目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，由于受到限購、限貸等樓市調(diào)控政策的影響，導(dǎo)致國內(nèi)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加大，投資人紛紛尋求新的投資渠道，轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)投資，歐美、東南亞等地成為新興國際投資熱點(diǎn)。

　　關(guān)注新興投資熱土——2013年廣州住房博覽會(huì)海外購房置業(yè)論壇

　　2013年9月15日，由廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、合富輝煌集團(tuán)共同主辦的海外購房置業(yè)座談在琶洲會(huì)議室舉行。

　　目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，由于受到限購、限貸等樓市調(diào)控政策的影響，導(dǎo)致國內(nèi)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加大，投資人紛紛尋求新的投資渠道，轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)投資，歐美、東南亞等地成為新興國際投資熱點(diǎn)，這也是此次論壇的主題。

　　在這些新興投資區(qū)域中，哪些海外新興國家最值得投資？海外置業(yè)投資的熱點(diǎn)、投資方式、注意事項(xiàng)又有哪些？本次海外置業(yè)論壇邀請到了四位專家為投資人進(jìn)行專業(yè)解讀。他們是廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)許國碧秘書長、合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江先生、加成移民公司海外房產(chǎn)總監(jiān)江雨舸女士及馬來西亞房地產(chǎn)投資專家謝卓利先生。

　　關(guān)于越來越多的投資者對海外房產(chǎn)投資感興趣，而投資者對海外市場并不是十分熟悉的情況下，怎么規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的問題，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長許國碧先生以“海外房地產(chǎn)投資的背景與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避”的演講進(jìn)行解答。

　　許國碧表示，越來越多房企走出去的趨勢，除了順應(yīng)全球一體化要求中國企業(yè)多元化，在國際市場競爭過程當(dāng)中學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和模式，提升應(yīng)用國際化的資源，進(jìn)行國內(nèi)市場開發(fā)是競爭重要砝碼以為，還有一個(gè)原因就是，大量海外投資者移民群體，海外、境外一個(gè)群體的涌現(xiàn)，中國消費(fèi)者在海外市場的活躍大幅度提升，中國高收入人群在海外置業(yè)越來越多。

　　他指出，海外投資的背景方面主要有四點(diǎn)：第一、我國對外開放已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)新階段，中國已經(jīng)成為世界上第二大的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在2002年歐洲金融危機(jī)蔓延，經(jīng)濟(jì)需要提振情況下，中國經(jīng)濟(jì)和實(shí)際交易的金額創(chuàng)下878億美元的新高，在國內(nèi)向國際上尋找投資機(jī)會(huì)這是勢在必行的趨勢，2012年國家監(jiān)管局發(fā)出發(fā)達(dá)國家進(jìn)入歐美等房地產(chǎn)物業(yè)主要是商業(yè)，寫字樓，物業(yè)等房地產(chǎn)，歐美經(jīng)濟(jì)低碳物業(yè)價(jià)值升值潛力趨勢，尋找資金投資途徑，在我國保險(xiǎn)業(yè)如中國人壽，中國平安等大型企業(yè)向海外投資大擴(kuò)張，雖然在世界上占的比例不大，但已經(jīng)打好了一個(gè)良好的開端。

　　第二、海外房地產(chǎn)市場逐漸擴(kuò)大，國人逐漸富裕起來，中國的孩子出國留學(xué)已經(jīng)成為一種潮流，這是中國走向世界，成為世界地球村的一種表現(xiàn)，我國改革開放已經(jīng)進(jìn)行30多年，與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已經(jīng)成為相互交流的趨勢，中國人在海外日益多起來了，隨著留學(xué)、移民、探親等人口增加，中國人在海外置業(yè)已經(jīng)成為一種客觀的需求，孩子的留學(xué)買房，同時(shí)也為家長移民探親買房這是一種常見的現(xiàn)象，國內(nèi)大開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)海外房地產(chǎn)市場，包括新加坡、東南亞的房地產(chǎn)市場，同時(shí)也瞄準(zhǔn)國內(nèi)買家為他們量身訂做，利用國內(nèi)的商業(yè)信譽(yù)提供給海外置業(yè)者信心，2013年美國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇的景象，西班牙等地區(qū)以房地產(chǎn)為項(xiàng)目的引資、招商，因此在本次博覽會(huì)我們就開了海外房地產(chǎn)的展區(qū)，以適應(yīng)形勢發(fā)展需求。

