11月27日，2013觀點商業(yè)年會正式在廣州開幕，作為觀點新媒體主辦的首屆商業(yè)年會，超過200家發(fā)展商、零售商、品牌商、專業(yè)機構(gòu)出席。

　　11月27日，2013觀點商業(yè)年會正式在廣州開幕，作為觀點新媒體主辦的首屆商業(yè)年會，超過200家發(fā)展商、零售商、品牌商、專業(yè)機構(gòu)出席，參會嘉賓人數(shù)超過350人。

　　值得關注的是，27日晚將舉辦的“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎”頒獎典禮，從運營商、商業(yè)項目、零售商和品牌商四個方面，尋找最具代表性、最具指標意義的商業(yè)項目、企業(yè)、品牌和團隊，屆時與會的嘉賓與主流媒體將共同分享這份榮耀。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行全程網(wǎng)絡圖文直播，敬請關注！

　　專題：2013觀點商業(yè)年會

　　直播實錄：2013觀點商業(yè)年會（一）

　　直播實錄：2013觀點商業(yè)年會（二）

　　直播實錄：2013觀點商業(yè)年會（三）

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們

　　大家早上好！歡迎大家來到2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場！

　　2013年步入尾聲，2014年正向我們走來。在此歲末年初之際，中國迎來新的改革歷史發(fā)展機遇，房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)同樣如是。今天，在對新改革時期的無限想象中，商業(yè)地產(chǎn)先發(fā)制人，占據(jù)了重要地位。

　　作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的全新聚焦點，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度之快有目共睹。而在商業(yè)地產(chǎn)繁榮的影響之下，中國商業(yè)發(fā)展也日新月異，成績斐然。

　　地產(chǎn)與商業(yè)的融合造就了今天的成功，也為日后發(fā)展奠定了基礎，但是商業(yè)的未來還需要時間的沉淀和經(jīng)驗的積累，中國商業(yè)和地產(chǎn)還有很長的路需要探索。

　　今天，首屆觀點商業(yè)年會依托于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)著名的博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點論壇、觀點網(wǎng)和觀點新媒體等眾多傳播交流與合作平臺成功召開。在一天兩晚短暫而又緊湊的時間里，我們將一起去為中國商業(yè)地產(chǎn)璀璨繁榮的未來添磚加瓦。

　　今晚，觀點商業(yè)年會現(xiàn)場還將舉行盛大的“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎”頒獎典禮暨招待晚宴，從運營商、商業(yè)項目、零售商和品牌商四個方面，去尋找本年度最具代表性、最具指標意義的商業(yè)項目、企業(yè)、品牌和團隊，各位與會嘉賓與主流媒體將共同去分享這份榮耀。

　　交流與學習，是在探索中少走彎路的最佳途徑。因此，今天我們相聚于觀點商業(yè)年會現(xiàn)場，與房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)的專家學者們、典范項目的打造者、運營者們，知名的商業(yè)運營商及零售商、品牌商們共襄盛舉，一起去創(chuàng)造商業(yè)與地產(chǎn)更加美好的未來。

　　最后，請允許我代表主辦方觀點新媒體、聯(lián)合主辦方搜狐焦點、華夏時報以及合作伙伴綠地集團、太古匯、競優(yōu)國際、5100西藏冰川礦泉水，歡迎各位朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長 朱中一先生

　　經(jīng)濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員 王小廣先生

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長 蔡云女士

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 蔡穗聲先生

　　萊蒙國際集團董事長、香港政府與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)合作委員會委員、天虹創(chuàng)辦人、副董事長 黃俊康先生

　　佳兆業(yè)集團董事局副主席 孫越南先生

　　金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁 李戰(zhàn)洪先生

　　天虹商場股份有限公司商品中心副總監(jiān) 宋瑤明先生

　　越秀地產(chǎn)股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理 梁濟豪先生

　　天河城百貨副總經(jīng)理 高山先生

　　奧園集團總裁助理兼商業(yè)集團總裁 苗思華先生

　　廣州景豪坊購物中心總經(jīng)理 楊軍艇先生

　　萬達電影院線股份有限公司副總經(jīng)理 徐躍東先生

　　深圳卓越集團商業(yè)經(jīng)營管理公司總經(jīng)理 張尚學先生

　　美國精選國際酒店集團中國有限公司總裁、法拉帝國際酒店及度假村集團行政總裁 曾顏先生

　　綠景集團副總裁 陳鐵身先生

　　深圳市凱托蒙拓有限公司執(zhí)行董事 盧卡先生

　　中國新天地有限公司市場研究與策略總經(jīng)理 鄧俊文先生

　　歐時力（赫基國際集團）全國拓展總經(jīng)理 盧章衛(wèi)先生

　　新城控股集團吾悅廣場商業(yè)經(jīng)營管理總公司常務副總經(jīng)理 殷躍平先生

　　保利中環(huán)購物中心總經(jīng)理 葉柯先生

　　屈臣氏中國區(qū)總部全國策略聯(lián)盟總監(jiān) 張宏偉先生

　　世茂影院投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理 劉明先生

　　深圳市樂迪服飾有限公司總經(jīng)理 羅鴻先生

　　升龍集團副總裁 張艾明先生

　　正佳廣場經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理 潘華女士

　　黑龍江寶宇房地產(chǎn)開發(fā)集團副總裁 華旭先生

　　廣州市例外服飾有限公司全國拓展總經(jīng)理 鄧立先生

　　中信地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān) 田強先生

　　RTKL國際有限公司資深副總裁、商業(yè)項目亞太區(qū)負責人 袁孝楠先生

　　中國鐵建房地產(chǎn)集團商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理 王炳浩先生

　　競優(yōu)軟件總經(jīng)理 陳念渭先生

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官 黎振偉先生

　　融道中國執(zhí)行總裁 鄭展先生

　　四海一家全國開發(fā)總監(jiān) 黃樹成先生

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤女士

　　此外，本次論壇獲得了200余家全國暨華南實力發(fā)展商、零售商及品牌商的參與，還有更多嘉賓正在趕來的途中。我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2013觀點商業(yè)年會的朋友們，大會因你們而更加精彩。

　　下面進入嘉賓致辭環(huán)節(jié)，我們將請出本屆年會的致辭嘉賓上臺。首先有請：廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生為我們致辭，有請蔡穗聲先生。

　　蔡穗聲：尊敬的朱中一副會長、尊敬的陳詩濤女士，各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！

　　我們知道，全國正在推進城鎮(zhèn)化的進程，城鎮(zhèn)化給我們房地產(chǎn)業(yè)帶來廣闊的發(fā)展空間和很深遠的推動力，有人說新型城鎮(zhèn)化不需要房地產(chǎn)業(yè)，我的看法恰好相反，房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化的發(fā)展中將起到重要的、不可或缺的作用。我們講的房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是住宅業(yè)的發(fā)展，它包括商業(yè)，還包括現(xiàn)在我們所講的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等等。

　　這也說明我們今天房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已從過去比較單純、比較重點的依賴住宅業(yè)的發(fā)展，轉(zhuǎn)向更加全面的，跟各行各業(yè)，跟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟有更緊密結(jié)合的發(fā)展，這種發(fā)展首先是給當?shù)亟?jīng)濟帶來推動力，然后是協(xié)同各行業(yè)共同發(fā)展，最后給我們這個行業(yè)帶來很廣闊的空間，我想這就是我們今天探討商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個重要意義。

　　我所理解商業(yè)地產(chǎn)不純粹是傳統(tǒng)意義上的百貨業(yè)這個窄的范疇，應該有更廣闊的內(nèi)容，當然這個方面，在座的有更多專家會有更精辟的發(fā)言。我預祝今天的論壇圓滿成功，謝謝。

　　主持人：謝謝蔡穗聲先生，接下來我們有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云女士為我們致辭，有請蔡云女士。

　　蔡云：尊敬的各位來賓、各位朋友，大家上午好！首先我很高興今天能夠跟朱中一會長一起來到觀點新媒體主辦的首屆商業(yè)年會。在此，我代表中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，預祝本次大會獲得圓滿成功。

　　今天，在座的數(shù)百位商業(yè)界的以及房地產(chǎn)業(yè)界的專業(yè)人員共同在此聚會，共同交流、思考中國商業(yè)地產(chǎn)的未來，也是中國商業(yè)地產(chǎn)到年終的一個承前啟后的大會，因此我們非常高興、非常榮幸的在此相聚。

　　幾年來，中國商業(yè)與地產(chǎn)緊密結(jié)合，甚至不分彼此，而且商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展同時也催生了我們國家商業(yè)的繁榮，在業(yè)界可以說是有目共睹的。當前正值十八屆三中全會閉幕，全面深化改革出臺的關鍵時候，中國迎來了進一步改革和發(fā)展的歷史機遇，也是商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)獲得發(fā)展的更大良機，我真誠希望我們抓住這次機遇。

　　經(jīng)濟的發(fā)展、消費水平的增長會帶來各方面的需求，我們知道，在這種增長的同時，也給我們商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了更高、更新的要求。那么我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商，以及我們的零售商、品牌商怎么樣提供更多、更好的服務，為這個行業(yè)、為社會提供更多更好的服務，這是我們在全新的形勢下提出的一個重要的需要思考的問題。

　　我們知道，機遇和風險是并存的，這是對未來的商業(yè)地產(chǎn)也是最客觀、最準確的描述，我們需要把握住這次機會，在獲得長足發(fā)展的同時，為我們這個行業(yè)獲得更多、更好、更大的發(fā)展空間和動力，也同時給我們國家的經(jīng)濟發(fā)展，為中國改革的全面深化提出新的支撐點。

　　我相信這也是我們這次首屆觀點商業(yè)年會召開的目的，也是我們代表行業(yè)想表達的意思。因此，我再次預祝大會圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝蔡云女士的致辭，接下來我們有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭，有請陳詩濤女士。

　　陳詩濤：尊敬的朱會長、蔡會長、王主任、蔡秘書長以及各位來賓，上午好！

　　觀點商業(yè)年會第一次舉辦，得到在座兩百多家企業(yè)、超過350位來賓的大力支持及肯定，我想這正是商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)流通領域期望擁有更好的發(fā)展前景所帶來的一個機會。所以，在接下來一整天的論壇、交流活動里，我想我們臺上臺下的嘉賓必將腦力激蕩，為即將來臨的2014年拉開一個充滿智慧的思想大幕。

　　今日來到現(xiàn)場的來賓，有觀點多年的老朋友，他們曾經(jīng)見證了觀點的成長；更有一大批商業(yè)流通領域的新朋友是第一次走進觀點，這里我用八個字介紹觀點新媒體的特色：“堅持專業(yè)、勇于探索”。

　　在過去的十三年里，觀點新媒體攜觀點網(wǎng)、《觀點》雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點論壇，走過了三十多個城市，成功舉辦了百余場論壇，與全中國及境外數(shù)萬家品牌企業(yè)、數(shù)十萬會員及讀者共同分享了行業(yè)的思想精華，為無數(shù)企業(yè)搭建起一個充滿商機、充滿希望的平臺。

　　最后再次感謝綠地集團、太古匯、競優(yōu)國際、5100，感謝所有與會來賓及媒體朋友!預祝我們在場的朋友們在2014年生活更加美好！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士，我們今天的嘉賓致辭就到這里。尊敬的各位來賓，本屆觀點商業(yè)年會大會主題為：商業(yè)的未來。大會分為上午和下午兩個部分，首先進入今天上午的內(nèi)容：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰會。主題是：摩天時代的商業(yè)地產(chǎn)。

