11月27日，2013觀點商業(yè)年會正式在廣州開幕，作為觀點新媒體主辦的首屆商業(yè)年會，屆時有超過200家發(fā)展商、零售商、品牌商、專業(yè)機構(gòu)出席，預(yù)計參會嘉賓人數(shù)超過350人。

　　值得關(guān)注的是，27日晚將舉辦的“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎”頒獎典禮，從運營商、商業(yè)項目、零售商和品牌商四個方面，尋找最具代表性、最具指標意義的商業(yè)項目、企業(yè)、品牌和團隊，屆時與會的嘉賓與主流媒體將共同分享這份榮耀。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2013觀點商業(yè)年會

　　直播實錄：2013觀點商業(yè)年會（一）

　　直播實錄：2013觀點商業(yè)年會（二）

　　直播實錄：2013觀點商業(yè)年會（三）

　　主持人：謝謝袁孝楠先生的主持，也謝謝所有參與嘉賓的精彩發(fā)言。接下來我們開始商業(yè)與零售、品牌商大會第二個環(huán)節(jié)，主題是：模式與案例：商業(yè)發(fā)展項目如何構(gòu)建回報。下面有請本環(huán)節(jié)演講嘉賓上臺，他是：深圳市凱托蒙拓有限公司執(zhí)行董事盧卡先生。盧卡先生的演講題目是：自我品牌化。有請盧卡先生。

　　盧卡：女士們、先生們，大家下午好！

　　我今天要說的議題跟原先大家看的是有所不一樣的，原先是講O2O。首先介紹一下我的公司，我來自凱托蒙拓公司，凱托蒙拓在中國服裝行業(yè)里面是處于領(lǐng)先的水平，我們目前有100多家店鋪，都是開在中國最好、最時尚的購物中心、百貨公司里面。凱托蒙拓公司底下有一個同名的品牌，叫凱托蒙拓。凱托蒙拓是上世紀90年代在意大利成立的，品牌理念主要是以自營為主。我們公司在2008年被深圳禾日時裝公司所收購，這家公司除了凱托蒙拓之外，底下還有兩個品牌，包括DESSEIN和KarMarLar，這兩個品牌主要是針對批發(fā)市場的。

　　凱托蒙拓在上世紀90年代在意大利成立的品牌，我們的定位是以女性時裝市場為主而打造的高端品牌，公司來自本土以及海外的設(shè)計師不斷的研究新的產(chǎn)品，以滿足我們的顧客，提供給他們最能闡述她們個人風格的比較獨特的服裝系列。我們主要的風格是沒有國界、無拘無束，整個的風格是比較清新、亮麗的，跟在座各位看到的其它品牌有比較清楚的分別。凱托蒙拓所推銷的不僅僅是產(chǎn)品，而是我們在生活細節(jié)里面的體驗，我們要求嚴謹，對市場同類產(chǎn)品觸覺比較敏銳，以至對品牌消費更加成熟的體驗。同樣追求體驗的概念，在凱托蒙拓的銷售渠道里面是可以看得到的，包括在中國大陸的零售網(wǎng)點，從過去的街鋪，到目前已經(jīng)開到中國數(shù)一數(shù)二的奢侈品購物中心和百貨店，就可以看到我們追求有自己特色的概念。從目前的發(fā)展階段來講，我們也是采取同一個概念，我們進入新的銷售途徑、新的緯度，主要是為了提供更好的服務(wù)，追求一個更舒服的購物環(huán)境，這就是目前購物中心的新體驗。

　　中國近些年在打造多功能購物中心方面取得了巨大的發(fā)展，透過這些購物中心，可以滿足消費者的購物需求，包括從休閑到娛樂，從購物到餐飲的選擇，以及他們在這個購物中心所花費的時間，曾幾何時風光無限的典型百貨公司跟這些購物中心相比，這些百貨公司就顯得比較擁擠、比較鬧騰、比較局促。購物中心對商業(yè)房地產(chǎn)來講是一個新的契機，給我們挖掘新的客戶需求提供了一個更大的空間。為了滿足消費者新興的需求和品位以外，提供給他們一系列國內(nèi)及國際的品牌，開發(fā)商需要考慮顧客的體驗，還有購物中心的升級、優(yōu)化，尤其是購物中心本身的構(gòu)造。如果把中國的購物中心對比歐洲，或者是對比香港，目前國內(nèi)的購物中心往往是為了追求更大的商業(yè)利益，而放棄了包括休閑設(shè)施、文化空間，比如說書店、藝術(shù)廊、傳統(tǒng)商店的領(lǐng)域，所以他們需要考慮的是更多的一些內(nèi)容。針對以上的這些情況，購物中心最重要的不是僅僅建立一個品牌的忠誠度，而是對購物中心的歸屬感。

　　目前的購物中心的同質(zhì)化比較嚴重，個性化不夠明顯，因此購物中心在提供他們的內(nèi)容的時候，其實有些業(yè)態(tài)是可以考慮的，包括美容、康體、健身、藝術(shù)等等。消費者比較重視到購物中心的體驗，目前如果參考在歐洲比較新的一些購物中心，他們強調(diào)的更多的不僅僅只是品牌本身，而是他把這些品牌不同的產(chǎn)品線重新再劃分，重新再組合化，所以他們賣的不是奢侈品，賣的是購物中心本身，通過購物中心，他把這些產(chǎn)品重新組合成一個生活時尚的東西。

　　主持人：再次感謝盧卡先生的精彩演講。

　　各位來賓，在精彩演講之后，我們開啟今天第四場商業(yè)大討論。投資是商業(yè)的命脈，資金是商業(yè)發(fā)展的源泉，從高周轉(zhuǎn)慣性中投入發(fā)展高投資、高風險的商業(yè)項目，尋找合理、合適的回報渠道是關(guān)鍵。商業(yè)大討論之四的主題是：商業(yè)發(fā)展項目如何構(gòu)建回報

　　首先請主持嘉賓上臺就坐，有請：世聯(lián)地產(chǎn)綜合體業(yè)務(wù)線總經(jīng)理宋春生先生

　　接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：

　　佳兆業(yè)集團總裁助理，佳兆業(yè)文化體育（深圳）有限公司董事長卜鈞雷先生

　　萬達電影院線股份有限公司副總經(jīng)理徐躍東先生

　　北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理謝志華先生

　　保利中環(huán)購物中心總經(jīng)理葉柯先生

　　主持人：謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請宋春生先生開始主持本場商業(yè)大討論，討論時間是25分鐘。

　　宋春生：今天上午提到一個議題，是關(guān)于轉(zhuǎn)型的問題，其實咱們一聽到轉(zhuǎn)型，總覺得好像我也沒轉(zhuǎn)型，我一直在做地產(chǎn)行業(yè)。我是這么理解轉(zhuǎn)型這個問題的，在眼下大量的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的時候，實際上它是一種交易。未來要做商業(yè)地產(chǎn)，它是面臨著向服務(wù)的過渡。交易和服務(wù)最根本性的差別是什么呢？服務(wù)是別人碗里有了你才有，交易可能是咱們一次性搞定。

　　今天我們這一場是要用數(shù)據(jù)和錢來說話。第一個問題我想問問卜總，佳兆業(yè)在龍崗的大運場館接下來以后，我看到那個規(guī)劃挺激動人心的，因為這個物業(yè)是政府的，政府投入了那么大的場館建設(shè)，光能源每一年的消耗量都是不得了的數(shù)，更不要說收你的租金，能不能用財務(wù)數(shù)據(jù)說一下你的投入、產(chǎn)出，你的股東是怎么看的，政府怎么算這筆賬的？

　　卜鈞雷：今天主要是談收益，以大運中心來做例子的話，我說幾個指標，第一，政府做這種場館，全國有非常多，場館一般是為一個賽事而量身定作的，比如說大運會、奧運會、全運會，為什么說場館的管理、運營是一個國際性的難題呢？它的核心不在于后期，主要是在上游。實際上某些某一種一次性的幾天的賽事而量身定作的場館，它的問題就在這里，這種場館做成了以后，后期如何運營，如何商業(yè)開發(fā)，如何利用，如果沒有在事先考慮清楚的話，后期它的運營成本，包括它的所有配合都會出現(xiàn)問題。大運中心和商業(yè)地產(chǎn)本身，我覺得是一致的，這是兩句話：要發(fā)現(xiàn)價值、順應(yīng)規(guī)律。只要你能發(fā)現(xiàn)價值，并且順應(yīng)規(guī)律，在你發(fā)現(xiàn)的價值中會產(chǎn)生價值，你順應(yīng)規(guī)律的話，市場就會接受。大運中心整個投資達到60億元，它后期的運營成本也非常高，如何能夠發(fā)現(xiàn)價值呢？它有沒有價值呢？實際上它是有價值的。在一個這么大的場館，有這么大的廣場，它是一個標志性的建筑，它是一個城市的標志，不僅僅是一個地區(qū)能涵蓋的。國內(nèi)有沒有比較好的案例呢？實際上是有的，大家都知道原來有個場館叫五棵松，后來變成萬事達中心，它從一個普通的場館怎么變成了萬事達中心呢？萬事達怎么會冠名這個場館呢？就是它把場館的標志性體現(xiàn)出來，產(chǎn)生品牌價值，那么場館它就有價值。一個場館只有做活動才有價值，沒有做活動，它就是一個空場，它的運轉(zhuǎn)產(chǎn)生的成本是沒有辦法消化的。你只有把內(nèi)容放進去，甚至把內(nèi)容做成長效化，把內(nèi)容變成品牌，產(chǎn)生很大的內(nèi)容，這個內(nèi)容本身有盈利空間，它有品牌的盈利空間，有品牌的創(chuàng)造價值，它創(chuàng)造的人流我用什么來消化它？如果沒有商業(yè)開發(fā)來消化，那么這些人流就是不經(jīng)濟的人流。相關(guān)的商業(yè)開發(fā)，就把這些創(chuàng)造的人流消化掉，產(chǎn)生的價值回哺場館。大運中心作為場館的模型，它解決世界難題的模型，它不是剛剛說的這個，有媒體，有會展，有多種場館和活動的協(xié)同，這是非常復(fù)雜的。

