一線城市還是會(huì)略有增長(zhǎng)，但幅度僅在10%左右，二線城市則會(huì)比較平穩(wěn)，三四線城市競(jìng)爭(zhēng)則會(huì)比較激烈。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 “今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，在我個(gè)人看來(lái)是沒(méi)有以前那么好的”，2月20日，佳兆業(yè)主席郭英成在2013年度業(yè)績(jī)會(huì)上如是預(yù)測(cè)今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　雖然整體不樂(lè)觀，但郭英成還是相信一二線城市會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。其表示，一線城市還是會(huì)略有增長(zhǎng)，但幅度僅在10%左右；二線城市則會(huì)比較平穩(wěn)，價(jià)格能否上漲主要看具體樓盤(pán)的品質(zhì)。

　　但對(duì)三四線城市的前景，郭英成與市場(chǎng)眾多看法一致，“三四線城市競(jìng)爭(zhēng)則會(huì)比較激烈，主要是因?yàn)楣?yīng)量大，同時(shí)需求又有限，其甚至對(duì)三四線城市持不樂(lè)觀態(tài)度。”

　　面對(duì)不容樂(lè)觀的房?jī)r(jià)走勢(shì)，郭英成表示，佳兆業(yè)每年在銷售規(guī)模上會(huì)保持20%左右的增長(zhǎng)，所以今年預(yù)計(jì)的銷售目標(biāo)應(yīng)該在300億元左右。

　　而對(duì)于今年的拿地趨勢(shì)，郭英成定調(diào)為穩(wěn)健謹(jǐn)慎，這相比2013年耗資141億元大舉增持一二線的土地確實(shí)顯得低調(diào)。

　　郭英成在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，關(guān)于佳兆業(yè)今年的拿地原則會(huì)有兩方面，一方面，目前一二線城市幾乎每塊地都是四五十億以上的價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，因此其會(huì)加大力度，尋找合適的合作伙伴。

　　另一方面，佳兆業(yè)還會(huì)加強(qiáng)收購(gòu)合并，盡量避開(kāi)高度競(jìng)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)，以此來(lái)降低獲得土地的成本。

　　當(dāng)然，作為以舊改為主要業(yè)務(wù)支撐的佳兆業(yè)而言，今后還將繼續(xù)在舊改方面深耕。

　　郭英成表示，其實(shí)舊改這個(gè)活很難做，從佳兆業(yè)來(lái)講，假如是現(xiàn)在才開(kāi)始介入舊改，其實(shí)是比較困難的，但好在其擁有的舊改項(xiàng)目幾乎都是前幾年就開(kāi)始簽定協(xié)議，所以舊改的地價(jià)，包括優(yōu)惠政策方面，還是比較正面的，特別是深圳。

　　另外，郭英成還強(qiáng)調(diào)，今后佳兆業(yè)將會(huì)在廣東省內(nèi)以舊改作為增加土地儲(chǔ)備的主要方式。

　　除郭英成外，佳兆業(yè)副主席譚禮寧以及總裁金志剛等高層亦出席了當(dāng)天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，并就融資與政策表達(dá)了佳兆業(yè)的看法。

　　以下為佳兆業(yè)2013年全年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)公司今年的銷售目標(biāo)是多少？另外在目前主要城市房?jī)r(jià)普遍上漲的背景下，您覺(jué)得今年的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有哪些方面的變化？

　　郭英成：我們每年在銷售規(guī)模上會(huì)保持20%左右的增長(zhǎng)，所以今年我們預(yù)計(jì)的銷售目標(biāo)應(yīng)該在300億元左右。

　　至于今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，在我個(gè)人看來(lái)是沒(méi)有以前那么好的，不過(guò)一二線城市的影響比較有限，我個(gè)人覺(jué)得今年一線城市還是會(huì)略有增長(zhǎng)，幅度在10%左右；二線城市我覺(jué)得會(huì)比較平穩(wěn)，價(jià)格能否上漲則要看具體樓盤(pán)的品質(zhì)、區(qū)位及營(yíng)銷等全面情況；三四線城市競(jìng)爭(zhēng)則會(huì)比較激烈，主要是因?yàn)楣?yīng)量比較大，同時(shí)需求又有限，所以我們對(duì)三、四線城市是持不樂(lè)觀態(tài)度。