　　地產(chǎn)發(fā)展與商業(yè)繁榮相融合，造就了現(xiàn)代都市中鱗次櫛比的通天巴別塔。商業(yè)地產(chǎn)就此釋放出驚人能量，無數(shù)商業(yè)樓宇開工落成，摩天時代是否再現(xiàn)？

　　接下來，開啟本屆大會的主旨演講環(huán)節(jié)：政策展望：后限購時期的商業(yè)地產(chǎn)。

　　首先有請今天首位奉獻主旨演講的嘉賓上臺，有請：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生。朱中一先生的演講題目是：房地產(chǎn)業(yè)的主要任務與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。掌聲有請朱中一先生！

　　朱中一：各位專家、各位同仁、新聞界的各位朋友，大家上午好！很高興來參加這次論壇，我發(fā)言的題目是“房地產(chǎn)業(yè)當前的主要任務和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢”。在這講這個以前，首先簡單講一下我學習十八屆三中全會的體會。

　　我相信大家對十八屆三中全會肯定都學習了很多，對我們自己關心的這一塊肯定也認真的學習過了，我也學習了一下，我確實感覺到十八屆三中全會對我們這個行業(yè)影響是很大的。盡管十八屆三中全會的決定里頭直接提到房地產(chǎn)的地方并不太多，但是跟房地產(chǎn)有關的，城鎮(zhèn)化里面一大部分的內(nèi)容都是跟我們密切相關的，另外城鄉(xiāng)建設用地的問題、金融制度的改革問題，財稅制度的改革問題，甚至戶籍制度的改革問題，獨生子女政策的調(diào)整問題，應對人口老齡化的問題等等，都和我們的房地產(chǎn)業(yè)有關，所以內(nèi)容很多。前段時間多家體對我進行了采訪，我以不同的文字但基本的口徑差不多，大家可以去看看我的一些觀點。

　　我覺得當前有兩個問題要注意，當然更多的是政府部門要注意。一個問題就是我們現(xiàn)行的政策怎么樣逐步的向十八屆三中全會指出的改革的方向過渡。在十八屆三中全會的前后，包括北京、廣州、上海、深圳都出臺了有關的規(guī)定，我認為這些有關規(guī)定既貫徹了三中全會的精神，又結(jié)合了當前的實際。比如像限購的問題，從某種意義上，有的地方還抬高了門檻。

　　另外，解釋一下就是社會上普遍認為的限貸，往往把限購、限貸、限價并提。我認為限貸不是一種行政措施，限貸它本身是一種經(jīng)濟手段，是一種差別化的信貸手段。

　　另外一個問題，我們國家的房地產(chǎn)市場的差異性很大，所以怎么樣促進房地產(chǎn)市場全面健康發(fā)展，實際上各地也都在想辦法。我看到海南省9月份出臺了一個文，《關于促進海南省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，它里頭就講到了一些很好的政策，就是怎么樣結(jié)合海南的實際情況，來調(diào)整海南的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。我想在中央和各地政府的重視下，我們國家的房地產(chǎn)業(yè)肯定能夠健康發(fā)展，這是對三中全會的一個基本的認識。

　　下面講兩個問題，一個是當前和今后一個時期的房地產(chǎn)業(yè)的主要任務。概括來講，就是調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型這三方面。

　　調(diào)結(jié)構(gòu)，就是要完善住房供應體系和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，首先要立足保障基本需求，引導合理消費，加快構(gòu)建以政府為主的提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。目前還是要加強保障性住房和中小套型的住房供應，同時要培育租賃市場和二手房市場，特別是租賃市場和二手房市場的培育，將來要引起大家的關注。像有些房價上漲比較快的地方，就要增加土地的供應，增加普通商品房，像北京還增加了自住商品房的供應。

　　在10月31號，我跟總理匯報的時候，我就專門講到了，增加土地供應，尤其是個別城市一定要增加土地供應。另外，在調(diào)結(jié)構(gòu)里頭還涉及到了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老等方面。

　　第二個任務是穩(wěn)市場。首先是要處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好地發(fā)揮政府的作用，更多的將來要采取市場化和法律的手段來調(diào)控。其次是要構(gòu)建促進房地產(chǎn)市場的長效機制，包括已經(jīng)進城的農(nóng)民工的宅基地和房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)的問題，完善房地產(chǎn)金融體系的問題，健全住房政策性金融機構(gòu)問題，健全規(guī)范的公積金制度，并發(fā)揮公積金支持中低收入家庭的問題，推進財稅制度的改革等等。

　　促轉(zhuǎn)型。這一項在《決定》里頭沒有提到，但是我覺得在我們這個行業(yè)里頭，這項任務很重。在決定的生態(tài)文明理念里面提到了這一條，在十八大中專門提到，要合理布局空間結(jié)構(gòu)，促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀，使得經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益有機統(tǒng)一。這一條是今后指導我們房地產(chǎn)開發(fā)的一個很重要的指導思想，大家必須重視，而且它專門講到了一些制度性的問題，包括將來的工業(yè)用地、住宅用地價格的調(diào)整問題，包括建立了一些其它的制度問題，搞旅游地產(chǎn)開發(fā)的要記住這些規(guī)定。在促轉(zhuǎn)型里頭，我們既要看到，這些年雖然我們的項目在質(zhì)量、品質(zhì)方面有所提高，但是我們資源的消耗確實系是比較大的。不少項目是重外表、輕內(nèi)在的質(zhì)量，重建設、輕管理，絕大多數(shù)的項目還是毛坯房，下一步一定要大力提倡開發(fā)節(jié)能省地環(huán)保的項目，特別是要努力探索建設長壽命的百年項目，要通過精心的設計、精心的施工、采用高強度混凝土等措施，把咱們的建筑壽命延長。我們協(xié)會也跟有關的幾個骨干企業(yè)在探索，怎么樣建設百年建筑?，F(xiàn)在咱們的城市都是高樓林立，我們曾經(jīng)統(tǒng)計過一個數(shù)據(jù)，上海的高層建筑有8700棟，100年以上的有400棟，這些建筑大多數(shù)的設計年限還是按50到70年設計的，怎么樣延長它的設計壽命，這是一個很重要的問題。促轉(zhuǎn)型應該是今后我們這個行業(yè)的重要問題，特別是商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓，因為都是大型的、超高層的建筑，這些問題都是要引起注意的。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢。應該說我們國家的商業(yè)地產(chǎn)是伴隨著我們國家的城鎮(zhèn)化進程而逐步發(fā)展起來的，真正的發(fā)展可能是2000年以后，早一點的是在上世紀90年代中后期，十幾年來，從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的企業(yè)積極探索，有的已經(jīng)形成了自己獨特的經(jīng)營模式，比如像萬達的租售并舉的模式，國貿(mào)的以商業(yè)物業(yè)出租為主營業(yè)的模式，另外還有綠地專門開發(fā)超高層的模式，它已經(jīng)積累了經(jīng)驗，而且不僅在國內(nèi)，綠地已經(jīng)走出國外，到6個國家去搞開發(fā)，說明它已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗。另外像萬科、保利、龍湖這些專注住宅開發(fā)的企業(yè)，以及像蘇寧、紅星美凱龍等企業(yè)也先后進入了商業(yè)地產(chǎn)，特別是境外的企業(yè)，像新加坡的凱德商用，香港的瑞安、恒隆，華潤置地、新世界中國等，進入大陸以后，確確實實使大陸的商業(yè)地產(chǎn)上了一個新的臺階。如今我們已經(jīng)有一些品牌，包括萬達廣場、中糧置地的大悅城，保利地產(chǎn)的寶龍城市廣場，以及綠地的超高層等等，已經(jīng)打出了品牌，他們引領了我們國家的商業(yè)地產(chǎn)，這一點成績是值得肯定的。而且，由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對繁榮地方的商業(yè)、改善城鎮(zhèn)的面貌和方便人們的生活發(fā)揮了重要的作用。但總體上看，我覺得我們還處于探索和發(fā)展階段，還存在著一些難點的問題，主要問題有三個：第一是房地產(chǎn)的開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理之間還存在著不同程度的脫節(jié)。尤其是咱們國家提出新型城鎮(zhèn)化以后，我一直在琢磨，咱們的地產(chǎn)怎么定位，我總的認為，在城鎮(zhèn)化當中，我們的地產(chǎn)屬于一個先導型的基礎型產(chǎn)業(yè)。當然住宅是民生的，我們的商業(yè)地產(chǎn)是為相關產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供配套服務的。所以在這個關系當中，我覺得在商業(yè)地產(chǎn)上，商業(yè)的經(jīng)營應該是這個產(chǎn)業(yè)當中的核心，我們的地產(chǎn)是為商業(yè)的經(jīng)營提供硬件的設施和配套服務的。衡量商業(yè)地產(chǎn)成功的重要標志，主要是商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營的效益和商業(yè)地產(chǎn)的保值和增值。但是我們國家現(xiàn)在從事商業(yè)地產(chǎn)的時間并不長，而且很多是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的，住宅地產(chǎn)是只管賣房，很少管經(jīng)營的，所以在這方面的經(jīng)驗也不足。管理方面，從規(guī)劃設計開始，考慮到商業(yè)經(jīng)營方面的因素也有所不足，再加上物業(yè)管理沒有形成統(tǒng)一的銜接，也會影響一些效率，我認為這是一個問題。第二，整體的布局是一個問題，這個問題我講過很多次，當然重要的是跟地方政府沒有制定商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃有關系。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)它本來應該要考慮當?shù)氐娜丝跀?shù)量、消費水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位等綜合因素，但是我們現(xiàn)在缺少這種商業(yè)方面的規(guī)劃，開發(fā)商從自己的利益角度考慮，就很難去衡量總量平衡、結(jié)構(gòu)合理的問題，所以造成了一些布局錯位，更造成一些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題。第三，商業(yè)項目的同質(zhì)化問題比較嚴重，缺乏精細化的分類管理。咱們搞地產(chǎn)的人，肯定是重視前期的市場調(diào)查和策劃的，但是他只是從他自身的角度考慮的，由于沒有整體的規(guī)劃，再加上有些經(jīng)驗不足，所以現(xiàn)在商業(yè)項目的同質(zhì)化問題也很嚴重，有的城市追求貪大，脫離消費者的實際水平，盲目地開發(fā)了一些大的購物中心，而這些購物中心又跟當?shù)氐南M水平不相適應，所以這又造成了資源的浪費問題，造成了地產(chǎn)公司能不能持續(xù)發(fā)展的問題。

