“二次救火”的特征比較明顯。除了為了完成年底房?jī)r(jià)控制目標(biāo)“二次救火”之外，寓意深遠(yuǎn)。

　　張宏偉 十八屆三中全會(huì)之后，繼北上廣深等一線城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，“漢七條”出爐，標(biāo)志著二線城市樓市調(diào)控拉開“收緊”序幕。隨后，廈門、南昌、沈陽等地均發(fā)布相對(duì)應(yīng)的調(diào)控措施，重申原有調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新五條細(xì)則”。至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊，部分房?jī)r(jià)上漲過快的二線城市也開始在年底出臺(tái)“階段性”收緊措施。

　　從最近出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容來看：一是二套房貸首付進(jìn)一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不變。二是非本市戶籍人購(gòu)房門檻提高，非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保年限，大多數(shù)由1年提升至2年，個(gè)別城市提升為3年。三是加大中小套型土地供應(yīng)與商品房供應(yīng)。四是控制高端預(yù)售許可證及高端樓盤的成交。五是收緊單身限購(gòu)措施或禁止未成年人買房，如鄭州、南昌等城市禁止未成年人購(gòu)房，上海浦東則收緊了單身限購(gòu)政策。

　　十八屆三中全會(huì)召開前后，北上廣深等一線城市官方紛紛表態(tài)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，隨后，武漢、廈門、南昌、沈陽等地均發(fā)布相對(duì)應(yīng)的調(diào)控措施，重申原有調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新五條細(xì)則”。至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊，部分房?jī)r(jià)上漲過快的二線城市也開始在年底出臺(tái)階段性收緊措施。這一輪調(diào)控政策并沒有“國(guó)字頭”的政策的發(fā)布，而是改由地方政府主導(dǎo)，地方政府擁有更大的自主權(quán)。

　　從本輪地方政府調(diào)控的特征來看，地方政府的調(diào)控政策的仍然為階段性收緊，是繼今年3月份新國(guó)五條細(xì)則“救火”政策之后，地方政府年底“二次救火”，并且“二次救火”的特征比較明顯。除了為了完成年底房?jī)r(jià)控制目標(biāo)“二次救火”之外，寓意深遠(yuǎn)。具體來講：

　　第一，十八屆三中全會(huì)召開前后，北上廣深等一線城市，西安、武漢、廈門、南昌、沈陽等二線城市發(fā)布調(diào)控政策，地方政府年底“二次救火”主要是源于近幾個(gè)月來房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯，調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過快上漲，完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　第二，地方政府年底發(fā)布“N條”式調(diào)控“二次救火”政策多數(shù)屬于短期行為，不具備長(zhǎng)期執(zhí)行效力，如二套房貸首付比例提高至7成、外地人購(gòu)房門檻提高等，從這個(gè)角度來說，此項(xiàng)政策短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場(chǎng)意義。

　　第三，地方政府年底“二次救火”政策中多數(shù)是“新國(guó)五條細(xì)則”的延續(xù)，比如二套房貸首付比例提高至7成等，從作用的角度來講，應(yīng)該和“新國(guó)五條細(xì)則”一致，為短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過快上漲的“救火”政策，是為十八屆三中全會(huì)之后房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)做好鋪墊。

　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來看，無論是從地方政府最近出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容，還是當(dāng)前政府表態(tài)來看，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來說，從市場(chǎng)的角度來調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出，沒有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施(上海延長(zhǎng)非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年，廣州非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至3年，武漢非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年等等，其實(shí)影響不大，見下文分析)。從這個(gè)角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購(gòu)手段的趨勢(shì)。

　　因此，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢(shì)來講，通過最近出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容短期內(nèi)過渡性政策，為房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)做好鋪墊，為限購(gòu)會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施營(yíng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者