　　第三、預(yù)計(jì)海外房地產(chǎn)投資進(jìn)一步擴(kuò)大，與國內(nèi)投資渠道在政策上對房地產(chǎn)的調(diào)控瓶頸頻繁，而且對大城市的限購、限貸，房地產(chǎn)稅率多，而且還有各種限制的因素，使國內(nèi)資金向國際房地產(chǎn)市場尋求出路。在海外發(fā)達(dá)地區(qū)和城市，社會(huì)比較穩(wěn)定，房子較成熟，房地產(chǎn)控制力低，有一些地方仍處于較低的水平，未來前景看好，為此國內(nèi)一線機(jī)構(gòu)和個(gè)人開始炒地海外樓市，隨著改革開放政策上的進(jìn)一步放開，海外房地產(chǎn)市場有很大空間，可以預(yù)見海外房地產(chǎn)投資將逐漸擴(kuò)大。

　　第四、目前對海外房地產(chǎn)投資仍有需要學(xué)習(xí)的地方，很多人對于海外的房地產(chǎn)投資還是不放心，需要今后對海外房地產(chǎn)市場有更加清晰的介紹，相關(guān)保障措施，才會(huì)推動(dòng)海外房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　許國碧還指出，當(dāng)前海外投資規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)主要為五方面：法律問題比較復(fù)雜；投資風(fēng)險(xiǎn)多；控制風(fēng)險(xiǎn)；政策風(fēng)險(xiǎn)；兌換風(fēng)險(xiǎn)。

　　而合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江先生則表示，與過去相比，現(xiàn)在的海外置業(yè)人群更注重投資的升值空間，因而更多傾向投資東盟新興國家。其中馬來西亞又以其良好的自然環(huán)境、完善的醫(yī)療設(shè)施、與國際接軌的教育配套以及GDP的快速增長，成為東南亞國家中的投資首選。因?yàn)榫蛧鴥?nèi)的限購，限貸在限制的情況下，馬來西亞90萬人民幣就可以繳首付了，馬來西亞的均價(jià)也就是1.6萬元/平方米，跟廣州差不多，但是它沒有房產(chǎn)稅，沒有其他稅費(fèi)，現(xiàn)在車位也要繳地稅了，地價(jià)了，但馬來西亞車位是贈(zèng)送的，不需要繳土地出讓金，也不用買，所以這個(gè)非常吸引。

　　“以前如果投資海外的話主要還是作為去投資移民的，投資移民是以前大家主要想法，小孩子買房在那邊可以留學(xué)，念書?，F(xiàn)在由于在國內(nèi)的限購、限貸的原因，第三套不能買的話，我們?nèi)ズＭ馔顿Y是很好的出路。

　　“以前我們是主要從移民投資來買房或者是買房子在國外念書，現(xiàn)在情況由于國內(nèi)房產(chǎn)的限購，限貸就增加了在海外投資是需要保值增值，第一個(gè)不同就是想增值保值；以前要去美國，加拿大這些地方去，但現(xiàn)在很多去馬來西亞，或者到塞浦路斯在這些地方投資、買房。”

　　據(jù)黎文江介紹，馬來西亞人均GDP在一萬美元左右，跟廣州差不多。在東盟三國里面僅次于新加坡和文萊，文萊有石油，排名第三，馬來西亞每年GDP的增長是5-7%，東盟10個(gè)國家平均增長才4%—5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于整個(gè)東盟的平均，在投入里面，馬來西亞是屬于伊斯蘭教，想在馬來西亞成立一個(gè)新伊斯蘭金融中心，吉隆坡也有一個(gè)計(jì)劃，準(zhǔn)備擠進(jìn)宜居21個(gè)城市，還有很大交通的建設(shè)。

　　“我們知道要投資肯定要看它的房價(jià)的升值，我們知道在馬來西亞這條藍(lán)色曲線就是供應(yīng)量，紅色就是供求，供不應(yīng)求，2009年以前比較好，2009年以后就突然上升了11%，由于供不應(yīng)求的情況房價(jià)還在上升。