　　產(chǎn)生這三方面的問題的原因，一個是跟人才缺乏有關系，一個是跟地方政府的盲目推動有關系，我認為這個確實要引起重要。從長遠角度來看，由于我們國家城鎮(zhèn)化的推進，再加上國家對服務業(yè)的支持、老百姓生活水平的提高，所以商業(yè)地產(chǎn)不管怎么樣，它是有發(fā)展前景的。我們同時也要看到兩個問題，一個問題是一些城市目前已經(jīng)有階段性過剩，另一個問題，我們必須要重視快速發(fā)展的電子商務對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。4月30號，當時總理開專家會和企業(yè)家座談會的時候，馬云是最后一個發(fā)言的，但是馬云的發(fā)言是李克強總理最高興的一個發(fā)言，因為他講到了電子商務的發(fā)展，他也講到了他解決了1000萬就業(yè)的問題，他也講到了今年要有三四百億的收入問題，總理聽了非常高興。而且馬云在會上還講了兩個計劃，媒體沒有報道，一個是他準備跟郵局聯(lián)合來發(fā)展他的快遞業(yè)務，另一個，他準備把信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化高度融合，甚至將來的農(nóng)產(chǎn)品都可以在他的網(wǎng)上采購。這是一個宏大的計劃。我們商業(yè)的綜合體，將來電子商務發(fā)展起來之后，我們應該怎么辦？所以我們必須要考慮。我為什么說十八屆三中全會全面深化改革很好，我們要從多角度來看這個問題，雖然十八屆三中全會講信息化跟工業(yè)化高度融合，實際上信息化是跟各行各業(yè)高度融合的，跟商業(yè)也高度融合，電子商務跟城市的商業(yè)地產(chǎn)高度融合之后，我們應該怎么辦，這方面我們必須要考慮。另外，我們企業(yè)還要重視人才培養(yǎng)問題、融資水平提高問題，還要逐步轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，由現(xiàn)在的租售并舉逐步的以租為主，或者是向只租不售過渡的問題，這樣才能使我們的商業(yè)地產(chǎn)邁上一個新的水平。總之，我覺得在我們大家的共同努力下，不管是房地產(chǎn)業(yè)還是商業(yè)地產(chǎn)，肯定能夠平穩(wěn)健康發(fā)展的。

　　主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講。

　　各位來賓、朋友們，在朱中一先生的主旨演講結(jié)束后，我們將進入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰會第一個環(huán)節(jié)商業(yè)革新：消費時代的商業(yè)新大陸。全面深化改革與重塑經(jīng)濟模式的努力下，讓中國經(jīng)濟增長引擎在投資與消費之間悄然搖擺與轉(zhuǎn)換，商業(yè)得益于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，同時也需要自身的轉(zhuǎn)型升級。

　　商業(yè)大討論之一的主題就是：消費時代的商業(yè)新大陸

　　首先請主持嘉賓臺上就坐，有請：

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：

　　萊蒙國際集團董事長、香港政府與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)合作委員會委員、天虹創(chuàng)辦人、副董事長黃俊康先生

　　奧園集團總裁助理兼商業(yè)集團總裁苗思華先生

　　新城控股集團吾悅商管總公司常務副總經(jīng)理殷躍平先生

　　中信地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)田強先生

　　謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請黎振偉先生開始主持今天第一場商業(yè)大討論，討論時間是30分鐘

　　黎振偉：今年的年度論壇上午的第二場就是對話，這個對話給我們主持人，給我們的嘉賓帶來了很大的挑戰(zhàn)，我們是否可以把這個頭開好。閑話少說，下面進入我們的對話。

　　我是廣州人，我知道黃俊康也是廣州人，我們不要講太大的，我們所在的環(huán)市路，它是廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)源地，也是縮影，它在歷次發(fā)展轉(zhuǎn)型中都有很多令人深刻的難忘的記憶，包括我們這棟樓，包括對面的中環(huán)廣場，也包括正在準備交樓的世貿(mào)對面的樓，還有世貿(mào)大廈，很多物業(yè)輝煌到今天。今天我們講商業(yè)地產(chǎn)從環(huán)市路說起，這是挺有意思的，這是第一個。第二，中國今天又面臨一個更新、更大、更難的轉(zhuǎn)型。為什么這樣說呢？因為我們過去的發(fā)展是從無到有，從有到更有。我們今天是要從量到質(zhì)，從簡單到復合，我們面臨電商的沖擊，中央的反腐，這對我們的消費都帶來影響。下面我的問題就出來了，首先有請萊蒙國際的黃總，我知道他是廣州人，他目前在香港，他的企業(yè)在深圳，有很大的發(fā)展。這三個地方很特別，我想請問一下黃總，從您的角度來看，面對今天這個轉(zhuǎn)型，您覺得商業(yè)地產(chǎn)該怎么做？

　　黃俊康：其實這個事也是我們在苦苦探索的，我們做商業(yè)地產(chǎn)也有好多年了，但是因為魄力沒有萬達那么強，團隊也沒有那么好，所以我們就發(fā)展慢了一些。

　　我們在探索的過程中，首先我們是有地產(chǎn)，萊蒙國際是在香港的上市公司，我們還有天虹百貨，這是在29年前創(chuàng)辦的，28年前就開業(yè)了?，F(xiàn)在來講，天虹今年大概有200多億的銷售額，地產(chǎn)大概100億左右，大概加起來300億左右的銷售額。天虹也是從一個傳統(tǒng)的零售行業(yè)慢慢的不斷地變革，所以我們說零售業(yè)是一個又古老又強勁的行業(yè)。我們的變革是什么呢？傳統(tǒng)的零售業(yè)面臨著這么多沖擊的情況下，天虹自己投資開發(fā)綜合體，向大發(fā)展，另外向社區(qū)mall發(fā)展，還有小的，為社區(qū)服務。這也為天虹向O2O的發(fā)展變革找到了一個抗衡電商沖擊的做法，我們希望通過我們的區(qū)域市場，我們更好的售后服務，我們更好的信譽，我們更好的配送的距離，加上自提的服務，我們相信在這些新的手段下，我們形成一種新型的企業(yè)，在這方面可以說取得了不錯的成績。三個星期前，天虹進行了4天的周年的戰(zhàn)略研討，經(jīng)過研討以后，天虹找到了自己在新時期的發(fā)展道路，我認為只要我們堅持變革，我相信傳統(tǒng)零售業(yè)一定能夠獲得更好的發(fā)展，這是第一點。

　　第二，從地產(chǎn)方面來講，我們也是做一大一小，大就是做大型的綜合體，比如說80萬平方米左右的綜合體，小就是為開發(fā)住宅區(qū)服務的配套。大的叫萊蒙峰薈，這是幾十萬平米的，還有為社區(qū)服務的，就是幾萬平方米的商業(yè)，零售只在里面占一部分。我們目前的探索就是朝這些方向做。

　　黎振偉：黃總的思路是很清晰的，剛才聽黃總的介紹，他的零售有200億的銷售，地產(chǎn)是100億，他的企業(yè)現(xiàn)在有一個健康的收入，他以經(jīng)營為主導，他們的目標非常清晰，該做的都做了，謝謝黃總。第二位嘉賓是來自奧園的苗思華，奧園是我們行業(yè)里面以創(chuàng)新著稱的企業(yè)，你們曾經(jīng)創(chuàng)造了廣州房地產(chǎn)住宅的標桿。這幾年你們從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，你們在轉(zhuǎn)型中有什么創(chuàng)新？

　　苗思華：非常感謝大會給我這個機會，今天很高興有這個機會跟大家在這里見面，昨天接到通知，大會主辦方要我參加這個論壇，的確像主持人說的，奧園以前做住宅是很成功的，從前幾年開始，我們在做住宅的過程中就有了一個復合性地產(chǎn)的概念，在做住宅的時候，相關的配套產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)開始慢慢接觸到了，經(jīng)過幾年發(fā)展以后，集團也采取了很大的變動，提出的戰(zhàn)略口號是商住雙線發(fā)展，這個戰(zhàn)略提出來以后，就是商業(yè)和住宅是兩條平行線在走，剛開始我們控制40%的商業(yè)、60%的住宅，以后慢慢擴大了比例，我們是2009年提出這個戰(zhàn)略的，經(jīng)過前期的準備，去年我們已經(jīng)把商業(yè)公司改為商業(yè)集團了，成立商業(yè)集團的目的就是為了更快、高速的布局，我們現(xiàn)在在全國有40幾個項目，現(xiàn)在我們轉(zhuǎn)型過來之后，提出雙線發(fā)展，奧園的商業(yè)產(chǎn)品線方面，我接手以后就進行了梳理，梳理三四線城市的產(chǎn)品和一二線城市的產(chǎn)品，還有文化、旅游、商業(yè)主題的產(chǎn)品。做這幾塊，實際上我們奧園也有非常牢靠的基礎，現(xiàn)在商業(yè)集團成立以后，也在全國招聘了大量的精英，整個商業(yè)集團的招聘已經(jīng)完成，現(xiàn)在正在梳理完善產(chǎn)品線，從明年初我們會全面發(fā)力，支持奧園的商業(yè)發(fā)展。

　　剛才我說了，我們有幾條產(chǎn)品線，一個是三四線城市的產(chǎn)品，這是要快速拿地、快速復制的，我們在三四線城市的核心低端，我們是深耕廣東、面向全國，廣東是奧園的大本營，在一些三四線城市，我們會在這里面的中心地段快速拿地，快速開發(fā)，就是奧園廣場這個產(chǎn)品線，我們在番禺有一個項目是十幾萬的體量，在三四線城市快速拿地的時候，我們會把體量進行適當?shù)目s小。在一二線城市，我們奧園商業(yè)現(xiàn)在正在打造一個獨特的主力店。還有一條產(chǎn)品線就是文化旅游的產(chǎn)品線，前段時間我們在陽江做了一個項目。做文化旅游產(chǎn)品，我們本身有基礎，而且有這方面的資源，整合好了以后，我相信我們會有優(yōu)勢的。

　　黎振偉：三四線城市容易過剩，所以苗總的做法就是動作要快，一二線城市市場難度比較大，所以比較穩(wěn)。下面是新城控股集團吾悅商管總公司常務副總經(jīng)理殷躍平，殷躍平是一直在商業(yè)方面做的，您以商業(yè)人的角度來看，對我們的商業(yè)地產(chǎn)有什么好的建議？

　　殷躍平：我來自新城控股集團，我們是做房地產(chǎn)起家的企業(yè)，我們做商業(yè)地產(chǎn)的時間不是很久，到目前已經(jīng)有5年左右的時間。我們現(xiàn)在也在做購物中心的發(fā)展，購物中心的發(fā)展方面，一般的企業(yè)都有一些底蘊，比如說做百貨出身的比較多，在這方面，我們新城控股集團剛剛開始做商業(yè)地產(chǎn)，在這方面我們還是在學習和探索當中的。

　　目前比較熱門的討論是電商對購物中心的沖擊，特別是對購物中心里面零售的沖擊，這方面已經(jīng)非常明顯?，F(xiàn)在購物中心的應對，我看現(xiàn)在大部分比較現(xiàn)實的方向，就是怎么樣發(fā)揮購物中心的優(yōu)勢，強調(diào)我的體驗，或多或少地避開零售這一塊。但是有一點，我認為我們做購物中心，所謂的購物中心首先是購物，而零售在購物中心當中的比重往往又比較大，我們一個購物中心的租金往往也靠我們零售部分來支撐，如果我們?nèi)鄙倭闶?，特別是忽視這一塊，那我們整個租金水平是提不上去的。開發(fā)的投資回報也是很難保證的，所以這一點，我覺得是一個矛盾和困惑。

