11月27日，2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)正式在廣州開幕，作為觀點(diǎn)新媒體主辦的首屆商業(yè)年會(huì)，屆時(shí)有超過(guò)200家發(fā)展商、零售商、品牌商、專業(yè)機(jī)構(gòu)出席，預(yù)計(jì)參會(huì)嘉賓人數(shù)超過(guò)350人。

　　值得關(guān)注的是，27日晚將舉辦的“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎(jiǎng)”頒獎(jiǎng)典禮，從運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)項(xiàng)目、零售商和品牌商四個(gè)方面，尋找最具代表性、最具指標(biāo)意義的商業(yè)項(xiàng)目、企業(yè)、品牌和團(tuán)隊(duì)，屆時(shí)與會(huì)的嘉賓與主流媒體將共同分享這份榮耀。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　專題：2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)

　　直播實(shí)錄：2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)（一）

　　直播實(shí)錄：2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)（二）

　　直播實(shí)錄：2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)（三）

　　主持人：謝謝高燕女士的精彩主持，也謝謝所有嘉賓的精彩發(fā)言。在這場(chǎng)討論之后，今天上午的商業(yè)大討論暫告一段落，接下來(lái)是大會(huì)演講環(huán)節(jié)，我們將請(qǐng)出第二位奉獻(xiàn)主旨演講的嘉賓，有請(qǐng)：經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生。王小廣先生的演講題目是：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)化改革中的商業(yè)機(jī)遇。有請(qǐng)王小廣先生！

 　　王小廣：很高興能夠參加這么一個(gè)盛會(huì)。今天是一個(gè)年會(huì)，它帶有一個(gè)總結(jié)性，展望未來(lái)的特點(diǎn)。給我15分鐘的時(shí)間，我就給我出的題目講三點(diǎn)意見(jiàn)：首先講一講商業(yè)地產(chǎn)為什么要轉(zhuǎn)型，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的潛力，我做一個(gè)大致的分析。然后講兩個(gè)觀點(diǎn)。

　　大家知道，我們現(xiàn)在處在一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)新的階段，只有轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的這么一個(gè)新的階段，就是說(shuō)我們沒(méi)有別的路可以走。所謂全面深化改革，目的就是促進(jìn)這個(gè)轉(zhuǎn)型，這個(gè)轉(zhuǎn)型不能完成，我們中國(guó)夢(mèng)就不會(huì)實(shí)現(xiàn)，這是一個(gè)大背景。具體到我們的房地產(chǎn)是什么樣的情況？我經(jīng)常說(shuō)的一個(gè)話，我預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)，我說(shuō)這一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠房地產(chǎn)推動(dòng)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的事情，但是沒(méi)有房地產(chǎn)的調(diào)整，中國(guó)這一輪增長(zhǎng)就不可能見(jiàn)到底部。就是說(shuō)中國(guó)這個(gè)調(diào)整的壓力會(huì)持續(xù)的存在。這個(gè)動(dòng)力從趨勢(shì)來(lái)講它一定會(huì)減弱，所以我對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的壓力，我認(rèn)為非常大，所以房地產(chǎn)本身需要調(diào)整。這個(gè)調(diào)整，包括過(guò)去主要是以住宅為主的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，也包括商業(yè)地產(chǎn)這幾年的過(guò)熱之后的轉(zhuǎn)型，所以我認(rèn)為我們的房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型非常迫切。

　　商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的特點(diǎn)是非常不一樣的，住宅是一次性的賣，商業(yè)地產(chǎn)是需要經(jīng)營(yíng)的。房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的成本，中國(guó)城鎮(zhèn)化非常滯后，原因就是房地產(chǎn)的成本太高。商業(yè)地產(chǎn)也有這種關(guān)系，地產(chǎn)也是商業(yè)的成本，這個(gè)特點(diǎn)決定了商業(yè)地產(chǎn)不能靠漲價(jià)、靠盲目擴(kuò)張的方式來(lái)發(fā)展，因?yàn)樗侵苯拥某杀?，所以我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，更凸現(xiàn)了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的特點(diǎn)。我一直比較看好商業(yè)地產(chǎn)，我認(rèn)為住宅地產(chǎn)調(diào)整之后，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整肯定要接上去，但是它的轉(zhuǎn)型方式不太一樣。

　　我認(rèn)為我們不能很窄的看待商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在我們的商業(yè)地產(chǎn)占多少呢？從大比例來(lái)講，住宅之外的非住宅的地方都屬于商業(yè)地產(chǎn)，在全國(guó)大部分地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，從總量上分析還是不足，全國(guó)只有13.7%是商業(yè)營(yíng)業(yè)用的面積，寫字樓約占5%。我這里講的商業(yè)不限于零售方面的商業(yè)項(xiàng)目，包括很多零售業(yè)的地產(chǎn)。北京有50%的商業(yè)，上海也接近50%，這兩個(gè)地方已經(jīng)成為我們發(fā)展的樣板。我認(rèn)為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有很大的空間的。這是我想講的第一點(diǎn)。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，有兩個(gè)方面比較重要，一個(gè)方面，中國(guó)的城鎮(zhèn)化的發(fā)展，瓶頸到底在哪里？我不講住宅房?jī)r(jià)，除了房?jī)r(jià)之外就是我們的城市，我們的城市能不能促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，使我們的商業(yè)地產(chǎn)有巨大的生存空間？我認(rèn)為不行?，F(xiàn)在那種攤大餅的方式，成本極高。商業(yè)需要城市均勻分布的體系，我們的城市建設(shè)只有大路，沒(méi)有街道，商業(yè)很難發(fā)展。搞一些大的商場(chǎng)，那是洛杉磯的城市結(jié)構(gòu)，特別是郊區(qū)化的某一個(gè)部分，它只是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)小的部分。最大的部分應(yīng)該是蘊(yùn)藏在我們的生活區(qū)域里面的，在街道的每一個(gè)結(jié)構(gòu)里面的，可是我們現(xiàn)在的城市結(jié)構(gòu)是不適合我們的商業(yè)發(fā)展的，那么我們?cè)趺崔k？這里面的機(jī)會(huì)在哪里？我認(rèn)為要改造城市。中國(guó)要想提高城市承載力，要想解決商業(yè)市場(chǎng)真正的空間，必須改造我們的城市。紐約、東京、香港這些城市是怎么發(fā)展起來(lái)的？是從兩層樓拆了變成5層樓，5層樓變成了10層樓，10層樓變成了20層樓，20層樓變成了50層樓。我認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入雙摩時(shí)代（摩登、摩天），我們需要重新構(gòu)造我們的城市結(jié)構(gòu)，改造我們的城市。那么我們的商業(yè)地產(chǎn)商們想過(guò)沒(méi)有？大家現(xiàn)在都在做城市綜合體，以萬(wàn)達(dá)為代表的，一個(gè)大型的城市綜合體，現(xiàn)在在中國(guó)，這幾年以狂飆之勢(shì)在發(fā)展。我在很大程度上充分肯定萬(wàn)達(dá)模式，因?yàn)槲艺J(rèn)為它找到了一個(gè)把城市的零散的要素重新組合，把它加了很多的功能，形成一種復(fù)合的方式。但是一個(gè)城市只能有一兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，它還需要很多小的商業(yè)，需要更小的“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”。在幾年前我去佛山，有一個(gè)人想搞商業(yè)地產(chǎn)，我建議他到縣城去搞，做商業(yè)地產(chǎn)的人，可以把城市變得更加緊湊，把一些零散的東西更加集中起來(lái)，這里面有巨大的機(jī)會(huì)。我們老是想著擴(kuò)張，去搞攤大餅的方式，實(shí)際上是把商業(yè)的要素全分散了。郊區(qū)一大堆的摩天大樓，把商業(yè)的氛圍完全破壞了，街道才是商業(yè)之本，這是第一個(gè)機(jī)會(huì)。第二個(gè)機(jī)會(huì)，跟摩登有關(guān)。我認(rèn)為就是汽車化。我們講的城鎮(zhèn)化，實(shí)際上是伴隨著汽車化、汽車消費(fèi)、汽車生產(chǎn)的過(guò)程，這是任何現(xiàn)代社會(huì)必然的結(jié)果。我們現(xiàn)在很多人反對(duì)汽車，我認(rèn)為汽車是加快城鎮(zhèn)化，是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)非常好的一個(gè)機(jī)會(huì)。7月份的時(shí)候，我到加拿大做了一次旅游。剛才楊總說(shuō)，按照現(xiàn)在的格局下，需求是有問(wèn)題的，我同意他的觀點(diǎn)。但是你要換一個(gè)角度，你要把汽車化和以后中小城市的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，需求還是有的。我們現(xiàn)在城市戶籍人口只有4億多，只占全部人口的35%，還有8億多農(nóng)民，特別是2.6億農(nóng)民工變成市民之后，那個(gè)需求就會(huì)擴(kuò)大很多，還需要繼續(xù)城鎮(zhèn)化。汽車化跟城鎮(zhèn)化，跟商業(yè)地產(chǎn)有什么關(guān)系呢？我在美國(guó)、加拿大看到的情況是，汽車化創(chuàng)造了一個(gè)一個(gè)的小城鎮(zhèn)。我開著車去旅游，去逛祖國(guó)的大好河山，我開一兩個(gè)小時(shí)就要休息，那要找個(gè)地方，我開幾個(gè)小時(shí)以后我要加油，我開幾個(gè)小時(shí)以后，我要吃飯，我的車壞了，我需要修理。我們發(fā)現(xiàn)，這樣的小城鎮(zhèn)就會(huì)因此應(yīng)運(yùn)而生。為什么我們的城鎮(zhèn)化搞不起來(lái)？我們把高速公路封閉起來(lái)，我認(rèn)為我們要加快高速公路免費(fèi)，把周邊的圍墻拆掉，周邊可以形成很多商業(yè)。我們現(xiàn)在是服務(wù)區(qū)的模式，服務(wù)區(qū)又被壟斷了，所以沒(méi)有一個(gè)服務(wù)區(qū)變成城鎮(zhèn)，沒(méi)有城鎮(zhèn)就沒(méi)有需求。我認(rèn)為汽車化會(huì)帶來(lái)城鎮(zhèn)化，這個(gè)真正的城鎮(zhèn)化是解決人的問(wèn)題，同時(shí)又解決需求問(wèn)題，這個(gè)需求就是商業(yè)的機(jī)會(huì)，就是商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)。

　　我認(rèn)為我們很多地方的商業(yè)地產(chǎn)是短缺的（我講的不是商店），現(xiàn)在很多的商店按照住宅的方式來(lái)操作，大家都來(lái)賣店鋪，大家都變成老板，都變成地主，這種模式一定會(huì)把商業(yè)搞死。我剛才講到汽車化，還有一種業(yè)態(tài)，就是汽車旅館。現(xiàn)在高檔的旅館是沒(méi)問(wèn)題的，中檔的也還可以，但是汽車旅館現(xiàn)在是沒(méi)有的，這方面的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還非常缺。我去過(guò)很多的城市，我發(fā)現(xiàn)只要開一次很大的會(huì)，馬上酒店就緊張，因?yàn)槟愕耐顿Y主要是住宅，你對(duì)許多其它的跟我們現(xiàn)代生產(chǎn)質(zhì)量提高的相關(guān)的需求沒(méi)有很好的關(guān)聯(lián)，所以導(dǎo)致我們感到有的地方很過(guò)剩。