　　總體來(lái)看，今年一二線和三線城市的市場(chǎng)挑戰(zhàn)都是存在的，但我們還是會(huì)抓住各種機(jī)會(huì)，包括營(yíng)銷、拿地、以及我們自身的負(fù)債水平等方面去實(shí)現(xiàn)公司更好的發(fā)展。當(dāng)然，作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我們還是希望房地產(chǎn)能穩(wěn)健發(fā)展，以平穩(wěn)為主，不希望大起大落，這樣對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)影響會(huì)比較大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司年報(bào)顯示2012年的拿地支出是45億元，2013年大幅增長(zhǎng)至141億，其中大約七成是在一二線城市，請(qǐng)問(wèn)今年公司的拿地計(jì)劃又是如何安排？在政策方面您又怎么看？

　　郭英成：中國(guó)的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不平衡性，我們?nèi)ツ暌苍羞^(guò)研究，所以我們會(huì)針對(duì)本身所在區(qū)域的土地儲(chǔ)備量情況和銷售情況來(lái)配合拿地。而今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在周期性方面面臨相當(dāng)大的考驗(yàn)，特別是階段性升幅調(diào)整是存在的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然是樂(lè)觀的，尤其是一二線城市。

　　關(guān)于我們今年的拿地原則會(huì)有兩方面，一方面，我們目前進(jìn)入的一二線城市幾乎每塊地都是四五十億以上的價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，因此我們會(huì)加大力度，尋找合適的合作伙伴。一方面，我們還會(huì)加強(qiáng)收購(gòu)合并，盡量避開(kāi)高度競(jìng)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)。我們?nèi)ツ昃徒璐双@得了一些合適的土地，而整體上來(lái)講，并購(gòu)比起公開(kāi)土地拍賣還是有很多優(yōu)勢(shì)。

　　總體而言，我們會(huì)根據(jù)今年的銷售目標(biāo)和銷售情況來(lái)配合我們拿地的步伐，但總的基調(diào)是比較穩(wěn)健，同時(shí)也會(huì)謹(jǐn)慎。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司在2013年上半年發(fā)行了不少美元計(jì)價(jià)的優(yōu)先票據(jù)，其中一部分是用于償還以前舊的債務(wù)，但今年市場(chǎng)都在預(yù)測(cè)隨著美國(guó)量化寬松的退出會(huì)影響資本市場(chǎng)的熱度，請(qǐng)問(wèn)這種大環(huán)境的變化是否會(huì)影響公司的融資，同時(shí)對(duì)融資成本是否也有影響？

　　譚禮寧：其實(shí)從我們公司的角度來(lái)講，去年上半年的融資動(dòng)作都是比較主動(dòng)的，這不管是房地產(chǎn)板塊還是其他板塊來(lái)看，我們都是比較主動(dòng)的。也正是因?yàn)榇蠹覍?duì)今年資本市場(chǎng)的看法不是那么樂(lè)觀，所以我們?nèi)ツ甑娜谫Y動(dòng)作在目前看來(lái)其實(shí)是比較有成效的，并且去年公司的拿地幾乎都是在再融資之后。

　　經(jīng)過(guò)去年的融資后，我們公司最近的海外債務(wù)是到2015年底才需償還的一筆15億人民幣的債務(wù)，目前我們一個(gè)月的銷售額都差不多是這個(gè)水平，所以我們?cè)谌ツ旮矣诖蠓鲩L(zhǎng)的拿地就是預(yù)料到公司現(xiàn)在的債務(wù)水平還是比較合理。

　　剛才提到美國(guó)收緊量化寬松政策，從我們公司的角度來(lái)講，由于需要再融資的債務(wù)已經(jīng)全部做完了，所以我們短期內(nèi)不會(huì)有任何再融資的壓力，而且去年發(fā)債的價(jià)格相對(duì)今年而言算是比較便宜的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司年報(bào)顯示今年的毛利率是有一些上升的，但凈利潤(rùn)率卻跌了一些，請(qǐng)問(wèn)這是什么原因？現(xiàn)在大部分開(kāi)發(fā)商主打的都是小戶型的剛需產(chǎn)品，這是否會(huì)對(duì)公司的毛利率產(chǎn)生影響？