　　我想拋開這個例子說一個普通的購物中心的案例，結(jié)合發(fā)現(xiàn)價值、順應(yīng)規(guī)律來講講。2011年我們在大連的天津街收購了一個項目，現(xiàn)在命名叫大連佳兆業(yè)廣場，它是一個10年時間的爛尾樓，為什么我們要收購這個項目？為什么9個月就能把這個購物中心開起來，而且目前這個購物中心的人流每年以百分之百的數(shù)字在增長，我們的收益每年遞增是30%，怎么能做到這一點？核心在于價值的發(fā)現(xiàn)，10年前爛尾的項目，10年后能不能救活？實際上是可以的，因為這10年城市的發(fā)展，原來沒有地鐵，現(xiàn)在有了地鐵，原來周邊沒有寫字樓，現(xiàn)在有了寫字樓，原來周邊交通不暢，現(xiàn)在交通很通暢，你只要發(fā)現(xiàn)這個價值，按照規(guī)律把它做成一個購物中心，做好它的服務(wù)，它的價值就出現(xiàn)了。在商業(yè)里面，這兩句話是非常重要的，商業(yè)的錢不是那么好賺的，核心在前端。

　　宋春生：卜總講了兩個事，一個是未來政府高運營成本的資產(chǎn)，你們是在探索一個道路。第二，對于大家擔心的，說這購物中心這么多，以后怎么辦，他們也在摸索，萬一你做不了，我發(fā)現(xiàn)了價值，我還能把它救活，實際上還是有路子的。

　　接下來我問一下萬達電影院線股份有限公司副總經(jīng)理徐躍東，我們原來是同事，我也是一個直接的問題問你，萬達影院作為商業(yè)的核心的內(nèi)容商，你目前拿到的一個項目起碼是5000到1萬平方米，一般你租它的場地，他都是貼錢的，請問你怎么解決和業(yè)主的這個關(guān)系？

　　徐躍東：非常感謝觀點給我們這個平臺，剛才宋總介紹了我們以前是同事，在9年前宋總是我的領(lǐng)導(dǎo)，帶我進入了房地產(chǎn)行業(yè)。在這個問題上，我可以稍微扯大一點，因為今天這個題目是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)回報的，大家可以注意到，前幾天有兩個新聞，一個是萬達集團通過了國際的信用評定，DDD+，這是非上市企業(yè)房產(chǎn)公司，中國內(nèi)地所有的企業(yè)當中最高的，這是一個新聞。第二個新聞是在香港發(fā)行了6億的債券。這說明什么問題？說明當時給我們評級的一句話中的重要意義，這句話是說，萬達集團的購物中心和酒店提供了強勁而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支持了公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。所以這一點提示大家，做商業(yè)地產(chǎn)所獲得的收益不能夠完全的跟我們過去做房地產(chǎn)開發(fā)的心態(tài)一致，這是有質(zhì)的區(qū)別的。就像剛剛袁總介紹的，首先要考慮合理的收益，第二是要重點考慮安全。我們說商業(yè)地產(chǎn)，很多說是高投資、高風險，高投資是可以通過投資過程控制的，風險是追求的問題。

　　說到業(yè)主方給我們提供的物業(yè)的條件和成本，我一直在公司內(nèi)部講，我說我很感謝非萬達業(yè)主，到今年年底，我們在全國有142家電影院，1200多個銀幕，其中40%以上是非萬達業(yè)主提供的，而這些業(yè)主同萬達廣場的業(yè)主王健林老板有共同的追求，就是要做好購物中心，做好商業(yè)。但是在這件事情的理解上，更理解我們怎么做好電影院，進而能夠?qū)λ馁徫镏行挠兴鶐椭倪壿?，因為他很慷慨的拿出了很寶貴的5000到1萬平米的面積，跟我們共同打造這個購物中心。其次，業(yè)主在我們這方面的收入，在商場里面的收入，對主力店的收入需求，我一直在分析它的原因，我感覺7個字可以概括業(yè)主對我們這樣用大面積支持起來的業(yè)態(tài)的支持，它的需求是什么，前兩個字是“有用”，我做的這個電影院對你的物業(yè)業(yè)態(tài)有什么用，很多高端的物業(yè)，尤其購物中心，他不需要電影院，而低端的購物中心需要我做普通功能的，還是帶來人流呢，還是做特殊活動呢，這個要想好。第二句是“靠譜”，同樣的面積你做其它的業(yè)態(tài)也可以，但是能不能找到一種持之以恒，但是能不能找到給你提供穩(wěn)定租金貢獻的項目呢？我經(jīng)常勸業(yè)主說，我們只要做進來了，你就不用管了，我們有電影行業(yè)的追求，商業(yè)地產(chǎn)的追求，我們的追求肯定不亞于你的。第三個是“有未來”，其它的物業(yè)很簡單，你簽完以后，兩三年調(diào)一次，根據(jù)租金水平可以安排，但是一簽電影院要簽15年，怎么辦？退一步講，萬達2005年開始到現(xiàn)在做電影院才8年時間，未來的15年，我們共同的經(jīng)歷電影行業(yè)的發(fā)展會面臨很多的機遇，有沒有做好準備？我相信愿意投5000到1萬平米，愿意不考慮建筑成本，而共同考慮這個商業(yè)地產(chǎn)長久發(fā)展的業(yè)主，必然愿意跟我一起投入到電影行業(yè)接下來5年時間更大的發(fā)展中去，因為中國的電影行業(yè)剛剛起步，離世界第一還是有距離的，這就是我們長期發(fā)展的空間，也希望業(yè)務(wù)伙伴在將來能夠繼續(xù)支持我們。

　　宋春生：接下來是北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理的謝志華先生。我有一個問題要問您，商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)轉(zhuǎn)向營運，這是兩個不同的團隊在做，他們面對的問題完全不同，現(xiàn)在既有開發(fā)，又有運營，在一家公司里面存在，運營公司一年掙一個億就是非常棒了，但是一個80后做開發(fā)的，一個億很輕松就出來了，怎么去衡量這些公司，怎么考核這個團隊，然后讓這個團隊發(fā)展？不知道謝總能不能給企業(yè)支支招，這兩個團隊出現(xiàn)矛盾了之后怎么辦？

　　謝志華：謝謝主持人這么一個很有挑戰(zhàn)性的問題，你剛才說的這個問題在很多既有開發(fā)又有商業(yè)運營的公司里面是很普遍的現(xiàn)象。我先就商業(yè)地產(chǎn)投資回報的問題講講，其實商業(yè)地產(chǎn)的投資回報是一個蠻尷尬的問題，今天中午吃飯的時候，我特意問了一下章華先生，他們的基金投資是怎么投的，商業(yè)地產(chǎn)的收入我認為分為三部分，第一部分是它的綜合體當中的可銷售部分，其實不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)，其實其它的復(fù)合地產(chǎn)，或者所有的泛商業(yè)地產(chǎn)，它當中都有可銷售的部分。第二部分是租金，其實還有第三部分，就是整個的資產(chǎn)增值。對于一個地產(chǎn)公司來講，我們發(fā)現(xiàn)有很多的時候，他的租金收入并不高，有的公司的租金收入連利息都還不上。在這么一種情況下，為什么還有很多的企業(yè)去投商業(yè)地產(chǎn)呢？我看到很多企業(yè)在投商業(yè)地產(chǎn)的時候，基本上就是現(xiàn)金穩(wěn)資產(chǎn)的模式，它這一部分是希望做到快速周轉(zhuǎn)的，這一部分基本上就是可銷售的部分。第二部分是租金的高低，它會影響到資產(chǎn)的價值，但是現(xiàn)在我認為租金的收入和資產(chǎn)價值是不匹配的，就是目前的收益支撐不了那么的價值?，F(xiàn)在很多的開發(fā)商他真正的盈利或者說他的收入看到后端的資產(chǎn)價值的設(shè)置，而不是前端可銷售的部分。

　　就剛才主持人提到的問題，商業(yè)運營公司可能一年盈利一個億都很困難，但是開發(fā)公司盈利一億是很容易的，如果以這種盈利來考核他的價值，這是不公平的。我們換一個角度，商業(yè)的盈利，對整個商業(yè)資產(chǎn)的價值提升是有很大的幫助的，從這個角度來講，他雖然帳面上創(chuàng)造的利潤比較低，但是他對整個公司后端的收益比開發(fā)公司帳面上的利潤要高很多。對商管公司的考核機制和開發(fā)公司的考核機制是不一樣的，這是一個問題。另外還要說到商管公司和開發(fā)公司打架的問題，如果說一個房地產(chǎn)開發(fā)公司的人比商業(yè)公司的人強勢，這個公司的商業(yè)地產(chǎn)一定是做不好的，如果說不能夠讓商業(yè)運營的人在前方從業(yè)態(tài)規(guī)劃開始就介入，去主導(dǎo)整個過程的話，這一塊做下來的東西肯定會很差?，F(xiàn)在在整個行業(yè)里面原來做地產(chǎn)的人轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)成功的不多，原來做商業(yè)的人轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)的人成功的比較多，根本的原因就在這里，因為懂商業(yè)的人他來做地產(chǎn)，他們可以符合市場規(guī)律的方式來做。

　　宋春生：最后一位是保利商業(yè)的葉總。我有兩個問題請問您，第一，能不能把商業(yè)地產(chǎn)涉及到的收益成本給大家一個簡單的概念，第二個是這個里面控制的核心在什么地方？

　　葉柯：我是保利商業(yè)旗下的保利商業(yè)公司的葉柯，剛剛講到購物中心的開發(fā)，它有比較長的時間，由前期的選址、定位，到后面的前測，以及招商、開業(yè)，整個過程是比較長的。特別是在商業(yè)的購物中心來講，整個區(qū)位的價值會對這個購物中心前期的培育有一個很大的關(guān)系?，F(xiàn)在我們開業(yè)的購物中心有兩個，前期在佛山南海有一個16萬平米的購物中心。在前期比較大的困難就是在于招商方面，招商完畢之后開業(yè)前期的客流沒有上來，對整個商場的經(jīng)營有一定的壓力。在整體的運營上面，最大的壓力還是運營成本的管控，這里面包括運營管理的營銷費用的成本，營銷成本開支之后帶來的成效是否跟我們預(yù)期的能對等，這些都是我們在前期比較著重看到的問題。在運營過程中，我們對整個商場的客流的促進，以及相對應(yīng)的各方面的營收在這個階段也有比較多的問題需要考慮。在商場經(jīng)過了一定的培育期之后，進入一個穩(wěn)定期，商場的出租率會比較穩(wěn)定，商場的客流通過各種的營銷，也會不斷的有增長。在這個過程中，可能會伴隨著商場經(jīng)營的穩(wěn)定，對于收入會有更大的支持和增加，包括租金的收益，以及順帶會增長的廣告收益，以及場地外租的收益，都會有進一步的提升。在運作上，剛剛幾位嘉賓也講到，做購物中心不像做房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)可能是10塊10塊的賺，做商業(yè)運營可能是一分一分的在積累資金。像我們整體的物業(yè)是屬于開發(fā)公司的，我們更多的像是一個第三方的運作公司，從資產(chǎn)收益上是會回歸到我們的開發(fā)公司上，我們只是作為一個運營公司在管理這個經(jīng)營項目。對我們的運營管控有非常大的壓力，怎么樣有效的控制運營成本，這是我們需要充分考慮的問題。集團對我們也有一個比較明確的經(jīng)營上的考核的指標，比如說出租率、成本、運作費用的控制等等，這方面我們既要積極的開拓我們的業(yè)務(wù)，增加商場的出租率，增加收入，又要有效的控制整個運營上的成本。