　　主持人：請(qǐng)王小廣留步，非常感謝王小廣先生的精彩演講。

　　尊敬的各位來(lái)賓，今天上午的議程進(jìn)入最后也是最重要的大會(huì)主題討論環(huán)節(jié)：商業(yè)的未來(lái)：后限購(gòu)時(shí)期的商業(yè)地產(chǎn)。限購(gòu)多年，樓市調(diào)控仍困難重重，全面深化改革背景下的房地產(chǎn)政策取向何方？新的時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)是否還是避風(fēng)之港和優(yōu)中之選，是否還能一枝獨(dú)秀？

　　接下來(lái)請(qǐng)主持嘉賓上臺(tái)就坐，有請(qǐng)：世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生。

　　同時(shí)，有請(qǐng)討論嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云女士

　　深圳卓越集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理張尚學(xué)先生

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　天虹商場(chǎng)股份有限公司副總經(jīng)理宋瑤明先生。

　　謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請(qǐng)黎振偉先生開始主持大會(huì)主題討論，對(duì)話時(shí)間是45分鐘。

　　黎振偉：這個(gè)對(duì)話的嘉賓的層次很高，有政府的，有行業(yè)的專家，還有來(lái)自企業(yè)的。

　　三中全會(huì)已經(jīng)開完了，我們非常期待，國(guó)家提出以市場(chǎng)主導(dǎo)資源來(lái)作為決策經(jīng)濟(jì)的依據(jù)，政府要減少有形的手，砍掉多余的手，這是一個(gè)轉(zhuǎn)變。第二個(gè)，跟住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)更難，當(dāng)然發(fā)展的機(jī)會(huì)也很大。我們既要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也要市場(chǎng)發(fā)展，那么我們政府、行業(yè)、企業(yè)如何使地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展呢？

　　首先問(wèn)第一位嘉賓，我們尊貴的朱中一會(huì)長(zhǎng)，您之前是在建設(shè)部工作的，您是管理行業(yè)的，當(dāng)我們要健康管理這個(gè)行業(yè)的時(shí)候，怎么科學(xué)決策，這是一個(gè)大的問(wèn)題，我記得上次您在博鰲論壇談到，我們沒(méi)有很好的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們的商業(yè)、房地產(chǎn)現(xiàn)在都處于一個(gè)大家不太清楚的情況下。那么我們?cè)趺慈ブ贫ㄉ虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃？我們?cè)趺粗笇?dǎo)行業(yè)的發(fā)展跟國(guó)家的要求做到更好呢？怎么樣能夠使得商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展？我們現(xiàn)在很多的基礎(chǔ)發(fā)展是不夠的，我們還在很急速的發(fā)展，但是我們連最起碼的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都沒(méi)有，這個(gè)問(wèn)題怎么解決？

　　朱中一：講商業(yè)地產(chǎn)這一塊，前兩年國(guó)家發(fā)布了一個(gè)貿(mào)易十二五規(guī)劃，在這個(gè)規(guī)劃里面講了幾個(gè)比較重要的點(diǎn)：積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃制定和實(shí)施，在城區(qū)鼓勵(lì)改造提升傳統(tǒng)的商業(yè)中心，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局，形成具有綜合服務(wù)功能和較強(qiáng)輻射能力的消費(fèi)中心。這就是剛才王小廣教授講到的。然后支持具有地方特色的商業(yè)街提檔升級(jí)、規(guī)范發(fā)展，在郊區(qū)引導(dǎo)專業(yè)市場(chǎng)及物流配送中心集聚發(fā)展。在社區(qū)加強(qiáng)商業(yè)設(shè)施建設(shè)和業(yè)態(tài)配套，嚴(yán)格商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用途管理，發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，提升社區(qū)綜合服務(wù)功能。

　　作為國(guó)家來(lái)說(shuō)，它有個(gè)規(guī)劃，關(guān)鍵是咱們?cè)趺礃影凑找?guī)劃來(lái)辦?，F(xiàn)在在城市政府，沒(méi)有制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，作為國(guó)家來(lái)說(shuō)，住宅地產(chǎn)調(diào)控以前有三句話：總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定。這三句話它是指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三句話，咱們不要認(rèn)為這三句話僅僅是對(duì)住宅的，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)同樣有一個(gè)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的問(wèn)題，這一點(diǎn)大家必須要明白。我們現(xiàn)在講的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題，就是一些城市對(duì)于綜合體非常熱，綜合體的量有點(diǎn)多，但是社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)他是不做的，這一點(diǎn)必須引起重視。咱們搞商業(yè)地產(chǎn)的人一定要重視這個(gè)問(wèn)題，有些綜合體越蓋越大，越蓋越高。如果把小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套做好的話，我覺(jué)得這個(gè)結(jié)構(gòu)是基本合理的。

　　黎振偉：下面請(qǐng)問(wèn)第二位嘉賓王小廣教授，我注意到王小廣教授在2003年提出了泡沫，他一直很理性的探討商業(yè)的發(fā)展，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2003年提泡沫，結(jié)果10年下來(lái)，泡沫沒(méi)有破，現(xiàn)在的投資開發(fā)也非常興旺，您怎么看您10年前提出的這個(gè)泡沫，特別是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)方面？

　　王小廣：中國(guó)的房地產(chǎn)實(shí)際上走的是一個(gè)不歸路，它是一錯(cuò)再錯(cuò)的，從一開始就有問(wèn)題。我經(jīng)常說(shuō)，你安了一個(gè)超級(jí)發(fā)動(dòng)機(jī)，但是沒(méi)有剎車，所以中國(guó)的房地產(chǎn)不知道怎么解決。我們有很多機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)不應(yīng)該走這樣的路，但是我們卻這樣走了10年，這是任志強(qiáng)推動(dòng)的？是我推動(dòng)的？其實(shí)我們大家都知道，這是政府推動(dòng)的，是我們的寬松貨幣政策推動(dòng)的，是我們的貨幣模式有嚴(yán)重的問(wèn)題，所以它還會(huì)持續(xù)幾年，但是它總會(huì)有一個(gè)收?qǐng)龅臅r(shí)候。我認(rèn)為糾偏的時(shí)候，2003年是一次機(jī)會(huì)，2008年又是一次，今年經(jīng)濟(jì)又下來(lái)了，實(shí)際上又是一次，但是我看仍然沒(méi)有糾正，所以我認(rèn)為這是一個(gè)不歸路，最后對(duì)城鎮(zhèn)化的影響是非常負(fù)面的。你這些人就進(jìn)不了城，你沒(méi)有需求，你的商業(yè)地產(chǎn)哪有空間呢？這個(gè)事情到現(xiàn)在還是一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，仍然沒(méi)有解決，不是理論錯(cuò)了，而是我們的選擇有偏差，沒(méi)有被糾正。

　　黎振偉：您剛才提到了很多樂(lè)觀的東西，但我認(rèn)為還有很多不樂(lè)觀的東西，如果我們解決不了發(fā)展的模式，還有朱會(huì)長(zhǎng)講的政府的建議，但是這些建議沒(méi)有用，制度沒(méi)有建立，到了下面不執(zhí)行，又變成了一個(gè)簡(jiǎn)單的發(fā)展房地產(chǎn)。

　　王小廣：沒(méi)有一個(gè)國(guó)家是靠搞房地產(chǎn)搞出現(xiàn)代化的，因?yàn)樗荒苤С謬?guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的提高。

　　黎振偉：我們等待王教授的研究，怎么來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。下一位嘉賓是中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云女士。我們今天很強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化很重要的一個(gè)問(wèn)題不是建住宅，而是要解決生活的完善，讓人們能夠留在城市生活。但是我們又看到一個(gè)現(xiàn)象，我們城鎮(zhèn)化發(fā)展最大的問(wèn)題是我們的城鎮(zhèn)不專業(yè)，他們甚至連最起碼的專業(yè)規(guī)劃都沒(méi)有，而政府領(lǐng)導(dǎo)都是任其發(fā)展，他們希望開發(fā)更多的商業(yè)、房地產(chǎn)。最需要的沒(méi)做，不該做的做了。我們應(yīng)該怎么讓城鎮(zhèn)化的商業(yè)發(fā)展更加專業(yè)，有一個(gè)健康的推動(dòng)？您作為行業(yè)人士，有什么好的建議？

　　蔡云：從2008年開始，我們開始研究中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，我看到今天給我的題目是“后限購(gòu)時(shí)期的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展”，剛才我跟朱會(huì)長(zhǎng)在下面也探討了這個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上我從來(lái)沒(méi)有認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)孤立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，而且商業(yè)地產(chǎn)的這種發(fā)展，我覺(jué)得基于兩種原因，一種原因是隨著我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市化的發(fā)展，社會(huì)需求商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)的出現(xiàn)，這是一種。另外一種，隨著我們國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量的居住小區(qū)的上市，對(duì)生活配套服務(wù)也提出了更高的要求，不僅僅是住宅、居住就可以了，更重要的是全體系的服務(wù)，這是第二個(gè)原因，第三個(gè)原因，隨著人們的生活水平的提高，人們對(duì)美好生活的向往，他們渴望出現(xiàn)與吃喝玩娛購(gòu)游于一體的商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，這三個(gè)原因是構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的根本原因，它不是孤立的。

　　另外一個(gè)，隨著我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是十八大提出新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了更高的要求，更多的商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)進(jìn)入了二三線城市，甚至更遠(yuǎn)一些的城市。也說(shuō)明市場(chǎng)有這種需求，但是市場(chǎng)的這個(gè)需求當(dāng)中，我們需要引導(dǎo)開發(fā)商怎么做呢？一個(gè)是產(chǎn)業(yè)政策的配套，再一個(gè)是我們做一個(gè)新區(qū)，更重要的是產(chǎn)業(yè)的聚集、人口的聚集和消費(fèi)理念的升級(jí)，這樣才能構(gòu)成一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)的體系。所以我們也一再警示開發(fā)企業(yè)，在投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，這跟原來(lái)的住宅的概念是不一樣的，它需要投資、運(yùn)營(yíng)、收益這樣完整的過(guò)程去體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)。我們房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有責(zé)任提醒開發(fā)企業(yè)，提醒投資商認(rèn)真地、審慎地對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)，只有把這個(gè)市場(chǎng)立體的、全方位的、復(fù)合型的看待，才能做到立于競(jìng)爭(zhēng)中的不敗之地，才能使我們的企業(yè)充滿活力。

　　黎振偉：我覺(jué)得可能除了開發(fā)商，還要提醒地方政府，他們需要制定好的游戲規(guī)則，制定好的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，否則光我們開發(fā)商注意，政府不注意的話，這還是有問(wèn)題的。

　　前面三位是行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、專家、教授，下面三位是來(lái)自企業(yè)的，這些企業(yè)都很有特點(diǎn)，我試圖從他們企業(yè)的發(fā)展探討一些有參考的問(wèn)題。首先是深圳卓越集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的總經(jīng)理張尚學(xué)先生，我們?cè)谏钲诟吭接泻献鳎吭揭恢币砸痪€城市CBD作為你們的發(fā)展目標(biāo)，但是CBD的空間是有限的，現(xiàn)在也逼著你要往二三線城市發(fā)展，那么卓越的發(fā)展是否要走出一線城市？或者說(shuō)不是一直堅(jiān)持CBD呢？如果有轉(zhuǎn)變，那么怎么面對(duì)這些問(wèn)題？如果不轉(zhuǎn)變，又面對(duì)怎么拿地的問(wèn)題，請(qǐng)張總講講。卓越在深圳做了很多優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目。

