整體成交量的大幅萎縮，加上高庫存、高流入和銀行房貸趨緊的共同作用，不少人士認(rèn)為，極有可能在今年引發(fā)杭州樓市的新一輪價格戰(zhàn)?！?/h3>

　　馬躍成 前幾天，媒體鋪天蓋地到處都是關(guān)于香港樓市突然降溫的消息，有三個標(biāo)志性事件幫助人們了解香港樓市的情況，一個是香港政府去年采取了一系列的嚴(yán)厲調(diào)控措施，特別是針對內(nèi)地投資者的重稅政策，第二個是李嘉誠去年下半年開始陸續(xù)拋盤引起人們的諸多猜測，三是，最近出現(xiàn)的投資者賠本甩貨的現(xiàn)象。香港樓市似乎是與內(nèi)地老百姓相距遙遠(yuǎn)，在香港投資的內(nèi)地投資者也不是很多。但是，人們關(guān)注香港樓市的直接原因，其實(shí)是要關(guān)注香港樓市對內(nèi)地樓市的傳導(dǎo)效應(yīng)。不管怎么說，香港樓市與內(nèi)地樓市有著千絲萬縷的聯(lián)系，香港房價也一直是內(nèi)地重點(diǎn)城市追趕的標(biāo)桿。香港樓市出問題，必然會在內(nèi)地樓市引起一系列的反應(yīng)。

　　在香港房價出現(xiàn)波動之前，內(nèi)地已經(jīng)有溫州、鄂爾多斯等城市出現(xiàn)房價暴跌的情況，而像貴州貴陽、遼寧營口、江蘇常州、河南鶴壁、湖北十堰等城市也出現(xiàn)了房價停滯的現(xiàn)象，全國各地“鬼城”有日益增多的趨勢。有的地方甚至出現(xiàn)公務(wù)員被攤派賣房的現(xiàn)象，這與2008年房價暴跌的景象極其相似。

　　2月20日，有報(bào)道稱，作為準(zhǔn)一線城市的杭州，最近打響了馬年降價的第一槍。日前，杭州一個前期熱銷樓盤，祭出了近4000元/平方米的降幅，有業(yè)內(nèi)人士就此認(rèn)為，當(dāng)天量庫存遭遇冰冷成交時，大幅度降價僅是時間問題。杭州某樓盤打出“起價都是浮云，實(shí)價才是王道”的廣告語，推出“準(zhǔn)現(xiàn)房均價1.58萬元/平方米”特惠活動，較前期直線下降近4000元/平方米。這樣的廣告，看起來是那么的熟悉又溫馨。

　　杭州當(dāng)?shù)匾晃恢禺a(chǎn)人表示，“前些年，溫州購房者占杭州樓市近二成的購買力。自從溫州爆發(fā)民間借貸危機(jī)后，杭州樓市的購買力大打折扣，庫存也與日俱增，開發(fā)商只能通過降價來吸引客戶了。”數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬套，達(dá)到120476套。至2月19日房存量稍有回落，達(dá)到11.97萬套，這不僅是2007年以來的最高存量指標(biāo)，更大大超越了去年杭州市區(qū)整年的成交量。其實(shí)，業(yè)界對于杭州樓市的壓力早有預(yù)期。去年年底的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在306份有效回答的問卷中，有46%的嘉賓認(rèn)為，2014年杭州樓市總體走勢將會是量漲價跌，24%的嘉賓認(rèn)為，總體走勢為量價齊升，21%的嘉賓認(rèn)為，將縮量下跌，僅有9%的嘉賓認(rèn)為，杭州樓市將量跌價漲。