　　我們知道，電商的沖擊，電商最厲害的是兩點，第一個是電商的便利，他鼠標一點就能成交，第二個，電商比較便宜，所以我們現(xiàn)在做購物中心，目前在零售受到?jīng)_擊比較大的情況下，怎么樣保證購物中心的健康發(fā)展，不能任由電商對我們購物中心零售部分侵蝕，我覺得有一個方向，能不能把電商的這兩個方向嫁接到購物中心當中來。比如說我們購物中心當中能不能也實行商品的網(wǎng)上銷售，能不能把平時喜歡玩電商網(wǎng)上購物的人貪便宜的心理跟購物中心的體驗結(jié)合起來。也就是把線上的人也拉到線下，打通線上、線下、實體與虛擬的融合，我覺得這也許是一個方向。當然，目前要實現(xiàn)這個，還有很多的困難，這關系到我們目前國內(nèi)的商業(yè)的模式，特別是百貨的模式要進行徹底的改變，實體是一個利益體，網(wǎng)上也是一個利益體，這個沖擊的利益體，我們以后能不能把它融為一體。

　　最近我看了一下蘇寧，它已經(jīng)實現(xiàn)了網(wǎng)上網(wǎng)下價格一體化，同時最近比較熱門的一個話題就是O2O這種模式，實現(xiàn)網(wǎng)上和網(wǎng)下一體的融合，這是一個方向。我覺得如果解決了這個問題，對購物中心來說也許是一個新的天地?，F(xiàn)在確實是應對網(wǎng)上電商的沖擊這一塊，我們感到比較頭疼，我們新城開發(fā)的購物中心是吾悅系列，我們現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)了兩個，在5年之內(nèi)會有十幾個項目開發(fā)出來。我們做購物中心，就應當在這個問題上考慮問題，使得我們做出來的購物中心的生存能力更強，我覺得這也是我們行業(yè)需要研究的方向。如果說下一個商業(yè)的新的大陸在哪里，我認為把這個課題解決了以后，我覺得我們的商業(yè)地產(chǎn)，或者說城市綜合體的發(fā)展，將會是一片光明。

　　黃俊康：我賣一句廣告，我們天虹是中國第一家零售企業(yè)跟微信開展O2O全面合作的。

　　黎振偉：剛才殷總說的一點我很有感觸，你說零售要全、品種要多，但是網(wǎng)商太厲害，你說我們要降低成本，加快交易，我們現(xiàn)在的租金又越來越貴。

　　殷躍平：這恰恰是我們一塊肥的，因為零售部分的租金水平要高一些。

　　黎振偉：我們怎么樣降低租金很重要，本身商業(yè)項目回收周期就比較長，如果租金再低，那就很難做到。另外一點，你說百貨的變革，我覺得很重要，現(xiàn)在很多百貨中心都不賣東西了，都靠收租了，商家都變成了收租的，都不去經(jīng)營了，這是一個問題，這個不改革，這個行業(yè)也必然被馬云逼死，你自己都不做東西，你來收租，誰來經(jīng)營呢？你不經(jīng)營，馬云做經(jīng)營，就會把你干掉。

　　第四位嘉賓本來是保利中環(huán)購物中心的總經(jīng)理葉柯先生，可惜他沒來，為什么我說可惜呢，因為中環(huán)購物中心就在我們對面，這個項目我是親身參與過的，這個項目在1995年是港中旅拿下來的，當時他要做一個大型的購物中心、酒店、寫字樓，結(jié)果我們認為不可行，所以這個項目爛尾了，一直放了10年，10年以后，保利把它接下來了，現(xiàn)在成了一個很好的項目，我也是它的業(yè)主，我的房子也租給了日本人，底下是一個吉之島的超市，吉之島做的廣州最好的一個商場，葉總不在，很可惜。我想問他的是，中環(huán)廣場能在保利手上成功，是機會、運氣，還是專業(yè)？他沒有來，沒辦法回答。但是有一點，我作為一個經(jīng)歷過的人，我覺得它很重要的一點，就是把原來的那種高大全降低了，他不做五星級酒店，也不做甲級寫字樓，也不做大商場，做很適宜的公寓，一個很好的社區(qū)商業(yè)，而且做了管理素質(zhì)很高的公寓和住宅，結(jié)果他成功了，成了這個商圈最好的項目之一。應該說這是一個很成功的案例。

　　下一位嘉賓是中信地產(chǎn)商業(yè)的總監(jiān)田強先生，也是我們的好朋友，我們在十幾年前就一起合作，他是個專家型的，他從仲量聯(lián)行到現(xiàn)在的中信地產(chǎn)，成為大國企的商業(yè)的掌門人。我想請問田總，您怎么看我們的商業(yè)的轉(zhuǎn)型？也包括中信，因為中信在很早就在做商業(yè)，您的角度會更高、更全，剛才這些嘉賓談到了挑戰(zhàn)，中信怎么面對這些挑戰(zhàn)呢？而且我知道中信一做就做大，這個大是不好做的。

 　　田強：感謝黎總，我們也認識十幾年了，廣州也算我的第二故鄉(xiāng)，所以今天很高興觀點提供這個機會讓我跟大家交流，中信是個國企、央企，我們這么多年還是一直在探索商業(yè)地產(chǎn)。中信地產(chǎn)做住宅開發(fā)也有20多年的歷史了，也是從廣東開始的，現(xiàn)在變成一個全國性的開發(fā)商，每年也有幾百億的銷售額，做商業(yè)也算比較早，深圳的中信城市廣場也算是深圳比較早的一個現(xiàn)代化的購物中心。但是到今天為止，我們不斷地探索、學習和思考的步伐還沒有停止。為什么這么說呢？因為我們確實面臨著幾個挑戰(zhàn)，剛才前面有領導也提到，我們說的商業(yè)包括辦公樓、購物中心、零售物業(yè)、酒店等等，我們看到很多地方的商業(yè)都是供大于求的，包括零售的同質(zhì)化，還有電商的競爭等等。供大于求這個問題，這當然跟政府的規(guī)劃、土地出讓的計劃都有關系，這個挑戰(zhàn)也都是很現(xiàn)實的。

　　另外一個挑戰(zhàn)，作為住宅發(fā)展商，雖然做了幾百個億，其實我們的負債是很高的，真正的凈資產(chǎn)是不大的，所以在這個基礎上我們來做商業(yè)地產(chǎn)。剛才黎總說中信做商業(yè)只做大的，其實我們不是這樣的，我們覺得是在高負債的情況下，在現(xiàn)金為王的情況下做很大投入的商業(yè)地產(chǎn)，這又是一個很大的挑戰(zhàn)。另外，在城市方面，每個城市的發(fā)展是不平衡的，剛才奧園的這位嘉賓說他們集中在三四線城市的核心區(qū)，我們也有自己的戰(zhàn)略，我們更注重的是一線城市，以及經(jīng)濟發(fā)達的二線城市。在這些挑戰(zhàn)下面，我們還是在一直探索我們的對策。也跟大家分享一下，第一，我們不是貪大，也不是要做很多，不像有些同行那樣，把它作為一個最主要的業(yè)務來做。但是現(xiàn)在政府出讓土地，特別是好的地，肯定不是純住宅的，都是綜合的，規(guī)模也相當大，就憑這一點，我們還是要面對這個現(xiàn)實，所以我們的策略，首先就是我們專注于做精品，我們專注于做一些重要的一線城市，包括經(jīng)濟發(fā)達的二線城市核心位置的項目。另外一個對策，我們會發(fā)揮中信集團的優(yōu)勢，就是它的金融平臺，以及它的多元化的業(yè)務，在商業(yè)項目前期的資金投入，包括后期的退出方面，我們也做一些探索。比如說我們跟中信證券就商業(yè)項目的資產(chǎn)證券化方面做了很多的工作，利用好金融的這個平臺，也是我們下一步發(fā)揮自身優(yōu)勢的具體的對策。另外，在做精品方面，我們還是更專注于一些重要的項目，比如說我們投資的北京CBD，那對我們來說是一個重要的項目，我們可能更專注于做類似這種項目。

　　黎振偉：謝謝田總的介紹，我覺得在一線城市專注精品是很重要的，但是在一線城市你想做小的是不行的，因為你拿不到小的地，但是你做精品，精品也一樣可以做大。我覺得中國現(xiàn)在的問題就是大了之后就不精，要把大做得精是挺難的。我覺得中信有它的特點，它是多元化發(fā)展的。

　　因為時間關系，我們這場對話到此結(jié)束，非常感謝各位嘉賓講述他們企業(yè)的對策以及他們的思考，明年有機會在這里，我們再來檢討，再來看看他們的發(fā)展，給我們分享更多的經(jīng)驗。

　　主持人：謝謝黎振偉先生的主持，也謝謝所有嘉賓的精彩發(fā)言。接下來我們進入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰會第二個環(huán)節(jié)，主題是：市場新聲：轉(zhuǎn)型商業(yè)的路徑與方法。下面有請本環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓上臺，他是：中國新天地有限公司市場研究與策略總經(jīng)理鄧俊文先生。鄧俊文先生的演講題目是：地產(chǎn)與商業(yè)解碼新天地的秘密。請鄧俊文先生！

　　鄧俊文：尊敬的朱會長、蔡會長、蔡秘書長，還有大會的主辦方和各位嘉賓，早上好！今天這個演講最大的挑戰(zhàn)就是15分鐘要完成，15分鐘其實談不到什么解碼，是跟大家做一個簡單的交流。首先我要介紹一下我們?nèi)鸢布瘓F中國新天地這個公司，第二個是我們怎么做的，中國新天地現(xiàn)在做的東西，從瑞安成立以來，我們一直都是住宅和商業(yè)并舉的，并沒有什么轉(zhuǎn)型。第三，中國新天地是一個新的公司，我們成立了一年多一點，我們會給大家介紹一下我們做的項目。

　　在這里我會用一個理念，我們購物消費的新模式。我們讓大眾的購物不再單純的購買產(chǎn)品，而是融合建筑、藝術(shù)、時尚、文化和生活的全方位體驗。我們要做的就是怎么滿足這種體驗，來達到我們整個商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)值和效益的最大化。這些圖片是我們在上海的項目十多年來做的活動，我們做一個商業(yè)地產(chǎn)并不單單是蓋物業(yè)，而是把它當成一個產(chǎn)品。

　　中國新天地是立足于中國的高端商業(yè)地產(chǎn)項目的持有者、管理者，我們是集生活、工作、娛樂休閑為一體的理念，致力于塑造一個充滿活力的社區(qū)，我們每一個項目都有一定的規(guī)模，而且打造的時間都比較長。另外，中國新天地是專注在商業(yè)零售、辦公樓、休閑娛樂和酒店物業(yè)的持有、管理和酒店的檔次提升。我們的母公司是瑞安房地產(chǎn)，我們是作為一個城市整體規(guī)劃領域的革新者，在城市的核心地段開發(fā)綜合性的社區(qū)，在這方面，我們已經(jīng)開發(fā)了十幾年，從我們的第一個項目上海新天地一直到現(xiàn)在，我們也在很多城市做了不同的項目，我們都是在城市的高端可持續(xù)發(fā)展社區(qū)做一些標桿的案例出來。從2001年我們落成的第一個上海新天地，我們一直以這種整體的規(guī)劃、設計理念來傳承我們整個企業(yè)在其它城市的開發(fā)項目。創(chuàng)新的客戶悠享的體驗，我們除了在上海以外，我們在重慶、武漢、佛山，把我們的理念得到了完美的詮釋。虹橋新天地是我們的另外一個里程碑，在這方面我們有更多硬件的創(chuàng)新。