　　張尚學(xué)：我在概念上做一個(gè)提醒的強(qiáng)化，其實(shí)卓越最先是做住宅的，我們的第一個(gè)項(xiàng)目是在深圳南山的蔚藍(lán)海岸，是一個(gè)純住宅項(xiàng)目，并且這個(gè)面積非常大，在深圳也是具有一定的標(biāo)桿作用的企業(yè)，這是一個(gè)將近10萬(wàn)人的社區(qū)，分了7期開發(fā)。主持人剛才說(shuō)卓越一直在做城市CBD，這是在視覺(jué)的感官上的，因?yàn)槲覀冊(cè)谏钲诘腃BD確實(shí)有很多物業(yè)，包括卓越世紀(jì)中心、卓越大廈等等，接下來(lái)還有大都會(huì)項(xiàng)目，所以給大家的感覺(jué)是卓越是做商務(wù)綜合體的企業(yè)。其實(shí)我們的戰(zhàn)略是貨如輪轉(zhuǎn)、商住并舉。我們?cè)谌珖?guó)有12個(gè)分公司，主要還是在一線城市跟省會(huì)城市發(fā)展，在二三線城市，目前我們暫時(shí)還沒(méi)有進(jìn)入，我們?cè)诒本?、上海、杭州、武漢等等城市都有布局，我們是商住并舉的企業(yè)。

　　今天主要是談商業(yè)地產(chǎn)，作為我本人來(lái)講，對(duì)中國(guó)的零售商業(yè)，我還是有很深感受的，我在大學(xué)的時(shí)候，我學(xué)的是商業(yè)企業(yè)管理，那時(shí)候接觸了兩個(gè)概念，對(duì)我的印象很深，一個(gè)是零售企業(yè)管理，一個(gè)是批發(fā)企業(yè)，當(dāng)然那時(shí)候是社會(huì)主義的教學(xué)體系下的教材。在商業(yè)這一塊，最先的中國(guó)的百貨公司就相當(dāng)于現(xiàn)在歐美的百貨公司，買手型的百貨公司，后來(lái)轉(zhuǎn)型到臺(tái)、日式的百貨公司，就是我不把購(gòu)、銷管到那么深，我只管專柜、管形象，后來(lái)發(fā)展到購(gòu)物中心，到現(xiàn)在發(fā)展到商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)脈絡(luò)是這樣發(fā)展起來(lái)的，我還是有一些感受。另外一個(gè)角度，我們談到商業(yè)地產(chǎn)，為什么叫商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)地產(chǎn)一定是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的核心就是它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，我們做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的人，都不能回避這個(gè)問(wèn)題。

　　那么我們目前面臨的問(wèn)題是什么？卓越在做商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中有很多的體會(huì)，我認(rèn)為一個(gè)是政府層面的問(wèn)題，剛才有一位嘉賓說(shuō)到，在政府的層面，要有一個(gè)政府層面的商業(yè)規(guī)劃，在網(wǎng)點(diǎn)、體量方面都要有規(guī)劃，現(xiàn)在在我們獲取土地的過(guò)程中，在商業(yè)指標(biāo)的配比這一塊，我們有時(shí)候是不得已的，有些比例配得偏大，當(dāng)然政府有它的考慮，從就業(yè)、未來(lái)的經(jīng)營(yíng)的角度的考慮。從另外一個(gè)角度來(lái)講，卓越這個(gè)企業(yè)的發(fā)展，它有兩個(gè)方面，一個(gè)是企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，另外一個(gè)是在戰(zhàn)略層面，從我們來(lái)講，我們是一個(gè)商住并舉的定位，在具體的策略方面，我們有一個(gè)觀念，因地制宜、因時(shí)而易。因地制宜怎么理解呢？任何一個(gè)商業(yè)的項(xiàng)目，或者任何一個(gè)綜合型的項(xiàng)目，它不可能適合做某一個(gè)類型的商業(yè)的概念，我可能會(huì)根據(jù)這個(gè)地塊的規(guī)模、周邊的人口的密集度、未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)去做相應(yīng)的商業(yè)的產(chǎn)品。另外，為什么叫因時(shí)而易呢？就是不同的階段，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展它是有不同的階段性的，這跟時(shí)代的發(fā)展有很強(qiáng)的相關(guān)性。作為我們自己來(lái)講，因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)商住并舉的企業(yè)，我們?cè)谧≌匿N售這一塊占的比例還是比較大的，我們也會(huì)根據(jù)土地獲取的情況和項(xiàng)目的情況，在商業(yè)方面做適合我們自己的產(chǎn)品。當(dāng)然，我們最終還是要為我們的客戶做到最好的服務(wù)，做好大體量的商業(yè)和綜合體的商業(yè)，服務(wù)于我們自己的客戶之外，還要做好來(lái)到這里的消費(fèi)者。我們現(xiàn)在的定位是很高的，有國(guó)際性的商業(yè)項(xiàng)目，還有區(qū)域性的項(xiàng)目，比如說(shuō)我們的卓越城。還有做社區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目。今天借這個(gè)機(jī)會(huì)，和大家做一些交流，非常感謝大家，感謝主持人。

　　黎振偉：謝謝張總，卓越過(guò)去給人看到的都是寫字樓做得比較好，下面也看看我們?cè)谏虡I(yè)方面有什么新的出彩的地方。

　　下一位嘉賓是金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，他也是這個(gè)集團(tuán)的首席戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)官，李總在我們行業(yè)一向以敢想、敢說(shuō)著稱，有獨(dú)到的見(jiàn)解。談到后限購(gòu)時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槲覀冏罱吹降模貏e是今年9月份以前，中國(guó)的10個(gè)地王，8個(gè)都是商業(yè)地產(chǎn)，而且越拍越高。在這種土地的熱潮中，在商業(yè)地塊的發(fā)展中，我們金科地產(chǎn)有怎么樣的拿地策略？你們拿地也是很積極的，你們?cè)趹?zhàn)略上面對(duì)土地越來(lái)越貴的情況，怎么樣看待下一步發(fā)展？

　　李戰(zhàn)洪：我用一句話說(shuō)一下企業(yè)，金科現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了30個(gè)城市，有45個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作。

　　說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)，我覺(jué)得有一句話對(duì)商業(yè)地產(chǎn)很受用：生于憂患、死于安樂(lè)。我的憂患意識(shí)是蠻重的，業(yè)內(nèi)有一句話我們不得不重視，我們也特別關(guān)注，我記得2003、2004年的時(shí)候，中國(guó)第一屆商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)云榜就是在廣州的東風(fēng)賓館做的，當(dāng)時(shí)包括王健林、陳志都在臺(tái)上。10年前，大家都在問(wèn)什么叫商業(yè)地產(chǎn)，5年以前，大家都在問(wèn)，誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)。今天大家都在說(shuō)，誰(shuí)還沒(méi)做商業(yè)地產(chǎn)。5年以后將會(huì)出現(xiàn)什么呢？誰(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)。所以這句話對(duì)我們是蠻受用的。我們現(xiàn)在比較關(guān)注的是5年以后誰(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)。我歸納了一下，如果有4個(gè)方面不夠，你就不要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。第一，如果你是掛羊頭賣狗肉，就請(qǐng)別進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。怎么說(shuō)呢？如果你掛商業(yè)的頭，賣住宅的肉，就請(qǐng)你不要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。如果是這樣做，你未來(lái)的企業(yè)將會(huì)進(jìn)入很難看的地步，死得很慘。第二，如果你是被動(dòng)式的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也請(qǐng)退出來(lái)，別進(jìn)入。你的企業(yè)可能根本不具備做商業(yè)地產(chǎn)的能力，包括在人才、專業(yè)、開發(fā)能力上不具備，由于某一個(gè)用地規(guī)劃指標(biāo)，它逼著你做商業(yè)地產(chǎn)，而且是大型的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)你是盯著住宅去的，所以叫被動(dòng)式的進(jìn)入，或者機(jī)會(huì)性的進(jìn)入，我建議這樣的企業(yè)不要做商業(yè)地產(chǎn)。第三，如果你的企業(yè)是高周轉(zhuǎn)，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向的企業(yè)，也別進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資本的要求，對(duì)你各項(xiàng)能力的整合要求比較高，所以如果你是現(xiàn)金流導(dǎo)向、規(guī)模導(dǎo)向、高周轉(zhuǎn)的模式在開發(fā)，也別進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。第四，如果不具備四位一體的整合能力的企業(yè)，也別進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和消費(fèi)這四個(gè)方面的能力，你如果整合能力不夠，你不要進(jìn)入。如果你這些都沒(méi)有準(zhǔn)備好，你就不要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　　黎振偉：謝謝李總的這幾點(diǎn)忠告。最后一位嘉賓是來(lái)自天虹的，現(xiàn)在很多百貨商場(chǎng)都不靠經(jīng)營(yíng)，都靠收租了，這樣肯定不行。我想請(qǐng)問(wèn)宋瑤明先生，天虹是怎么做的呢？

　　宋瑤明：非常高興有這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家分享?，F(xiàn)在有媒體說(shuō)很多百貨公司已經(jīng)變成二房東，我覺(jué)得并不完全是這樣的。我覺(jué)得我們跟一般的購(gòu)物中心沒(méi)有很大的區(qū)別，我們是利益共同體的。另外，我們?cè)诮M合商業(yè)項(xiàng)目上是有取舍的，可能有一些我們是賠錢在做，有一些可能是賺錢的。一般的百貨商場(chǎng)在一樓可能都會(huì)很賺錢，但到了樓上是不賺錢的。

　　我們現(xiàn)在有一個(gè)講法叫平臺(tái)戰(zhàn)略，百貨公司應(yīng)該是一個(gè)典型的平臺(tái)。我們利用這個(gè)平臺(tái)吸引更多的客戶，我們來(lái)做很多的營(yíng)銷、推廣，我們不僅僅是服務(wù)于最終的消費(fèi)者，我們也為這些品牌、配套的項(xiàng)目提供很多的服務(wù)。據(jù)我所知，也有很多包括服裝品牌，他也非常愿意跟百貨公司合作，因?yàn)楦儇浌竞献鳎粋€(gè)是會(huì)降低它的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低它的成本，這是一個(gè)方面。另外一個(gè)方面，百貨公司本身現(xiàn)在也都在轉(zhuǎn)型，我自己也覺(jué)得，購(gòu)物中心跟大型的百貨公司有什么區(qū)別呢？可能只是從形態(tài)上讓人感覺(jué)到有些區(qū)別，但是很快就會(huì)有很多的融合。我們?cè)?5年前就定位我們是做購(gòu)物中心的，只是我們沒(méi)有那么大張旗鼓地宣傳說(shuō)我們要做中國(guó)的第一個(gè)購(gòu)物中心，包括我們自己的業(yè)態(tài)組合，我們?cè)?0年前就提出百貨加超市，在加X(jué)，X就是指餐飲、娛樂(lè)這些部分。我們?cè)谑昵?，在我們的一個(gè)社區(qū)店就和麥當(dāng)勞合作，我們把最好的位置給了麥當(dāng)勞。據(jù)我所知，那是麥當(dāng)勞和肯德基進(jìn)入零售項(xiàng)目的第一單，因?yàn)槲覀冎案系禄勥^(guò)，后來(lái)跟麥當(dāng)勞談，我們的合作非常默契。我覺(jué)得百貨跟購(gòu)物中心應(yīng)該沒(méi)有太大的區(qū)別。

　　黎振偉：謝謝天虹的宋總。每年參加論壇，大家都在談?wù)雇磥?lái)充滿信心，回到現(xiàn)實(shí)還是問(wèn)題比較多。面對(duì)問(wèn)題，正視問(wèn)題才能解決問(wèn)題。今天我們探討商業(yè)地產(chǎn)，我們要一起轉(zhuǎn)變、變革，從政府到專家，到企業(yè)，我們一起來(lái)完成這個(gè)轉(zhuǎn)變。謝謝各位。

