在產(chǎn)業(yè)升級與新型城鎮(zhèn)化的推動下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景較為穩(wěn)定。

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個全新冒險樂園，充滿機(jī)遇，也充滿風(fēng)險，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點(diǎn)新媒體在廣州舉行首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營者，知名商業(yè)運(yùn)營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會系列報道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 羅舒晗 對于中國商業(yè)地產(chǎn)，高緯環(huán)球大中華區(qū)執(zhí)行董事總經(jīng)理何偉度認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)之興起可以追溯到2009年。

　　“自2009年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，不論有經(jīng)驗(yàn)、無經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，都爭先恐后涉足商業(yè)地產(chǎn)。”

　　五年后的今天，商業(yè)地產(chǎn)仍是熱點(diǎn)，但何偉度指出，許多二三線城市因大量綜合體的集中入市，已經(jīng)開始出現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目空置的現(xiàn)象，“包括北京、上海等一線城市，2013年零售物業(yè)地產(chǎn)整體市場的空置率較去年明顯上升。”

　　可以看到的是，“已經(jīng)涉足或?qū)⒁孀闵虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，已經(jīng)意識到了商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)，并對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情開始回歸理性。”何偉度認(rèn)為，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)將會進(jìn)入理性及穩(wěn)定發(fā)展的階段。

　　同時，何偉度也表示，城鎮(zhèn)人口數(shù)量與居民消費(fèi)的不斷增加與聚集，也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的需求。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對高緯環(huán)球大中華區(qū)執(zhí)行董事總經(jīng)理何偉度的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：中國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，還在加速發(fā)展過程中，您認(rèn)為這個階段會持續(xù)多久？

　　何偉度：自2009年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，不論有經(jīng)驗(yàn)、無經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，都爭先恐后涉足商業(yè)地產(chǎn)，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)自此逐步興起。

　　但根據(jù)高緯環(huán)球的監(jiān)控，很多二三線城市，由于大體量綜合體項(xiàng)目過度開發(fā)、集中入市，很多商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)由于招商失敗而門庭冷落的現(xiàn)象。很多大中型城市包括北京、上海等一線城市，2013年零售物業(yè)地產(chǎn)整體市場的空置率較去年呈明顯上升態(tài)勢。

　　已經(jīng)涉足或?qū)⒁孀闵虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，已經(jīng)意識到了商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)，并對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情開始回歸理性。但受上海自由貿(mào)易區(qū)的利好影響及政府鼓勵大力擴(kuò)大服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策引導(dǎo)，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將會進(jìn)入理性及穩(wěn)定發(fā)展的階段。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少城市都規(guī)劃大量綜合體等商業(yè)項(xiàng)目，是否擔(dān)憂出現(xiàn)泡沫化、同質(zhì)化趨勢？

　　何偉度：近年來，由于住宅市場調(diào)控力度空前以及一線城市供應(yīng)緊張、競爭激烈，部分開發(fā)商與投資者將注意力轉(zhuǎn)移到了二線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場，使得二線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。但由于缺乏對當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笈c消費(fèi)結(jié)構(gòu)的深入了解，再加上缺少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，很多開發(fā)商遭遇了“同質(zhì)化”的經(jīng)營困境與巨大的去化壓力，因而形成了空置率上升的現(xiàn)象。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？

　　何偉度：一個好的商業(yè)項(xiàng)目，需要有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商和運(yùn)營商，面對新增供應(yīng)量劇增的壓力，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位、制定務(wù)實(shí)的招商策略并聘請專業(yè)而有經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)，才能擁有靈活的市場應(yīng)變能力并能做到規(guī)避風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)合理收益的目的。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國房地產(chǎn)調(diào)控形勢逐漸改變，住宅量價齊升，這對商業(yè)的未來發(fā)展會有什么影響？如何看住宅與商業(yè)之間的相互作用？

　　何偉度：此前兩年多密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策被市場消化，再加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，我們看到住宅市場的剛性需求在2013年明顯活躍，這也是市場信心恢復(fù)的表現(xiàn)。具體到商業(yè)地產(chǎn)來說，沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展所產(chǎn)生的相應(yīng)企業(yè)需求就不會有寫字樓，消費(fèi)者就無法有足夠的消費(fèi)能力去零售商場和零售場所消費(fèi)，在工業(yè)園區(qū)如果沒有足夠的實(shí)體需求，也就不會有對工業(yè)廠房和工業(yè)設(shè)施的需求。

　　兩年前國五條出臺時，因?yàn)樽≌拶徚睿?dāng)時在開發(fā)商層面、個人投資者層面，我們的確看到很多資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)這種轉(zhuǎn)向，但是這種動向并不是太明顯，今年我們的確沒有看到更多的房地產(chǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向很簡單，還是要遵從商業(yè)地產(chǎn)特定規(guī)律，這個規(guī)律是什么？以需求為出發(fā)點(diǎn)。應(yīng)該關(guān)注這個市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到什么程度，市場有多大的容量、多大的需求，然后根據(jù)市場的需求推出適當(dāng)?shù)耐恋?，這才是商業(yè)地產(chǎn)的一個規(guī)律。

