通過不斷地提高快速周轉，可以把股東回報維持在一個相對比較好的水平，同時規(guī)模會快速擴大。

　　觀點網 見習編輯 魯鵬 作為起家于上海的開發(fā)商，景瑞地產自2005年開始全面布局長三角區(qū)域。

　　截至目前，景瑞已進入蘇州、常州、揚州、南通等13個城市，有27個盤在同時開發(fā)中。

　　景瑞方面透露，集團下一步的拓展城市將是天津和重慶。景瑞地產常務副總裁楊鐵軍介紹稱，天津和重慶這兩個地方與景瑞的戰(zhàn)略構想比較一致。

　　“天津和重慶第一個特點就是經濟發(fā)展速度比較快，過去幾年GDP增速都是排前幾名；第二，城市人口基數(shù)比較大，屬于導入型的城市。”楊鐵軍稱，上述兩個城市擁有集團高周轉所需土壤，符合集團的戰(zhàn)略構想。

　　盡管集團采取高周轉的發(fā)展戰(zhàn)略，但從整個戰(zhàn)略的邏輯上來講，景瑞還是希望能為股東帶來價值，兼顧公司的各個方面的需求。

　　楊鐵軍稱，從股東回報或者從商業(yè)模式來講，景瑞不追求過高的利潤率，只需要有一個相對比較合理的利潤率水平，“然后，我們要維持相對比較穩(wěn)健的財務結構，就是杠桿水平要控制在一定的程度。”

　　“通過不斷地提高快速周轉，可以把股東回報維持在一個相對比較好的水平，同時規(guī)模會快速擴大。”楊鐵軍表示，景瑞首先要過百億大關。當然現(xiàn)在房地產形勢等各方面對公司發(fā)展還是有很多影響，今年盡可能朝這樣一個目標去努力。

　　他也坦言，能做到什么程度一方面靠自己，另外一方面也是受其他各方面影響。

　　長期以來，景瑞地產瞄準長三角區(qū)域剛需客戶，為目標客群提供剛需住房，先后開發(fā)了“御藍灣”、“望府”兩條標準化產品線，以滿足長三角地區(qū)不同客戶的品質性置業(yè)需求。

　　“御藍灣”定位相對來講有點風情化，主要面對的是剛需人群；而“望府”稍微高端一點。該兩條產品線加起來，在景瑞地產的比例當中占到80%。

　　剩余的20%，楊鐵軍解釋稱，是用來做一些創(chuàng)新類的產品，“因為景瑞覆蓋的城市有一線上海，有二線杭州、寧波，還有三線像紹興、南通、常州等城市。整個房地產行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，包括在市場里面本身的跨度還是非常大，所以在資源配置上留出部分，做一些其他的產品。”

　　在發(fā)展規(guī)模上，景瑞還只能算是一家中型公司，不過楊鐵軍指出，公司的穩(wěn)健度非常高。

　　他并指，在周轉率上景瑞就可以無限度提高，“現(xiàn)在很多行業(yè)內公司周轉率可能不到0.3，我們正在朝0.4邁進，接下來還會做得更快。”

　　“當然這個快也不是說隨隨便便就能快得出來，我們在這方面這些年做了很多工作，長三角區(qū)域的深耕戰(zhàn)略，也提供了很大的支撐。”

　　據(jù)楊鐵軍透露，在景瑞內部有一個口號就是--“投得準、造得快、賣得好”，只有整個鏈條形成，才能真正快起來。

　　景瑞地產認為，長三角區(qū)域是中國最發(fā)達的城市群之一，人口基數(shù)和發(fā)展速度均具備優(yōu)勢。特別自2010年長三角區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃出臺以來，區(qū)域城際軌道、高速路網建設形成新的交通格局，“一核六帶”規(guī)劃，區(qū)域產業(yè)統(tǒng)一協(xié)調、共同發(fā)展，為長三角地區(qū)經濟發(fā)展拓展了新的空間，也給長三角區(qū)域內城市帶來更多的發(fā)展契機。

　　而且，景瑞地產近年來將視角延伸至天津、重慶等環(huán)渤海和西南地區(qū)，完成了集團的全國性戰(zhàn)略布局，不過“長三角”依然是景瑞的核心戰(zhàn)略和未來發(fā)展之本。

　　以下為景瑞地產常務副總裁楊鐵軍在2013博鰲房地產論壇接受觀點新媒體專訪實錄：

　　觀點新媒體：此前景瑞提及向外擴展，為什么選擇城市是天津和重慶？

　　楊鐵軍：我們覺得天津和重慶這兩個地方和我們的戰(zhàn)略構想比較一致，因為景瑞的核心能力是周轉速度比較快。天津和重慶這兩個城市的特點就是--第一，經濟發(fā)展速度比較快，過去幾年GDP增速都是排前幾名；第二，城市人口基數(shù)比較大，屬于導入性的城市。