　　宋春生：由于時間關(guān)系，本場討論到此結(jié)束，謝謝大家。

　　主持人：謝謝宋春生先生的主持，也謝謝所有參與嘉賓的精彩發(fā)言。接下來進入商業(yè)與零售、品牌商大會第三個環(huán)節(jié)，主題是：商業(yè)的策略：市場抉擇頂尖商業(yè)如何布局。首先請出本環(huán)節(jié)演講嘉賓，有請屈臣氏中國區(qū)總部全國策略聯(lián)盟總監(jiān)張宏偉先生。張宏偉先生的演講題目是：屈臣氏的開發(fā)策略。有請張宏偉先生！

　　張宏偉：我剛剛看了一下，已經(jīng)超時了40分鐘，我爭取抓緊時間。各位嘉賓下午好，非常高興受邀請談?wù)勄际系拈_發(fā)策略。屈臣氏是全球最大的個人用品的零售企業(yè)，我們在全球33個國家和地區(qū)經(jīng)營超過11000家店鋪，目前在中國大陸市場我們的店鋪總數(shù)已經(jīng)超過1600家，覆蓋了200多個城市。從去年起，傳統(tǒng)零售企業(yè)受到了消費低靡和電商的沖擊，但是屈臣氏依然堅持穩(wěn)中求進的開發(fā)策略，我們在一二線城市的核心商圈、復(fù)合型商圈，以及區(qū)域性的核心商圈，都在積極尋找開店的機會。同時在三四線城市，已經(jīng)有店的，我們通常會根據(jù)我們這個店的銷售情況來決定是否要增加新店，在還沒有開店的城市，我們也會通過非常謹慎的調(diào)研和論證，有條件的話就突破空白，在三四線城市的核心商圈來開設(shè)新店，這些都受到了當?shù)叵M者的熱烈歡迎。

　　在屈臣氏已開設(shè)的店鋪中大約有40%左右是和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)購物中心進行合作的，35%左右是和百貨業(yè)的合作，還有20%是和綜超的合作，其它的有一些零星的會和其它的業(yè)態(tài)合作。首先我認為現(xiàn)在消費者對一站式的購物、娛樂、餐飲、社交的需求越來越高，所以在一二線城市，我們通常都會加強和購物中心的合作。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商通常已經(jīng)擁有了比較高的品牌認知度，比如說老牌的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，像萬達開發(fā)的萬達廣場，中糧開發(fā)的大悅城，他們在消費者心目中已經(jīng)有了明確的形象和比較高的認知度。還有老牌的一些百貨企業(yè)，比如說王府井、銀泰，他們也加入了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)行列，比如說自建、收購、參股一些購物中心，像王府井購物中心、銀泰城，他們也擁有一些品牌的知名度。還有住宅，傳統(tǒng)的住宅企業(yè)，比如說萬科、恒大，他們的購物中心作品還沒有問世，年底應(yīng)該有萬科的項目會出來，但是這些項目都已經(jīng)受到了業(yè)界極大的關(guān)注和消費者的期待。實際上他們也擁有了品牌知名度，開發(fā)企業(yè)的品牌知名度為什么對商家很重要呢？最直接的好處就是他們會帶來充足的客流。

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，通常他們的管理能力比較高，他們對項目周邊的情況都會做比較詳盡的研究，會做一個合適的項目定位，他們的業(yè)態(tài)規(guī)劃也會比較精準，這樣的話，對我們商家來講也是更加有信心。還有就是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)除了有比較好的開發(fā)團隊，還有比較好的物業(yè)服務(wù)，這樣的話，他們在不斷升級、提升他們的服務(wù)水平的同時，就會讓商家在購物中心里面安居樂業(yè)，讓消費者也能夠流連忘返。當人流量出現(xiàn)問題的時候，通常這些開發(fā)企業(yè)，這些比較有責任的業(yè)主也會幫助做促銷活動來吸引客流，中長期也會通過一些品牌的調(diào)整、樓層、業(yè)態(tài)的調(diào)整來迎合消費者不斷變化的喜好。

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，通常也是一個穩(wěn)定經(jīng)營的公司，比如說商場對一些主力店都會簽15年左右，一些次主力店也會簽8年左右，因為租期比較長，所以正規(guī)的商業(yè)企業(yè)的履約能力、誠信力就會更高一些，這也是我們期望和開發(fā)企業(yè)多多合作的主要原因。

　　我們在全國的1600多家店鋪中，有40%都是和購物中心來合作的，我們也是購物中心的一個吸客的高手，原因總結(jié)起來有這么幾個方面。一是屈臣氏能夠給購物中心帶來穩(wěn)定的客流，因為屈臣氏在中國有比較高的品牌認知度，根據(jù)尼爾森的報告，屈臣氏的品牌價值度遠遠高于亞洲零售業(yè)的平均水平。購物中心不但需要一個很好的業(yè)態(tài)規(guī)劃，也需要消費者非常高的品牌認知度。第二，屈臣氏的目標客戶群定位非常準確，我們的核心顧客群大概是15歲到35歲，以女性居多，現(xiàn)在男性也越來越多，他們通常是年輕、時尚、追求生活品質(zhì)，具有一定的經(jīng)濟實力，并且積極消費的消費群體。他們和他們的家人、朋友也通常是購物中心最希望聚到的客群。第三，屈臣氏的顧客忠臣度比較高，因為我們的新品替代率非常高，這樣他們會反復(fù)光顧屈臣氏的店鋪，購買他們心儀的產(chǎn)品，發(fā)現(xiàn)并嘗試一些新的商品，這也能夠帶動他們在購物中心其它一些店鋪的消費。第四，屈臣氏作為購物中心的生活配套和體驗式的業(yè)態(tài)，為購物中心的顧客提供了一個休閑站，延長了顧客在購物中心的消費時間。第五，屈臣氏是一個健康的、受人尊敬的企業(yè)，能夠為購物中心的經(jīng)營者帶來一個穩(wěn)定的租金收益，在過去幾年，屈臣氏的銷售連年超出預(yù)期，這樣的發(fā)展趨勢必然會為購物中心帶來不斷增長的收益。

　　基于以上的原因，我們和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作是雙贏和愉快的，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在成為或者已經(jīng)成為我們的合作伙伴，為消費者提供更好的服務(wù)。

　　主持人：謝謝張先生，請您留步，請到臺上的嘉賓位上就坐。

　　各位來賓，下面又到了商業(yè)大討論的時間，即將開始的第五場討論主題是：市場抉擇頂 尖商業(yè)如何布局。從項目選址到招商、布局，商業(yè)發(fā)展每一步都需要高超的眼光和豐富的經(jīng)驗，誰會成功誰將失??？市場消費者會有自己的評判。

　　首先請主持嘉賓就坐，有請：屈臣氏中國區(qū)總部全國策略聯(lián)盟總監(jiān)張宏偉先生

　　接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：

　　廣東本草藥業(yè)連鎖有限公司總經(jīng)理邱偉波先生

　　北京世紀星滑冰俱樂部有限公司董事長范軍先生

　　世邦魏理仕廣州分公司商業(yè)服務(wù)部董事嚴思慧女士

　　深圳市樂迪服飾有限公司總經(jīng)理羅鴻先生

　　謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請張宏偉先生開始主持第五場商業(yè)大討論，討論時間是20分鐘。

　　張宏偉：剛才我的發(fā)言中主要是談了屈臣氏的市場策略，今天我們這個議題是市場抉擇，商業(yè)布局是更加廣泛的一個議題。今天請到了幾位重量級的嘉賓，我想請他們談一下市場抉擇和商業(yè)布局。2013年對于零售市場來講的確是充滿挑戰(zhàn)的一年，在這一年，首先是遇到了GDP增幅的主動減速，給消費市場也帶來了一個負面影響，緊接著就是來勢兇猛的電商沖擊。電商在多年前沖擊的主要是音響產(chǎn)品、書籍，接著是3C產(chǎn)品，包括一些家電，現(xiàn)在電商沖擊到了零售行業(yè)的各個領(lǐng)域，包括服裝。首先我想請深圳市樂迪服飾有限公司的羅總談?wù)劊陔娚虥_擊到服裝行業(yè)的情況下，你們的市場抉擇和商業(yè)布局是怎樣的？

　　羅鴻：首先感謝觀點新媒體給我這個機會在這里分享。2013年，整體的經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了變化，我們對于商業(yè)地產(chǎn)來說，實際上是它的一個客戶，因為我們是經(jīng)營品牌的。所以我想首先從客戶，或者說以消費者的角度來看商業(yè)地產(chǎn)的選擇，這也是跟我們今天的這個主題商業(yè)地產(chǎn)掛鉤的。

　　我認為，作為一個品牌商選擇商業(yè)地產(chǎn)，有三方面最重要的因素，第一是它的定位，第二是商業(yè)的規(guī)劃和組合，第三是租戶的策略和后期的運營。首先是定位，如何選擇一個合適的商業(yè)地產(chǎn)，它所定位的目標消費者和我這個服飾品牌所選擇的目標消費者是否一致。眾所周知，經(jīng)濟環(huán)境不好的情況下，仍然買單的是消費者，他就是服裝企業(yè)的衣食父母，因此，是否是目標消費者的首選，這個就至關(guān)重要。第二，今天上午嘉賓也說到，其實商業(yè)規(guī)劃和品牌的組合，也是我們在商業(yè)地產(chǎn)營運中作為服飾的品牌商所考慮的一個重要的因素。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是要平衡建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計美學(xué)和商業(yè)利用加強等多方面的因素。不僅現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該帶給消費者的體驗或者是藝術(shù)的欣賞，同時應(yīng)該滿足服飾及其它類別的商業(yè)的作用。在品牌組合方面，我們都想跟自己相匹配的鄰居相結(jié)合，這樣才能夠吸引更多的目標消費者，把市場做大。第三點是租戶的策略和后期的運營，租戶的政策這一塊，品牌商開商鋪做生意，都講究投入與產(chǎn)出，一個性價比比較合適的租戶政策，可以吸引到更多的優(yōu)秀品牌的進駐。在后期營運方面需要的是商業(yè)地產(chǎn)更好的組織商戶跟商戶之間、商戶跟項目之間的互動，吸引來更多的目標消費群，才能做好這個市場，才能與這個商業(yè)項目成為核心的項目。

