　　其次，日本樓市泡沫破滅與樓市貸款結(jié)構(gòu)嚴(yán)重異化關(guān)系密切。據(jù)1996年2月日本《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志提供的數(shù)據(jù)，七大住宅金融專門公司(簡稱“住專”)面向開發(fā)商的貸款比例在1980年僅為4.4%，但到了1991年，這一比例大幅提升到78.4%。與此同時，住專面向個人的貸款比例1980年高達(dá)95.6%，到1991年降至21.6%。對開發(fā)商貸款多了，樓市供給就會加速增長，對個人的貸款少了，樓市的需求就會相應(yīng)減少，如此貸款結(jié)構(gòu)異化無疑是樓市供過于求的原因。然而，國內(nèi)的情況是，個人住宅貸款余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并且個人住宅貸款占全部樓市貸款的比重越來越高。以工商銀行為例，2012年個人住宅貸款余額1.34萬億，比上年增長12.6%；房地產(chǎn)貸款余額0.52萬億，比上年減少4.3%；個人住宅貸款占樓市貸款合計的72%，比上年提升3.2個百分點(diǎn)。

　　第三，日本樓市與股市的關(guān)系極為密切，在股市泡沫破滅前，始終是股市帶著樓市火，股價帶著地價漲，但在1989年底日本股市泡沫破滅后，尤其是在日經(jīng)平均股價到1992年跌破15000日元(之前峰值是38915日元)之后，日本樓市泡沫終于破滅。國內(nèi)的情況恰好相反，自2007年11月以來，A股熊了6年，但樓市在這6年里新房價格翻了一番還多。顯然，如果說日本股市泡沫破滅是樓市泡沫破滅的前兆，那么，這和國內(nèi)的現(xiàn)狀完全不搭界。

　　第四，日本樓市泡沫破滅的深層次原因是銀行體系的信用危機(jī)。由于日本銀行在泡沫時代甚至股市泡沫破滅后的頭幾年里拒絕采用公允價值會計原則，不良資產(chǎn)壞賬撥備對貸款余額的比例僅為0.3%，幾乎完全不能覆蓋泡沫破滅所帶來的不良資產(chǎn)風(fēng)險，尤其是在銀行大量持股并因此直接承擔(dān)了日本股市泡沫破滅近四分之一的跌價損失情況下。據(jù)日本學(xué)者宮崎義一介紹，截止1991年3月，日本所有銀行真實(shí)的不良資產(chǎn)對貸款余額的比例高達(dá)10.59%，是上述名義不良資產(chǎn)比例的35倍。如果加以核銷，合計35萬億日元的未撥備不良資產(chǎn)將嚴(yán)重沖擊日本銀行體系的核心資本充足率。這也是日本此后維持了十幾年貸款負(fù)增長的原因。從這一點(diǎn)看，由于目前國內(nèi)商業(yè)銀行不良貸款率低于1%，而壞賬撥備對貸款余額的比例高達(dá)2.5%，加上10%以上的核心資本充足率，20%的對央行存款準(zhǔn)備金率，以及不持有股票等等，與日本當(dāng)年泡沫破滅前的情況完全不同。

　　別的就不多說了，僅供大家參考。

　　（本文轉(zhuǎn)載自清議博客）

（審校：武瑾瑩）