　　觀點新媒體：景瑞在追求快速周轉時，戰(zhàn)略布局的前瞻性和均衡上是怎么考慮的？

　　楊鐵軍：從整個戰(zhàn)略的邏輯上來講，還是希望能夠股東帶來價值，在這樣的想法之下，我們會兼顧公司的各個方面的需求。

　　從股東回報或者從商業(yè)模式來講，我們不追求過高的利潤率，只需要有一個相對比較合理的利潤率水平就可以。然后我們要維持相對來講比較穩(wěn)健的財務結構，就是我們的杠桿水平要控制在一定的程度之上。

　　有了上述基礎，快速周轉就成為我們的一個非常重要的價值點。通過不斷地提高快速周轉，可以把股東回報維持在一個相對比較好的水平，同時我的規(guī)模會快速擴大。

　　觀點新媒體：在快速發(fā)展和利潤水平間，是怎樣平衡的？

　　楊鐵軍：每個公司都會有自己的特色和優(yōu)勢，景瑞其實邏輯上非常簡單，利潤率水平可能不向別的人那么高，維持在認為可以接受的合理水平就可以。

　　也不是市場好的時候，價格就漲得老高，或者說市場不好的時候，就降得很低，還是有自己的訴求。杠桿的水平，我們實際上是有一個限制的，不會讓它跑得太高。

　　觀點新媒體：這個杠桿水平限制大概是多少？

　　楊鐵軍：這個限制，其實在企業(yè)的不同階段，或者在市場的不同特點，還是會有些波動的。

　　一般來講，我覺得房地產行業(yè)，大家還是會堅守一定的底線。我們不會太冒進，坦率來講，景瑞做了20年，應該說所有的風浪都經歷過。

　　在規(guī)模上，雖然我們還是一個中型公司，但是公司的穩(wěn)健度還是非常高，在這一塊我們還是有自己的堅守。在周轉率上我們就可以無限度提高，現(xiàn)在很多行業(yè)內公司周轉率可能就是不到0.3，我們現(xiàn)在朝0.4在邁進，接下來還會做得更快。

　　當然這個快也不是說隨隨便便就能快得出來，我們在這方面這些年做了很多工作。我們在長三角區(qū)域的深耕戰(zhàn)略，提供了很大的支撐。我們自己內部有一個口號就是，投得準、造得快、賣得好。整個鏈條如果能夠形成的話，才能真正快起來。

　　觀點新媒體：景瑞的兩條標準化產品線是怎樣的？

　　楊鐵軍：一條叫御藍灣，相對來講有點風情化，主要面對的是剛需人群；還有一條產品線叫望府，稍微高端一點。

　　這兩條產品線加起來，在我們公司的比例當中占到80%。

　　剩下的20%，因為我們覆蓋的城市有一線（上海），也有二線，像杭州、寧波這些城市，當然我們還有三線，像紹興、南通、常州這些城市。整個房地產行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，包括在市場里面本身的跨度還是非常大。所以我們在資源配置上留出部分，做一些創(chuàng)新類的產品。

　　觀點新媒體：在拿地方面景瑞是如何控制的？在買地上又有怎樣的標準？

　　楊鐵軍：第一，在我們所有的目標城市，做到百分之百全覆蓋，所有的土地機會，必須都要看到?？赡軙ㄟ^大量的研究、判斷，然后去選取一些機會，但是基數(shù)是百分之百全覆蓋，不會漏掉機會。

　　第二，因為大量覆蓋，可能投入會比別人多，別人可能投5塊地中一塊，而我們現(xiàn)在基本上是投10塊地才能中一塊。我們是廣泛參與，以概率取勝，而不是去標很高的價格。

　　觀點新媒體：這樣成本不是相應的會提升嗎？

　　楊鐵軍：成本不會，因為這一套已經形成了非常好的流程體系。我們上半年拿的這些地，應該說基本上都是在底價附近，這還是非常有效的一個手段。

　　觀點新媒體：景瑞在融資方面主要是通過怎樣的渠道，負債率大概現(xiàn)在是控制在一個什么樣的水平？

　　楊鐵軍：我們的融資從模式上或者從理論上來講，跟行業(yè)內其他企業(yè)都差不多，有基金、有自管、有信托、有銀行貸款。

　　負債率水平是階段性波動的，一般來講應該說都是控制在我們的目標區(qū)域之內。

　　我們的特點在哪里呢？我們和業(yè)內一些比較好的融資機構，建立了比較好的長期合作的關系，因為大家彼此認同，然后又彼此熟悉，很多東西也都非常的駕輕就熟，這里面最最重要的就是通過長期的合作建立一種信任感，大家的交易成本非常低，所以我們的融資速度也非?？欤赃@是一個非常大的優(yōu)勢。

　　這個優(yōu)勢既保證了我的融資效率，同時也降低了我的融資成本。