　　張宏偉：羅總講得非常好，非常有條例，而且非常富有感情色彩。但是你剛才沒有回答我的問題，因為現(xiàn)在電商一直沖擊到服裝的行業(yè)，現(xiàn)在購物中心里面的服裝這個業(yè)態(tài)已經(jīng)成為電商的試衣間，包括萬達在明年的一些規(guī)劃當中開始縮減服飾的經(jīng)營面積的比例，您怎么看這個問題？作為一個服飾企業(yè)，你們是怎么布局的？

　　羅鴻：我們覺得引發(fā)這樣的變化，從價值鏈的角度來說，現(xiàn)在服裝行業(yè)之所以在百貨里面出現(xiàn)了這個下降，或者在傳統(tǒng)零售里面下降，是供應(yīng)鏈整合的過程，上午有嘉賓提到，傳統(tǒng)的零售行業(yè)是一個租戶的功能，而不是營運的功能，而租戶的功能在供應(yīng)鏈的角度來說，他是拉長了這個產(chǎn)品從設(shè)計、生產(chǎn)到最終消費者的過程，因為他是一個租戶，不是一個運營的過程。作為樂迪服飾來說，我們做的工作就是縮短供應(yīng)鏈的過程，把百貨商場里面部分的租戶變成經(jīng)營，以此去獲得更大的價值鏈。服裝行業(yè)在2014年，更多的是要走一個供應(yīng)鏈的壓縮，這樣才能提取更大的利潤。剛剛張總也提到網(wǎng)上對于服飾的影響，大家都知道，2013年雙十一女裝銷售最好的品牌是在廣州，但是它不是線下的品牌，其實線上跟線下是有區(qū)別的，作為服飾的從業(yè)者來說，要做線上的品牌，可能要跟線下有區(qū)別，線上和線下的融合，線上部分更多的是作為推廣的功能，這當然是基于線下有比較大的體量。假如說只做線上的品牌和線上的受，可以完全是新的設(shè)計和新的Logo。因此，2014年的服裝的機會點，有可能現(xiàn)在有一些服裝企業(yè)會針對線上去生產(chǎn)一批貨品，或者是注冊一些品牌，更好的發(fā)力線上，吸引追求便利，追求性價比的消費者。

　　張宏偉：購物中心現(xiàn)在更多的是要增加體驗式的業(yè)態(tài)，剛才羅總從服飾方面詮釋了一下作為服飾企業(yè)會怎么做。除了你剛才講的這些之外，還有一些企業(yè)會在實體店鋪提供更多的服務(wù)，就是增加服飾企業(yè)在實體零售店鋪的體驗。說到體驗，咱們世紀星滑冰俱樂部應(yīng)該是各個購物中心都在追逐的業(yè)態(tài)，因為這個業(yè)態(tài)是體驗式業(yè)態(tài)，你不可能在網(wǎng)上去完成，還是需要到真正的冰場去體驗。范總現(xiàn)在是不是生意很好做？

　　范軍：談不上好做，我們也在發(fā)展階段，也在研究業(yè)態(tài)的特點的階段。很榮幸主辦方給我們提供這個交流的平臺，作為世紀星滑冰俱樂部，我們是一個營運的公司，我們這一兩年一不小心被電商、同質(zhì)化的問題推到前臺來了，我們也不會幸災(zāi)樂禍，因為我們現(xiàn)在研究滑冰場怎么樣跟購物中心實現(xiàn)共贏，把滑冰場真正變成購物中心一個有力的、正能量的產(chǎn)品。

　　我是8歲開始學(xué)滑冰的，有40年的冰上運動的經(jīng)驗，我們也可以某種程度上說是為冰雪而生的。

　　張宏偉：范總是若干屆的花樣滑冰的冠軍。

　　范軍：滑冰場真正的融入到購物中心里來，這是我們當年沒有想到的，我們現(xiàn)在在研究，一個購物中心能把我們招進來，甚至它投資，精裝、交付的過程中，到底跟我們滑冰場有什么關(guān)系，這是我們現(xiàn)在在研究的課題，為什么要投錢，又不賺錢，運營商承租能力也比較弱，它實際上就是關(guān)注一個間接的收益，如果當成一個主力店的形態(tài)的時候，它更加是一種間接的收益。最終的結(jié)果就是我們要把一個滑冰場做到讓大家一見到這個滑冰場，就有很驚嘆的感覺，做到這一點，可能就能實現(xiàn)我們購物中心設(shè)滑冰場的目的。在這個過程當中，我們在研究如何讓我們的滑冰場做到多元化，因為滑冰的收益無外乎門票和培訓(xùn)兩個傳統(tǒng)收入。這個收入，我們很慚愧地講，世紀星是中國第一家滑冰場和滑冰運營者，從1999年，我們的門票在北京首體就是50塊錢，到現(xiàn)在為止，我們的收費還是50塊錢，15年了，物價漲了那么多，但是我們的門票從來就沒漲過。我們2006年進入海岸城，在2007年1月份的時候，我們想漲10塊錢，應(yīng)該講是心驚肉跳的，還要和華潤萬象城聯(lián)動，說我們1月1號漲10塊錢，所以現(xiàn)在深圳的票價是60、70。冰場是一個反自然的，因為我們的冰是要在40度的時候凍上，那是跟大自然對抗的一種現(xiàn)象，既然是反自然的，可能就要逆思維，就是我們的冰場不見得是通過門票和培訓(xùn)，既然是逆思維，我們就實現(xiàn)滑冰場入住商業(yè)中心帶來間接效益，而不是直接效益。能夠把這個問題解決了，開發(fā)商、投資商也不糾結(jié)了，我們也能放開手腳把多元化和把讓人感覺驚嘆的元素提煉出來，這是我對滑冰場的理解。

　　張宏偉：我也非常期待有讓人驚艷的冰場出現(xiàn)，大家去過購物中心，看過冰場的話，現(xiàn)在很多的冰場還是比較雷同的，就是說你很難看到一個冰場能給你一個驚艷感覺的，希望將來能從范總這里看到更多的變化。

　　藥業(yè)連鎖是一種特殊的連鎖企業(yè)，藥業(yè)是地域性非常強的，政府監(jiān)管也非常嚴的，我以前聽說開一個藥店，直線距離多少米之內(nèi)不能開第二家，邱總是廣東本草藥業(yè)連鎖有限公司的總經(jīng)理，請邱總給我們談?wù)勊帢I(yè)連鎖企業(yè)，你們是怎么選址和布局的？

　　邱偉波：藥業(yè)是國家比較嚴格控制的行業(yè)，必須要有資質(zhì)，特別是今年，整個食品安全的問題非常嚴重，包括現(xiàn)在在實施的過程中，把奶粉放到藥店領(lǐng)域來經(jīng)營、控管、追溯。廣東本草是一個全資國有企業(yè)，沒有股改，現(xiàn)在它的整個板塊不單單是做藥，它是做一個綜合的業(yè)務(wù)，它里面有藥，有食品，包括有醫(yī)院高端的醫(yī)療設(shè)備、檢查設(shè)備，同時還有所有中藥材，包括名貴中藥材，精細藥材。我們的選址很簡單，我們今年剛剛對商業(yè)地產(chǎn)有所配套，原來我們是對社區(qū)配套的?，F(xiàn)在對商業(yè)的配套，在高端的商業(yè)區(qū)域里面，我們選擇了設(shè)立一個健康體驗中心，就是當你檢查自己出現(xiàn)亞健康的時候，你可以不用去醫(yī)院，來到我們的健康體驗中心通過理療或者是服用一些藥物來使自己達到健康。我們最大的體驗中心有1600平方米，現(xiàn)在正在籌備。對于我們的實施方面，我們有三種模式，第一是和房地產(chǎn)商聯(lián)盟的方式，第二是加盟的方式，第三是直營市現(xiàn)在如果加盟我們，他們賺不到錢，就全權(quán)托管給我們，我們幫他們管，虧了我們陪，賺了和他分成。藥業(yè)是零售業(yè)里面比較龐大的部分，廣東省有6萬多家藥店，包括私人和連鎖藥店，今年的新規(guī)，執(zhí)業(yè)藥師必須全部配上的情況下，差額非常大，今年報考執(zhí)業(yè)藥師的從業(yè)人員非常多，今年整個大的政策國家都在調(diào)控。下個月會出現(xiàn)一種大的變動，就是有職業(yè)資質(zhì)人通過藥監(jiān)局管理，一個人可以管10家店。

　　張宏偉：剛才您說在您的連鎖藥店里面會有理療，我想購物中心應(yīng)該會非常歡迎的，比如說有些亞健康的人去購物中心，孩子去滑冰，他自己可以做做理療，這種是算醫(yī)療嗎？國家對這方面有什么相關(guān)的規(guī)定嗎？還是說你開個店，買個理療儀，消費者來這里使用理療儀，這方面相關(guān)的政策和法規(guī)是什么？

　　邱偉波：這個有規(guī)定的，如果是醫(yī)院使用的，必須要有相關(guān)資質(zhì)的從業(yè)人員，包括藥店里面都要配醫(yī)師。現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)主動找到我們，現(xiàn)在全國的商業(yè)地產(chǎn)沒有一家是真正配套健康保障功能的，我們現(xiàn)在有了這種策略，所以商業(yè)地產(chǎn)會主動找到我們。

　　張宏偉：你們是只在廣東省內(nèi)，還是可以跨??？

　　邱偉波：暫時只在廣東省內(nèi)，因為我們屬于國資委企業(yè)，在省里面有很多的優(yōu)惠政策和補貼。

　　張宏偉：西方有句話叫女士優(yōu)先，但是我之所以在我們這一組把唯一的一位女士留到最后發(fā)言，是因為嚴總是來自世邦魏理仕廣州分公司的商業(yè)服務(wù)部的董事，大家都知道世邦魏理仕是一個專業(yè)的服務(wù)機構(gòu)，對甲方和乙方都非常了解，從您的角度來看，您對我們今天的論題，市場的抉擇、商業(yè)的布局，不管您是幫一個商家拓展，還是幫一個業(yè)主找商家，您是怎么去平衡的？

