如果真的要投商業(yè)項(xiàng)目，比較穩(wěn)妥的做法是投地，更合適的是拿很市中心的中老期項(xiàng)目。

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個(gè)全新冒險(xiǎn)樂園，充滿機(jī)遇，也充滿風(fēng)險(xiǎn)，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點(diǎn)新媒體在廣州舉行首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營者，知名商業(yè)運(yùn)營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 眼下商業(yè)地產(chǎn)普遍被看好背景下，企業(yè)怎樣能更精準(zhǔn)的找到具有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目成為當(dāng)務(wù)之急。

　　對(duì)此，第一太平戴維斯中國項(xiàng)目及開發(fā)顧問部主管譚文紅女士表示，如果真的要投商業(yè)項(xiàng)目，比較穩(wěn)妥的做法是投地，更合適的是拿很市中心的中老期項(xiàng)目。

　　同時(shí)，市中心的土地比較少，如果投土地，也可以看一些新興發(fā)展的區(qū)域，包括城市的核心外圍區(qū)域。從每一個(gè)城市來講，他的發(fā)展肯定不可能局限于市中心，所以他可能會(huì)往外圍發(fā)展。

　　從投資城市來講，除非是本地的開發(fā)商，外地的開發(fā)商投一線以外的城市，首先要看這個(gè)城市的發(fā)展，另外地段比較關(guān)鍵，地段好經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低。

　　另隨著新城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，企業(yè)較為關(guān)心的去三四線城市投資前景，譚文紅女士認(rèn)為，企業(yè)在拿地以后，或者拿地之前要比較好的研究這個(gè)區(qū)位未來是不是有比較好的發(fā)展空間，拿地以后定位也很重要。

　　“切記不要好高騖遠(yuǎn)，一定要符合三、四線城市消費(fèi)者模式，或者購物的理念，這樣未來的經(jīng)營前景會(huì)比較好”。

　　但譚文紅女士也補(bǔ)充指，新的物業(yè)建起來以后，需要一定的培育期，因此要請(qǐng)一些比較好的物業(yè)公司。但從整個(gè)項(xiàng)目定位上，業(yè)態(tài)上，品牌方面都要拿捏得比較準(zhǔn)，這樣風(fēng)險(xiǎn)的把控會(huì)比較好一點(diǎn)。

　　據(jù)譚文紅女士介紹，目前開發(fā)商到三、四線城市開發(fā)不會(huì)僅僅開發(fā)綜合體，大多數(shù)涵蓋了住宅的開發(fā)，而如此一來，企業(yè)在整個(gè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營或者管理上效率會(huì)高一些。

　　而就新城鎮(zhèn)化過程中，企業(yè)應(yīng)如何抓住新城鎮(zhèn)化的契機(jī)加快商業(yè)地產(chǎn)的布局的問題，譚文紅女士表示，作為開發(fā)商來講在前期要考量整個(gè)區(qū)域的需求特征，人口增長速度，不能太盲目，太樂觀的估計(jì)。還有工具的規(guī)劃，是不是有地鐵，公交都能夠到這個(gè)區(qū)域，政府對(duì)這個(gè)區(qū)域土地的推薦進(jìn)展和過程。

　　據(jù)了解，第一太平戴維斯從1996年到現(xiàn)在，已經(jīng)服務(wù)了很多房地產(chǎn)開發(fā)商，包括境外的，如漢斯，鐵獅門等，包括港資背景企業(yè)，如新鴻基，瑞安，和黃。而從近幾年來看，第一太平戴維斯更多的服務(wù)是央企和私營開發(fā)商，像央企，有保利、華潤等。

　　從具體的服務(wù)方式來看，前期最主要為開發(fā)商解決項(xiàng)目定位，定位里面包括定性和定量兩大塊，定性即使寫字樓，酒店，酒店式公寓，還有商場隨后便是定量；其次，在定性，定量結(jié)束以后就是產(chǎn)品具體的定位，而這就包括是打造區(qū)域型的商業(yè)，還是市級(jí)商業(yè)，還是社區(qū)型的，還是特色型的商業(yè)等，針對(duì)的人群是家庭式消費(fèi)，年輕人的消費(fèi)，還是高端人群的消費(fèi)等。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)第一太平戴維斯中國項(xiàng)目及開發(fā)顧問部主管譚文紅女士的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：第一太平戴維斯作為研究顧問，是怎么通過具體的服務(wù)方式為客戶做項(xiàng)目規(guī)劃和定位的？

　　譚文紅：從1996年到現(xiàn)在，我們已經(jīng)服務(wù)了很多房地產(chǎn)開發(fā)商，包括境外的，如漢斯，鐵獅門等，包括港資背景企業(yè)，如新鴻基，瑞安，和黃。從近幾年來看我們更多的服務(wù)是央企和私營開發(fā)商，并且這個(gè)勢頭也比較好，像央企，有保利、華潤等。

