從“深八條”到房貸新政落地，已經(jīng)表明了深圳加強(qiáng)調(diào)控的決心，那么趕在進(jìn)一步調(diào)控政策出臺(tái)前加緊出貨，或許是目前大部分開發(fā)商的心態(tài)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 在深圳二套房首付即將提升至7成的敏感市場(chǎng)背景下，作為2012年深圳的地王項(xiàng)目，中海九號(hào)公館的入市時(shí)間備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　11月3日，中海九號(hào)公館在調(diào)控加碼聲中正式開盤，當(dāng)天預(yù)售總套數(shù)198套，戶型為203-245平方米的聯(lián)排別墅，上午首推150套，后又陸續(xù)加推部分單元。

　　據(jù)中海深圳公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)天共售出約九成，均價(jià)在6萬元/平方米左右，成交總金額超20億元。

　　均價(jià)6萬低開

　　值得注意的是，此次中海九號(hào)公館的開盤時(shí)間較為倉促，該項(xiàng)目的營(yíng)銷中心于10月29日才開放，而樣板房也尚未做好。

　　對(duì)此，中海深圳公司相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，九號(hào)公館在11月1日晚上7點(diǎn)才拿到預(yù)售證，開盤時(shí)間也是臨時(shí)決定，當(dāng)天僅是通知內(nèi)部VIP客戶，到場(chǎng)約100多批購房者，現(xiàn)場(chǎng)有近600人。

　　上述負(fù)責(zé)人還表示，之所以趕著出貨并不是因?yàn)樯钲诘姆抠J新政，而是因?yàn)槟甑咨钲诠具€有十幾億的銷售任務(wù)，同時(shí)此次定價(jià)也偏低。

　　談到定價(jià)，九號(hào)公館也確實(shí)比之前市場(chǎng)的吹風(fēng)價(jià)偏低，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)消息稱，九號(hào)公館的開盤售價(jià)預(yù)計(jì)能達(dá)到10萬元/平方米。

　　另外，九號(hào)公館對(duì)比同處深圳尖崗山區(qū)域，由招商華僑城聯(lián)手打造的曦城項(xiàng)目售價(jià)也偏低。據(jù)了解，曦城的聯(lián)排別墅目前已賣到10萬-12萬元/平方米。

　　而從整體深圳市場(chǎng)來看，九號(hào)公館對(duì)比同類產(chǎn)品也算較低價(jià)格，如位于華僑城片區(qū)的懿德軒公寓，其價(jià)格已賣到3000萬元/套以上，同時(shí)更近市中心位置的深業(yè)上城，其公寓價(jià)格也賣到了6.3萬元/平方米，且還無贈(zèng)送面積。

　　對(duì)于此次九號(hào)公館的入市價(jià)格，深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也表示，該項(xiàng)目的環(huán)境相比曦城要差一些，所處位置更低、密度也更大，曦城的入門級(jí)別墅售價(jià)要近3000萬元每套，而九號(hào)公館的入門價(jià)在1000多萬元。

　　該人士還提到，對(duì)比曦城，九號(hào)公館確實(shí)便宜，也正是因?yàn)榈蛢r(jià)開盤才使得項(xiàng)目在當(dāng)日的去化較為理想，同時(shí)這也與中海深圳公司在年底沖刺業(yè)績(jī)有一定關(guān)系。

　　雖然入市價(jià)格較預(yù)期稍低，但九號(hào)公館的盈利前景還是被外界看好。

　　上述業(yè)內(nèi)人士就提到，九號(hào)公館目前的售價(jià)相比拿地成本其實(shí)已高出很多，并且別墅項(xiàng)目相比高層項(xiàng)目的建安成本要低，盈利應(yīng)該不成問題。

　　作為去年深圳的地王，九號(hào)公館是中海地產(chǎn)在去年11月底以20億元競(jìng)得，同時(shí)還需要承擔(dān)深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館20年的建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理，中海的實(shí)際支出代價(jià)達(dá)到48.6億，樓面地價(jià)約2.7萬元/平方米。

　　當(dāng)時(shí)市場(chǎng)分析就直指，如果中海今后的整體入市均價(jià)不能高于4萬元/平米(高層售價(jià)要超過3萬元/平，別墅售價(jià)要超過6萬元/平)，則中海尖崗山項(xiàng)目將面臨虧本風(fēng)險(xiǎn)。

　　如今，在別墅售價(jià)剛達(dá)到6萬/平的基礎(chǔ)上，九號(hào)公館今后的高層售價(jià)也將值得關(guān)注。而據(jù)了解，九號(hào)公館二期產(chǎn)品將于明年推出，其中別墅新品將于明年上半年面世，高層產(chǎn)品則將于明年9月推出。

　　樓市政策承壓

　　作為深圳宣布房貸新政后首個(gè)入市的別墅項(xiàng)目，中海九號(hào)公館的銷售情況似乎并未受多大影響。

　　中海深圳公司相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，房貸新政雖有影響，但不是特別大，具體要等到一星期后客戶是否會(huì)因房貸問題推遲網(wǎng)簽時(shí)間才知道。

　　然而，對(duì)于九號(hào)公館此次倉促開盤的原因，除中海深圳公司本身的銷售任務(wù)外，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)為與房貸新政有關(guān)。

　　按照中國(guó)人民銀行深圳市中心支行的要求，自11月6日起貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

　　就此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策既然從11月6日起正式實(shí)行，意味著在此之前還有一個(gè)政策執(zhí)行的“真空期”，二套購房者如借機(jī)加緊過戶，或可爭(zhēng)取首付六成。

　　“中海之所以選擇在新政正式實(shí)施之前推出項(xiàng)目，無疑是想盡可能爭(zhēng)取真空期，從而在銷售方面努力沖刺一下。”分析認(rèn)為。

　　另外，相關(guān)業(yè)內(nèi)還透露，在二套首付提至7成的背景下，即使購房者在繳納首付后，銀行貸款目前也很難迅速批下來，據(jù)業(yè)內(nèi)傳言深圳中國(guó)銀行和農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)在二套房貸審批方面比較緩慢。

　　該人士還指出，深圳段期內(nèi)從提出“深八條”到房貸新政落地，已經(jīng)表明了其加強(qiáng)調(diào)控的決心，而下月三中全會(huì)后可能還會(huì)有更嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)，那么趕在進(jìn)一步調(diào)控政策出臺(tái)前加緊出貨，這或許就是目前大部分開發(fā)商的心態(tài)。