　　我們的新的企業(yè)的愿景就是：生活永風采。在這里，我們希望結(jié)合我們的城市發(fā)展，還有剛剛我們提到的中國城鎮(zhèn)化內(nèi)需的拉動，使我們跟整個城市社區(qū)形成紐帶，讓生活更豐盛，締造更好的城市，構(gòu)建心向往之的生活。我們的項目都是根據(jù)當?shù)氐奶攸c，做出不同的特點，上海的石庫門，佛山東華里是嶺南的風格，重慶我們是用吊角樓的方式，這些都是我們整個項目操作的理念。

　　下面我會很快的介紹目前中國新天地的6個項目，首先是在上海的太平橋項目，我們從2001年落成的上海新天地到現(xiàn)在，只完成了60萬平米，從目前到2020年，我們還有接近1倍的面積要投入使用，總數(shù)接近122萬平方米。大家可以看到我們開發(fā)的規(guī)模都非常大，這里大家看到的重慶田地，我們的總面積是360萬平方米的，這是需要很長時間開發(fā)的。上海新天地從第一個項目落成，到2020年，持續(xù)的會有很多大型的項目落成。上海虹橋天地相對小一點，因為是在虹橋樞紐臨近的區(qū)域，那里只有28萬平米的總開發(fā)體量。佛山嶺南天地和武漢天地都是接近150萬平方米的開發(fā)總量，嶺南天地也是在華南比較少見的產(chǎn)品，希望大家有機會也可以去我們的現(xiàn)場體驗一下。我們做了很多的工作，希望把這些事情做好，它位于佛山的中心。我們在上海有三個項目，它是由地鐵10號線連接的。太平橋這個項目，它總體的規(guī)模會達到150萬平米，我們現(xiàn)在看到的是低密度開發(fā)的區(qū)域，另外我們還有兩棟酒店，一棟是我們自己持有的，我們現(xiàn)在還有一個企業(yè)天地，這是一座辦公樓，另外在未來兩年，還有一個購物中心開業(yè)，另外還有一個68層高的摩天大樓。這是我們現(xiàn)在已經(jīng)落成的物業(yè)的現(xiàn)狀。新天地只是太平橋的組成部分，太平橋是大型的綜合體的名稱，是一個舊改的名稱，我們在這里以石庫門建筑舊區(qū)為基礎，改造成一個國際化的現(xiàn)代住區(qū)。

　　另外，還有一個大型項目叫瑞虹新城，跟上海新天地一樣，之前大家看到的都是一些開發(fā)式的街區(qū)，瑞虹新城后面會有大型的綜合性的室內(nèi)購物中心出現(xiàn)，這里的零售商業(yè)部分占的比例接近25%，這個比例是很大的，因為我們是接近30平方米的開發(fā)總量，這30萬平米不是單純的開放式的新天地的模式，我們有室內(nèi)的購物中心，還有半開放和完全開放的空間組合起來，做成不同的購物體驗。這也是面對大家經(jīng)常提到的網(wǎng)購的沖擊，我們要做的就是這樣的體驗。我們是分期開發(fā)的，開發(fā)的周期比較長，在不同的時間可以調(diào)整我們的策略和組合，來應對市場的變化，這才是我們這個開發(fā)理念的重點。這是瑞虹新城的示意圖，在這個中間區(qū)域是一個開放式的，建筑面積達到6.2萬平方米，另外我們這里的總面積是一個接近10萬平米的室內(nèi)的購物中心，還包括其它的辦公樓、酒店設施，整個住宅項目現(xiàn)在已經(jīng)完成了一大部分，還有后面的一些地塊正在蓋，也賣得很好。這是我們已經(jīng)落成的項目的一些圖片。

　　另外就是虹橋天地，它位于整個虹橋樞紐的核心區(qū)。直接連接虹橋樞紐，跟高鐵站是直接貫通的，這個項目的總的開發(fā)體量是28萬平方米，這個位置在閔行區(qū)，這里有酒店，現(xiàn)在已經(jīng)定的是朗庭的高端的酒店，另外還有一個室內(nèi)的購物中心，這個Mall的建筑面積大概是8.5萬平方米，另外還有辦公樓，另外還有一個小型的新天地，還有一個大型的演藝中心。這個是購物中心的部分，現(xiàn)在已經(jīng)在積極的招商。這個是小型的新天地，跟上海新天地現(xiàn)在的模式是類似的，也會有些高端的餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)。這個是演藝中心，它里面包括了演藝的部分，小型的劇場，還有會展的功能，都融合在一個地方，甚至于類似NBA的活動都可以在這里做。這是從上海的新天地開放街區(qū)的活動場地變成室內(nèi)和室外結(jié)合的另外一個新的嘗試。我們還有一個貴賓大廳，可以在這里辦理登機手續(xù)。我們這些項目都獲得了綠色建筑的認證。

　　另外一個是在佛山的嶺南天地，這個項目在佛山的禪城區(qū)，總的開發(fā)面積是150萬平方米，這個住宅的比例占得比較大，是43%，零售大概是17%左右，這個比例也在調(diào)整，因為我們有不同的新的地塊在開發(fā)。這一塊是我們已經(jīng)開發(fā)的部分的照片，這是以嶺南的建筑舊區(qū)為基礎，保留嶺南風情風貌，充分挖掘佛山粵劇之鄉(xiāng)、陶藝之鄉(xiāng)的特點，在這里歷史的氣息和現(xiàn)代完美結(jié)合。這里包括高文安的面館，還有咖啡館等等。另外像黃飛鴻紀念館都在我們的范圍內(nèi)，還有祖廟，還有詠春堂、葉問紀念館都在這個范圍內(nèi)，所以大家不單單是去吃、去玩，還可以看看整個武術(shù)之鄉(xiāng)的情況。另外，在婚慶部分，我們在上個月舉辦了一個大型的婚慶，由市長親自主持，100多對新人在我們的嫁娶屋里面做大型的婚慶。我們除了中式的部分，馬可波羅酒店還可以做一些西式的酒店，有大規(guī)模的場地可供使用。這是我們的操作模式，我們會在后面陸續(xù)的新建。

　　下面一個是武漢天地，這是在漢口的項目，現(xiàn)在也經(jīng)營得比較好，這是我們整個的開發(fā)，也是有超高層，也有新天地理念的開發(fā)，有住宅和辦公，在我們的商業(yè)部分，直接連接輕軌。整個商業(yè)的開發(fā)體量是在10萬平米左右，未來還有二期，也接近8萬平米的商業(yè)，加起來這里也就是有20萬平米左右。這是我們已經(jīng)開發(fā)完的現(xiàn)狀，現(xiàn)在經(jīng)營得也很不錯。

　　最后一個是重慶天地，這是我們規(guī)模最大的開發(fā)，它的總開發(fā)體量是360萬平米，在重慶的渝中區(qū)。我們這里涵蓋了高端住宅、商務辦公、休閑娛樂和購物等大體量、高品質(zhì)的城市綜合體。這個是已經(jīng)開業(yè)的我們在經(jīng)營的現(xiàn)狀。

　　謝謝大家。

　　主持人：謝謝鄧俊文先生的精彩演講，請您回坐，稍事休息。下面請出本環(huán)節(jié)第二位嘉賓為我們奉獻演講，有請：世茂影院投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理劉明先生。劉明先生的演講題目是：商業(yè)巨幕降臨合作與競爭的決斷。有請劉明先生！

　　劉明：各位嘉賓、女士們、先生們，大家上午好！我的題目有一些改變，我準備了兩個PPT，讓他們挑一個，他們覺得我講這個大家可能會關心一點，就是未來影院投資的機遇和挑戰(zhàn)。

　　今天我們從購物中心的角度談到了很多品牌的主力店，包括商業(yè)的形式，今天上午我們大家又討論到傳統(tǒng)的購物中心受到了電商的沖擊，其實電影也一樣，它受到了數(shù)字化的沖擊，也就是說從電影的角度來講，數(shù)字化之后，人們看電影的方式也有許多，影院也同樣面臨一種轉(zhuǎn)型。另外一個，中國已經(jīng)成為全球第二大電影市場，當然這跟這幾年我們急速的銀幕的增長是有關系的。我們的電影的生態(tài)發(fā)生了很大的變化。今天我以一個特殊的視角來看未來電影投資的機遇和挑戰(zhàn)。從什么視角呢？一般我們從影院發(fā)展的角度來講，我們不大從商業(yè)的角度，我們經(jīng)常會從電影的角度，就電影而談電影說得比較多，今天我試圖用商業(yè)的角度去談電影，這個話題可能在座的會比較有興趣。

　　首先說一下商業(yè)體發(fā)展的思考，然后是影院經(jīng)營模式的思考，還有影院能否擺脫業(yè)態(tài)配角的思考，還有四代影院的思考，還有四帶影院對傳統(tǒng)影院影響的思考。因為時間關系，我進度快一點。

　　優(yōu)質(zhì)的購物中心才能使影院的業(yè)態(tài)可持續(xù)發(fā)展。為什么這么講？中國已經(jīng)成為全球第二大電影市場的時候，到今年年底，中國的總體票房已經(jīng)超過200億，超過2萬塊銀幕。但是有一點，到了2萬塊銀幕以后的中國電影市場將發(fā)生一個拐點。傳統(tǒng)的影院它的盈利能力已經(jīng)大幅下降，這跟我們傳統(tǒng)的購物中心的售單價、人次下降是一樣的，只是影院多了，好像我們的票房增長了。有些城市由于它的經(jīng)濟發(fā)展動力是有限的，大量的購物中心已經(jīng)發(fā)生了很大的問題，它的消費力支撐不了。如果說未來被淘汰的，或者說面臨即將被淘汰的購物中心，里頭如果有影院的話，這個影院也一樣面臨危機。所以從這個角度來講，優(yōu)質(zhì)的購物中心才能使影院的業(yè)態(tài)可持續(xù)的發(fā)展?，F(xiàn)在看電影的方式有許多，比如說盜版對電影院有沖擊，在線網(wǎng)絡看電影也有沖擊。但是我認為對影院更大的沖擊，在于它未來的形態(tài)。

　　購物中心的現(xiàn)狀不用我講了，在座的都是專家。我認為良好的城市經(jīng)濟動力才是購物中心存在的基礎，同樣，現(xiàn)在消費者的年輕化，為什么電商能夠這樣普及，其實跟主力消費群的年輕話是有關系的?，F(xiàn)在城市的主力消費群體是哪些呢？是以時尚80后為主體，時尚的80后和科技的90后，以及游戲的00后，已經(jīng)成為中國各個城市主力的消費群體。他們的價值觀已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，我想各位對價值觀有不同的看法，我認為的價值觀就是一個人的審美的方式、思維的方式、行為的方式，決定了他的購物的消費方式，所以價值觀是非常重要的，由于消費群體年輕化了以后，價值觀發(fā)生了非常大的變化。我們電影院現(xiàn)在主要的消費群體也是這樣一波年輕的觀眾群體，那么傳統(tǒng)的影院也發(fā)生了很大的變化。影院如果從一開始設計的時候，我們希望它是時尚的、科技的、專業(yè)的、經(jīng)典的，因為針對的是時尚的年輕群體，電影已經(jīng)從膠片變到了數(shù)字時代，所以它有科技的元素在里面，另外電影是通過聲音和畫面表達，它又離不開專業(yè)。所以只有成為經(jīng)典，它才能夠有序的發(fā)展下去。另外一個，從單一的電影的功能，從電影娛樂到電影科技、電影商務，以及電影文化和電影消費轉(zhuǎn)向，從單一已經(jīng)到多功能了，電影已經(jīng)進入了創(chuàng)新消費的新時代。