　　我們做的比較多的是綜合體，以及商業(yè)地產(chǎn)，還有高端地產(chǎn)多一點(diǎn)。從前期來講，最主要為開發(fā)商解決項(xiàng)目定位。定位里面包括定性和定量兩大塊，因?yàn)榫C合性用地規(guī)劃上允許開發(fā)物業(yè)種類比較多，像寫字樓，酒店，酒店式公寓，還有商場，先要確認(rèn)開發(fā)物業(yè)的功能，隨后是定量。

　　定性，定量結(jié)束以后就是產(chǎn)品具體的定位，商業(yè)這塊是大商業(yè)，還是我們講的配套型商業(yè)。是區(qū)域型的商業(yè)，還是市級(jí)商業(yè)，還是社區(qū)型的，還是特色型的商業(yè)。到底是針對(duì)家庭式消費(fèi)，年輕人的消費(fèi)，還是高端人群的消費(fèi)。你的體量，包括你的建筑形態(tài)，和你的客戶定位輻射的范圍，項(xiàng)目范圍都是有限的。

　　另一塊，我們有一個(gè)連續(xù)性的服務(wù)，第一塊是做到具體的定性，定量，產(chǎn)品的定位，任務(wù)書做完以后交給設(shè)計(jì)公司做。下一階段就是開發(fā)顧問，方案書出來以后可能還需要從市場的角度怎么樣完善這個(gè)建筑。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國的商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，還在加速發(fā)展過程中，你認(rèn)為這個(gè)加速發(fā)展的態(tài)勢還會(huì)持續(xù)多久？

　　譚文紅：我們講這個(gè)加速的過程主要是從幾個(gè)方面來看，比如說一線城市，以上海為例。盡管上海對(duì)于全國來講它的商業(yè)地產(chǎn)走得比較靠前，但是還在繼續(xù)往前走。包括一些外資開發(fā)商，現(xiàn)在很多都是來搶購一線城市的土地，包括新鴻基，最近又拿了徐家匯中心項(xiàng)目。包括SOHO的潘石屹也一直看好上海市場，從北京慢慢轉(zhuǎn)移到上海。我們從外資對(duì)上海市場獲取地塊，包括樓面價(jià)和溢價(jià)率等方面來看，他們對(duì)一線城市有非常高的認(rèn)可度。

　　還有一些是收購?fù)恋?，?012年相比，2013年外資大宗收購成交也上漲了72%，這個(gè)漲幅也是比較快的。前幾年我們看到很多境外公司退出市場，最近幾年來看還是比較火。包括新加坡的開發(fā)商從摩根士丹利手里拿的浦東國際機(jī)場80%的股權(quán)等等。其實(shí)，有一些項(xiàng)目不是一手了，之前有基金公司拿過這個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在再次轉(zhuǎn)手，基本上都是商業(yè)項(xiàng)目。如果外資能夠進(jìn)來，從另外一個(gè)方面來講商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間比較大。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下應(yīng)該選擇什么樣的定位和策略來適應(yīng)這個(gè)市場？

　　譚文紅：如果真的要投商業(yè)項(xiàng)目，比較穩(wěn)妥的做法是投地，更合適的是拿市中心的中老期項(xiàng)目。另外，市中心的土地比較少，如果投土地，也可以看一些新興發(fā)展的區(qū)域，包括城市的核心外圍區(qū)域。像上?，F(xiàn)在比較熱的濱江，世博，這些地理位置也非常好，不是我們想得非常偏的位置。從每一個(gè)城市來講，他的發(fā)展肯定不可能局限于市中心，所以他可能會(huì)往外圍發(fā)展。

　　從投資城市來講，除非是本地的開發(fā)商，外地的開發(fā)商投一線以外的城市，我們覺得首先要看這個(gè)城市的發(fā)展，另外地段比較關(guān)鍵，地段好經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看到三、四線城市投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？

　　譚文紅：我們?cè)谧龆ㄎ坏臅r(shí)候也會(huì)遇到一些業(yè)主找到我們，有一些是當(dāng)?shù)氐?，有一些是非?dāng)?shù)氐臉I(yè)主，他會(huì)考慮去其他三、四線城市投資。三、四線城市肯定有他的需求，只要有人口基數(shù)在那邊肯定就會(huì)有市場需求。你在拿地以后，或者拿地之前要比較好的研究這個(gè)區(qū)位未來是不是有比較好的發(fā)展空間，拿地以后定位也很重要。