　　管理層：其實(shí)在我們的財(cái)務(wù)報(bào)表中，一些譬如評(píng)估增值、損益之類的資金，我們?cè)谌胭~時(shí)都會(huì)把它們撇除，如果不計(jì)這部分的話，我們的核心利潤(rùn)率是比上年有提升的。

　　郭英成：關(guān)于剛性需求，其實(shí)全國(guó)各大開(kāi)發(fā)商都在涉及，而我們的產(chǎn)品有七成以上都是屬于剛性需求的。其實(shí)剛性需求的產(chǎn)品要求會(huì)簡(jiǎn)單一些，但毛利率卻并不低。

　　我們今年還會(huì)考慮在舊改的范圍內(nèi)做一些社區(qū)的養(yǎng)老和醫(yī)療，并且這一塊國(guó)家和各大城市的政策都是很支持的。同時(shí)，我們也想試一下倉(cāng)儲(chǔ)物流，因?yàn)閲?guó)家有很多政策支持在舊改區(qū)域做倉(cāng)儲(chǔ)物流，而養(yǎng)老和醫(yī)療會(huì)完善整個(gè)區(qū)域的配套，因此我們今年會(huì)適當(dāng)增加這方面的嘗試。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近互聯(lián)網(wǎng)金融在內(nèi)地很火，一些房地產(chǎn)公司也在逐漸涉及，請(qǐng)問(wèn)佳兆業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)思維是怎么理解的？

　　郭英成：關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)問(wèn)題，從去年十月份開(kāi)始我們也一直在學(xué)習(xí)，包括我個(gè)人和騰訊馬化騰的交流。雖然在學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)的過(guò)程中，我們還有很多問(wèn)題不懂，也搞不清楚，但通過(guò)學(xué)習(xí)還是略有成果，初有見(jiàn)效。特別是互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，我相信今后能和地產(chǎn)業(yè)務(wù)真正結(jié)合起來(lái)。

　　在互聯(lián)網(wǎng)金融方面，由于我們旗下有基金，同時(shí)我們?cè)谌A南區(qū)域也有一定的品牌影響力，信任度還是很高的。假如我們結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融和基金，我覺(jué)得今后我們會(huì)有很大的優(yōu)勢(shì)。

　　另外一方面，我們旗下也有一些商業(yè)項(xiàng)目。而目前電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的挑戰(zhàn)是非常大的，所以我們現(xiàn)在也要改變自己。因此，我們現(xiàn)在也正與不同行業(yè)，特別是電商，互聯(lián)網(wǎng)公司不斷交流，不斷學(xué)習(xí)，希望我們?cè)谶@些方面能夠有一些投入，有一些投資和收益。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司提到今后盈利還有繼續(xù)上升的空間，請(qǐng)問(wèn)這主要會(huì)基于哪些因素，同時(shí)公司覺(jué)得合理的負(fù)債水平大概是多少？

　　譚禮寧：去年毛利率大幅增加主要是深圳項(xiàng)目的利潤(rùn)比較高，還有我們的舊改項(xiàng)目已經(jīng)有一部分入市，所以我們可以預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的毛利率繼續(xù)有上升的空間。

　　另外，我們?nèi)ツ暌苍诒容^好的時(shí)機(jī)增加了土地儲(chǔ)備，這些地塊可以預(yù)見(jiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)的價(jià)格。當(dāng)然除非市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)變或出現(xiàn)惡劣的情況，但如果僅以現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，我認(rèn)為這些項(xiàng)目的毛利率也還是有增長(zhǎng)的空間。

　　關(guān)于負(fù)債水平要從兩方面看，第一是負(fù)債水平，第二個(gè)就是債務(wù)期限。先講債務(wù)期限，假如負(fù)債水平是50%，所有債務(wù)都在明年到期的時(shí)候，雖然負(fù)債不是很高，但影響很大，因?yàn)槟懿荒苓€債取決于公司現(xiàn)金流的情況。而在房地產(chǎn)板塊，大致上凈負(fù)債比率都在六七成左右。而我認(rèn)為，一間公司仍然在增長(zhǎng)期的時(shí)候，負(fù)債水平是會(huì)相對(duì)高一些的，所以在行業(yè)平均負(fù)債水平為70%的情況下，我們62.1%的凈負(fù)債率還是合理的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今天剛好是"新國(guó)五條"一周年之際，請(qǐng)問(wèn)公司如何看待今后房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的走向，公司又將如何應(yīng)對(duì)？

