南昌，古有“七門九州十八坡，三湖九津通贛鄱”盛況，今有長江中游城市群“四核驅(qū)動(dòng)”的“經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍之稱。在中國經(jīng)濟(jì)積極尋求增長方式轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程之中，機(jī)遇與危機(jī)并存，南昌能否在不斷調(diào)整與發(fā)展中成為新一輪城鎮(zhèn)化浪潮中的實(shí)力之城，希望之城？

　　9月，城市觀點(diǎn)論壇第一次走進(jìn)南昌，邀請到：陳淮(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長)、譚遠(yuǎn)國(威海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任)、陳風(fēng)揚(yáng)(萊蒙國際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、首席運(yùn)營官)、黎振偉(世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官)、程家龍（戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理）、汪仁梅（北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游地產(chǎn)分院院長、副總經(jīng)濟(jì)師）等與眾多南昌開發(fā)企業(yè)高層、行業(yè)精英，共同總結(jié)過去得失、剖解今日局勢，尋求調(diào)控大局下的發(fā)展之道。

　　9月26日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行開幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行

　　直播：2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行（二）

　　主持人：親愛的各位來賓、朋友們，歡迎來到南昌，歡迎來到2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行現(xiàn)場。在論壇開始之前，希望大家能把您自己的手機(jī)調(diào)到振動(dòng)模式，并請不要在會(huì)場內(nèi)隨意走動(dòng)，以保證我們的會(huì)議能順利進(jìn)行。謝謝大家！

　　主持人：親愛的各位來賓：大家早上好！

　　歡迎大家來到南昌，來到2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行現(xiàn)場。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。九年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、文登、無錫、常州、昆明、貴陽等二十多個(gè)省市，對中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進(jìn)行多角度探討及深度的剖析，共同尋找城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀點(diǎn)論壇首次走進(jìn)南昌。南昌既是中國歷史文化名城，又是革命英雄城市，具有深厚的城市文化底蘊(yùn)和眾多的歷史古跡，而與此同時(shí)，南昌也在發(fā)展的道路上不斷的行進(jìn)，參與到“長江中游城市群”的建設(shè)中，呼應(yīng)長江三角洲和珠江三角洲，打造國家規(guī)劃重點(diǎn)地區(qū)和全國核心發(fā)展新的增長極。

　　在發(fā)展的歷史前提下，南昌房地產(chǎn)行業(yè)也必將迎來新的機(jī)遇，而在調(diào)控未言放松的當(dāng)下，將如何尋找新的開發(fā)價(jià)值和動(dòng)力？如何調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展思路，尋找新的契機(jī)？

　　為此，我們邀請了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討“發(fā)展與調(diào)控行進(jìn)中的南昌房地產(chǎn)”，尋找調(diào)控背景下的新思路與對策，為其行進(jìn)與發(fā)展注入新的力量。

　　最后，請?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、江南都市報(bào)，合作伙伴山東省文登市人民政府、威海雙島灣科技城、萊蒙國際、星月門業(yè)、華譽(yù)景觀、戴德梁行等歡迎各界朋友的到來！歡迎大家！

　　下面請?jiān)试S我介紹一下今天到場的嘉賓，他們分別是：  

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生；

　　江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長李峰先生；

　　南昌市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長褚保根先生；

　　江南都市報(bào)總編輯彭京先生；

　　萊蒙國際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、首席運(yùn)營官陳風(fēng)楊先生；

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生；

　　戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍先生；

　　北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游地產(chǎn)分院院長、副總經(jīng)濟(jì)師汪仁梅女士；

　　南昌萊蒙置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅小華先生；

　　南昌世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司總經(jīng)理常賀強(qiáng)先生；

　　江西康莊投資控股集團(tuán)總裁孫建強(qiáng)先生；

　　江西新力置地投資有限公司營銷總監(jiān)吳宇先生；

　　河南金苑置業(yè)有限公司總經(jīng)理葛自力先生；

　　江西金三江投資控股集團(tuán)有限公司董事長李國建先生；

　　江西財(cái)茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理龔財(cái)章先生；

　　江西宏建實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理饒建平先生；

　　江西眾森實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長朱清源先生；

　　江西新宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張建安先生；

　　豐源集團(tuán)市場策劃總監(jiān)李念先生；

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長馮瑩女士；

　　中交(連云港)建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理張圣山先生；

　　連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部辦公室主任鄭曉衛(wèi)先生；

　　江南都市報(bào)副總編輯熊激文先生；

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。

　　本次論壇得到眾多南昌實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，在此我謹(jǐn)代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行的朋友們。謝謝大家！

