去年便被列入廣州重點(diǎn)推介土地的廣鋼新城地塊是廣州中心城區(qū)難得的大面積靚地，截至21日零時(shí)，已有12家企業(yè)參與報(bào)價(jià)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 羅舒晗 剛由“十區(qū)兩市”調(diào)整為“十一區(qū)”的廣州，將于今日迎來(lái)“變身”后出讓金最高的土拍會(huì)。 2月21日下午，廣鋼新城首批共五組地塊將以公開競(jìng)買方式集中出讓，總起始價(jià)達(dá)155億元。

　　早在去年便被列入廣州重點(diǎn)推介土地的廣鋼新城地塊位于荔灣區(qū)，是廣州中心城區(qū)難得的大面積靚地。截至2月21日零時(shí)，已有12家企業(yè)參與報(bào)價(jià)，今日的拍地現(xiàn)場(chǎng)或許即將掀開一幕“大戲”。但究竟誰(shuí)能突圍，拿下廣鋼新城地塊？

　　12房企競(jìng)標(biāo) 誰(shuí)能搞定？

　　根據(jù)公告，此次推出的廣鋼新城首批5宗地塊包括3宗商住綜合用地和2宗二類居住用地，均位于荔灣區(qū)芳村大道南以西，鶴洞路以南，總土地出讓面積達(dá)28萬(wàn)平方米。

　　截至目前5宗地塊均有企業(yè)報(bào)價(jià)，參與的房企共有12家，其中也有企業(yè)不止參與1宗地塊的報(bào)價(jià)。其中AF040405地塊最受青睞，已獲得6家企業(yè)報(bào)價(jià)。其次，AF040417、AF040418、AF040419地塊也有5家企業(yè)參與報(bào)價(jià)。

　　在中心城區(qū)的土地日益稀缺的廣州，廣鋼新城地塊的吸引力不言而喻。廣州業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)將有眾多房企會(huì)加入搶地行列。

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌表示，廣州本地房企應(yīng)該都會(huì)關(guān)注廣鋼新城地塊，而有兩類企業(yè)更有可能參與競(jìng)拍，“一類是在廣州市場(chǎng)占有率較高的實(shí)力企業(yè)，還有一類可能是在荔灣區(qū)芳村板塊已有項(xiàng)目布局的企業(yè)?！?/p>

　　同時(shí)，廣州市社科院研究員彭澎也認(rèn)為除了上述兩類企業(yè)參與性較高外，還可能出現(xiàn)另外兩類爭(zhēng)奪者，“手上土地資源較少的中小開發(fā)商在拿地迫切需求下可能會(huì)來(lái)?yè)揭荒_，同時(shí)也可能有計(jì)劃初次進(jìn)入廣州市場(chǎng)的外來(lái)企業(yè)爭(zhēng)奪，這種情況在過往的優(yōu)質(zhì)地塊拍賣中也是常出現(xiàn)的?！?/p>

　　廣州國(guó)土房管局已公開的競(jìng)價(jià)情況顯示，參與廣鋼新城報(bào)價(jià)的12家房企競(jìng)拍號(hào)碼分別為2、4、7、9、27、33、36、38、66、70、77、88。按照廣州市土地拍賣會(huì)的過往慣例，在土地拍賣結(jié)束后才會(huì)公布現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)價(jià)的房企名單，但這并不妨礙市場(chǎng)人士對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍房企身份的分析熱情。

　　從區(qū)域來(lái)看，在廣鋼新城所在的荔灣芳村板塊，保利、中鐵、路勁均有布局，旗下的保利公園九里、保利塞納維拉、中鐵荔灣國(guó)際城和路勁雋龍灣是該板塊的主力成交項(xiàng)目。

　　有市場(chǎng)人士認(rèn)為，上述幾家企業(yè)出于區(qū)域布局和市場(chǎng)了解，有可能會(huì)重點(diǎn)關(guān)注廣鋼新城，甚至有猜測(cè)指“7”號(hào)正是保利在廣州土拍會(huì)上的常用號(hào)碼。