　　主持人：謝謝黎振偉先生的精彩主持，也謝謝各位嘉賓的精彩對(duì)話。請(qǐng)臺(tái)上嘉賓留步，工作人員邀請(qǐng)其他嘉賓上臺(tái)，我們一起合影留念，謝謝！

　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們：大家下午好！歡迎回到2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，相信下午的內(nèi)容值得我們這樣期待。

　　改革時(shí)代，“消費(fèi)”與“內(nèi)需”藍(lán)圖逐漸清晰，商業(yè)價(jià)值更加凸顯，但對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)而言，仍然是一個(gè)陌生而充滿挑戰(zhàn)的領(lǐng)域。商業(yè)與零售、品牌商大會(huì)主題是：消費(fèi)木馬與商業(yè)黃金國(guó)。

　　接下來(lái)仍然先進(jìn)入大會(huì)主旨演講環(huán)節(jié)：政策展望。

　　下面請(qǐng)出本屆商業(yè)年會(huì)第三位為我們奉獻(xiàn)主旨演講的嘉賓，有請(qǐng)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云女士；蔡云女士的演講題目是：后限購(gòu)時(shí)期的商業(yè)地產(chǎn)。有請(qǐng)蔡云女士！

　　蔡云：很高興今天有這么一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家在一起再次探討有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，上午的會(huì)更偏重于宏觀一些，下午的會(huì)可能更偏重于市場(chǎng)的政策跟微觀的政策。

　　親愛(ài)的同行們，自從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)成立商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)，我們研究商業(yè)地產(chǎn)也將近有6年時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)成為我們這個(gè)行業(yè)，特別是最近一段時(shí)間越來(lái)越老生常談的問(wèn)題。房地產(chǎn)調(diào)控從房地產(chǎn)誕生那一天起，房地產(chǎn)調(diào)控就是伴隨著這個(gè)產(chǎn)業(yè)而來(lái)的，多少房地產(chǎn)調(diào)控催生著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變革，隨著我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)的發(fā)展，特別是我們需求的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)從它誕生到今天，發(fā)生了翻天覆地的變化。我們今天坐在這里，再次探討有關(guān)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題，我想是非常合時(shí)宜的，特別是在商業(yè)地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展過(guò)程中，它的細(xì)分可能會(huì)出現(xiàn)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等等，說(shuō)明我們這個(gè)行業(yè)更加成熟、穩(wěn)健的發(fā)展。

　　既然我們下午談的問(wèn)題非常專業(yè)，那么我們先撇開調(diào)控來(lái)談商業(yè)地產(chǎn)，我們?cè)囈辉噺姆康禺a(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)這樣登上了歷史的舞臺(tái)。最早的是老的百貨公司，在解放初期的時(shí)候，以各個(gè)城市的百貨大樓成為百貨業(yè)的誕生，我們可以看到，最早的百貨大樓，鄭州百貨大樓、桂林百貨大樓，等等這些百貨大樓都是當(dāng)時(shí)商業(yè)的代表，這是我們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的代表體現(xiàn)。隨著改革開放以后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了投資領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中出現(xiàn)了小區(qū)配套底商，在這時(shí)候，我們的投資主體由原來(lái)的政府投資主導(dǎo)建設(shè)百貨大樓，包括一商、二商等等企業(yè)公司的出現(xiàn)，都是政府主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)。到了改革開放以后，特別是房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)上進(jìn)行了商業(yè)地產(chǎn)投資，當(dāng)時(shí)不叫商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)我們叫小區(qū)底商，當(dāng)時(shí)在小區(qū)底商當(dāng)中，我們的房地產(chǎn)企業(yè)第一次以投資主體的形式進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)。從這時(shí)候開始，我們投資主體發(fā)生了巨大的變化。隨著2001年萬(wàn)達(dá)第一個(gè)在長(zhǎng)春沃爾瑪開辦的商業(yè)綜合體，我們看到這個(gè)圖，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)綜合體不叫什么綜合體，只是一個(gè)沃爾瑪?shù)馁?gòu)物廣場(chǎng)，到今天我們所在的地方，廣州白云機(jī)場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大悅城、整個(gè)現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，商業(yè)地產(chǎn)終于以房地產(chǎn)投資行業(yè)的姿態(tài)站上了歷史舞臺(tái)，成為商業(yè)地產(chǎn)的主宰。這是一個(gè)大概的發(fā)展歷程。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，今天上午我在論壇上說(shuō)了，我從來(lái)沒(méi)有認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是孤立出現(xiàn)的，就是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有不同的原因，是復(fù)合型的發(fā)展，比如說(shuō)在我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，包括房地產(chǎn)大量住宅地產(chǎn)的上市，催生了人們對(duì)美好生活的愿望，對(duì)消費(fèi)的升級(jí)，導(dǎo)致出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我們可以看到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，今年1—6月份，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房同比增長(zhǎng)了8.3%，辦公樓增長(zhǎng)得更多一些，這也表明我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，辦公樓增長(zhǎng)了31.7%，商業(yè)地產(chǎn)在近幾年的發(fā)展是非常迅猛的。

　　接下來(lái)我想說(shuō)一下現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。首先我們知道，隨著城市化進(jìn)程的加快，特別是新型城鎮(zhèn)化的提出，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中開發(fā)建設(shè)的主流產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)。我們知道一個(gè)城市要打造一個(gè)名片，要進(jìn)行城市升級(jí)、消費(fèi)水平的提升，肯定是由商業(yè)地產(chǎn)、由地標(biāo)性的建筑來(lái)拉動(dòng)這個(gè)區(qū)域，或者整個(gè)消費(fèi)的發(fā)展，所以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是城市發(fā)展的主流，這是我們的現(xiàn)狀。另外，在城市發(fā)展當(dāng)中，城市綜合體成為商業(yè)發(fā)展的主要形態(tài)，大家知道隨著產(chǎn)業(yè)的聚集、人口的導(dǎo)向，特別是整個(gè)土地集約化的使用和利用，城市的更新?lián)Q代，綜合體以它最完美的、最科學(xué)、最合理的形態(tài)出現(xiàn)在城市當(dāng)中，我們知道在城市當(dāng)中最富美的城市天際線就是城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)在增強(qiáng)城市的綜合實(shí)力，完善城市功能上起到了一定的作用，包括國(guó)外，第一個(gè)城市綜合體誕生是在法國(guó)，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，城市綜合體都起到了很大的拉動(dòng)作用，城市綜合體構(gòu)成的人性化的系統(tǒng)，包括合理的消費(fèi)的系統(tǒng)，有著集約發(fā)展的多重任務(wù)，因此它成為城市的發(fā)展，特別是城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要形態(tài)?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)主要集聚在一線城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，一二線城市、三四線城市，甚至個(gè)別大企業(yè)把它的商業(yè)地產(chǎn)觸角伸到了五線城市，商業(yè)地產(chǎn)在集中放量的時(shí)候，它在各級(jí)城市中都有很大的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不光是在一線城市，在中小城市也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，我們這里且不談它的多與少、集中與分散的問(wèn)題，我們只是講這么一個(gè)城市的整體現(xiàn)狀。

　　商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀大家有目共睹，特別是在座的同行們，我們親自操盤了很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在這個(gè)過(guò)程中，我們應(yīng)該靜下心來(lái)考慮一下商業(yè)地產(chǎn)究竟存在什么問(wèn)題，這些問(wèn)題怎么去應(yīng)對(duì)，應(yīng)對(duì)以后我們?cè)鯓诱雇@個(gè)市場(chǎng)，我覺(jué)得這是今天我們要討論的更深層次的問(wèn)題。首先，目前的市場(chǎng)是集中放量，1—7月，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房投資是5000多億，在整個(gè)的投資過(guò)程當(dāng)中，同比增加8.3%，其中現(xiàn)房銷售增長(zhǎng)了-2.2%，期房增長(zhǎng)14.7%，說(shuō)明我們的商業(yè)地產(chǎn)目前主要還是在開發(fā)的過(guò)程當(dāng)中。在這個(gè)過(guò)程中，就出現(xiàn)了個(gè)別地區(qū)總量過(guò)剩的問(wèn)題，剛才朱會(huì)長(zhǎng)也講了，房地產(chǎn)的發(fā)展也存在著兩極分化，力求做到一個(gè)總量合理、結(jié)構(gòu)平衡的問(wèn)題。在今年的市場(chǎng)發(fā)展，我們可以看到，京滬兩地的營(yíng)業(yè)用房是量?jī)r(jià)齊升，同時(shí)投資量增長(zhǎng)也非常快。北京市的房地產(chǎn)是供求兩旺的，可以預(yù)見(jiàn)我們?cè)诙唐趦?nèi)，特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向好發(fā)展的過(guò)程中，隨著市場(chǎng)發(fā)展得更加完善，我想商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房會(huì)繼續(xù)得到利好消息。但是隨著投資量增加，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，這種潛在的過(guò)剩的局面肯定會(huì)出現(xiàn)的，這就造成了商業(yè)環(huán)境的不穩(wěn)定，我們現(xiàn)在談到商業(yè)地產(chǎn)投資的問(wèn)題，特別是投入量的問(wèn)題，以成都、沈陽(yáng)、武漢、貴陽(yáng)最為明顯，成都的天府新區(qū)從去年開始大概是有100個(gè)城市綜合體同時(shí)上市，這樣就面臨著一個(gè)市場(chǎng)的接納問(wèn)題。同樣，沈陽(yáng)在2010年就提出金廊消費(fèi)去，它有500萬(wàn)平方米的面積，這些城市現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，導(dǎo)致市場(chǎng)狹窄，這只是我們同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，還不包括市場(chǎng)的規(guī)劃問(wèn)題，這是當(dāng)前市場(chǎng)存在的問(wèn)題。

　　市場(chǎng)存在的這個(gè)問(wèn)題是由什么而來(lái)的？我們都是業(yè)內(nèi)人士，我們?cè)谂袛噙@個(gè)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，我們要深究市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，它究竟怎么導(dǎo)致這個(gè)現(xiàn)象。我們深究了市場(chǎng)的問(wèn)題之后，可以看到未來(lái)的發(fā)展方向。首先商業(yè)地產(chǎn)還處于開發(fā)的初級(jí)階段，包括我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、開發(fā)功能，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的落后局面，是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的普遍情況。我看到今天會(huì)場(chǎng)來(lái)了一個(gè)是三磊設(shè)計(jì)的張總，我昨天還說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題，我們的開發(fā)企業(yè)在跟設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通的時(shí)候，我們沒(méi)有一個(gè)清晰的定位，我們?cè)诟虡I(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)企業(yè)溝通的時(shí)候，我們拿不出一套完整、成熟的想法。我上個(gè)月跟張總在一起交流，他說(shuō)他們從美國(guó)引進(jìn)了一個(gè)專門做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的合伙人。隨著市場(chǎng)的成熟，我們的行業(yè)會(huì)越來(lái)越成熟，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)者，帶領(lǐng)我們行業(yè)共同在設(shè)計(jì)、規(guī)劃上走出一條新路。接下來(lái)還有一個(gè)致命的問(wèn)題就是運(yùn)營(yíng)管理水平與市場(chǎng)相距甚遠(yuǎn)。我們知道在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程當(dāng)中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)是被迫進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。在這個(gè)過(guò)程中，他沿襲的老是的住宅開發(fā)思路去做商業(yè)地產(chǎn)，我們的住宅是蓋了以后賣，賣了以后拿收益，但是商業(yè)地產(chǎn)它是靠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，從運(yùn)營(yíng)中獲取收益的全過(guò)程的產(chǎn)業(yè)鏈的形式。在這個(gè)過(guò)程中，老的物業(yè)管理公司的形式不適應(yīng)這個(gè)發(fā)展，更新的是資產(chǎn)的增值和保值。在目前這個(gè)市場(chǎng)上，我們僅僅限于管理，誰(shuí)和管理是低水平的，可能就是維持一下購(gòu)物中心的租金、日常的衛(wèi)生管理等等，是物業(yè)管理的概念。但是真正市場(chǎng)需要的是對(duì)物業(yè)的增值和保值的作用。這離我們現(xiàn)在所要求的管理是相距甚遠(yuǎn)的。