　　另外一個，電影跟商業(yè)一樣，其實影院不是大家想象當中那么傳統(tǒng)的、單一功能的影院了，如果我們在建造電影院的過程中，設定是單一的話，未來它一定是不能符合消費者的價值觀的。如果說電影院未來有多大的功能可以延伸的話，我想搞設計的人會知道，功能是需要空間來滿足的，所以影院一開始設計的時候，我就定出八大空間：視聽空間、接待空間、傳播空間、互動空間、消費空間、情感空間、商務空間和工作空間。大家去對號入座，現(xiàn)在你的電影院里面有沒有具備這八大空間，如果沒有的話，它未來的發(fā)展就會出現(xiàn)很大的問題。另外，電影院也需要跨界營銷，傳統(tǒng)的影院已經(jīng)擺脫了單一的經(jīng)營、單一的功能和觀眾單一的感受。傳統(tǒng)的影院是講究電影氛圍，就像傳統(tǒng)的商業(yè)講究的是商業(yè)氛圍，就像大家講到的，沒有零售商業(yè)是不可能存在下去的。那么我要說，內(nèi)容已經(jīng)不重要了，中國的電影實際上還是計劃經(jīng)濟狀態(tài)的電影，現(xiàn)在全國有44條院線，所放映的電影，它的內(nèi)容本身是沒有差異性的，除非你自己想差異，如果它上映的時候你不放，那當然可以。沒有一家影院說，我這個大片是優(yōu)先于其它的任何一家院線上映的。另外，院線也不能自主去說我要引進哪一部影片，它也沒有這個權(quán)利，都是統(tǒng)一的。我們國家只有中影集團獨家引進，兩家發(fā)行，44條院線同時播映。所以帶有一個強烈的計劃經(jīng)濟的模式。內(nèi)容已經(jīng)不重要了，重要的是什么呢？氛圍?，F(xiàn)在的購物中心也一樣，所有的購物中心的差異性你能做到多大？其實也不重要了，重要的是氛圍。電影院除了傳統(tǒng)的電影氛圍之外，要增加消費氛圍、娛樂氛圍、文化氛圍、科技氛圍和時尚氛圍。電影院擺脫商業(yè)的配角，大家都知道，購物中心如果沒有電影院的話，它就是一個廢棄的城堡。這個稍微夸張了一點，把電影院的功能神話了一點，但是它列的電影院的功能，我還是比較認可的。但是現(xiàn)在很多商業(yè)還是把電影院作為一個配角的角色，電影院可以帶來人流，可以讓大家在這里逗留的時間很長。但是影院仍然是一個配角。

　　影院為什么說分代呢？也就是說你有什么權(quán)威說影院可以分代？我們不是以科技來分，不是說你用了什么電影機，用了多少個聲道，銀幕是什么，我用了IMAX我就是新的，我是以它的業(yè)態(tài)形式來劃分的。第一代是單廳的，第二代是多廳的，第三代是現(xiàn)在所有的影院在購物中心當中的，它成為一個業(yè)態(tài)了，成為一個主力店了，大家試想，如果現(xiàn)在的游泳館、網(wǎng)球場到了一個購物中心，成為一個主力店的時候，你說這個游泳館是不是第二代的游泳館？一定是它的方式改變了。第四代的電影院就是實現(xiàn)了電影和商業(yè)的跨界營銷的平臺。第四代影院它的核心理念，我把它稱為3EX的理念，EX1是泛電影科技的應用，它是四代電影院很重要的手段，就是將最新的電影科技應用于商業(yè)經(jīng)營和影院的經(jīng)營活動，第二個是泛電影的消費平臺，就是整個電影元素的消費平臺，擴大非票房的經(jīng)營的能力，電影院有兩塊收入，一個是票房收入，一個是非票房收入，而大量的傳統(tǒng)電影院的非票房收入靠的是爆米花、飲料、冰激凌。泛電影的消費平臺是非常大的一塊。第三個是泛市場宣傳的手段，它有電影文化、電影時尚、電影科技，還有電影明星效應、廣告效應。

　　四代電影院可以做成店中店，我們有一個案例的分析，世茂在上海的唐鎮(zhèn)拿了一塊地，就是準備以四代電影院的方式來做，我們現(xiàn)在旗下的很多電影院把四代電影院模塊化，在其它的地方做測試，比如說我們有一個24個廳的電影院，這個案例現(xiàn)在還沒有公布，地方我就不講了，但是這個項目已經(jīng)立項了，有24個廳，有17000平米，總面積是3萬平米左右。它主要改變了大堂的傳統(tǒng)的功能，上面這個圖是萬達收購的AMC在美國的一家影院，它是我們學習的榜樣。傳統(tǒng)的影院大堂是有售票、商品出售，第四代電影院的大堂，它當中應該像一個演藝中心一樣，旁邊是一個品牌店，這個品牌店是以電影為主的，有電影元素的產(chǎn)品。比如說優(yōu)衣庫，它有需要電影消費的東西，我拉優(yōu)衣庫進來，你在這個里面全部售賣電影元素的產(chǎn)品，你在這里這種產(chǎn)品一定是最好賣。很多電影在上映之前，它都有相關的產(chǎn)品推出，但是它沒有集中銷售，而是分離的，所以如果它做一個這些的店在大堂里面，我們可以提前來炒作，提前來娛樂。還有一個巨幕，IMAX是巨幕的一個品牌，現(xiàn)在國內(nèi)還有很多自己的巨幕品牌，世茂也有同樣自己的巨幕品牌，就是SPC，我們在SPC當中又另外做了一個影院頭等艙，這也是未來四代電影院里面要做的，它跟傳統(tǒng)的影院做法感受是不一樣的，另外還有動感電影、露天影院。我們的露天影院是什么呢？它跟傳統(tǒng)的酒吧進行連接，就是電影跟酒吧進行跨界營銷的一個新的產(chǎn)品，它又不是傳統(tǒng)的露天影院，也不是一個傳統(tǒng)的酒吧，紹興的世茂的一個影院和酒吧跨界的，是紹興最好的一個酒吧。這里面有文化藝術(shù)類、主題餐飲類、兒童娛樂類、戰(zhàn)略合作商戶，還有時尚體驗類等等。我們正在談阿凡達的主題餐廳等等，這些都會在未來的四代影院里面。

　　四代電影院，跨界是需要有跨界的人才，有了跨界的人才，才能夠緩解我們現(xiàn)在整個經(jīng)營層面上的局面。謝謝各位。

　　主持人：謝謝劉明先生，請您留步。尊敬的各位來賓，在享受精彩演講之后，我們繼續(xù)開啟今天上午第二場商業(yè)大討論。商業(yè)地產(chǎn)是萬眾矚目的行業(yè)焦點，更是全新的冒險樂園，從住宅中突圍而出的企業(yè)，是否已準備好迎接這樣一個商業(yè)的時代？商業(yè)大討論之二的主題是：轉(zhuǎn)型商業(yè)的路徑與方法

　　首先請主持嘉賓臺上就坐，有請：廣東合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理高燕女士。

　　接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：

　　綠景集團副總裁陳鐵身先生

　　中國新天地有限公司市場研究與策略總經(jīng)理鄧俊文先生

　　廣州景豪坊購物中心總經(jīng)理楊軍艇先生

　　世茂影院投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理劉明先生

　　天虹商場股份有限公司全國招商總監(jiān)黃國軍先生

　　惠州華貿(mào)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉綱女士

　　謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請高燕女士開始主持商業(yè)大討論之二，討論時間是30分鐘。

 　　高燕：非常榮幸作為本環(huán)節(jié)的主持嘉賓，在10年前我從住宅地產(chǎn)主動轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，在當時作為房地產(chǎn)藍海的商業(yè)地產(chǎn)，我們?nèi)ニ伎嫉氖撬暮诵碾y點是什么，總結(jié)出三個字，就是真共贏，也就是在真正自己贏的同時，讓商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈的各方共贏。而這個商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈就是指開發(fā)商、買家、商戶、消費者、政府、社會等等。正所謂開幕不易，正道更難，我們非常欣慰地看到，10年來商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)了更多的真共贏的成功企業(yè)、項目等等。

　　站在今天，放眼未來十年，在越來越多的開發(fā)商以及運營商進入商業(yè)地產(chǎn)的大平臺的時候，我們怎樣迎接商業(yè)地產(chǎn)的大時代呢？十八屆三中全會強調(diào)，改革開放永無止境，解放思想永無止境，我們將用大創(chuàng)新，還是大復合，還是更多的思想去成就我們的共贏商業(yè)地產(chǎn)時代呢？現(xiàn)在我們非常榮幸地用我們智慧的左手、創(chuàng)新的右手，熱烈地歡迎我們重量級的各位嘉賓來為我們分享他們的成功商業(yè)之道。每一位嘉賓的分享時間是3到4分鐘。首先有請第一位嘉賓，來自于綠景集團的副總裁陳鐵身先生為我們分享。

　　陳鐵身：分享什么呢？其實我拿到這個話題的時候，我還郁悶了一下，因為我本身就是一個商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員，今天我到了現(xiàn)場我才知道，可能這個話題是講說住宅開發(fā)商怎么樣轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營商，這個話題我可以講一講，因為我在綠景5年，其實所做的工作就是把綠景原來從單一的住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型成以商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)并駕齊驅(qū)、雙輪驅(qū)動這樣一個業(yè)務的演變過程。

　　我們在這個過程當中的體會，其實更多的想的是，商業(yè)地產(chǎn)就是一個空間的提供者和空間的經(jīng)營者，所以我們在做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的時候，我們的切入點是從生活方式研究跟空間優(yōu)化這兩個角度去打造更適合商務辦公、酒店，乃至產(chǎn)業(yè)，以及商業(yè)零售業(yè)這樣一個空間。當然在商業(yè)地產(chǎn)里頭，主流的形態(tài)是購物中心，或者說未來的商業(yè)綜合體。作為購物中心來講，從綠景的資源條件來講，我們打造了一個左鄰系列的購物中心。我們在這個過程中也遇到了幾個問題，首先是大家討論得比較多的過剩的問題，其實我個人認為，過剩是一個現(xiàn)實，但是不是一個總量過剩。如果按照城鎮(zhèn)化的程度，人們生活水平的提高，以及未來消費在人們的支出當中占的比重，從商業(yè)設施上來講，我覺得還是不夠的，所謂的過剩更多的是結(jié)構(gòu)性的過剩，所以第一個問題是遇到了結(jié)構(gòu)性的過剩。所謂結(jié)構(gòu)性的過剩是大家更多的關注城市核心區(qū)域和地標項目的打造，而不是社區(qū)這樣一個需求很旺盛的片區(qū)的購物中心的打造。所以我們首先對總量過剩的理解上，我們選擇了社區(qū)商業(yè)作為我們打造左鄰產(chǎn)品的一個細分方向。第二個問題是同質(zhì)化。同質(zhì)化是由于我們的品牌資源、商家資源有限，以及我們在處理商業(yè)空間時候的手法有限，或者創(chuàng)新力有限。本來我以為袁總今天會來，他是專門做商業(yè)空間的，我們更多的想的是在同質(zhì)化解決的過程中，如何把自己的商業(yè)項目做得有別于別人。左鄰除了品牌資源的整合之外，我們更多的是倡導一種新的生活方式。前面有嘉賓講到氛圍，其實氛圍我更多的理解是一種生活方式的展現(xiàn)。我們左鄰倡導的是樂活的生活方式，在這種生活方式下，他需要什么樣的空間，需要什么樣的品牌組合，需要什么樣的業(yè)態(tài)，從這個角度去考慮。另外，我們從空間上進行處理，我們把一個底商做成符合一個購物中心基本要件的購物空間。更重要的是我們把社區(qū)的配套功能、服務功能和購物消費環(huán)境結(jié)合在一起，使得這個空間更適合社區(qū)人群。講到社區(qū)，我們想的更多的是居家的生活方式。居家的生活方式更多的是對兒童，對家庭的親情，跟社區(qū)的社交的空間的打造。所以我們左鄰會有左鄰驛站、左鄰的小劇場、左鄰的社區(qū)客廳，我們從這些方面解決同質(zhì)化的問題。