　　嚴思慧：非常感謝主持人，各位嘉賓下午好，我是世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部的董事嚴思慧，我們公司是目前全球最大，而且是歷史最悠久的一家商業(yè)顧問公司。切合今天的話題，我就想說一下我自己個人的一些看法。說到電商，它的優(yōu)勢相對于實體店，它的優(yōu)勢在于它的標準化產(chǎn)品，以及低價的產(chǎn)品，它占有的市場份額可能相對來說會比較大，而且它是不會受到消費者地域限制的。但是購物中心，或者是商場，它會受到地域的局限。它的優(yōu)勢是可以提供體驗式的場所，而且高端的這些商品相對來說對電商的沖擊會比較少。另外說到怎么把這個體驗做好，我認為有幾點，首先是要從視覺上給消費者一種沖擊力，就是視覺的體驗。同時，在服務(wù)上也要有一個體驗，在網(wǎng)上你不能體驗的服務(wù)，在實體店是能夠享受到的。另外還要有一個藝術(shù)的體驗?，F(xiàn)在我們看到很多商場是跟藝術(shù)結(jié)合在一起的。還有就是驚喜的體驗，就是我每次來到這個商場，它都能帶給我不同的驚喜。舉個例子來說，前段時間在太古匯，它在中庭里面舉辦了兩三場芭蕾舞演出，假如消費者有時間，而且這個芭蕾舞是免費的，那我們?yōu)槭裁床蝗タ茨?？它就是驚喜加上藝術(shù)方面的體驗帶給消費者。好的商場一定要給消費者一個過來的理由，有了這個理由之后，我們要使消費者在這個商場里逗留，我有了這場芭蕾舞表演，然后還有一些個性化的商品帶給消費者，他就有了一個逗留的理由。在之后就是他有沒有還要再過來的理由，在開發(fā)商要做商場的時候，這三點都是要考慮的。只要把我們的實體店或者是購物中心做到能夠成為一種社交的場所，或者是作為一個聚會的場所，無論是跟你的商務(wù)朋友或者是家人，都能來到這里聚會，還有就是會帶給你一些驚喜，我認為我們就可以無畏電商的沖擊，而且能把這個體驗做得很好。這是我個人的一些看法。

　　張宏偉：謝謝嚴總。非常感謝幾位嘉賓對我們市場抉擇、商業(yè)布局的非常好的詮釋，使我們都受益匪淺，非常感謝。

　　主持人：謝謝張宏偉先生為我們主持的精彩對話，也謝謝所有嘉賓的參與。下面我們進入商業(yè)與零售、品牌商大會第四個環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)主題是：品牌商看點：體驗商業(yè)的趨勢與發(fā)展。接下來請本環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓上臺，有請：

　　美國精選國際酒店集團中國有限公司總裁&法拉帝國際酒店及度假村集團行政總裁曾顏先生

　　曾顏先生的演講題目是：體驗為王 超五星級服務(wù)如何締造。有請曾顏先生！

　　曾顏：各位嘉賓、女士們、先生們，非常榮幸今天來參加這樣一個商業(yè)活動，就“體驗為王，超五星級服務(wù)如何締造”這樣一個主題和大家共同交流和分享。

　　隨著社會與市場的不斷深入發(fā)展，現(xiàn)代酒店業(yè)總是有種讓人望塵莫及的感覺，這一家占據(jù)絕無僅有的地理位置，那一家是頂級設(shè)計師的杰作，在這么多眼花繚亂的選擇當中，無論是酒店的締造者，還是酒店的消費者，在今天的市場當中我們就像是個糖果店里迷失的孩子，尋找自己喜歡的，卻到了無從下手的地步。今天僅以我的觀點來講我對體驗為王的感受。

　　第一個觀點，適合的才是最好的。酒店的服務(wù)產(chǎn)品所表現(xiàn)的各類載體其與生俱來的最大的特質(zhì)就是體驗，時至今日早已脫離了之前的感官體驗。這張圖片是我們在云南玉溪的撫仙湖旁邊的酒店的設(shè)計圖片。進而升華成一種對文化、設(shè)計、靈感多層級的追求，美國競選與法拉帝集團在倡導(dǎo)當中也是基于這一點，集團在發(fā)展的過程當中一直注重不是簡單的精神元素附加在事物元素的堆砌。我們更加主張品牌是在貢獻模式下的共性。歷史、文化、城市、自然、故事都可能成為酒店體驗產(chǎn)品發(fā)揮得工具。無論是開發(fā)者還是消費者，甚至有著某種情結(jié)的酒店控發(fā)燒友適合體驗才是最好的體驗。我們這個酒店可能在2017年開業(yè)，這個酒店在玉溪的撫仙湖邊上。

　　第二，位置永遠是無法取代的DNA。相信我們每個人無論以何種身份到訪過哪個國家所謂的中心城市，我們現(xiàn)在一說酒店，就會提到一個城市綜合體，可能又會在城市的中心，國際酒店往往把位置作為選擇的首要因素，但是作為美國精選，我們同時也是把選擇的位置作為了一個同等重要的因素，但是我們的位置因素不僅僅說是交通便利。位置可以是一個體驗選擇的主要目標，這是我們玉溪撫仙湖旁邊的另外一個酒店。大家可能知道，現(xiàn)在云南玉溪處在一個風口浪尖上面，前段時間說撫仙湖的水質(zhì)遭到了大的污染。在這里我想表明的是，如果你沒有盡收眼底的維多利亞港的大堂吧，或者說把玉龍雪山定格在自己酒店的每一間客房的位置的時候，那你依然可以用城市天際線的空中走廊的景中景來定義你的位置在區(qū)域中的獨一無二性，在這里所提到的玉龍雪山，大家可以看到麗江的一家酒店就是把玉龍雪山裝進了他的大堂里面。

　　第三，設(shè)計是關(guān)系的風尚。這個酒店是我們在云南麗江的一個酒店項目，設(shè)計是酒店成功與否這個結(jié)果前可以進行預(yù)期的過程，曾經(jīng)我有過一次這樣的體驗，我們在香格里拉的時候，我和香格里拉的一個喇嘛在誦讀金剛經(jīng)經(jīng)文的時候從開始無法掌握的節(jié)奏，到慢慢領(lǐng)會經(jīng)文的韻律，后移步到他們的茶室，點炭火、煮沸水、沖湯茶的過程中，尤其是大家可能去過香格里拉的玉龍莊，大家可能有這方面的體驗。設(shè)計是一個酒店體驗的關(guān)鍵之一。

　　第四，讓技術(shù)入侵，你沒有理由拒絕科技。這個我想不用多講，大家都知道，現(xiàn)在酒店科技的程度已經(jīng)非常高了，尤其是智能手機和平板電腦的使用，使很多酒店的科技已經(jīng)趨向于更加智能化。我們這個酒店的設(shè)計是成都的青城山道教的祖庭，我們做了一個道教文化為主題的酒店，這里可能更多的會感受到體驗的元素。

　　第五，環(huán)保是一種生活方式上難能可貴的奢侈。我們這個酒店在云南的德宏的芒市，這個是以孔雀為主題的酒店，在這里我們已經(jīng)養(yǎng)了將近3000只孔雀，將來這些孔雀都可以去領(lǐng)養(yǎng)，就好象在馬來西亞的巴加亞生態(tài)度假村可以領(lǐng)養(yǎng)珊瑚一樣。精選國際在中國區(qū)進入的將近13個項目的過程中，我們已經(jīng)把環(huán)保定義成一種生活方式的變革。

　　以上就是我今天要說的5個觀點。同時在這里我要提醒大家一點，隨著市場程度的進一步深化，尤其是中國的酒店業(yè)將面臨一次洗牌和調(diào)整，競爭將進一步加劇，酒店業(yè)的裂變已經(jīng)在開始了，或者說即將發(fā)生。酒店業(yè)的投資商和品牌商將擁有更多的機會，我希望大家在看到我們目前酒店業(yè)的機會的基礎(chǔ)上，對我們這個行業(yè)要充滿夢想和活力，充滿激情。今天到會的有好幾個酒店集團的，有曾經(jīng)我服務(wù)的老東家美國萬豪酒店集團的同事也過來了，在未來酒店的發(fā)展過程中，國際酒店集團面對中國市場，我們可能會有更多的調(diào)整。請大家繼續(xù)關(guān)注國際酒店集團在中國的發(fā)展，國際酒店集團歷來是和商業(yè)地產(chǎn)是很好的合作伙伴。

　　主持人：謝謝曾顏先生的演講，下面請出本環(huán)節(jié)第二位嘉賓，有請：融道中國執(zhí)行總裁鄭展先生鄭展先生的演講題目是：消費文化中的細分定位策略。有請鄭展先生！

　　鄭展：非常有幸參加觀點2013的商業(yè)年會，我的主題變了一下，是今天早上臨時寫的，文字性的東西比較多，我也認為我的這一部分干的東西比較多。從我的角度來看商業(yè)地產(chǎn)的未來，我認為商業(yè)地產(chǎn)的未來是“玩”出來的。為什么是“玩”出來的呢？我先介紹一下我，鄭展，“正”是我做人的標準，“展”是我做事的追求，這也是父母賜予的?？匆幌挛覀兤髽I(yè)，融道中國是2004年成立的，做得比較多的是商業(yè)品牌的工作，包括兒童的培訓(xùn)工作，從2007年開始大部分的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向兒童的體驗館，我們也是中國第一家做兒童體驗館的公司，到現(xiàn)在我們自己投資和委托經(jīng)管的項目是23個。我們現(xiàn)在有三個品牌，一個是“成長灣”，這是我們的新品牌，是一個高端品牌，這是一個美國范的體驗品牌。還有一個是叫我的奧林匹克，是在鳥巢里面的兒童體驗館，一共有2萬方。還有一個是Ido夢想城，它是我們的精品店，面積大概是5000平米左右。融道從兒童體驗館存在的時候，他就開始做這個業(yè)務(wù)，應(yīng)該說在這個行業(yè)里面，每一次大的事件都有融道的參與，包括這個行業(yè)一共舉辦了4次的論壇，都是融道來召集行業(yè)內(nèi)的人士舉辦的，這個行業(yè)每年的研究報告、數(shù)據(jù)、商業(yè)模式、運營模式、研發(fā)模式，這個基本上都是我們公司來發(fā)表的，包括這個行業(yè)唯一的一本書也是融道來出的。