　　“馬來西亞回報(bào)，租金回報(bào)大概是6.2%，在中國平均只有2.6%，在廣州房價(jià)那么高，租金很低，回報(bào)率也就是在3%左右，沒有達(dá)到4%，但馬來西亞比例有6%以上的回報(bào)率，馬來西亞的貸款利率只有4.3%，中國6.55%，馬來西亞利率貸款利率很低，總得來說加上房價(jià)上升，加上租金的回報(bào)減去利率，每年大概回報(bào)率有13%，你去那里投資租房每年就有13%的回報(bào)率。”

　　此外，黎文江還就馬來西亞購房優(yōu)惠、永久產(chǎn)權(quán)、無房產(chǎn)稅費(fèi)、交通、文化、教育、醫(yī)療等方面分析了在馬來西亞置業(yè)的好處。

　　而加成移民公司海外房產(chǎn)總監(jiān)江雨舸女士則就海外置業(yè)的注意事宜以及澳洲房產(chǎn)投資做了演講。她指出，澳洲四個(gè)省，澳洲是一個(gè)移民國家，有198個(gè)民族組成，離廣州也很近的，基本上投資趨勢都是往上走。

　　關(guān)于如何找到一個(gè)值得投的物業(yè)，江雨舸認(rèn)為，從投資來講，澳洲不斷的減息，現(xiàn)在現(xiàn)金存款率才2.7%，貸款利率也是非常低，中國6.5%，6.6%左右，但澳洲4.9%。交通設(shè)施要考慮進(jìn)去，離交通越方便就，就越多人租你的房子，還有周邊配套，購物中心，銀行，還有中小學(xué)配套設(shè)施，周邊是否有這些配套，一定要有醫(yī)院的配套設(shè)施，還有位置的緊缺性，以及是不是靠著高爾夫球場等等。

　　她還指出，投資物業(yè)還要有升值前景，及地段，再來還有建筑商的品牌、貨源等也要考慮。

　　最后，馬來西亞房地產(chǎn)投資專家謝卓利先生在“馬來西亞房產(chǎn)投資價(jià)值分析”上，詳細(xì)分析了馬來西亞房產(chǎn)有怎樣的投資價(jià)值、其樓市特征如何、投資方式如何等內(nèi)容。他指出，投資優(yōu)勢上，馬來西亞投資環(huán)境非常輕松，房產(chǎn)空間很大，回報(bào)比較高，“在馬來西亞投資有多達(dá)28個(gè)投資優(yōu)勢”。

　　他總結(jié)：“最后馬來西亞的投資的方式，我們投資是這樣的，你選擇項(xiàng)目，你選擇了以后就繳一個(gè)訂金，然后你就要簽買賣合同，同時(shí)你們申請貸款，然后就付余款，余款一般是降值，貸款給你，不是馬上給開發(fā)商，而是根據(jù)進(jìn)度付款的，用兩年，三年蓋好之后，就慢慢分批給開發(fā)商，在我們那邊，房交了才開始供款。買房子，首兩年就15%，3-5年就10%，10年就免稅了，在馬來西亞要投資就要有資金，要有這些資金，怎么挑房子，你要有資訊，在馬來西亞，要充分利用杠桿的機(jī)會(huì)，提升自己的貸款能力，最后還要有機(jī)會(huì)，有一些比較好的樓盤，可能你都知道，但你去買的時(shí)候，買不到，我說就是這種機(jī)會(huì)。”

　　謝卓利還表示，馬來西亞除了是一個(gè)生活好地方，讀書也是非常好的。“費(fèi)用很低，我們一些私人的學(xué)院和學(xué)校，你去那邊讀，拿到的文憑跟英文，澳大利亞，新西蘭都是一樣，我們叫做雙聯(lián)，你不需要去新西蘭，加拿大，美國就可以，但拿到都是同等級(jí)，不是次貨，都是一樣，而且讀三年就可以讀到本科，也就是學(xué)士，在馬來西亞可以做到。”

　　“特別在吉隆坡這邊，差不多有40%以上都是華人，粵語，普通話沒有問題，因?yàn)楹苋菀走m應(yīng)，因?yàn)楹芏嗳硕紩?huì)講普通話，溝通非常方便，生活費(fèi)，文化，語言，食物都很方便。”