　　切記不要好高騖遠(yuǎn)，一定要符合三、四線城市消費(fèi)者模式，或者購物的理念，這樣未來的經(jīng)營前景會(huì)比較好。當(dāng)然，新的物業(yè)建起來以后，需要一定的培育期，要請(qǐng)一些比較好的物業(yè)公司。但從整個(gè)項(xiàng)目定位上，業(yè)態(tài)上，品牌方面都要拿捏得比較準(zhǔn)，這樣風(fēng)險(xiǎn)的把控會(huì)比較好一點(diǎn)。

　　我們遇到很多開發(fā)商到三、四線城市開發(fā)不會(huì)僅僅開發(fā)綜合體，大多數(shù)涵蓋了住宅的開發(fā)。這樣他在整個(gè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營或者管理上效率會(huì)高一些。

　　觀點(diǎn)新媒體：你認(rèn)為什么樣的商業(yè)項(xiàng)目算是好的商業(yè)項(xiàng)目？

　　譚文紅：一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目，首先這個(gè)項(xiàng)目定位比較精準(zhǔn)，能夠吸引很多人進(jìn)來。另外，他的個(gè)性特征比較明顯。包括建筑的形態(tài)上是不是比較新穎。

　　還有一方面，就是展示面怎么去做，很多消費(fèi)者駕車或者路過，能夠清晰的看到里面的情況，能夠進(jìn)來。

　　觀點(diǎn)新媒體：你怎么看住宅和商業(yè)之間相互的作用，商業(yè)和地產(chǎn)相結(jié)合的核心與定位是什么？

　　譚文紅：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和住宅一定是平衡互補(bǔ)和促進(jìn)的關(guān)系。因?yàn)橐恍┖玫淖≌枰容^安靜的環(huán)境，不需要太嘈雜的人群去影響，合理的位置控制是很關(guān)鍵的。

　　另外，價(jià)量上來以后，你不能讓這個(gè)地方成為空城，人住進(jìn)去以后沒地方消費(fèi)，沒有地方去滿足他生活最基本的消費(fèi)，這個(gè)肯定不行。這方面對(duì)于區(qū)域性的購物中心需求會(huì)比較高，比如說大型超市，菜市場，或者居家和兒童業(yè)態(tài)相對(duì)比服飾好做一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：大家都談新城鎮(zhèn)化，作為企業(yè)如何抓住新城鎮(zhèn)化的契機(jī)加快商業(yè)地產(chǎn)的布局？

　　譚文紅：新城鎮(zhèn)化的建設(shè)是城市化進(jìn)程的一個(gè)必然過程和表現(xiàn)，當(dāng)然確實(shí)也會(huì)有一些新問題。我們看到新城鎮(zhèn)開發(fā)以后會(huì)規(guī)劃很多的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，尤其是很多一些二線城市也會(huì)出現(xiàn)盲目的摹仿和復(fù)制。

　　我們從一些指標(biāo)來看，比如說商業(yè)地產(chǎn)投資額與零售額的數(shù)值，過去五年，有一些二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資速度超過了零售額的增長，也就是說供應(yīng)很多，但是需求沒有跟上來，相對(duì)來講開發(fā)一過度風(fēng)險(xiǎn)馬上就遞增了；同時(shí)，大量新城在建設(shè)初期是沒有考慮到是否有足夠的需求導(dǎo)入，這個(gè)主要是指居住人口的導(dǎo)入，很多時(shí)候會(huì)出現(xiàn)空城，因?yàn)橛写罅康目罩蒙啼伜蛯懽謽?，但沒有消費(fèi)需求。對(duì)于企業(yè)來講可能住宅的量和商業(yè)的量要調(diào)整好比例后推向市場，做到一定人口導(dǎo)入之后，有一定商業(yè)的量進(jìn)來。

　　作為開發(fā)商來講在前期要考量整個(gè)區(qū)域的需求特征，人口增長速度，不能太盲目，太樂觀的估計(jì)。還有工具的規(guī)劃，是不是有地鐵，公交都能夠到這個(gè)區(qū)域，政府對(duì)這個(gè)區(qū)域土地的推薦進(jìn)展和過程。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前第一太平接觸這種有意向去三、四線城市發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)多不多？

　　譚文紅：開發(fā)商現(xiàn)在也有，但是相對(duì)來講他們會(huì)比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)。首先他們對(duì)這個(gè)市場的把控度畢竟不是在本地開發(fā)物業(yè)；另外還有市場的規(guī)范化，作為一線城市來講，全城開發(fā)的節(jié)奏和進(jìn)程比較透明規(guī)范，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較可控一點(diǎn)，他去到外地市場就要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看目前商業(yè)和金融資本之間的關(guān)系？