　　金志剛：其實(shí)整體的政策方面大家也看到了，2013年新的政府上臺(tái)之后對(duì)房地產(chǎn)的政策態(tài)度是行政性干預(yù)政策沒(méi)有出臺(tái)，而所有的表述也都是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，同時(shí)強(qiáng)調(diào)政府應(yīng)該專注做保障房。

　　這種情況在我們看來(lái)，是回歸到一個(gè)非常正常的軌道上了。至于今后的調(diào)控政策，我們認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)非常嚴(yán)厲的行政干預(yù)，而是會(huì)用長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)替代它，同時(shí)所有長(zhǎng)效機(jī)制都會(huì)有利于這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　從公司的角度來(lái)看，由于我們現(xiàn)在主要的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備偏向于一二線城市，尤其是2013年我們90%的新增投資都是在一二線城市。轉(zhuǎn)移陣地之后，我們的產(chǎn)品還是以滿足剛需為主，做的都是非常暢銷的中小戶型，一方面是客戶需求量非常大，另外一方面金融政策也非常支持，房地產(chǎn)政策也很鼓勵(lì)。所以，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)講是非常合理的，這類產(chǎn)品基本上沒(méi)有政策風(fēng)險(xiǎn)，政策也不會(huì)去調(diào)控這類產(chǎn)品。

　　因此，我覺(jué)得今年沒(méi)有政策壓力，對(duì)我們的產(chǎn)品，對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)思路來(lái)講完全是按照政府要求去做的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司去年在深圳的舊改項(xiàng)目，特別是佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)對(duì)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)都非常大，可以說(shuō)舊改業(yè)務(wù)是公司非常重要的一部分，同時(shí)利潤(rùn)也比較高，請(qǐng)問(wèn)公司今后將如何保持在這方面的高利潤(rùn)率，整體發(fā)展思路又如何？

　　郭英成：舊改這個(gè)活其實(shí)很難做，就像香港把舊樓拆了建新樓，這個(gè)事大家都知道。但是在國(guó)內(nèi)，特別是廣東省舊改政策是國(guó)務(wù)院前近年來(lái)出來(lái)以后一直延續(xù)下來(lái)的，到現(xiàn)在已經(jīng)五年了，并且國(guó)務(wù)院給廣東省各個(gè)城市不同的具體政策，而這些政策還是比較優(yōu)惠的。

　　從我們公司來(lái)講，假如現(xiàn)在開(kāi)始介入舊改，其實(shí)是比較困難的，但好在我們的舊規(guī)劃項(xiàng)目幾乎都是前幾年就和村里開(kāi)始簽協(xié)議，和當(dāng)?shù)卣埠灹藚f(xié)議，之后又延續(xù)了現(xiàn)在舊改的政策。所以舊改的地價(jià)，包括優(yōu)惠政策方面，我們覺(jué)得還是比較正面的，特別是深圳。

　　另外，我們?cè)谏钲谒闶亲雠f改比較多的公司之一，我們也掌握了政策的動(dòng)態(tài)，同時(shí)也掌握了政策的連續(xù)性，包括對(duì)政策的理解，政策的細(xì)節(jié)辦法都掌握得很好。

　　其實(shí)舊改也不只是說(shuō)毛利率比較高，期投資周期比較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也比較大。但為什么舊改毛利率相對(duì)比較高，是因?yàn)槔锩嫔虡I(yè)部分的價(jià)值相對(duì)比較高，而且舊改的位置都相對(duì)比較好，交通、配套各方面也很方便。特別是廣東省的土地儲(chǔ)備我們是希望以舊改作為首要目標(biāo)，以這個(gè)來(lái)增加我們的土地儲(chǔ)備。

　　所以未來(lái)我們還會(huì)繼續(xù)介入舊改，繼續(xù)鞏固和加大我們的競(jìng)爭(zhēng)力，特別是在社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)療、倉(cāng)儲(chǔ)、物流方面，國(guó)家有大政策扶持，能夠保證在這方面有所作為，有所發(fā)展。