　　我們始終在做第一，首先我們是第一家引進兒童職業(yè)體驗館，我們從2007年開始做，我們的數(shù)量是最多的，我們占的市場份額是第二名的4倍。我們的人數(shù)也是最多的。我們從2007年開始兒童職業(yè)體驗館開始，我所負責的這個板塊已經(jīng)開始裂變，現(xiàn)在已經(jīng)裂變成三個大的板塊，一個是以兒童職業(yè)體驗為主的商業(yè)和衍生品部分，第二個是兒童主題公園的部分，包括一部分的兒童商業(yè)，第三個部分是我們今年剛剛成立的公司，位于重慶，是中國首家兒童產(chǎn)業(yè)城，它一共有2988畝地。大家可能會質(zhì)疑說，你們拿的這些地可能是在郊區(qū)，其實我們這個項目就在重慶九龍坡區(qū)的主城。

　　我今天從兒童產(chǎn)業(yè)的機遇或者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機遇出發(fā)。首先看這幾個數(shù)據(jù)，第一，中國現(xiàn)在正在經(jīng)歷第四波嬰兒潮，這個第四波嬰兒潮怎么界定呢？應(yīng)該是從2007年開始起，那個時候的小孩子出生比例非常高，80后已經(jīng)進入了一個生育高峰。什么時間結(jié)束呢？應(yīng)該是在2028年結(jié)束，也就是說從0歲出生，他要成長14年時間，0歲出生率最高的是在什么時間點呢？應(yīng)該是在2015年，這是第一個大的行業(yè)的背景?，F(xiàn)在0—14歲的兒童比例已經(jīng)占到總?cè)丝诘?8.6%。第二，十八屆三中全會剛剛放開了單獨二胎的政策。2013年單獨二胎的育齡婦女是1200萬，有人預(yù)言說大概3年左右的時間，0歲兒童的比例激增800萬，我覺得可能還不止。有些人符合單獨二胎的政策他在生，有些人不符合，他可能生的比例也很高。第三是兒童消費市場規(guī)模超2萬億。這個有幾個數(shù)據(jù)來證明，中國目前為止已經(jīng)有31家兒童上市的企業(yè)，這31家?guī)缀醵际窃趮雰撼睍r期產(chǎn)生的，還有一個，2007年的時候，兒童占家庭總支出的比例大概是26%，去年我們看數(shù)據(jù)，它已經(jīng)超過了33%，也就是說兒童占家庭支出的結(jié)構(gòu)，這個比例是非?？鋸埖模蠹乙部梢韵胂笠幌?，前幾年兒童的業(yè)態(tài)幾乎很少進購物中心，因為它的評效、承租性都不是很好，現(xiàn)在看兒童的產(chǎn)業(yè)、兒童的業(yè)態(tài)全部都進入到購物中心里面了。

　　我們的項目大部分在購物中心里面，我們接觸商業(yè)地產(chǎn)很多年，每年也會看一兩個物業(yè)。我們也總結(jié)了一下，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)，我們認為的一些問題和存在的機遇。第一是電商沖擊，這個大家都講得很多了，我覺得電商沖擊帶來的是業(yè)態(tài)的演變。第二個是家庭群體成為重度消費群體。我們這兩年每年都在做這樣的市調(diào)，我們也看了一下其它的咨詢公司的報告。一線跟二線城市我們手里的數(shù)據(jù)是這樣的，家庭群體（兩口之家）逛商場的比例不到30%，而三口之家占到了47%，占到總?cè)巳旱囊话?，這是很夸張的。再有一個，商業(yè)地產(chǎn)超量，我不知道它會不會成為將來商業(yè)地產(chǎn)的一個死結(jié)，它的數(shù)量在超量，體量也在超量，我覺得未來會帶來非常惡劣的同質(zhì)化競爭。開發(fā)商在前一段地產(chǎn)開發(fā)，住宅這一部分財務(wù)已經(jīng)平衡了，甚至有的已經(jīng)盈利了，購物中心這一塊他可能作為一個附屬，這時候他可以盈利，也可以不盈利，這樣的話，未來可能會出現(xiàn)大量的商業(yè)地產(chǎn)關(guān)門的情況，所以我們也很擔心，我們在選商業(yè)地產(chǎn)的時候，我們也看地段、硬件、停車位等等，我們也看它的定位，它的定位是否足夠清晰，同時他的運營條件是否夠充分。

　　從我們的角度來講，如何把現(xiàn)有的購物中心變好？變好的前提就是看現(xiàn)在的需求，從我自己本身的需求來講就是，玩已經(jīng)成為一個強需求，如果能把玩的問題解決好，那么體驗式消費的商業(yè)就形成了。

　　我今天所有的話題都圍繞著玩來做，首先看看兒童節(jié)怎么玩，我叫三個玩，一個是玩真的，玩真實的角色、任務(wù)及環(huán)境，第二個是玩腔調(diào)，玩是要有腔調(diào)的，沒有腔調(diào)是沒有意思的。玩什么腔調(diào)？玩范兒，我們叫玩范兒。第三個是玩攻略，人什么時間最認真？其實玩的時候是最認真的，那么玩就一定要有攻略，沒有攻略的玩是不可持續(xù)的。

　　我們來分解一下，看看我們現(xiàn)在的體驗館獨特的體驗方式，舉個例子，這個地方發(fā)生火災(zāi)了，體驗館里會有人報警，說這個地方發(fā)生火災(zāi)了，然后消防員接警，警察出警，把封鎖線拉上，疏散群眾，然后是消防員救火，然后拉響警報。然后是醫(yī)生抬著擔架去救人，之后是電視臺的人去報道這個地方發(fā)生了火災(zāi)，可能是什么原因發(fā)生的，可能有人縱火或者什么其它的原因，這個地方正在搶救，傷亡人數(shù)怎么樣，再往下依此類推，我們現(xiàn)在的體驗館都是這樣做的，它是一個真實事件的虛擬化的體驗，這是我們叫玩真的。

　　第二個是玩腔調(diào)。玩項調(diào)怎么玩呢？我們有一個成長灣，它的英文名字叫UP.1。它是一個美國范的兒童職業(yè)體驗館。為什么是美國范的呢？我們知道現(xiàn)在的兒童體驗館也有一定的同質(zhì)化，他們的品牌形象、品牌訴求和定位都有些模糊，所以我們通過一系列的調(diào)研，鎖定了這樣一個美國范的兒童職業(yè)體驗館。玩腔調(diào)，這些里面都有哪些腔調(diào)呢？有非常多的腔調(diào)，我們的場景都是美國范的，進去以后就像進了一個美國城一樣，我們的道具、任務(wù)、雕塑小品，包括我們的雙語環(huán)境、主題曲，都是非常美國化的，包括我們的吉祥物，大家一看就是非常美國范的概念，包括我們的場館，都是非常美國范的。

　　第三個是玩攻略?？赡苡行┤藢w驗城不太了解，我們現(xiàn)在做了一些調(diào)研，就是基于開館一年以上的場館做的調(diào)研，一年以上的場館，有將近30%的玩家都已經(jīng)是職業(yè)玩家，他們都已經(jīng)開始研究攻略了，這個攻略是什么概念？比如說每次挑選什么樣的職業(yè)，做什么樣的任務(wù)，每次積什么樣的分值，還有接下來有什么樣的大型的任務(wù)和活動，我們這里面，我們把它稱之為成長認證系統(tǒng)。成長認證系統(tǒng)是個什么概念呢？就是把所有的職業(yè)對應(yīng)兒童的相關(guān)的社會化的能力，這些能力包含溝通能力、表達能力、應(yīng)急避險能力、自信能力、勇氣能力等等，包括愛的回報能力。我們針對這些部分，分散到每一個職業(yè)當中去，當小孩子體驗了某一個職業(yè)或某幾個職業(yè)之后，他就積累了一個能力，這樣他下次再來玩的時候，他的職位，他所得到的虛擬貨幣的工資，包括他的稱號，每次都不一樣，而且他每次所要擔當任務(wù)的角色跟要在這個任務(wù)角色中所要達成的目標都是不一樣的，從我們的角度來講叫成長任務(wù)系統(tǒng)，當然它也是有一套非常強大的系統(tǒng)在支撐它來實現(xiàn)的。

　　那么我們看看我們的兒童產(chǎn)業(yè)城該怎么玩。兒童產(chǎn)業(yè)城分了四個大的板塊，簡單來講，我們叫做線上、線下、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)，我們這個兒童產(chǎn)業(yè)城有1300畝的主題公園，我們要打造的不是重游藝的體驗公園，我們是重體驗為主，大型的游藝設(shè)備為輔的主題公園，我們線下有一個大型的主題公園，我們要在線上建一個兒童虛擬的游戲社區(qū)，當我線上有什么，線下就有什么，當我線上、線下互動的時候，我的粘性就非常強了，另外我的消費半徑也拉長了，再一個，當我的會員系統(tǒng)、積分系統(tǒng)打通之后，我線上就可以集聚巨大的人氣，再加上把全國的體驗館的數(shù)據(jù)融合在一起，這就可以形成一個巨大的線上的兒童游戲的社區(qū)，當然我們前期都是推的比較益智的游戲社區(qū)。這樣相當于我的主題公園是一個人流發(fā)動機的作用，同時我的線下還有一個兒童商品貿(mào)易城，線下有30多萬方的兒童商品貿(mào)易城，同時我在線上可以做一個B2C的商店，這樣它不僅做重慶和西南的生意，它可以做全國的生意，這里面我只需要做好我的呼叫中心和支付系統(tǒng)。當我有了巨大的人流和消費市場的時候，我整個產(chǎn)業(yè)城就盤活了。這樣我的生態(tài)鏈的閉合狀態(tài)就形成了，這也是目前為止我們認為兒童產(chǎn)業(yè)做到這個層面是很大的一件事情。

　　我們通過各種各樣的方式，把玩的理念、玩的精髓打造出來。最后預(yù)祝各位商業(yè)地產(chǎn)越玩越遠，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝鄭展先生的演講，請您留步，在臺上的嘉賓席就坐。敬的各位來賓，本環(huán)節(jié)嘉賓演講已經(jīng)結(jié)束，下面進入第六場商業(yè)大討論。

　　電商的興起與沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)面臨全方位的改革與創(chuàng)新，體驗式消費成為行業(yè)方向之一，這會是商業(yè)的未來發(fā)展趨勢嗎？商業(yè)大討論之六的主題是：體驗商業(yè)的趨勢與發(fā)展。首先請主持嘉賓上臺就坐，有請：