　　接下來(lái)我再說(shuō)說(shuō)融資的情況。在市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，開發(fā)企業(yè)過(guò)去的資金來(lái)源就是兩種，一種是自有資金，一種是銀行貸款，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，自有資金和銀行貸款不足以支撐商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的完整的構(gòu)建過(guò)程，更重要的商業(yè)地產(chǎn)是需要我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)當(dāng)中獲得它的增值和保值收益。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)原有的投資、融資模式都不適應(yīng)了，在這種情況下，我們更多的希望在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，需要開發(fā)資金的前置，同時(shí)需要有開發(fā)資金的退出機(jī)制，需要更多的房地產(chǎn)信托基金，這樣才能使我們的行業(yè)得到長(zhǎng)久的發(fā)展。我想隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一個(gè)是房地產(chǎn)信托基金，還有一個(gè)是商業(yè)抵押貸款，這兩個(gè)是非常重要的，一個(gè)是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，隨著政策的逐漸明朗，我想房地產(chǎn)信托基金在我們國(guó)家是越來(lái)越近了。另一個(gè)就是商業(yè)抵押貸款，這樣保證了產(chǎn)品的證券化，這也是我們做商業(yè)地產(chǎn)很重要的點(diǎn)。

　　當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的同質(zhì)化非常嚴(yán)重。由于商場(chǎng)都是一面鋪開的，它的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，同樣的商品進(jìn)入不同的商業(yè)，這也會(huì)是有一個(gè)問(wèn)題。另外一個(gè)是電商沖擊，它現(xiàn)在對(duì)實(shí)體店產(chǎn)生了很多的影響。當(dāng)然體驗(yàn)式消費(fèi)可以使商業(yè)地產(chǎn)有比較好的發(fā)展，但是

　　還有就是商業(yè)地產(chǎn)人才短缺問(wèn)題，房地產(chǎn)的人做商業(yè)地產(chǎn)是非常少的，我們還需要復(fù)合型的人才。

　　下面談?wù)勎覀儗?duì)市場(chǎng)的展望，隨著人們生活水平的提高，大家對(duì)高端商業(yè)的需求越來(lái)越多，多層次、多類型、多模式的商業(yè)地產(chǎn)成為今后發(fā)展的主要特征，不再單一的購(gòu)物中心，不再單一的寫字樓，而是多層次的，有文化驅(qū)動(dòng)力的商業(yè)地產(chǎn)，可能是我們的重要發(fā)展方向。高素質(zhì)的運(yùn)營(yíng)管理也是可持續(xù)發(fā)展的根本手段，我們行業(yè)需要復(fù)合型的人才進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。

　　隨著我們國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們還很大的一塊空間運(yùn)營(yíng)、維持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，隨著商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，可能會(huì)帶領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的正常、健康、穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展。今天由于時(shí)間關(guān)系，我就不一一展開了，謝謝大家。

　　主持人：再次感謝蔡云女士；接下來(lái)進(jìn)入商業(yè)與零售、品牌商大會(huì)第一個(gè)環(huán)節(jié)，主題是：商業(yè)運(yùn)營(yíng)篇：商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作與實(shí)務(wù)

　　有請(qǐng)本環(huán)節(jié)首位演講嘉賓上臺(tái)，他是：佳兆業(yè)集團(tuán)總裁助理，佳兆業(yè)文化體育（深圳）有限公司董事長(zhǎng)卜鈞雷先生。他演講的題目是：當(dāng)文化體育遇到商業(yè)地產(chǎn)。

　　卜鈞雷：很多年前我在日本六本木，看到了它把當(dāng)代藝術(shù)館做到了商業(yè)里面，我們?cè)谏虾Ｒ部吹搅诉@種情況，把會(huì)展中心和商業(yè)也完美的結(jié)合起來(lái)。今天我給大家?guī)?lái)一個(gè)新的購(gòu)物中心的內(nèi)涵，一個(gè)戶外型的購(gòu)物中心。

　　首先給大家看一段視頻。這個(gè)項(xiàng)目是原來(lái)的大運(yùn)中心，就是大運(yùn)會(huì)的一個(gè)場(chǎng)館，由它改造而成。

　　這是我們這個(gè)項(xiàng)目前期的情況，相信大家已經(jīng)看到了這個(gè)情況，0.5平方公里的占地，30萬(wàn)平方米的建筑面積，它能提供的功能是什么呢？籃球、足球、游泳、跑步，這就是它能提供的功能。它作為一個(gè)這么大的項(xiàng)目，投資60億元，它只能提供這樣一些功能嗎？它可不可以進(jìn)行相關(guān)的商業(yè)方面的拓展呢？這就是我們今天談的話題，當(dāng)文化體育遇到了商業(yè)地產(chǎn)。

　　剛才已經(jīng)談到，現(xiàn)代新的商業(yè)模式非常多。這個(gè)大運(yùn)中心，我們是今年元月31號(hào)接管這個(gè)項(xiàng)目的，這個(gè)30萬(wàn)建筑面積，涵蓋一個(gè)體育場(chǎng)、一個(gè)體育館，兩個(gè)游泳館，剩下的就是大面積的廣場(chǎng)。在這個(gè)情況下，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)突出的問(wèn)題，功能單一。30萬(wàn)平方建筑面積，0.5平方公里的占地，我們能夠提供的功能只有幾個(gè)。我們考慮了幾個(gè)問(wèn)題，第一，這么大的場(chǎng)館我們需要做活動(dòng)，做活動(dòng)會(huì)吸引大量的人，怎么把那些人消化呢？就是需要用一些商業(yè)，用各種各樣相關(guān)的復(fù)合型的商業(yè)把它消化。商業(yè)產(chǎn)生的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益又可以補(bǔ)充大運(yùn)整個(gè)活動(dòng)的舉辦，活動(dòng)刺激人流，人流刺激商業(yè)，商業(yè)產(chǎn)生效益，效益刺激活動(dòng)，這就是一個(gè)有自我造血能力的正循環(huán)。今年一年來(lái)，我們?cè)诖筮\(yùn)做了108場(chǎng)小型活動(dòng)，14場(chǎng)大型活動(dòng)，包括我們做的大型的國(guó)際賽事，今年一共做了三場(chǎng)，包括排球、籃球。我們做了兩三場(chǎng)大型的音樂(lè)節(jié)，每場(chǎng)音樂(lè)節(jié)到會(huì)的都有10萬(wàn)人。我們做了一些高端的會(huì)展，包括每月一場(chǎng)的車展，還有一些名畫展、品牌展，今年一共做了20多場(chǎng)展會(huì)。全民健身方面，我們做了相關(guān)的各種各樣的活動(dòng)，大概有40多場(chǎng)，吸引人流大概將近70萬(wàn)。

　　作為商業(yè)，它需要兩個(gè)東西，第一，它需要人，第二，它需要經(jīng)濟(jì)效益。在這方面，怎么才能把它健全起來(lái)，打造一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)品呢？這是我們要考慮的問(wèn)題，有沒(méi)有可能在每一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈點(diǎn)上，在每一個(gè)活動(dòng)上都能盈利呢？這個(gè)需要貫穿整個(gè)環(huán)節(jié)，從品牌到媒體，到活動(dòng)商，到體育賽事的供應(yīng)商，打造一個(gè)整體的平臺(tái)，完成從人到經(jīng)濟(jì)效益，從經(jīng)濟(jì)效益到人的轉(zhuǎn)變。大家可以看到，我們整個(gè)大運(yùn)場(chǎng)館的規(guī)劃分5個(gè)部分，第一個(gè)是愛(ài)迪生兒童探索世界，在這里打造一個(gè)兒童的樂(lè)園，分三個(gè)小型場(chǎng)館和一個(gè)室外的活動(dòng)場(chǎng)、一個(gè)室內(nèi)的戲水樂(lè)園。第二個(gè)是奧斯汀水岸，這是一個(gè)酒吧街，我們?cè)谧鲆恍┵愂碌臅r(shí)候，這些酒吧街就可以在早上開始運(yùn)作，有些進(jìn)不了賽場(chǎng)看賽事的人，就可以在這里看室外的轉(zhuǎn)播。第三個(gè)是環(huán)球影視小鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)在開始運(yùn)作，招商情況非常好，主要是一些大型的餐飲，還有一個(gè)奧迪、奔馳的體驗(yàn)中心，還有一個(gè)汽車影院。在這個(gè)環(huán)球影視小鎮(zhèn)打造的主題和賽場(chǎng)的活動(dòng)也是休戚相關(guān)的。另外一部分是奧特萊斯風(fēng)情小鎮(zhèn)，它是一個(gè)低容積率的室外的商業(yè)街，以?shī)W特萊斯為主。然后是勇敢者樂(lè)園，這是引進(jìn)了英國(guó)的概念，打造一個(gè)以青少年為主的勇敢者樂(lè)園，有攀巖、跑步、戶外活動(dòng)，以及拓展訓(xùn)練基地等等。中間的世界藝術(shù)廣場(chǎng)，是市民的休閑文化廣場(chǎng)，每周末我們都會(huì)在這里做一個(gè)休閑藝術(shù)節(jié)。通過(guò)這幾大組團(tuán)，加上原有的體育館、體育場(chǎng)和游泳館這三個(gè)主力店，構(gòu)成了整個(gè)戶外的購(gòu)物中心體系，在這個(gè)體系里面它是相輔相成的，互為映照的，每一個(gè)活動(dòng)我們都通過(guò)這些品牌，包括品牌商的贊助、品牌商的冠名，能夠體現(xiàn)它的價(jià)值，它的人流能夠通過(guò)商業(yè)消化，商業(yè)形成了效益，可以支撐我們明年做活動(dòng)。它很好地兼顧了人流、品牌、商業(yè)效益方面最大化的價(jià)值，這個(gè)項(xiàng)目整體的情況就是這樣。

　　主持人：非常感謝卜鈞雷先生的精彩演講。接下來(lái)，我們有請(qǐng)本環(huán)節(jié)第二位演講嘉賓：RTKL國(guó)際有限公司資深副總裁、商業(yè)項(xiàng)目亞太區(qū)負(fù)責(zé)人袁孝楠先生，袁孝楠先生的演講題目是：規(guī)劃與思考 如何鍛造經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目。

　　有請(qǐng)?jiān)㈤壬?/p>

　　袁孝楠：各位來(lái)賓，各位新老朋友，大家好！

　　我從事商業(yè)設(shè)計(jì)工作30年，從事跟商業(yè)有關(guān)的活動(dòng)40年，我17歲就開始做開發(fā)商，然后做建筑師。其實(shí)大家在講商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)建筑師來(lái)講，商業(yè)是一個(gè)行為，地產(chǎn)是一個(gè)名詞，包含在商業(yè)里面的有四個(gè)：購(gòu)物者、零售商、開發(fā)商和投資商，大家各有所需，購(gòu)物者希望能夠買到有價(jià)值的東西，零售商希望把他的東西賣出去，開發(fā)商希望有贏得的利潤(rùn)，投資商希望能有他的回報(bào)。