　　最后一個問題就是關于電商的沖擊，其實我們在理解電商沖擊的這個過程當中，我覺得我們要正視這個問題，因為電商已經(jīng)成為一種新的生活方式，特別是85后的人群對網(wǎng)購的熱衷。作為我們做實體商業(yè)空間的人來講，這是避不開的話題，但是我們更多的理解到，電商有它的缺陷，它的配送效率問題、誠信問題，還有它的體驗性問題。所以我們更多的是想把電商跟社區(qū)商業(yè)、社區(qū)購物中心能夠結(jié)合在一起。社區(qū)購物中心在解決電商這些缺陷的時候，它有獨到的一些優(yōu)勢，比如說它的社區(qū)服務的功能，為他的配送服務。我們通過線上、線下兩個體驗空間的打造，在體驗性上，在人的感受上更加一致，這些方面我們都在做。所以概括起來講，我們從幾個方面把我們的商業(yè)打造好，使得我們的商業(yè)地產(chǎn)有一些新的活力。

　　高燕：謝謝陳總精彩的發(fā)言，揭示了住宅地產(chǎn)的開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的一個核心，就是怎么樣真正做到差異化，同時既細節(jié)到產(chǎn)品，又遠觀未來電商時代對商業(yè)地產(chǎn)的合力以及影響，我們怎么樣能夠在這個板塊做到一個共贏。接下來有請第二位發(fā)言的嘉賓，是來自于中國新天地有限公司市場研究與策略總經(jīng)理鄧俊文先生。

　　鄧俊文：大家好，其實陳總很謙虛，綠景是我看到的一個轉(zhuǎn)型很成功的開發(fā)商，因為我在深圳是住他們開發(fā)的房子，我們深圳辦公室也是租綠景的物業(yè)。我剛提到，瑞安在一開始就是住宅和商業(yè)的整體開發(fā)的，它是融合了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在一起的。我們上海新天地跟其它的項目的做法不一樣，我們先把配套商業(yè)做好了，然后再做一個工建，做了太平湖，然后才去蓋后面的住宅，回收的資金我們再做辦公樓，然后再做酒店。在項目的資金操作方面，它是一步一步走，分期開發(fā)的。

　　我想提到的是，住宅開發(fā)商怎么進入商業(yè)，很重要的一點就是你到底是基于什么條件去拿地。因為我們有我們的模式，我們拿地就按照我們的理念來做，只要適合我們的經(jīng)營理念，我們就這樣做，然后能把我們的資源用上去，把它做好。如果你是住宅開發(fā)商，你拿到的這塊地要求你要做商業(yè)，那你有沒有資源、你有沒有過去的經(jīng)驗來配合？如果沒有，你是不是要把它賣散，或者是集中賣給一家大的發(fā)展商來做？需要思考你的能力和資源的配合，這個難度是比較大的，我們以商業(yè)的角度去拿地，我就有一定的把握和資源去配合，如果你是拿了那塊地，想著要去做商業(yè)，那你投入的資源和你的努力可能是事倍功半的。如果你的資源很強，這個就不是問題，如果你的資源不強，那些商家是不會愿意來的，而且現(xiàn)在大部分的地都是在一些新區(qū)里面，招商是更不容易的。競爭現(xiàn)在也越來越大，大家同時拿一整片地，如果大家不同的時間拿那塊地，還不是問題，好處是如果做旺了，大家就都旺了，但是問題就是招商比較困難。當時做珠江新城的時候，商業(yè)很難做，現(xiàn)在政府投資之后，那里有了很大的發(fā)展，所以這個跟政府的投入也是有很大關系的。另外一個是網(wǎng)購對商業(yè)的影響，我想說一句話，青菜蘿卜各有所愛，我想網(wǎng)購也不會影響大家不敢投商業(yè)，但是沒有動作也不會，一定要有一些跨界，要有些思考，將來我們要有在IT方面和商業(yè)地產(chǎn)跨界的人才，這是我們需要思考的問題。

　　高燕：感謝鄧總精彩的發(fā)言，剛剛鄧總為我們揭示了新天地的發(fā)展模式有兩點值得我們參考，一個是開發(fā)商既要把商業(yè)做好，也要把項目的資金回籠，各方面進行協(xié)調(diào)的同時，怎么樣能做到一個突破點，特別是很多項目，生地造市場是很難的，但是在這個過程中，怎么能夠成功的做到像新天地這樣，不但是商業(yè)地產(chǎn)，城市綜合體，以及片區(qū)運營發(fā)展，以及旅游地產(chǎn)的高度，成為全世界著名的一個旅游的景點的那種高度，這樣一個復合型的商業(yè)地產(chǎn)模式方面起到了一個很好的示范作用。第二個就是提示我們在電商時代來臨，我們?nèi)绾谓鑴荻鵀?，共同前近?/p>

　　第三位發(fā)言嘉賓是廣州景豪坊的總經(jīng)理楊軍艇先生。

　　楊軍艇：對于廣州市的商業(yè)地產(chǎn)，我認為我可以說話，也有資格說話，也能夠說兩句。30年前，我是政府官員調(diào)入天河城，從頭到尾參與了天河城的籌建，然后以職業(yè)經(jīng)理人的身份太陽新天地，然后現(xiàn)在去北京路搞景豪坊，我做這些購物中心，都是從草地開始，天河城當時那個草比我都要高，我把那個項目做完了之后才離開。

　　為什么大家還在搞以百貨公司為標志的購物中心呢？目前我知道沒有一個購物中心的投資者是盈利的，我們的正嘉、中華廣場、萬國廣場、又一城，大家現(xiàn)在還在還利息，還本還要很久。這么困難，為什么大家還要做？購物中心的經(jīng)營是很困難的，很多租戶經(jīng)常不交租。還有進行可行性的研究問題，佛山最多150萬人口，佛山?jīng)]有什么流動人口，總共150萬人，我們看到底有多大的蛋糕，這是很容易算的賬。如果我們算這150萬人中有100萬人拿工資的話，每人3000塊錢，除掉1000塊錢的房租和儲蓄，每人2000塊錢，100萬人一個月是20個億，整個佛山的蛋糕就是20億，因為不可能別的地方的人來，李嘉誠的兒子也不可能去那里旅游，祖廟那點地方誰來呢？來了也不消費的。這20個億是什么概念呢？在20個億的整體消費當中，一般來說，進入購物中心、百貨中心的消費是不到20%的。廣州80%的人可以在大街上搞定生活中的需要，他不會去百貨商場的，進百貨公司的人，沒有5000塊錢收入的人不敢進天河城的。就算有一半的人進購物中心，佛山20個億的消費，就有10個億進入購物中心，南海廣場一個月的營業(yè)收入是1個億，如果佛山有10個這樣的商場就夠了，可是佛山現(xiàn)在的商業(yè)面積達到了165萬平米，未來5年要達到380萬平米，也就是說將來可能出現(xiàn)50到100個南海廣場。廣州有多少呢？廣州常住人口是1300萬人，廣州未來5年的購物中心應該有1500萬。番禺、金沙洲、蘿崗都有很多的項目，包括南站現(xiàn)在有60萬的商業(yè)面積，搞那么多干嗎呢？還沒有說電商，前面有王健林和馬云的打賭，我們說商業(yè)的零售額，比如說在廣州有4000億，但是吃的消費占到40%到45%，大家很多的消費都是去香港的。如果我們不算吃的零售額，王健林就一定贏，但是他有可能輸，以零售為百分之百，我認為電商絕對會超過50%，我認為將來線下能占20%都很危險。這里要搞清楚兩個問題，一個是現(xiàn)場去買，付款方式和試衣間的問題，吃的也可以團購，卡拉OK都可以團購，就是我去之前，我通過支付寶支付了就行了。所以我想這個打賭，王健林肯定會輸?shù)?。我們在看今天的商業(yè)，它在減少一半，才是應對電商的辦法。金沙洲現(xiàn)在的戶籍人口不到5萬，無論如何怎么發(fā)展，最多能有15萬人，整個金沙洲是個島，只有一個橋跟廣州連著，金沙洲15萬人，那里出現(xiàn)的商業(yè)面積有多少呢？我看最低就有50萬。15萬人，做出50萬的購物中心搞什么呢？一定會失敗。應付電商，我認為實體商業(yè)一定會繼續(xù)存在，但是它的存在會有它的難度，也有它的危險。就如同我們看足球比賽，有現(xiàn)場看，也有看電視直播的，總有人去現(xiàn)場看，但是他這些人買票也會通過網(wǎng)上。我們的實體經(jīng)濟，要降低成本，另外要利用實體的現(xiàn)狀，增加我們的體驗消費，也可以學學巴西的購物中心，巴西有一個購物中心，它說，我這里現(xiàn)在開始打折，來的最快的人是一折，最慢的人是9折，大家都跑來，結(jié)果平均打了4折，這也是一個辦法。

　　高燕：楊總的發(fā)言很精彩，楊總是一個敢說真話的人，我們講到在商業(yè)地產(chǎn)的大時代，怎么迎接它的他創(chuàng)新和大復合，這個大時代包括體量的大，也包括挑戰(zhàn)的大，楊總已經(jīng)給我們提示了，任何人要轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，或者是深耕商業(yè)地產(chǎn)，他一定要關注數(shù)據(jù)，而且這個數(shù)據(jù)是落到實處的，它會影響到你做商業(yè)地產(chǎn)的綜合的定位，比如說你有多大體量是辦公，多大體量是酒店，多大體量是購物，受數(shù)據(jù)的影響非常大，這個定位如果準確的話，可以推動這個企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)。另外，我們也不要過于擔心電商時代的來臨，楊總給我們提示，在全世界有很多人的智慧已經(jīng)解決了共存的問題。

　　接下來有請第四位嘉賓，來自世茂影院投資發(fā)展有限公司的總經(jīng)理劉明先生。

　　劉明：大家好，剛剛我在演講當中也提到了一些觀念，跟各位嘉賓談的都差不多，我再聚焦一點，我覺得還是在投資的時候，一個是城市綜合體，一個是購物中心，一個是shoppingmall，它是不同的，我們還是要做模塊化，它要符合經(jīng)濟發(fā)展的動力，不然就承載不了。再把焦點拉近一點，就是現(xiàn)在的主力消費群體年輕化，他的價值觀沒有很多人研究，我一直把自己定義為科技的90后，我剛剛講到時尚的80后、科技的90后、游戲的00后，有多少人在了解這些消費者的價值觀是什么樣的？比如說我說時尚80后，什么叫時尚80后？他的文化程度普遍較高，他有品牌認知度，但他沒有品牌忠誠度，他有沖動，但沒有耐性，這是他的特點。所以你要符合他的做法，現(xiàn)在發(fā)達國家有好多的案例，但是我們沒有用心做，我們整個社會投資太浮躁。