　　三磊設(shè)計總裁張華先生

　　接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：

　　美國精選國際酒店集團中國有限公司總裁&法拉帝國際酒店及度假村集團行政總裁曾顏先生

　　融道中國執(zhí)行總裁鄭展先生

　　四平李連貴飲食服務(wù)股份有限公司董事長溫亞龍先生

　　上海麥海食品有限公司（摩提工房）總裁汪志剛先生

　　四海一家全國開發(fā)總監(jiān)黃樹成先生

　　謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請張華先生為我們開啟這場商業(yè)大討論，討論時間是25分鐘。

　　張華：這是今天非常精彩大會的最后一個環(huán)節(jié)，大家已經(jīng)很辛苦了，不過好在剛才鄭展先生的一個玩的理論把大家的興奮點又挑起來了。今天的對話主題是體驗，體驗都是應(yīng)對著電商來的，其實沒有電商的時候，永遠都是在講體驗的，只不過由于電商的沖擊，大家把體驗這件事就格外的強調(diào)起來，以區(qū)別于虛擬空間無法獲得真實體驗、真實記憶的兩者的差異?，F(xiàn)在我們也發(fā)現(xiàn)零售的比例在逐漸下降，餐飲、娛樂、休閑在城市綜合體的比例在上升，這些具體的數(shù)據(jù)也顯示了消費結(jié)構(gòu)的變化。我想在座的各位在他們各自的領(lǐng)域里面都研究得非常好，兒童館如何體驗，度假酒店如何體驗，餐飲如何體驗等等。他們都是在本行業(yè)里非常優(yōu)秀的成功者。今天我們圍繞著一個商業(yè)地產(chǎn)運營的話題來談。剛才很多朋友講，我們的商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)搭臺、店家唱戲，戲唱好了，大家才能全贏，戲唱不好，大家全完蛋。

　　首先我想從曾總開始，您是做酒店方面的，您是精選酒店和法拉帝這兩個品牌中國的總管，現(xiàn)在在很多地方，政府推出的土地是要求做酒店的，除了剛才您講的度假類的酒店，其它類型的酒店，您在全國的布局、戰(zhàn)略還有什么考慮？

　　曾顏：謝謝張先生。今天這個主題好像與我沒什么太多的關(guān)系，電商時代與酒店這一塊沒有什么太多的必然關(guān)系，從體驗的角度來講，我們這個行業(yè)還是有很多需要去體驗的東西，無論是我們做度假產(chǎn)品還是做商務(wù)酒店的產(chǎn)品，我覺得還是有很多可以講的。但是今天不是一個酒店業(yè)的大會，是一個商業(yè)地產(chǎn)的大會，我想應(yīng)該把更多的時間留給其他的嘉賓。我簡單講一點，我們在做商務(wù)酒店的過程當中，我們也是把親身體驗的經(jīng)歷放在很重要的位置上，包括法拉帝集團在中國的布局里面，我們就有一個體驗之旅，剛剛我提到的無論是撫仙湖的酒店，還是成都的酒店，緊接著我們會中國的幾大道教名山做一個道教的體驗之旅，都可能會做一些小而精的酒店布局，同樣會在一些有文化底蘊的中心城市做商務(wù)酒店的體驗之旅，我們可能更多的是一種中國傳統(tǒng)文化的享受和體驗之旅。

　　張華：電商再厲害，即便是網(wǎng)上訂房價、網(wǎng)上團購，他也得到實體店里面去住酒店、去吃飯、去玩。剛才大家已經(jīng)非常興奮的分享了鄭先生玩的哲學(xué)。我想問問“玩家”，從您一開始經(jīng)營兒童體驗館，到最后變成了一個開發(fā)商，剛才前面還有人講院線，就是說把電影院旁邊如何做出很多的副的產(chǎn)品，就是配合這個電影院，還要賣其它別的東西，好比臺灣的誠品書店，它除了賣書，周圍還賣跟書沒關(guān)系的服裝等等。您這個玩得更遠，最后都走向地產(chǎn)開發(fā)。您的這個兒童主題體驗館，您希望是在一個獨立的地方來建設(shè)，還是說更希望在一個綜合體里面，還是說以這個綜合體再發(fā)展一點，變成一個主題公園，像迪斯尼樂園這樣？我想聽聽您的發(fā)展戰(zhàn)略的想法。

　　鄭展：感謝主持人，其實體驗館它也是一個商業(yè)店，我們更希望在購物中心里面，當然我們現(xiàn)在也有獨立的店。為什么講我們更希望在購物中心里面呢？首先，單獨的樓很難有大的停車位，他的交通動線、物業(yè)配套方面跟購物中心沒法比。第二，商業(yè)人流方面，因為來我們這里的孩子都是跟著家長一起來的，我們現(xiàn)在的數(shù)據(jù)是1：1.47，就是一個小孩子，1.47個家長，這么多家長來了，他如果沒有消費，這對我們來講，應(yīng)該是價值沒有最大化，所以我們還是希望把他放到購物中心里面來。當然提到電商的問題，其實我們自己在選址的時候，我們會看很多的數(shù)據(jù)，我們會做調(diào)研，但是最終歸結(jié)一點，假設(shè)這個購物中心經(jīng)營狀況不好，會不會拖累我們，我們最終會遇到這一點，就是說假設(shè)不會有問題，那我們就會去做這個項目，如果我們擔心會有這個問題，我們可能就不會去做這個項目。我們曾經(jīng)遇到過購物中心的蕭條期，現(xiàn)在看來，沒有太大的影響，當然一開始我們心里還是有點擔憂的。為什么沒有太大的影響？第一，我們是一個指向性消費的產(chǎn)品，第二，他要在線下來體驗，還有一點，他的消費時間比較長，來我們體驗館游玩的小孩子和家長，他的平均逗留時間是6.3個小時，這是一個非常好的數(shù)據(jù)。所以我們在選址的時候，我們還是希望在購物中心里面。當然，非常好的單獨的地方我們也會考慮。

　　張華：剛才有人說沒有電影院的院線的購物中心就可能不是好的購物中心了，我想您的兒童游樂館是一個很吸納人流量的體驗的地方，是不是也是非常受購物中心歡迎呢？

　　鄭展：這兩年確實是比較受追捧，我覺得可能有這樣幾個原因，第一，兒童的業(yè)態(tài)現(xiàn)在比較受重視了，前兩年不太受重視，包括前兩年我們?nèi)タ次飿I(yè)的時候，業(yè)主都說你這么大的面積我們給不了，更別說提什么苛刻的要求。第二，家庭消費群體替代了原有的女性消費群體。既然消費群體發(fā)生了變化，他的消費需求和訴求一定會發(fā)生變化?，F(xiàn)在在購物中心里面，帶著孩子去的比例非常高，如果不把孩子的問題解決好，他們停留時間都會很困難，解決孩子的問題只有一個，把玩的問題解決好，當然是要有意義的，最好是有教育意義的玩。

　　張華：我們通常在設(shè)計綜合體的時候都有一個名詞，叫做目的性消費，目的性消費，很多的情況下指的就是餐飲。零售的業(yè)態(tài)可能一開始都好不了，但是大家為了吃飯，一個品牌的飯店，或者一個很好的字號就能夠吸引人專程到那個地方去，同時也帶來了人流，來促成商業(yè)中心的共贏，我想到我們很多人都吃過李連貴熏肉大餅，今天我們見到幕后的真人，在您的餐飲品牌里面，我們商業(yè)里面有一個購物中心，就是一個封閉的MALL，還有街區(qū)式的商業(yè)，像您這樣一個品牌在街區(qū)里面經(jīng)營好，還是在MALL里面經(jīng)營好，還是都差不多？

　　溫亞龍：看到大會的安排，我覺得我們是封底，封面好看，封底有嚼頭。我是來自中國東北，長白山下的吉林省四平市，我們那里是一個皇后的小城，曾經(jīng)出過三個皇后，我們那里已是千里冰封、萬里雪飄，但它孕育著春天。我從廣州白云機場下飛機之后，直至剛才上臺，一股暖流涌上心頭，觀點給了我們春天，我感到很好。說到今天這個話題和主持人問的事情，電商的興起對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，這個問題我可以很粗淺的答一答，它對中國的傳統(tǒng)商業(yè)只是補充和完善，無論幾年后還有什么商，再幾年后還有什么商，它依然是中國傳統(tǒng)商業(yè)的補充和完善，這是我回答的第一點。

　　第二，非常感謝陳詩濤女士和觀點給了我們李連貴這次機會，和各位地產(chǎn)的大佬們以及其他各界的精英們相識相交，今后要相處。李連貴熏肉大餅到今天已經(jīng)存在了105年05天，它的存在足以說明，中國商業(yè)，特別是傳統(tǒng)的商業(yè)的生命力。參加2013年觀點商業(yè)年會，觀點供咱吃、供咱喝、供咱住，你拿點啥貢獻這個會議以及回饋觀點呢？因為我們這個企業(yè)是股份制公司，是從今年1月6號由國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來的，我本人的股份占73.25%，借此今天會議之機，為了答謝會議主辦方和各位參會的地產(chǎn)大佬，以及同仁，以及各界精英，我將拿出我的股份67.2%送給觀點，送給各位大佬。有人說，是不是你現(xiàn)在經(jīng)營得不好了，所以你要把股份送人？這又涉及到主持人問的問題了，我就揉在里面一起說，李連貴創(chuàng)立于1908年11月22日，到今天正好是105年05天，我們?nèi)ツ甑匿N售額是4.5個億，今年的銷售額還有一個多月沒統(tǒng)計，預(yù)計將達到5個億。我們在全國有251家連鎖店，在四平市有15家直營店，鄧小平在1959年9月23號吃過我們的餅，上我們那兒去過，著名的表演藝術(shù)家趙本山也到我們那兒去過，吃過餅，我和他見過面，因為鄧小平去的時候我歲數(shù)小，我才10歲，沒見著他，他也沒見過我，但是我們受益匪淺，從此李連貴名揚中華大地，在四平它是很出名的，到了四平如果沒吃李連貴，就說明你沒到過四平。中國大陸的首富王健林先生在中央臺做節(jié)目的時候提過李連貴，他說好吃，我多次給他寫信，想給他做餅，寫了很多封，一直看到他變成中國第一富。我這個事要持續(xù)下去，一定要王健林先生親自嘗嘗我給他做的餅。同時王健林還說過，萬達廣場是吃出來的，我感覺他這個話有道理。上午有同志說了，一個城市收入的40%用在吃，我做餐飲幾十年，我是深有體會的，哪個朋友如果對李連貴有興趣，對我這67.2%的股份有興趣，請與我聯(lián)系，到四平的路費、吃、住、玩我都管，不用你花錢。