　　這與當(dāng)前人們對全國樓市的總體判斷有積極相似之處。一月的全國房價排行榜顯示，北京、上海、深圳仍然位居全國前三名，不過令人大跌眼鏡的是，排名第四的城市發(fā)生了變化，廣州被廈門所代替，廣州樓價僅排名第八，杭州排在廣州前面位列第7名。廣州被擠出一線城市之列，有多種原因，同時，這樣的排名也不能完全反應(yīng)城市的樓市狀況。他只能反應(yīng)中國城市房價的整體狀況不能樂觀，杭州、廣州都排名前十，算是第一集團(tuán)軍，杭州和廣州的房價狀況也一定程度上反應(yīng)了樓市的走向。

　　有資料顯示，2012年杭州商品房庫存量是8.3萬套。當(dāng)時人們就覺得個庫存量大得嚇人。為什么這么說呢？2009年的時候，這個數(shù)值僅為10920套，2010年為25734套，2011年這個數(shù)值最高45666套，當(dāng)時樓市幾乎進(jìn)入冰凍期。現(xiàn)在庫存達(dá)到了12萬套，壓力之大可想而知。在高庫存量重壓下，這個樓市漸漸地出現(xiàn)了某些變化，其中就有一些開發(fā)商遭遇破產(chǎn)。2012年4月，杭州金星房產(chǎn)公司出現(xiàn)后期的資金鏈問題，導(dǎo)致樓盤沒有后續(xù)資金可供建設(shè)。最后申請破產(chǎn)，此消息曾一時成為業(yè)內(nèi)的一個熱點(diǎn)話題。

　　有消息證實(shí)，截至2014年1月2日，北京住宅庫存為5.76萬套，上海為6.37萬套，廣州為5.62萬套，深圳為4.18萬套。顯然，購買力遠(yuǎn)不及“北上廣深”的杭州，樓市庫存已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這幾個一線城市。但是，盡管杭州樓市庫存高企，但土地市場熱情不減。2013年，杭州出讓土地達(dá)225宗，折合面積12216.9畝，1326.9億元的出讓總收入，較2012年增長一倍多，創(chuàng)下杭州土地出讓收入的新紀(jì)錄。到今年1月，杭州土地市場火爆依然。1月22日，杭州杭師大地塊入市。經(jīng)過29輪競價后，該地塊最終以總價33.8437億元、樓面價25785.09元/平方米成交。當(dāng)日，杭州土地市場共成交六單，成交金額高達(dá)96.05億元。1月杭州土地單月吸金收入達(dá)到298.5億元，創(chuàng)下歷史單月成交額新高。根據(jù)杭州市國土資源局資料，今年，杭州主城區(qū)還將計(jì)劃出讓經(jīng)營性用地73宗3622畝(含已公告地塊)以及部分當(dāng)前具備條件的優(yōu)質(zhì)地塊21宗990畝。如此，杭州樓市未來庫存量持續(xù)走高幾無懸念，庫存壓力勢必也將進(jìn)一步加劇。12萬套左右的可售房源，讓業(yè)內(nèi)人士頗有“高處不勝寒”之感。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，整個春節(jié)，杭州主城區(qū)的成交記錄僅有兩套。整體成交量的大幅萎縮，加上高庫存、高流入和銀行房貸趨緊的共同作用，不少人士認(rèn)為，極有可能在今年引發(fā)杭州樓市的新一輪價格戰(zhàn)。高企的庫存與洶涌而至的新房，使得今年的杭州樓市“壓力山大”。其實(shí)，庫存量大小還不是問題的關(guān)鍵，多年來，北京一直保持在10萬套左右的庫存量，但是也有時候下降到6萬套左右。這個都是正?，F(xiàn)象，關(guān)鍵是交易量至影響庫存的最直接因素，如果交易量發(fā)生變化，不到半年的時間，庫存就會成倍的增減。

　　最近，有消息稱，一些城市的樓市開始出現(xiàn)交易量遭“腰斬”，房價出現(xiàn)暴跌的情況，這才是人們最值得關(guān)注的。杭州樓市基本上反映了當(dāng)下重點(diǎn)城市的整體情況，值得引起重視。

　　馬躍成 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

（審校：勞蓉蓉）