　　譚文紅：商業(yè)開發(fā)與金融資本的關(guān)系是非常密切的，包括基金公司，他在商業(yè)地產(chǎn)市場投入比較大。其實(shí)，我們看到很多PE和基金介入了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這表示風(fēng)投對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展是比較看好的。

　　他們一進(jìn)來以后涉及到大量持有性物業(yè)，這就會(huì)產(chǎn)生大量持有型資金運(yùn)作的需求。包括PE，金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商的關(guān)系，他們之間有一個(gè)互補(bǔ)的關(guān)系，開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)比較足的方面在于開發(fā)全過程的導(dǎo)入，但很多時(shí)候資金周轉(zhuǎn)需要借助杠桿去完成，金融資本就彌補(bǔ)了這方面；很多金融資本更注重的是我投入多少，我產(chǎn)出是多少，我的收益是多少，他持有幾年以后可能整個(gè)物業(yè)一升值就賣了再買新的物業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：你認(rèn)為未來值得期待的商業(yè)與金融結(jié)合的模式有哪些？

　　譚文紅：每個(gè)開發(fā)商背景不一樣，很多開發(fā)商原來都是做住宅為主，做住宅也會(huì)有一些商鋪，這個(gè)商業(yè)是比較獨(dú)立的；如果不賣還有一個(gè)招商運(yùn)營的過程，或者長期持有，需要去打理；這些開發(fā)商也會(huì)找一些合作公司，比如說在商業(yè)方面比較有經(jīng)驗(yàn)的一些開發(fā)商進(jìn)行一些合作?；蛘吆唾Y本合作，因?yàn)樗瓉淼淖≌_發(fā)完了都是滾動(dòng)的，他可能也會(huì)找一些金融資本介入。其實(shí)，要看不同開發(fā)商的背景，他做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需求點(diǎn)在什么地方，有一些需要開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，有一些需要資本，關(guān)鍵看開發(fā)商的需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為一個(gè)商業(yè)發(fā)展商，如何與品牌之間建立長期合作的關(guān)系？

　　譚文紅：從商業(yè)開發(fā)來講，有一些開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)作為核心的業(yè)務(wù)，因此他與品牌商的關(guān)系維護(hù)還是非常重視的。像萬達(dá)這些，做商業(yè)地產(chǎn)這么多年，品牌資源積累也是比較高的，他和品牌商之間多多少少會(huì)有一些戰(zhàn)略合作的關(guān)系。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為一個(gè)商業(yè)發(fā)展商怎么選擇品牌商才能更適合整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的定位？

　　譚文紅：這個(gè)和項(xiàng)目定位相結(jié)合，并不是每個(gè)項(xiàng)目都適合放超市和電影院。如果你是一個(gè)區(qū)域性或者大的購物中心，吸引的消費(fèi)者足夠多，輻射的范圍足夠大，他的業(yè)態(tài)應(yīng)該更齊全，我們會(huì)建議他放一些休閑娛樂業(yè)態(tài)。

　　選擇超市的話，也要看這個(gè)區(qū)域是不是在3公里，或者5公里方面已有多少家超市，這和人口的掛鉤度非常密切。不是說這個(gè)商業(yè)要開發(fā)8萬或者10萬，里面一定要放一個(gè)大型超市。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在電商對(duì)商業(yè)的沖擊很大，對(duì)此，您怎么看？

　　譚文紅：我們也知道雙十一賣了350億，對(duì)中低端的品牌沖擊力度會(huì)比較大，因?yàn)橄啾葌鹘y(tǒng)商業(yè)，折扣比較大。但要和這些電商做直面的競爭并不很好，特別是購物中心百貨越來越少，有很多東西由電商提供就行了。由此，很多商業(yè)項(xiàng)目都朝著體驗(yàn)式發(fā)展。因?yàn)檫@些東西電商沒辦法滿足。像上海開的K11，他做了很多藝術(shù)的展示，包括城市農(nóng)場等等，他的人流量也比較多，對(duì)他里面商業(yè)的帶動(dòng)作用也是非常大的。

　　還有從原來業(yè)態(tài)配比來講，原來大部分購物中心大部分都是以零售品牌，非餐飲和非休閑娛樂占比比較高。這樣來看這個(gè)比例會(huì)慢慢往下調(diào)，有一些購物中心餐飲或者休閑娛樂業(yè)態(tài)會(huì)增加，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)是沒有辦法從網(wǎng)上去消費(fèi)的。

　　當(dāng)然，實(shí)體店還是有他存在的必要性，有一些你不僅在上面可以選購，還可以到實(shí)體店去選購。有一些店鋪是線上線下結(jié)合，像蘇寧實(shí)體店和網(wǎng)店的價(jià)格是一樣的，電商給他帶來了比較大的銷售額。