有效的支持?！?/p>

　　以下為觀點新媒體采訪世茂集團副總裁蔡雪梅女士實錄：

　　觀點新媒體：2013年度，樓市量價齊升，在這樣的背景下，世茂房地產(chǎn)采取了什么樣的策略和措施去角逐市場？2014年對于政策與市場形勢有怎樣的預(yù)期？

　　蔡雪梅：首先，高周轉(zhuǎn)、強去化、重利潤是我們2013年初制定的公司發(fā)展戰(zhàn)略。高周轉(zhuǎn)、強去化強調(diào)了企業(yè)的運營效率，把業(yè)績放在第一指標。因而，在考慮到市場環(huán)境條件的情況下，我們創(chuàng)新出了匹配性高的產(chǎn)品。除此之外，我們還認為，在強調(diào)規(guī)模和速度的同時注重利潤，不要因此過多損失利潤率。

　　所以，去年我們是按照這個邏輯執(zhí)行的，而且在這三個緯度上，我們基本達到預(yù)期的目標。年初我們制定的銷售目標是550億，實際上完成了670億，增幅僅次于碧桂園，世茂已經(jīng)連續(xù)兩年有約50%的復(fù)合增長。

　　與此同時，在利潤率和項目的周轉(zhuǎn)、運營方面，我們在2013年也取得了穩(wěn)健的成長。如果對于世茂來說，2012年是變革的一年，那么2013年可以說是變革之后真正開始內(nèi)部磨合、開始發(fā)力的一年。

　　觀點新媒體：您對于2014年的政策以及市場形勢有怎樣的預(yù)期？

　　蔡雪梅：我們判斷，今年在整個市場層面相對來講會比去年有一定的壓力，來自于幾個緯度的觀察。

　　第一，今年中國經(jīng)濟增速和去年相比不會有明顯大幅的提升，我們認為可能是比較平穩(wěn)緩慢，甚至和去年維持相同的增速水平。對應(yīng)的國人收入水平、收入增幅和消費力而言，應(yīng)該不會呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長。

　　第二，一二線城市和三四線城市具體市場會有區(qū)別，并不能一概而論的說所有三四線城市都不會好，同時一二線城市也不一定都會好。

　　對于三四線城市，不僅從市場競爭環(huán)境、產(chǎn)品力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市經(jīng)濟收入情況和人口結(jié)構(gòu)情況來考慮，財富結(jié)構(gòu)也是相當(dāng)重要的一個考慮因素，財富結(jié)構(gòu)不同會帶來不同的銷售結(jié)果。

　　觀點新媒體：一二線城市和三四線城市分化趨勢，對世茂房地產(chǎn)今年的拓展會有什么樣的影響？

　　蔡雪梅：今年，我們還是會有選擇性的進入到一些有機會的三、四線城市，一線城市的壓力相對會比較大，我們會持續(xù)關(guān)注合適的機會。

　　在世茂一直以來的重點區(qū)域福建，我們在今年一季度有一系列的動作，世茂在福建深耕了很多年，對福建許多城市的特性非常了解，因此我們會結(jié)合城市的特性及土地的特點，打造出有特色的產(chǎn)品，把握市場機會。

　　同時在另一戰(zhàn)略重地長三角，類似張家港、江陰這樣財富結(jié)構(gòu)優(yōu)良、競爭環(huán)境穩(wěn)定的三線城市，世茂也會選擇投入。

　　觀點新媒體：能否理解為公司今年拓展的重心會放在三四線城市？

　　蔡雪梅：不會，重心不會放到三四線。在排名前十的開發(fā)商中，世茂對于城市的選擇是最有特色的一家。我們不會完全集中在一二線城市，也不會特別集中在三四線城市。世茂的結(jié)構(gòu)是一二線、三四線城市都有布局，而且比例基本持平。這樣的布局應(yīng)該是比較均衡的，防范各種風(fēng)險的能力更強一些。

　　今年世茂仍然會加大對幾個一二線城市的投入，特別是機會較好的二線城市。有潛力的二線城市依然是世茂布局的重心。與此同時，我們也會關(guān)注三四線城市，有選擇性進入有好的財富結(jié)構(gòu)、符合現(xiàn)在市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢的三四線城市。

　　觀點新媒體：對于今年的政策有怎樣的預(yù)期？

　　蔡雪梅：我們認為，政策層面最大的壓力有可能會來自于銀行貸款。決策層應(yīng)該不會再通過強硬的政策，或者一刀切的行政手段來干預(yù)市場，但很可能會通過對銀行銀根貸款額的調(diào)整，通過銀行貸款利率的調(diào)整，影響客戶首付比例，這都會達到政府控制房價的目的，而且會是一步步收緊。