　　張華：我發(fā)現(xiàn)東北人全部都有趙本山的本事，還好我們是最后一波人，所以我不太管這個時間的提示。接下來我想提問摩提工房的汪志剛先生，昨天我還上網(wǎng)查了一下摩提工房的加盟要求，對選址有一系列的規(guī)定。我感到摩提工房一系列的產(chǎn)品和購物空間和城市綜合體的體驗式空間是非常有關(guān)系的，它把選址作為一個很重要的條件放在這兒。請汪先生再給我們具體的描述一下。

　　汪志剛：摩提工房目前為止在中國地區(qū)已經(jīng)有800家店，這是一個不小的數(shù)字，我們集團旗下有9個品牌，最出名的就是泡芙和摩提工房這兩個品牌，另外還有7個品牌也在運作當中，有在市的品牌，也有已經(jīng)快上升到主打品牌的一些品牌。目前在中國的160個城市有我們的店，包括拉薩都已經(jīng)有我們的店，在東南亞，馬來西亞、新加坡、越南、香港、澳門也已經(jīng)有我們的店了，最近我們在談德國和波蘭，我們還是持續(xù)準備要走出去。說到這些店，其實我們在160個城市，我們大概在200多個商場里面有我們的店。我們一個商場大概有兩三家店，中國的商業(yè)地產(chǎn)到目前為止大概有三四千家，我們覺得我們的空間還很大，如果等到我們這樣的企業(yè)把這三四千家好的商場都占了的話，我們的體量會比現(xiàn)在大很多。

　　說到今天討論的主題，電商對我們的沖擊，其實我們這個品牌從開第一家店到現(xiàn)在，一直堅持走商業(yè)地產(chǎn)的路線，我們到現(xiàn)在為止沒有走一家街鋪的店，我們統(tǒng)計下來，商業(yè)地產(chǎn)對客人的捕捉率遠遠高于街鋪上客人跟我們的互動，我們把自己叫做小而美、快時尚，對我們這樣的輕餐飲來說，我們在商場里面單獨一個品牌可能就是二三十平米，對這樣的小而美的企業(yè)來說，對它的能見度和接近性這種數(shù)字的考量是非常重要的。因為我們本身就是一種沖動性的消費，客人走過去，可能就是因為聞到了你這個香味，聞到了那種烤面包的味道，或者說聞到了巧克力的味道而進來的。電商當然是一個很好的發(fā)展路線，我們也已經(jīng)在走一些小小的電商的渠道，但是我們始終認為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的路線是我們不能放棄的路線，就像我剛才說的，全國還有3000多個商場等著我們進去，而這樣的一個渠道，我覺得是目前為止對我們來說遠遠重要于電商發(fā)展的路線。等到哪一天你從電子商務(wù)，從淘寶上，或者你從一號店再買一個泡沫，或者買一個摩提的時候，你能聞到那個香味的時候，可能我們線下的這些企業(yè)就碰到危機感了，但是我想這種技術(shù)在這幾年還不是那么容易做到的。對餐飲業(yè)來說，感官的體驗是非常重要的，很多人還是要有那種味覺、嗅覺，這些東西在網(wǎng)上是體驗不到的，這也是為什么萬達集團清出了很多零售、服裝，而要引入更多的餐飲業(yè)，我相信他們這一招是非常明智的，包括前一陣子我參加新世界百貨的一個討論會，新世界百貨是一個傳統(tǒng)百貨，它最近也做了一個很大的調(diào)整，它也調(diào)整了很多的傳統(tǒng)零售和服裝業(yè)，而引入了很多的餐飲業(yè)。有一個反面的例子，上海有一個818廣場，我記得是在7年前，它在南京西路，是一個很好的位置，這個商場當時招了很多服裝、零售，但是它沒有招一家餐飲在它的一樓，到現(xiàn)在為止，那個商場在那里還是不冷不熱的，在它的周圍，吳江路附近、南京路，包括梅龍鎮(zhèn)，恒隆那么貴的東西都比它好，大家都知道在一樓、二樓要放一些輕餐飲，放一些咖啡。作為商鋪來說，我也可以給在座的一些商業(yè)地產(chǎn)的大佬一些建議，如果真的你要買奢侈品，你要買一個LV的包，難道他不會到5樓去買嗎？我們敢不敢做這樣的嘗試？我只是在這樣想。國外一定都是把一些輕餐飲放在一樓的，國內(nèi)現(xiàn)在也有一些這樣的嘗試，我們在北京、上海的一些比較好的商場，他們把我們放在通往地鐵的主入口，對我們的生意和對商場的生意都是很有幫助的。我一直認為得餐飲者得天下，如果我們的傳統(tǒng)商業(yè)和電商要繼續(xù)博弈的話，我們對一些快時尚的餐飲真的要加大重視，商業(yè)地產(chǎn)要包括我們這些餐飲共同前進。

　　張華：我覺得輕餐飲在我們的MALL里面，是最玩腔調(diào)的，就是它很有調(diào)性，同時大家還能坐下來休息一下，不光有美景、美色，還有美味飄出來。這是輕餐飲和城市商業(yè)綜合體必須互動、密不可分的一個因緣。

　　我想再問四海一家的開發(fā)總監(jiān)黃先生，像您這樣的一個類型的餐飲，它對城市綜合體有什么要求？因為在座的很多都是發(fā)展商，是蓋房子的，餐飲是很復(fù)雜的，需要進貨，營業(yè)時間跟零售也不太一樣，然后有濕垃圾等等，有很多復(fù)雜的東西，同時跟餐飲在商場里面所處的位置也有很大的關(guān)系，您有那么多的餐廳在全國開業(yè)，您肯定也會有很多的體會，或者是很好的一些建議給大家分享。

　　黃樹成：謝謝主持人，也謝謝觀點，我是四海一家的全國開發(fā)總監(jiān)，我叫黃樹成。四海一家是一個大型的餐飲品牌，目前有四海一家、四海一品、一帆漁家和四貴寶四個品牌，每個品牌都代表不同的餐飲的業(yè)態(tài)。剛才在座的嘉賓也說到，有些是輕餐飲，有些是大型的餐飲，我們這邊每個餐飲都是代表了不同的餐飲業(yè)態(tài)。目前我們往全國開拓的是四海一家自助餐這個業(yè)態(tài)，我們的總部在番禺，四海一家的總店是一個大規(guī)模的餐飲，總面積是2萬多平方米，包含自助餐的業(yè)態(tài)，也包含宴會的業(yè)態(tài)，還有商務(wù)宴請?，F(xiàn)在往全國綜合體里面開的自助餐是四海一家的自助餐業(yè)態(tài)，規(guī)模大概是4000到5000平方米，餐位數(shù)可能在1000多左右。目前在重慶、成都、南京、武漢、南寧、深圳有分店，未來還會在青島開店，我們的目標是省會城市、一線城市，比較核心的城市，地標性的建筑物里面，一個城市開一家，不會太大。目前我們除了重慶是開在和重慶市政府合作的大劇院里面，其他的都是開在綜合體里面的，首先是綜合體的面積比較大，也可以滿足到車位的要求，同時綜合體里面有很多業(yè)態(tài)，很多資源可以共享，并且我們也能夠更好地充分發(fā)揮四海一家這個品牌的吸客能力，以及對綜合體的幫助，所以目前來說，四海一家自助餐的業(yè)態(tài)在全國的shopping mall和綜合體中還是很受歡迎的。

　　對于主持人提到的這個問題，包括它的功能定位也好，業(yè)態(tài)的布局也好，它放在什么位置，因為我們這種餐飲的業(yè)態(tài)，它更多的是貢獻了一個品牌的號召力和人流的動線，相比于其它的奢侈品，或者是有些百貨、零售，那個租金的貢獻度就相對會弱一點，所以我們也不會要求你一定要放在高層，或者是比較顯眼的位置。還有一個問題，我們的消費肯定是目的性很強的消費。舉個例子，我們南寧的四海一家是開在南寧的萬象城，來四海一家吃飯之前，他們是要提前做好準備，而且要穿戴好，男的要穿好西裝，女的可能要穿晚裝，他的目的性很強，你只要知道在萬象城就可以了，然后到了萬象城以后，它的指引很清晰，你在幾樓都無所謂。從車流動線、人流動線的可達性方面，能夠給到我最好的便利是最好的，因為我的體量比較大，我的中心廚房每天的貨運量也很大，假如物流通道不能滿足我，如果隔得很遠，上樓以后還要通過很長的走道才能運送到，那我每天的工作量會增加很多。直接把貨梯開到我的后廚去，那是最理想的，所以物流通道對我來說是很重要的。至于人流的動線，那個可達性，如果比較難找那當然也不行，樓層無所謂，離的距離稍微遠一點也無所謂，對可達性就比較重視。當然對于開發(fā)商的租金的考慮，他參與業(yè)態(tài)的布局，怎么把人流吸引過來，他會有一些考慮的，我這個人流是有效的人流，他能夠來到四海一家吃自助餐，他肯定還有時間慢慢去逛其它店，作為開發(fā)商，他會把這個人流合理的分布，就不會把人流扎堆。電影院是吸引人流的，我這個大型自助餐也是吸引人流的，堆在一起，其它地方就顯得冷清了，肯定我要把人流分布做一些改變。

　　反過來說到今天我們這個話題，餐飲是我們最基本的生活保障，怎么面對現(xiàn)在的電商時代和開發(fā)商的體驗消費？現(xiàn)在隨著人們生活水平的提升，很多家庭的用餐吸引到購物中心來體驗這種餐飲的文化，另外，來到餐飲不但是吃飯的，還有很多餐飲文化的融入，來到四海一家不但是享受餐飲，還可以有其它的體驗。

　　張華：非常感謝大家能夠關(guān)注我們這一環(huán)節(jié)，也非常感謝觀點論壇為我們提供這樣一個機會，在這樣的一個平臺下，為我們綜合體里邊的最終用戶，能夠共享每一個業(yè)態(tài)跟綜合體的關(guān)系，再次感謝大家。

　　主持人：謝謝臺上以及所有參與討論嘉賓，尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，2013觀點商業(yè)年會的全部大會議程到這里就要結(jié)束了。下面請各位嘉賓按指引到廣州中心皇冠假日酒店三樓珍珠廳，組委會安排了交流茶歇，請大家移步品嘗和交流。

　　今晚18:30，本屆觀點商業(yè)年會的重頭戲“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎頒獎典禮及招待晚宴”也將在廣州中心皇冠假日酒店三樓水晶廳正式舉行。再一次感謝每一位參加首屆觀點商業(yè)年會的嘉賓和朋友，感謝各位在論壇當中對我們的支持，謝謝大家！