　　什么叫經(jīng)典？它就是金科玉律，不管我們?cè)趺礃幼?，不管我們用什么樣的商業(yè)包裝，里面有不變的東西，這個(gè)不變的東西就是商業(yè)里面最重要的神，中國(guó)有商業(yè)已經(jīng)幾千年了，我并不把它當(dāng)做一個(gè)特別了不起的東西。

　　我把這幾十年做的東西重新融合一下，進(jìn)行了整理，第一個(gè)，它是要有場(chǎng)所感，這是一個(gè)空間。很多的開發(fā)商就說(shuō)我的商場(chǎng)要有多漂亮，其實(shí)我們?cè)谧錾虡I(yè)，最重要的是用它的虛、它的空間，所以我們一定要有場(chǎng)所感。而且在整個(gè)場(chǎng)所里面，它是聚集人氣的，所有實(shí)的東西都只看得到，而不能運(yùn)用的，場(chǎng)所感是非常重要的，因?yàn)檫@會(huì)給人留下一個(gè)比較深刻的記憶。這個(gè)項(xiàng)目是我們?cè)谏虾５拇竺鲊?guó)際中心，在閘北，這個(gè)項(xiàng)目做完以后，改變了整個(gè)閘北區(qū)的形象。它并不追求建筑上的一些標(biāo)志化的東西，但是它樹立了一種新的商業(yè)行為，也就是人的生活方式。

　　第二個(gè)，我很喜歡用“哇”，當(dāng)一個(gè)人到了一個(gè)很新奇的地方，很不自主地會(huì)說(shuō)“哇”，所以我把它叫“哇”因素。人們常常到一些地方，我們經(jīng)常說(shuō)哪里有可以聚集的地方，或者拍照的地方，因此我們需要這些蠻重要的地方，引起人家的注意，而且成為這個(gè)地區(qū)主要的、引以為傲的區(qū)域。像我們?cè)谧龅膸讉€(gè)曲目，一個(gè)是天津大悅城，它是一個(gè)下沉廣場(chǎng)，而且連接著地鐵。我們當(dāng)初在做的時(shí)候，業(yè)主說(shuō)要做什么，我們就用了天津的市花——月季花，把它做成一個(gè)花的形式，當(dāng)人從地鐵出來(lái)的時(shí)候，他可以感覺(jué)到整個(gè)空間的震撼力，還有這種溜冰場(chǎng)，也是一樣的光感。這是沈陽(yáng)萬(wàn)象城，我們做的一個(gè)冬季花園，把五星級(jí)酒店跟購(gòu)物中心結(jié)合起來(lái)，有另外一個(gè)空間的效果。還有統(tǒng)一夢(mèng)時(shí)代購(gòu)物中心，它的整個(gè)建筑體非常的震撼。這是在科威特的360度購(gòu)物中心，它這個(gè)項(xiàng)目我之所以喜歡，它是世界第一個(gè)綠色認(rèn)證的購(gòu)物中心，因?yàn)橘?gòu)物中心是最難做到的，而我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目里也做到了。

　　第三是主力店鋪。其實(shí)主力店在國(guó)內(nèi)被誤導(dǎo)了好多年，從1997年在臺(tái)灣的工商綜合區(qū)的發(fā)展失敗，那一批人從臺(tái)灣到了中國(guó)，然后灌輸了很多所謂的主力店的思想，就把所謂的超市、量販店放到了主力店的內(nèi)容。其實(shí)我們做商業(yè)來(lái)講，這些都是精品店的殺手，其實(shí)主力店是要吸引人到那個(gè)地方，然后能夠讓一些精品店得到利潤(rùn)的地方?，F(xiàn)在慢慢開始有一些電影院、音樂(lè)廳、餐廳、溜冰場(chǎng)，這些都可以成為一個(gè)主力店。主力店跟品牌店是兩回事，有時(shí)候品牌店對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)沒(méi)有任何的幫助。主力店能夠帶動(dòng)整個(gè)的活動(dòng)，比如說(shuō)溜冰場(chǎng)、電影院。

　　第四是動(dòng)線。大家都知道，做購(gòu)物中心要?jiǎng)泳€合理，要順暢。其實(shí)在動(dòng)線里面，我們主要的想法是說(shuō)如何引導(dǎo)人流，能夠經(jīng)過(guò)我們希望他走的地方，不管是水平的還是垂直的。在座的有很多商業(yè)方面的專家，知道我們今天要去招商的時(shí)候，我們是如何證明你的店面有多少人每天能夠經(jīng)過(guò)，它相對(duì)的說(shuō)明了這個(gè)地點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)跟缺點(diǎn)，跟它的租金有相當(dāng)大的關(guān)系，所以人流動(dòng)線是非常重要的。動(dòng)線無(wú)外乎是兩個(gè)，第一個(gè)是可視達(dá)性，人在逛街的時(shí)候，不僅是能夠走得很順、上電梯很順，同時(shí)他的眼睛，最好是能夠看到樓上的一些商品跟樓下的商品。

　　第五是IAGRAM，中文用“圖例”我認(rèn)為也不是太妥當(dāng)，但是這是我現(xiàn)在唯一想到比較合適的詞。我們?cè)谧稣麄€(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)里面，這是很重要的，我們?nèi)绾慰紤]到他的主力店跟人流之間的配合。第一種是啞鈴式的，它是有兩個(gè)主力店，把精品店放在中間的部分，由于人之間的流動(dòng)，可以帶來(lái)精品店的人流。第二個(gè)是混合式的，這種情況在國(guó)內(nèi)比較少，國(guó)內(nèi)和國(guó)外的情況有點(diǎn)不一樣，國(guó)外的百貨有很多都是自己的品牌，而且他的體積不會(huì)像國(guó)內(nèi)那么大，一般的百貨就是1萬(wàn)到1.2萬(wàn)平方米，它有自己的特色，所以這里面一般是幾個(gè)不同的主力店融合成的，在這種情況下，他不僅是有室內(nèi)集中的模式，還有室外的。還有一種是沒(méi)有任何主力店的情況，這也是屬于在歐美的一種特別的形式，地很便宜、地很大，所以都是一般的停車場(chǎng)，這個(gè)里真正的主力店就是停車場(chǎng)，所以把停車場(chǎng)放在中間，然后一些商場(chǎng)圍在旁邊。如果說(shuō)我們有奧特萊斯，在國(guó)內(nèi)我看到很多人做奧特萊斯，看不到停車場(chǎng)，這跟我們傳統(tǒng)的奧特萊斯有非常大的區(qū)別，我不知道它將來(lái)會(huì)有多成功，這是大家經(jīng)營(yíng)奧特萊斯的時(shí)候要注意的問(wèn)題。這是一個(gè)跑馬道，這個(gè)項(xiàng)目有好幾種做法，最早就是美國(guó)MALL，它中間是一個(gè)兒童活動(dòng)中心，有4個(gè)大主力店和一些精品店圍繞在一起。另外一種是開放式的商業(yè)街，這種模式在國(guó)外是非常流行的，在國(guó)內(nèi)也開始在做，它最重要的地方，停車場(chǎng)是它的主力店，它需要車子能夠進(jìn)來(lái)，但是他不希望在中間的部分有任何車子可以走，所以我們把主力店放在四個(gè)角落，人會(huì)在固定的地方走，然后主力店靠近，中間有露天廣場(chǎng)、餐飲、店鋪，還有一些娛樂(lè)的場(chǎng)所。目前有好多開放式的商業(yè)模式，大家不妨用這種形態(tài)，看看在中國(guó)能不能很好的發(fā)展。還有一個(gè)是垂直型的，我在1993年第一個(gè)垂直型的購(gòu)物中心就是新東安，那時(shí)候是新鴻基找我們?nèi)プ?，?dāng)時(shí)我們真是不會(huì)做，我們把主力店放在一層和最上面一層，中間放一些其它的商業(yè)，結(jié)果失敗了，失敗的原因是在一樓很多人，二樓很好，三樓基本上完蛋，四樓更慘，五樓也不行，六樓還有一些餐飲，主力店還行，但是中間的都死了。這種項(xiàng)目的問(wèn)題有幾個(gè)，因?yàn)橥＼噲?chǎng)在底下，他要往上走，就會(huì)比較辛苦，我們?cè)谧鋈f(wàn)象城的時(shí)候，就把一個(gè)主力店的位置改成的停車場(chǎng)，可以帶動(dòng)人往上走。

　　第六是標(biāo)識(shí)。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在開始越來(lái)越注意了，我們的購(gòu)物中心要展示一個(gè)企業(yè)的形象，他可以通過(guò)這些信息打造一些路牌、路燈、招牌的東西，甚至屋面、天花的圖案，這些讓人家隨時(shí)隨地的給你一個(gè)連續(xù)性的沖擊，這個(gè)東西對(duì)我們來(lái)講也是非常重要。

　　第七是停車。停車場(chǎng)在我做的設(shè)計(jì)里面是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。大家跟我談的時(shí)候，是要按照政府規(guī)定的，還是按照交通顧問(wèn)給的，停車事實(shí)上是最重要的一個(gè)部分，如果停車場(chǎng)沒(méi)有處理好的話，你也不會(huì)來(lái)。在沈陽(yáng)萬(wàn)象城，我們還是沿用了當(dāng)年深圳萬(wàn)象城的立體停車場(chǎng)。

　　第八是服務(wù)，當(dāng)年我們做深圳萬(wàn)象城的時(shí)候，我強(qiáng)調(diào)一個(gè)，一棟漂亮的房子，如果它的廚房或廁所的下水道不通，那棟房子是沒(méi)有用的。很多人都會(huì)注意購(gòu)物中心外觀多漂亮、多吸引人，其實(shí)如何進(jìn)貨、卸貨，這是商家非常看重的，你如何考慮到他的方便性，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，這是很重要的。

　　第九是商業(yè)組合。這是國(guó)內(nèi)商業(yè)顧問(wèn)都會(huì)給的，只是我自己當(dāng)做建筑師，我經(jīng)常面臨到最大的一個(gè)問(wèn)題，就是業(yè)主只給我40%的精品店，20%的餐飲，然后15%的娛樂(lè)，對(duì)我們來(lái)講一點(diǎn)用都沒(méi)有。因?yàn)槟莻€(gè)東西沒(méi)有辦法讓你的這個(gè)購(gòu)物中心變得很特殊。如果每一個(gè)商業(yè)顧問(wèn)告訴你都是一樣的內(nèi)容，大家為什么到你的購(gòu)物中心來(lái)？光靠建筑師做一個(gè)外形漂亮的東西能成功嗎？不可能。所以說(shuō)很重要的是業(yè)主一定要參加，不能光聽(tīng)建筑師的，也不能光聽(tīng)商業(yè)顧問(wèn)的。我認(rèn)為了解租戶的組合之后，市場(chǎng)的顧問(wèn)、開發(fā)商和建筑商一起討論、一起研究，真正在這個(gè)地方創(chuàng)出獨(dú)特的東西，不是說(shuō)別人做得多好我就把它拿過(guò)來(lái)。

　　第十，僅僅是個(gè)店鋪，就是這么簡(jiǎn)單。講了這么多，商業(yè)是什么？就是一個(gè)店鋪，它最重要的是產(chǎn)品。就像我們的餐廳，你設(shè)計(jì)得再好，你的菜做得不好吃，別人也不會(huì)來(lái)，所以產(chǎn)品對(duì)商家來(lái)說(shuō)是最為重要的。