　　下面正式開始我們的第一項(xiàng)，有請江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長李峰先生為我們致辭。

　　李峰：尊敬的陳淮博士，尊敬的各位來賓，各位朋友，大家上午好！

　　今天2013城市觀點(diǎn)論壇首次來到江西南昌，借此機(jī)會(huì)，我僅代表江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)對本次論壇的舉辦表示衷心的祝賀。

　　對還沒有來過南昌的賓客，可能記憶最深的就是王勃的《滕王閣序》。“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。”如今落霞還在，孤鶩已飛。這副美麗的現(xiàn)代都市畫卷有我們在場的房地產(chǎn)商的功勞。現(xiàn)在南昌房地產(chǎn)又贏來新的機(jī)遇。南昌打造核心增長極，也是在這一年，在省政府進(jìn)一步推進(jìn)城市化發(fā)展的進(jìn)程中提出，南昌市城市人口要達(dá)到300萬，這無疑意味南昌市的發(fā)展和房地產(chǎn)的發(fā)展帶來推動(dòng)。觀點(diǎn)和江南都市報(bào)及很多重量級嘉賓行進(jìn)南昌，對南昌房地產(chǎn)展開研討，這給南昌房地產(chǎn)業(yè)也是一次思考、交流和學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。希望大家對南昌房地產(chǎn)業(yè)提供寶貴的意見和建議。

　　最后衷心預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功。謝謝大家！

　　主持人：接下來我們有請褚保根先生致詞，掌聲有請！

　　褚保根：尊敬的陳淮博士，尊敬的江南都市報(bào)的王總，各位嘉賓，南昌房地產(chǎn)的朋友們，新聞界的朋友們，大家上午好！

　　金秋十月，秋高氣爽。力高皇冠酒店，今天有全國極聚影響力的觀點(diǎn)和省內(nèi)的媒體江南都市報(bào)在這里舉辦2013城市觀點(diǎn)論壇。在這次論壇中，匯聚了很多南昌房地產(chǎn)的聲音，也迎來了全國著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及省內(nèi)外專家來探討南昌城市的發(fā)展。那么這一論壇在南昌這一歷史條件下召開正值時(shí)候。因?yàn)槲覀冎肋M(jìn)入本世紀(jì)以來，南昌在省委省政府、市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，南昌城市的發(fā)展得到巨大的提升。南昌由過去的內(nèi)陸省份城市，發(fā)展成為幸福指數(shù)很高的內(nèi)陸城市。在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，南昌房地產(chǎn)事業(yè)也像其他事業(yè)一樣蓬勃發(fā)展。由于我們南昌市在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，南昌市近幾年發(fā)展很快，老百姓的生活得到巨大的提高。這次論壇召開對我們南昌市的發(fā)展是巨大的發(fā)展和挑戰(zhàn)。南昌正是由于這幾年的發(fā)展，也進(jìn)入了全國注入的品牌房地產(chǎn)開發(fā)商，對南昌城市的建設(shè)起到了建設(shè)排頭兵的作用。我非常感謝外地的開發(fā)商和本地的開發(fā)商為南昌市的建設(shè)所作的貢獻(xiàn)。

　　今天觀點(diǎn)和江南都市報(bào)在這里合作舉辦這次論壇，也有全國著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家解讀南昌市房地產(chǎn)發(fā)展的政策，和南昌市的房地產(chǎn)專家在這里共同探討，這是非常好的機(jī)會(huì)。我相信今天的論壇，一定會(huì)載入南昌市房地產(chǎn)的史冊。

　　最后，我祝今天的主辦單位以及在座的各位，通過論壇的舉辦，取得更大的收獲。謝謝大家！

　　主持人：謝謝褚保根秘書長。接下來有請熊激文致辭，掌聲有請！

　　熊激文：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，新聞界的朋友們，大家上午好！今天2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行活動(dòng)在南昌正式舉行，來自全國的房地產(chǎn)專家在此與南昌市地產(chǎn)精英共同論道。