　　這次三中全會把大家拉回來了，在調(diào)結(jié)構(gòu)，其實也就是說不要浮躁，要務實。一個是政府，就是當?shù)氐恼幸?guī)劃。原來我在上海市政府工作，我是上海市政府商委的秘書出身的，原來在上海商業(yè)的時候還有商業(yè)規(guī)劃，后來慢慢的就淡化了。其實一個城市政府的功能規(guī)劃是非常重要的，我們現(xiàn)在是誰在規(guī)劃呢？包括招商，都是以經(jīng)濟的指標為主的，這個非?？膳?，然后經(jīng)營者也一哄而上，沒有很好的沉淀下去做，大家做出來的東西都是沒有什么差異性的，但是所有的消費者都發(fā)生了變化。包括我現(xiàn)在都有網(wǎng)購，雙十一的時候，我在網(wǎng)上買了很多的東西。我在這里要糾正一個觀點，網(wǎng)購很安全，網(wǎng)購很講信用。從我的購物習慣來講，在實體店買到的產(chǎn)品，包括在美國、歐洲，我在實體店經(jīng)常會被騙，但是在國內(nèi)的淘寶網(wǎng)我買了那么多東西，沒有一次被騙，它是非常注重信譽的。所以游戲規(guī)則非常重要。我們傳統(tǒng)商業(yè)的原來的游戲規(guī)則已經(jīng)不能符合現(xiàn)在的時代的發(fā)展的需求了，非常人很好的去做，大家都非常的松散，松散的結(jié)果就是誰努力、誰警惕了誰就贏。上海的嘉麗中心是我經(jīng)常會去的，他們就做得很用心，這樣的商業(yè)不怕電商。謝謝各位。

　　高燕：非常感謝劉總精彩的發(fā)言，其實劉總給我們一個深刻的提示，無論在怎么樣起伏動蕩的時代和商業(yè)環(huán)境的情況下，我們要用未來的思維做今天的事情，喬布斯用簡潔的精神、創(chuàng)新的方式成就了他的商業(yè)帝國，而馬云也用他的超前的思維、整合的方式做到了今天的阿里巴巴。同樣的在商業(yè)地產(chǎn)界的企業(yè)家們?nèi)绾握J真思考現(xiàn)在乃至未來消費者的真正需求，從而創(chuàng)造、培養(yǎng)、引領他們的需求，贏得一個共贏的時代。

　　接下來有請惠州華貿(mào)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉綱女士為我們分享。

　　劉綱：非常感謝主辦方給我這樣一個機會，`就商業(yè)的發(fā)展趨勢跟大家做一個交流。我看到這個題目的時候，我也跟陳總一樣，我感覺比較亂，我思考了一下我們國華置業(yè)的轉(zhuǎn)型，其實我們并沒有轉(zhuǎn)型，我們從一開始就是在做城市的最高端的綜合體的項目，比如說北京的華貿(mào)中心，主力店是新光天地，然后有萬豪酒店、麗思卡爾頓酒店，然后有甲級寫字樓，我們一開始做的就是服務城市高端人群的購物中心和城市綜合體的概念，包括我們現(xiàn)在在惠州，可能很多的商業(yè)地產(chǎn)的人士說，在這種三線城市，我可能有獨特的定位，我可能會做一些低端的區(qū)域的購物中心，但是對國華置業(yè)來講，我們到惠州，我們一樣是服務于惠州，或者是服務于惠州周邊區(qū)域的高端人群的綜合體。事實證明，我們這個理念也是成功的，我們堅持做這種高端的服務。

　　說到轉(zhuǎn)型，因為我之前是在華潤置地做商業(yè)，華潤置地也有一個從開發(fā)商到商業(yè)的轉(zhuǎn)型的過程，包括之前有嘉賓談到，開發(fā)商喜歡用產(chǎn)品線的理念，比如說做住宅項目，針對不同的客群有產(chǎn)品線，說到商業(yè)地產(chǎn)，華潤置地也有產(chǎn)品線，比如說我有萬象城這種高端城市綜合體產(chǎn)品線，我有歡樂頌的產(chǎn)品線，還有鄰里中心的產(chǎn)品線，這是一個典型的開發(fā)商思維。國華沒有這樣的思維，我們跟新天地的鄧總的觀點是一樣的，我是以商業(yè)的思維做這種事，不是以開發(fā)商的觀點做這個事，我做任何的城市綜合體，我做任何的商業(yè)，我首先要看我在這個城市適不適合做這樣的產(chǎn)品，我這個商業(yè)的產(chǎn)品能夠做到，那我接下來會按商業(yè)的產(chǎn)品做，做下來以后，真正的功夫是考后期的運營，這個運營是真正考功夫的，反而不是那個理念，而是你真正的商業(yè)地產(chǎn)的運營。

　　從運營，我們也要說到網(wǎng)購，現(xiàn)在說網(wǎng)購和實體商業(yè)好像是一個對立的理念，實際上在我們的理念里，它不是對立的，因為任何一個消費群體都有滿足他消費群的一個不同的方面，網(wǎng)購是滿足了消費群的某一個需求，比如說他可能是快捷，可能是便宜，可能是比較方便，但是實體經(jīng)濟也有它滿足消費群不同的方面，你看到你獨特的消費群，你用你自己精耕細作的運營的理念，包括品牌商的運營、消費群的運營，你一定能夠找到你的生存的空間。當然，涉及到所謂的O2O，網(wǎng)絡的支付、微信支付，包括微博宣傳、微信宣傳，對實體經(jīng)濟來講，它只是一種手段，但是你一定能夠找到適合你的，滿足消費群體的業(yè)態(tài)。

　　高燕：感謝劉總為我們帶來的精彩分享，劉總給了我們兩個提示，第一個，當我們做項目的定位的時候，眼光不要局限在你所能看到的地方，應該看更多你所還沒有看到的地方，跨區(qū)域、跨界的，去吸引更多的有效資源到你的項目，吸引到這里以后，它自然會使租金上漲，以及經(jīng)營的暢旺。第二個，任何一個商業(yè)地產(chǎn)，我們都喜歡把銷售做好，把招商做好，但是經(jīng)營是非常關鍵的，而且在很多時候，我們?nèi)プ稣猩痰臅r候，客戶都會問我們，你們打算經(jīng)營怎么做呢？因為進來以后，人家是要跟你共度很多年的共同成長的過程。我們要清晰地知道，商戶跟我們是拍檔的關系，你如何對你的拍檔，讓他有一個很好的收益，讓別人贏，才能讓自己贏。接下來有請最后一位嘉賓，來自天虹商場股份有限公司的全國招商總監(jiān)黃國軍先生為我們分享。

　　黃國軍：大家早上好，天虹目前主要做的是傳統(tǒng)百貨，我們這個主題是講轉(zhuǎn)型，我們這兩年就在踐行轉(zhuǎn)型。我想任何的轉(zhuǎn)型肯定是要找到顧客的需求，那么顧客有什么需求呢？比如說健康、便利、交際，圍繞這幾個需求，我們提出全渠道、全價值鏈。如何實現(xiàn)全價值鏈？我們原來是做傳統(tǒng)的百貨，更多的是做一些租賃的場所，我們現(xiàn)在要進入置業(yè)領域，我們?nèi)ツ玫兀プ越ㄙ徫镏行?，自建百貨，這方面我們已經(jīng)在深圳、南昌、蘇州以總部基地的方式拿到一些地，這是往上游延伸的方面。另外一個價值鏈延伸，就是我們往供應鏈的上游去延伸，比如說在超市領域，我們現(xiàn)在在全國建立了一二十個生產(chǎn)的基地，比如說新疆的哈密瓜，江西的沙糖桔，山東的蘋果，我們能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)戶到門店的直接的配送。再比如說我們在百貨的領域，像服裝方面，我們現(xiàn)在成立了品牌代理公司，能夠進行一些國外和國內(nèi)品牌的代理和購買。甚至有可能未來我們可以跟一些餐飲的品牌結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，或者是以入股的方式進駐，這是往供應鏈的上游進行相關的延伸?，F(xiàn)在有一些傳統(tǒng)的百貨在資金的利用上也在做一些創(chuàng)新，比如說廣百，它成立了一個小額信貸的方式，通過這樣把整個價值能夠繼續(xù)的提高。這是從我們這個角度來看到整個價值鏈延伸，提高價值創(chuàng)造的方式。

　　另外顧客還有便利的需求，我們現(xiàn)在也在結(jié)合實體店，結(jié)合網(wǎng)店，我們建立一些購物中心，現(xiàn)在在南昌我們有一個十多萬平米的綜合體在建設，有購物中心，還有酒店。另外，我們一些社區(qū)型的百貨也在經(jīng)營，在品牌的角度我們也實現(xiàn)了雙品牌的戰(zhàn)略。另外大家講到電商和網(wǎng)購的問題，我們建立了網(wǎng)上天虹，另外建立了全國第一個天虹微信的平臺，又有天虹APP、天虹微店。比如說我現(xiàn)在要給客戶送禮，我就在天虹的微店上購買一個購物卡，然后把這個編碼發(fā)給我要送的人，他就可以到天虹去領取這樣一個購物卡。

　　講到商業(yè)的轉(zhuǎn)型，在購物中心領域，我們也看到一些新的元素，比如說世茂的嘉賓講到電影院已經(jīng)成為購物中心很重要的組成部分，我們現(xiàn)在看到博物館、水族館等等一些新的元素也被引入到購物中心，我想這也是在購物中心轉(zhuǎn)型中需要考慮的因素。變革已經(jīng)來臨，我們必須擁抱變革。

　　高燕：感謝黃總精彩的發(fā)言，黃總給我們提示，像天虹這樣以百貨為主導的企業(yè)的參天大樹如何在多價值方面進行發(fā)展，包括購地做城市綜合體的開發(fā)，包括小額貸款，以及代理一些品牌服裝等等。在這個主干不斷蓬勃發(fā)展的同時，把這條產(chǎn)業(yè)鏈上的其它利潤也納入懷中。同時黃總也提示我們，在他們做電商的思考的時候，他們是用電商的平臺做自己的電商生意，也就是說其實是共贏的。以及考慮到更多創(chuàng)新業(yè)態(tài)的引入，比如說博物館、水族館，讓很多客戶有更新的體驗。因為人有喜新厭舊的特性，怎么樣讓客戶在這里不斷有新的感受呢，他們想了一些辦法。非常感謝6位嘉賓的精彩發(fā)言。最后我借用六祖的一句名言結(jié)束今天的這個環(huán)節(jié)：菩提云上人，明鏡心如水，本來無舊路，何處無征途。用站在云上的高度，懷著如水般融合的心態(tài)，用不守舊的心態(tài)走創(chuàng)新的征途，實現(xiàn)共贏商業(yè)地產(chǎn)的中國夢。

（審校：勞蓉蓉）