　　我們當(dāng)初做深圳萬(wàn)象城的時(shí)候，我們剛開始的定位是中低檔，然后一步一步往上推，推到了第三年，從CUCCI進(jìn)來(lái)以后，然后LV進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在真正達(dá)到了它不光是為了品牌，而是人會(huì)在里面，在空間、氛圍上面，我們把它進(jìn)行了很好的打造。

　　主持人：謝謝，非常感謝袁孝楠先生，請(qǐng)您稍微留步，請(qǐng)?jiān)壬脚_(tái)上的嘉賓席就坐。

　　各位來(lái)賓、朋友們，在演講結(jié)束后，我們將繼續(xù)本屆年會(huì)的商業(yè)大討論環(huán)節(jié)。商業(yè)并非予取予求，在競(jìng)爭(zhēng)更激烈的未來(lái)，我們需要更多出色的項(xiàng)目、團(tuán)隊(duì)和企業(yè)，需要更強(qiáng)大的金融支持，為中國(guó)商業(yè)發(fā)展奠定最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　商業(yè)大討論之三的主題就是：商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作與實(shí)務(wù)。

　　我們的主持嘉賓是剛剛為大家演講的RTKL國(guó)際有限公司資深副總裁、商業(yè)項(xiàng)目亞太區(qū)負(fù)責(zé)袁孝楠先生

　　接下來(lái)有請(qǐng)討論嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　深圳卓越集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理張尚學(xué)先生

　　升龍集團(tuán)副總裁張艾明女士

　　深圳海岸城購(gòu)物中心常務(wù)副總經(jīng)理陳柏昇先生

　　鼎信長(zhǎng)城基金董事長(zhǎng)章華先生

　　竹凌開發(fā)咨詢有限公司董事總經(jīng)理蘇廣平先生

　　謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請(qǐng)?jiān)㈤壬_始主持今天第三場(chǎng)商業(yè)大討論，討論時(shí)間是25分鐘。

　　袁孝楠：我們這一環(huán)節(jié)的主題是商業(yè)運(yùn)作與實(shí)務(wù)。我想首先請(qǐng)問(wèn)一下張尚學(xué)先生，因?yàn)槲抑雷吭绞且詫懽謽菫闃?biāo)桿的，在深圳中心區(qū)做得非常多，它現(xiàn)在也開始往商業(yè)方面發(fā)展。你們是準(zhǔn)備怎么來(lái)運(yùn)作商業(yè)的？

 　　張尚學(xué)：其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該含有幾種業(yè)態(tài)，一個(gè)是傳統(tǒng)的零售商業(yè)，另外是辦公商業(yè)，還有旅游地產(chǎn)商業(yè)，其實(shí)這是一個(gè)宏觀的商業(yè)地產(chǎn)的概念。

　　作為卓越集團(tuán)來(lái)講，我們今后的戰(zhàn)略是商住并舉，在商業(yè)這一塊，商業(yè)地產(chǎn)最根本的，我們很關(guān)注它的投資回報(bào)率，這是決定商業(yè)地產(chǎn)保值增值很重要的一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，商業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)行為，從卓越集團(tuán)來(lái)講，現(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)這一塊，我們從最前端的拿地開始，然后投資分析，然后頂層的設(shè)計(jì)，包括我們的投融資模式、回報(bào)的模式、商業(yè)體系的設(shè)計(jì)、商業(yè)的前期設(shè)計(jì)規(guī)劃、后期的運(yùn)營(yíng)，我認(rèn)為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)這一塊大家競(jìng)爭(zhēng)的核心一定是經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)，就是說(shuō)軟實(shí)力方面是做商業(yè)的核心點(diǎn)。作為集團(tuán)來(lái)講，從最前端的頂層設(shè)計(jì)到體系設(shè)計(jì)，在前端的投融資模式，然后退出機(jī)制，整個(gè)的系統(tǒng)化的做這方面的頂層設(shè)計(jì)，到后期的運(yùn)營(yíng)，從經(jīng)營(yíng)價(jià)值的角度去保值、增值，這是我們的總體思考。

　　袁孝楠：我有個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)教一下，寫字樓你們很在行，最近我知道在北京出現(xiàn)了1000每平米每個(gè)月租金的情況，600塊以上的很多，當(dāng)然這主要是租給金融投資或者是服務(wù)業(yè)，我們?cè)谧龀鞘猩虡I(yè)綜合體的時(shí)候，大家都希望蓋5A級(jí)的寫字樓，其實(shí)5A級(jí)的寫字樓只是造型而已，對(duì)你的投資運(yùn)作一點(diǎn)幫助都沒(méi)有。你們?nèi)绾蝸?lái)定，你是要5A級(jí)的，還是要什么？

　　張尚學(xué)：我覺(jué)得這是企業(yè)對(duì)自己產(chǎn)品追求的標(biāo)準(zhǔn)，或者自己做產(chǎn)品的定位方向，作為卓越來(lái)講，我們的寫字樓、住宅的設(shè)計(jì)、品質(zhì)以及后期的客戶維護(hù)，我們都是有追求的。在寫字樓方面，我們也有相關(guān)的數(shù)據(jù)，在全國(guó)的一線城市，在寫字樓物業(yè)這一塊的市場(chǎng)基礎(chǔ)還是比較好的，我們?cè)谏钲谧鰧懽謽沁€是比較早的，寫字樓這一塊的市場(chǎng)需求還是不錯(cuò)的。我們做寫字樓，關(guān)鍵的是前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃和后期的營(yíng)運(yùn)維護(hù)，這一點(diǎn)跟零售商業(yè)本質(zhì)上是一樣的，包括里面租戶的組合、租戶的選擇，包括后期我們的物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)維護(hù)，包括一系列的后續(xù)服務(wù)工作，決定了我們?cè)趯懽謽沁@一塊的品質(zhì)和未來(lái)的價(jià)值。

　　袁孝楠：怪不得卓越可以成為全國(guó)銷售業(yè)績(jī)突破百億的企業(yè)，就是前期的選擇和后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)讓業(yè)主滿意，使卓越有很大的發(fā)展。

　　張尚學(xué)：在這里我再補(bǔ)充一句，其實(shí)卓越是商住并舉的，我們?cè)谧≌@一塊，我們的老客戶對(duì)卓越住宅的產(chǎn)品的滿意度非常高，特別是我們的蔚藍(lán)海岸，包括在青島、長(zhǎng)沙、深圳的項(xiàng)目都叫蔚藍(lán)海岸，我們這個(gè)蔚藍(lán)系列還是大家比較認(rèn)可的，謝謝大家關(guān)注。

　　袁孝楠：下一位是升龍集團(tuán)的副總裁張艾明女士，對(duì)于我們這個(gè)主題，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作與實(shí)務(wù)，請(qǐng)你就你們的心得來(lái)聊一聊。

　　張艾明：這個(gè)問(wèn)題定出來(lái)的時(shí)候，我有很多的疑問(wèn)，大會(huì)讓RTKL這樣一個(gè)在設(shè)計(jì)方面非常資深的企業(yè)，讓袁先生做主持來(lái)讓我們談商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作和實(shí)務(wù)。我們做商業(yè)跨過(guò)了施工階段、招商階段，直接從規(guī)劃來(lái)探討運(yùn)營(yíng)與務(wù)實(shí)，我覺(jué)得也蠻有似的，我期待著我們這一組的對(duì)話可以在前端跟末端之間找到一個(gè)很好的契合點(diǎn)。

　　剛才卓越的張總也提到了一個(gè)很好的話題，就是講規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營(yíng)跟務(wù)實(shí)之間這樣一個(gè)關(guān)聯(lián)性的紐帶。我簡(jiǎn)單為大家介紹一下升龍集團(tuán)，可能直到去年還有很多朋友不太了解升龍，今年開始越來(lái)越多的朋友很好奇地問(wèn)，你們升龍集團(tuán)是怎么樣取得這么快速的發(fā)展的。今年截止到目前為止，我們已經(jīng)有160多億的銷售額，我們從來(lái)沒(méi)有參加過(guò)房地產(chǎn)的排名，據(jù)非官方的排名，我們應(yīng)該在30多位。2013年我們著重了新項(xiàng)目的拓展，大概拿了十幾塊地，我們明年的目標(biāo)是260億到300億之間，如果不出意外的話，升龍集團(tuán)會(huì)進(jìn)入全國(guó)的前20名。

　　袁孝楠：這個(gè)很棒，但是我站在建筑師的角度，我還是想問(wèn)一下在座的各位關(guān)心的事，我們?cè)谧銮捌谶\(yùn)作的時(shí)候，建筑師經(jīng)常問(wèn)業(yè)主要一些東西，那么我們所拿到的東西都是政府所審批的東西，或者政府規(guī)定的東西，我都是跟業(yè)主的決策者談，他的東西跟政府不一樣，你們?cè)趺刺幚恚?/p>

　　張艾明：袁總問(wèn)的這個(gè)問(wèn)題是有事實(shí)依據(jù)的，站在開發(fā)商的角度來(lái)講，和優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位之間的碰撞是非常關(guān)鍵的，如果說(shuō)我們磨合得好，可能會(huì)是一場(chǎng)非常美好的體驗(yàn)，但如果我們?cè)诤诵膬r(jià)值理念上面產(chǎn)生沖突，我們的想法即便和設(shè)計(jì)單位接軌，但是和政府的控規(guī)需求不相符合，那就會(huì)是一個(gè)非常痛苦的經(jīng)歷。作為開發(fā)商來(lái)講，在拿地期間，就會(huì)做好和政府之間需求上的契合，強(qiáng)規(guī)可能不會(huì)更改，這就會(huì)造成和設(shè)計(jì)單位的沖突。我想無(wú)論是政府、開發(fā)商還是設(shè)計(jì)方，大家有一個(gè)目標(biāo)是一致的，就是我們都很想做一個(gè)好的作品出來(lái)。這中間就少不了妥協(xié)和斗爭(zhēng)。

 　　袁孝楠：下一位是深圳海岸城購(gòu)物中心常務(wù)副總經(jīng)理的陳柏昇先生，你也是我們的業(yè)主之一。海岸城是在深圳南山區(qū)運(yùn)作得非常成功的一個(gè)項(xiàng)目，而且現(xiàn)在也開始往外地發(fā)展。你們對(duì)于城市綜合體的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作到未來(lái)的軒帝，你們是什么樣的做法？

　　陳柏昇：我們這個(gè)項(xiàng)目在深圳運(yùn)作了已經(jīng)有6年了，未來(lái)在無(wú)錫這個(gè)項(xiàng)目我們也會(huì)精心打造。說(shuō)到下一步的選地，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃非常多，所以下一步我們會(huì)比較謹(jǐn)慎一些。

　　袁孝楠：就是所謂的不要同質(zhì)化。因?yàn)槲铱吹胶０冻窃谏钲诟芏囗?xiàng)目不一樣的地方，就是在二樓有一個(gè)很大的平臺(tái)，把你的主要的活動(dòng)從一樓提升到二樓，希望能夠增加兩個(gè)主要活動(dòng)的層面?？墒俏以谄渌捻?xiàng)目里面，我發(fā)現(xiàn)你們并沒(méi)有主張這一點(diǎn)。是不是你們?cè)谶\(yùn)作方面碰到了一些難處？或者后來(lái)的項(xiàng)目沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)？