　　今年對世茂而言，搶占市場的機會非常重要，而不單純是搶銷售額。

　　觀點新媒體：新的一年，在行情看淡的情況下，公司在銷售方面怎樣保證？

　　蔡雪梅：首先，從去年來看，我們嚴重受困于供貨量，供貨量一直是后滯的。因為我們在2012年沒有怎么拿地，在2013年一季度集中納儲，這些土地必然要趕到三四季度入市，再加上預(yù)售證、限價等原因，對我們?nèi)ツ甑匿N售帶來了很多預(yù)料之外的干擾和影響。

　　世茂的供銷比在行業(yè)中是非常高的，同樣賣1億，別人可能有10億甚至12億的可售貨值，但我們可能只有5、6億，這是我們最大的銷售壓力部分。

　　今年世茂在整體的產(chǎn)品力上會有提升，針對市場、針對目標客戶群我們做了一批新產(chǎn)品。面對不同客戶群，這些新產(chǎn)品的市場機率會比較高，我們避開了一些競爭的紅海，找了相對有機會的產(chǎn)品線和客戶群來做突破。

　　比如，位于海南文昌的世茂·怒放海，去年12月中旬開放了示范區(qū)，在15天時間內(nèi)銷售了8億。這種產(chǎn)品和周圍競品完全不同，面對的客戶群也完全不同，避免了有限客群的紅海競爭。類似這樣的新產(chǎn)品，世茂今年會推出很多。

　　第二，在運營效率方面，通過去年的磨合，今年世茂在運營效率上會得到有效提升。運營效率是指能夠按照計劃節(jié)點開工、完成示范區(qū)、樣板間，以及拿到銷售許可證。

　　去年我們有部分示范區(qū)和樣板區(qū)出現(xiàn)滯后，導(dǎo)致了產(chǎn)品的去化周期非常短，在今年我們提前做了安排，整個運營的效率會得到有效的提升，這樣可以進一步鞏固對銷售方面的支持。

　　第三，在資金層面，我們也提前在銀行按揭貸款方面進行了安排，希望有一些機會。

　　另外，在創(chuàng)新營銷部分，今年世茂會做一些大膽的嘗試，今年也會推出一些大的跨界資源的合作，通過這些合作使得世茂在資本和客戶群方面有新的突破。

　　觀點新媒體：新一年越來越多房地產(chǎn)企業(yè)選擇與銀行等金融機構(gòu)合作，或直接收購股權(quán)，您對此怎么看？與金融越走越近，對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響會是什么？

　　蔡雪梅：地產(chǎn)和金融的結(jié)合會越來越緊密，尤其是移動互聯(lián)網(wǎng)，包括支付寶、余額寶等，這些對傳統(tǒng)金融行業(yè)沖擊很大，會導(dǎo)致很多新的金融模式誕生。

　　我們也希望地產(chǎn)和這些全新的金融模式有一些聯(lián)合，幫助我們的客戶完成更快速的資金積累。這方面世茂也已經(jīng)開始在做。

　　希望能夠有效幫助客戶在簽約時完成資金的周轉(zhuǎn)和積累。這方面的方案正在實驗中，希望在二季度可以對我們的銷售帶來有效的支持。

　　觀點新媒體：城市觀點論壇2014年度論壇主題為“模式與革新”，新的一年，房地產(chǎn)企業(yè)模式會出現(xiàn)什么樣的變化？在“革新”的命題下，您預(yù)測2014年房地產(chǎn)行業(yè)形勢怎樣發(fā)展？

　　蔡雪梅：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到了后千億時代，速度和規(guī)模已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的必然。在此之前，大家還在追求速度和規(guī)模，而進入到后千億時代，僅僅有速度和規(guī)模是不夠的，所以房地產(chǎn)的變革和模式的革新將是必然，這會是大的趨勢。

　　第二，整合各類跨界資源。因為受到移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)資源和思維的影響，實際上行業(yè)間的壁壘和板塊間的壁壘一定會被打破。這也就意味著，會有很多全新的地產(chǎn)商業(yè)模式誕生。這一不再遙遠，我們判斷在未來2-3年之內(nèi)一定會有全新的商業(yè)模式誕生。

　　第三，2014年大家仍處于摸索階段，還不會有成果性的東西出來。