　　而廣州本土房企越秀地產(chǎn)及萬(wàn)科、中海等房企也被市場(chǎng)認(rèn)為可能加入競(jìng)拍，同樣被列入可能的還有2013年在廣州豪擲近50億元搶地的“過江龍”佳兆業(yè)。

　　事實(shí)上，意欲競(jìng)得廣鋼新城地塊的還有此前從未進(jìn)入廣州市場(chǎng)的企業(yè)。日前，一總部位于北京的房企高層便對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，其公司管理層已特意前來(lái)廣州對(duì)廣鋼新城進(jìn)行考察，并準(zhǔn)備參與競(jìng)拍，“我們看好地塊的位置和前景，如果項(xiàng)目在兩年左右推出，預(yù)計(jì)可以賣到4-5萬(wàn)元/平。”

　　拍地尚未上演，結(jié)果還不得而知，在今日下午各宗地塊落錘之前，一切都有未知數(shù)。但無(wú)論是哪個(gè)房企，要成功競(jìng)得廣鋼新城地塊并打造出理想的項(xiàng)目，還需要做些不同尋常的準(zhǔn)備。

　　廣鋼新城“定地價(jià)、競(jìng)配建”

　　據(jù)了解，此次廣鋼新城5宗地塊出讓將采用“定地價(jià)、競(jìng)配建”的競(jìng)拍方式，地塊出讓價(jià)格已確定為掛牌價(jià)格，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式為競(jìng)爭(zhēng)配建拆遷安置房建筑面積。

　　公告顯示，5宗地塊掛牌暨成交價(jià)格分別確定為39.4976億元、39.3842億元、29.1570億元、29.9434億元和17.1117億元，折合樓面地價(jià)均為13000元/平方米。

　　事實(shí)上，“定地價(jià)、競(jìng)配建”的方式在廣州首次出現(xiàn)于2012年12月白云新城蕭崗地鐵口南側(cè)住宅用地的出讓中，第二次出現(xiàn)則跳到了時(shí)隔一年多的2014年1月，彼時(shí)海珠區(qū)寶崗大道AH010834地塊出讓也采用了此種方式。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣鋼新城“定地價(jià)、競(jìng)配建”的出讓方式是政府對(duì)地塊溢價(jià)的控制，避免產(chǎn)生“地王”效應(yīng)，同時(shí)緩解安置房建設(shè)壓力。

　　對(duì)房企而言，在“定地價(jià)、競(jìng)配建”方式下競(jìng)得廣鋼新城地塊還將有隱性成本，也考驗(yàn)其未來(lái)對(duì)于樓市的把握及利潤(rùn)的把控。合富置業(yè)首席分析師龍斌指出，“這個(gè)方式可以避免炒作地王，但實(shí)際企業(yè)拿地樓面價(jià)肯定不只是13000元?！?/p>

　　此外，成功競(jìng)得地塊的房企或許也還將面臨些不確定因素。廣鋼新城項(xiàng)目是廣州中心六區(qū)最大的舊改項(xiàng)目之一，所在范圍原為廣鋼集團(tuán)的舊廠房。相關(guān)報(bào)道指，廣鋼舊廠已在去年9月29日全部停產(chǎn)，但拆遷日程還未明確，舊廠、舊村拆遷或?qū)⑹堑貕K開發(fā)的首要難題。

　　2013年6月5日，廣州市規(guī)劃局公布《廣鋼新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，規(guī)劃顯示，廣鋼舊廠改造攜手鶴洞、東塱和西塱舊村改造，合力升格為“廣鋼新城”。

　　根據(jù)規(guī)劃顯示，廣鋼新城規(guī)劃定位特色宜居新區(qū)、專業(yè)交易中心。規(guī)劃用地總面積657.4公頃，總建筑面積1024萬(wàn)平方米，毛容積率1.56，未來(lái)居住人口可達(dá)19萬(wàn)。