　　陳柏昇：深圳海岸城的項(xiàng)目，我們是雙鎖城（諧音）的概念，當(dāng)然這個(gè)概念是前期與政府溝通達(dá)成的這個(gè)方案。至于其它的外面的項(xiàng)目，有部分政府是不同意這樣做的。深圳灣就是一條二樓的平臺(tái)把所有的商業(yè)項(xiàng)目連接起來(lái)，對(duì)整個(gè)二樓都有非常大的好處，所以我建議各位領(lǐng)導(dǎo)有機(jī)會(huì)可以參考一下這種設(shè)計(jì)。

　　袁孝楠：很多在座的嘉賓，或者是在座的一些開發(fā)商都會(huì)希望累積好的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)你有了好的經(jīng)驗(yàn)，你有希望在下一個(gè)項(xiàng)目同樣使用，不希望改掉它，但是如果我們這個(gè)好的經(jīng)驗(yàn)只是曇花一現(xiàn)，只能在這個(gè)項(xiàng)目做，那你做每個(gè)項(xiàng)目都要重新花腦筋去做，是不是太累了？

 　　陳柏昇：這個(gè)我覺(jué)得還是因地制宜吧。我想說(shuō)一下我們營(yíng)運(yùn)的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在同質(zhì)化的商場(chǎng)越來(lái)越多，我們海岸城也逐步想做一個(gè)差異化的路線，比如說(shuō)從品牌引進(jìn)方面，深圳項(xiàng)目引進(jìn)了一些化妝品專賣店，包括4家買手店，這些都是華南首家引進(jìn)的。另外，我們的停車場(chǎng)做了一個(gè)反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)，這和大家去的太古匯有點(diǎn)不同，我們的反向?qū)ぼ囀遣恍枰櫩退⒖ǖ模苯釉诮毁M(fèi)的時(shí)候就可以顯示你的車在什么區(qū)域，我們用的是一套車牌的追蹤系統(tǒng)。另外在藝術(shù)層面方面，我們也引進(jìn)了一批美國(guó)雕塑家的藝術(shù)品。我們作為營(yíng)運(yùn)的管理者來(lái)說(shuō)，還是繼續(xù)的求變、創(chuàng)新。前段時(shí)間我剛?cè)ト毡竞托滤抟羷?shì)丹的高層交流過(guò)，他們的年銷售大概130多億人民幣，他們前兩年也做了一個(gè)比較大的改變。我也很好奇的問(wèn)他，作為一個(gè)100多億的銷售額的企業(yè)，為什么還要做一些大的改變？他們提到，一個(gè)是銷售額的增長(zhǎng)遇到了瓶頸，長(zhǎng)期都是3%到5%的增長(zhǎng)，第二個(gè)，他們研究客流的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)客人在高層的停留時(shí)間是比較短的，所以他們的動(dòng)線都做了改變。第三，他說(shuō)要引進(jìn)一些有潛力的新品牌，我們也參考了一些這個(gè)意見(jiàn)，所以我們海岸城也會(huì)與一些新品牌共成長(zhǎng)。

 　　主持人：下一位是來(lái)自鼎信長(zhǎng)城基金的董事長(zhǎng)章華，您的角度可能和開發(fā)商的角度有所不同，對(duì)于運(yùn)營(yíng)和實(shí)務(wù)方面來(lái)講，您的著重點(diǎn)是什么，請(qǐng)您分享一下您的心得。

 　　章華：大家好，我是來(lái)自鼎信長(zhǎng)城基金的章華，我們基金今年投了大概80多億，我們是很多開發(fā)商項(xiàng)目層面的股東，11月8號(hào)我們?cè)谏虾８?jìng)拍了一塊土地，接近40億，我們和中駿聯(lián)合拍的，我們會(huì)出一半多一點(diǎn)的資金。在前年，我們?cè)谏虾Ｒ才牧艘粔K地。今天是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)方面的年會(huì)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)方面的信息我需要迫切的了解，我之前在房地產(chǎn)行業(yè)工作了10年，對(duì)這一塊應(yīng)該是不太陌生的，但是現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展太迅速，雖然商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在只占整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的一小部分，但是它的發(fā)展非常迅速。今天早上我聽(tīng)到一些商業(yè)地產(chǎn)方面的操作的內(nèi)容，但是遺憾的是大家都還是在定性的講，概念化的講，我沒(méi)有聽(tīng)到從投資角度、從股東角度想要的東西，那就是投資回報(bào)，每一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)是怎么設(shè)定的，怎么實(shí)現(xiàn)的，然后它的技術(shù)指標(biāo)怎么參照，這方面的信息我還沒(méi)有聽(tīng)到。我認(rèn)為現(xiàn)在國(guó)內(nèi)真正的圍繞著商業(yè)地產(chǎn)做事情，可能大部分還是在被動(dòng)做的，主動(dòng)拓展的還不多。另外，我們現(xiàn)在也仍然處在初級(jí)階段，商業(yè)的精細(xì)化管理、非常理性的投資評(píng)判做得還不是特別好。

　　我們是做房地產(chǎn)金融的，我也站在金融的角度簡(jiǎn)單說(shuō)一下我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一些獨(dú)特的考慮。上午朱中一會(huì)長(zhǎng)講到了他的一些顧慮，這些顧慮我們都想過(guò)，但是在顧慮中怎么快速發(fā)展？當(dāng)前相比國(guó)際的持有型物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)，我們可能還缺一些東西，第一個(gè)缺的是房地產(chǎn)信托基金這樣一個(gè)退出工具，我們國(guó)內(nèi)目前仍然沒(méi)有，雖然過(guò)去討論了4年，我們中間也參與了一些討論，但是現(xiàn)在仍然沒(méi)有推出來(lái)，所以大型持有的東西不能流通化，這是一個(gè)很大的問(wèn)題。第二個(gè)是稅收。我們持有商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，對(duì)外租賃，稅負(fù)還是很重的，大概占到銷售收入的接近20%要被政府拿走。第三，我們的營(yíng)運(yùn)成本，尤其是利息，在國(guó)內(nèi)還是很高的。國(guó)際上融資的利息大概是1%到3%，這樣的低成本是可以支撐的，如果國(guó)內(nèi)的持有型物業(yè)，銀行借出利率7%，加上監(jiān)管的成本，達(dá)到8%到10%，我們是很難支撐這個(gè)發(fā)展的。剛才有一位嘉賓談到了華潤(rùn)萬(wàn)象城的項(xiàng)目，我們和他們也有很多的合作，它的做得好的項(xiàng)目，它的盈利指標(biāo)是15%左右，做得差的可能在10%到12%。但是我們投房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)盈利指標(biāo)前幾年都在25%以上，最近幾年略微降了一些，可能也在18%到20%之間。我們的收益性物業(yè)營(yíng)商的環(huán)境方面還有比較大的需要改觀的空間。

　　袁孝楠：在國(guó)外是把利潤(rùn)算得很精細(xì)的，它計(jì)算8%一定是能拿到8%的，在中國(guó)可能15%的利潤(rùn)，拿到手的連8%不一定。目前中國(guó)的融資成本這么高，對(duì)于這種情況，不知道誰(shuí)能來(lái)解決問(wèn)題。

　　章華：持有型物業(yè)在中國(guó)還是一個(gè)很新的東西，從整個(gè)的合作資金來(lái)源來(lái)說(shuō)，因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)必然要做得比較長(zhǎng)期，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大多數(shù)還是三年以下、五年以下的更多。在成本這一塊，利差的差異還是蠻大的，包括大家談到的萬(wàn)達(dá)，它可能是真正的進(jìn)入商業(yè)，初期可能是一個(gè)噱頭，后期因?yàn)樗奈恢眠€不錯(cuò)，所以它的評(píng)估價(jià)值很快上來(lái)了，我覺(jué)得這得益于中國(guó)大環(huán)境的進(jìn)步，中國(guó)城鎮(zhèn)化的提高，略微偏一點(diǎn)的地方也變成了核心的地段。前幾年萬(wàn)達(dá)賣給澳洲的基金，也有了不錯(cuò)的現(xiàn)金流的回籠。但是現(xiàn)在仍然有大量的收益性物業(yè)是沒(méi)有流動(dòng)性的，他們很難解決一個(gè)套現(xiàn)的問(wèn)題，它的流動(dòng)性仍然不夠，所以房地產(chǎn)信托基金推出之后，可能這一塊才有更好的發(fā)展。

　　袁孝楠：下面一位嘉賓是蘇廣平，我跟蘇廣平在十幾年前就認(rèn)識(shí)了，他目前是作房地產(chǎn)咨詢的，其實(shí)他原來(lái)是建筑師，我們?cè)?jīng)在一起工作過(guò)，他從一個(gè)專業(yè)人才變成一個(gè)開發(fā)商，您談?wù)効?，跟其他人的想法有什么不同?/p>

　　蘇廣平：我跟袁總以前在RTKL在洛杉磯是同事，袁總是我的領(lǐng)導(dǎo)，后來(lái)我更多的在開發(fā)商那里工作。我在兩家世界頂級(jí)的開發(fā)商那里工作過(guò)，一個(gè)是西蒙物業(yè)，這是專門做零售商業(yè)物業(yè)的，另外一家叫普爾兄弟（諧音），是專門做住宅的，我有幸從它內(nèi)部來(lái)感受到來(lái)感受到一個(gè)做商業(yè)物業(yè)的開發(fā)企業(yè)和住宅開發(fā)的企業(yè)那里有不同的感受。

　　我感覺(jué)做商業(yè)是很好的，住宅一直是頂著很大的壓力，就是流通性很大，你賣出去了，這個(gè)東西就不是你的了，不管你賣得再好，你賺了200%的利潤(rùn)，那是去年的，你明年要有新的開發(fā)、新的銷售，這是不會(huì)停止的。西蒙現(xiàn)在的市值是500多億美金，它每年拿出10億美金做開發(fā)，這占它的開發(fā)的比例是很小的，所以它的壓力就沒(méi)有那么大，不管是資金壓力還是其他的壓力都很小，而且它的利潤(rùn)更高。億中國(guó)的住宅開發(fā)過(guò)去這些年享受了城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的紅利，大家閉著眼睛開發(fā)都可以掙錢，這種好日子是不可長(zhǎng)期持續(xù)的，必然發(fā)展到后來(lái)，這方面是要受壓迫的。我覺(jué)得商業(yè)開發(fā)是一個(gè)回報(bào)優(yōu)厚，但是風(fēng)險(xiǎn)比較高，對(duì)開發(fā)商要求也比較高的行當(dāng)。風(fēng)險(xiǎn)比較大，要求比較高，開發(fā)商自身的綜合能力要求非常的強(qiáng)，從各方面的資源整合，從政府、設(shè)計(jì)，到下游的招商、運(yùn)營(yíng)，到外圍的很多東西，你都需要整合。我覺(jué)得在中國(guó)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)剛剛開始，各種問(wèn)題確實(shí)存在，供應(yīng)量多，同質(zhì)化嚴(yán)重、電商挑戰(zhàn)，這些都是問(wèn)題。但是我總的感覺(jué)，這些問(wèn)題主要是因?yàn)槲覀兏哔|(zhì)量的東西還是太少。我覺(jué)得我們高質(zhì)量的東西不是供應(yīng)過(guò)剩，也不是同質(zhì)化嚴(yán)重，而是太少了，所以我覺(jué)得還是很有希望的，我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)的同行們還是大有可為。

　　袁孝楠：謝謝各位專家精彩的意見(jiàn)，由于時(shí)間有限，我們不能夠繼續(xù)討論下去，謝謝各位。

（審校：勞蓉蓉）