　　觀點(diǎn)新媒體：新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)必然帶來巨大的商業(yè)需求，與商業(yè)較成熟的一二線城市相比，新城鎮(zhèn)的機(jī)遇與風(fēng)險都是什么？

　　何偉度：新型城鎮(zhèn)化對商業(yè)地產(chǎn)市場的提升作用不言而喻。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，政府?dāng)U大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的政策引導(dǎo)下，中國第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重將呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，人均消費(fèi)將會取代投資成為中國經(jīng)濟(jì)最大的組成部分。消費(fèi)的增長將進(jìn)一步推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)特別是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)增長提供持續(xù)的動力，從而帶動商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。

　　但在國內(nèi)新城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的同時，由于部分一線及二線城市有限的可開發(fā)土地以及激烈的市場競爭，近年來更多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光投向其他三四線城市。而同時在住宅市場的調(diào)控影響下，導(dǎo)致三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度投資現(xiàn)象。

　　大量的資金在短時間內(nèi)進(jìn)入了這些城市和城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場，但缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和居民消費(fèi)力支撐如此巨大的開發(fā)量，從而為這些項(xiàng)目的后期運(yùn)營埋下了隱患。這種被動的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型由于缺乏對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的深度認(rèn)識，再加上缺少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，很多開發(fā)企業(yè)在其他新城鎮(zhèn)化的三四線城市常常發(fā)現(xiàn)自己陷入了困境。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何認(rèn)識商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？未來值得期待的商業(yè)與金融結(jié)合的模式有哪些？

　　何偉度：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在遇到的問題是需求在很多城市、很多市場上并不匹配供應(yīng)的規(guī)模和供應(yīng)的壓力，所以導(dǎo)致了開發(fā)商必須依賴快進(jìn)快出、散售模式為主的住宅開發(fā)模式。

　　金融資本市場領(lǐng)域可以給商業(yè)地產(chǎn)提供更多元化的融資手段，比如說退出的渠道，而不是通過純粹散售的模式退出。希望推出基金融資模式和REITs的融資模式，這些退出模式都要多元化，這才是商業(yè)地產(chǎn)市場未來的發(fā)展和前景。

　　觀點(diǎn)新媒體：電商對傳統(tǒng)商業(yè)有什么影響？

　　何偉度：電子商務(wù)作為新興消費(fèi)模式之一，發(fā)展迅速，給部分零售實(shí)體店帶來了沖擊。我們看到國內(nèi)很多百貨業(yè)的業(yè)績已經(jīng)出現(xiàn)下滑，甚至部分知名項(xiàng)目已先后關(guān)門撤店。但在我們看來，傳統(tǒng)百貨業(yè)并不會完全被電子商務(wù)取代，中國零售物業(yè)市場未來將呈多樣化發(fā)展。

　　面對電子商務(wù)的沖擊和市場份額下降的壓力，百貨業(yè)經(jīng)營者需要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，謀求新的發(fā)展方向，針對不同消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)化，正確定位，確立主要目標(biāo)客群。與此同時，我們發(fā)現(xiàn)很多傳統(tǒng)百貨也正在嘗試各種新興的經(jīng)營模式來應(yīng)對市場帶來的挑戰(zhàn)，如O2O(線上到線下)的經(jīng)營模式，以線下實(shí)體店來提供完善的體驗(yàn)式服務(wù)，以線上網(wǎng)站來提供商品完整的信息以及便利的配送服務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013觀點(diǎn)商業(yè)年會主題為“商業(yè)的未來”，您認(rèn)為商業(yè)會有怎樣的未來？

　　何偉度：在產(chǎn)業(yè)升級與新型城鎮(zhèn)化的推動下，可以肯定的是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景較為穩(wěn)定。

　　首先，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托的，在擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策鼓勵下，消費(fèi)的不斷增長與服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展將會為商業(yè)地產(chǎn)提供持續(xù)的需求支撐。

　　其次，城鎮(zhèn)人口數(shù)量與居民消費(fèi)的不斷增加與聚集，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的需求。同時，新型城鎮(zhèn)化以因地制宜的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為依托，使得商業(yè)地產(chǎn)可以不必僅專注于寫字樓與商鋪等傳統(tǒng)物業(yè)類型，為其多元化的發(fā)展提供了更大空間，從而避免了“同質(zhì)化”的開發(fā)經(jīng)營方式所帶來的困境。不僅如此，新型城鎮(zhèn)化將促進(jìn)地區(qū)間與產(chǎn)業(yè)間的均衡發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的良性競爭營造有利環(huán)境。