　　江南都市報(bào)是全國報(bào)業(yè)30強(qiáng)，江南都市報(bào)作為江西強(qiáng)勢媒體的領(lǐng)跑者，始終不斷創(chuàng)新，不斷探索，不斷嘗試新的運(yùn)營模式。目前我們除了報(bào)紙運(yùn)作以外，還運(yùn)作了雜志、網(wǎng)站、微博、微信平臺。截止到2013年9月25日，江南都市報(bào)的官方微博已經(jīng)達(dá)到了119萬人，是在江西官方微博里面最大的一家。而江南都市報(bào)擁有的微信公眾平臺，我們的粉絲數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了5萬多。在江西媒體里面也是最大的微信公眾平臺，而且也是本土媒體唯一擁有自定義的官方平臺。我們再結(jié)合平面?zhèn)鹘y(tǒng)的媒體的優(yōu)勢，讓兩者互補(bǔ)，使投放的價(jià)值進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　南昌市房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，樓盤品質(zhì)和綜合服務(wù)都得到了極大的提升。今年以來，南昌市樓市也是非?；鸨?。南昌市新房成交2萬多套，南昌市房價(jià)也是聯(lián)創(chuàng)新高，紅谷灘房價(jià)也突破1萬多每平方米。對于樓市，本報(bào)一直是非常關(guān)注，10幾年來舉辦過多次全國具有影響力的論壇。所以在這一次，我們也希望通過這個(gè)論壇，能夠進(jìn)一步讓專家和學(xué)者的聲音，在論壇上給到南昌市場更多的意見和建議。今后江南都市報(bào)將以此次論壇為契機(jī)，將加大參與規(guī)格高的論壇，加大對本次活動(dòng)的報(bào)導(dǎo)。

　　最后預(yù)祝本次活動(dòng)圓滿成功。

　　主持人：下面我們有請觀點(diǎn)出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、媒體朋友上午好！

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立九年，第一次走進(jìn)南昌。雖然是第一次，但是我們并不陌生，我們的很多本地企業(yè)、外地來這里開發(fā)的知名企業(yè)都是我們博鰲房地產(chǎn)論壇的老朋友了。

　　中國之大，及正逐漸熱起來的城鎮(zhèn)化，對于如南昌這樣發(fā)展中的城市，無疑是最好的機(jī)會(huì)。我記得大約是7月份，在與萊蒙的黃俊康董事長聊天的時(shí)候，他就對投資南昌充滿了信心，言談中對于南昌這個(gè)項(xiàng)目的構(gòu)思可謂浸透了無限的熱情與理想。而今天下午我們要去參觀的"新力·帝泊灣"就是本土企業(yè)開發(fā)的一個(gè)非常經(jīng)典、非常有代表性的項(xiàng)目。其實(shí)，我想說的是：只要是一個(gè)有希望的城市，都值得外地、本地實(shí)力企業(yè)獻(xiàn)出我們的熱情，為之投入、為之努力、為之奮斗！

　　這也正是本次論壇的主題：無論政策如何，發(fā)展與調(diào)控，南昌地產(chǎn)都在行進(jìn)，向著有希望的未來行進(jìn)方向的情況下，我們南昌房地產(chǎn)相對來更有希望的前進(jìn)。

　　這里也向在座發(fā)出我們的邀請，10月25號我們將會(huì)去江蘇去考察，歡迎在座的朋友去看一看。11月25號到28號，我們在廣州會(huì)繼續(xù)舉辦冠周觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)。在這里感謝江南都市報(bào)，感謝我們的媒體朋友，因?yàn)槲覀兇蠹叶紡牟煌男袠I(yè)，不同的角度，為我們目前的南昌市的持續(xù)發(fā)展奉獻(xiàn)出我們非一般的智慧。謝謝大家！

　　主持人：各位來賓、朋友們，2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行的議程主題是：發(fā)展與調(diào)控行進(jìn)中的南昌房地產(chǎn)。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸地邀請到：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生；

　　萊蒙國際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、首席運(yùn)營官陳風(fēng)楊先生；

　　北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游地產(chǎn)分院院長、副總經(jīng)濟(jì)師汪仁梅女士；

　　戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍先生；

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生?！　〗酉聛恚軜s幸地請出今天論壇的第一位演講嘉賓，有請：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生。陳淮先生的演講題目是：政策展望：調(diào)控長效機(jī)制。陳淮先生，您的演講時(shí)間為30分鐘，有請！我們熱烈的掌聲有請陳所長。

　　陳淮：謝謝主持人！我先說明，我下面講的東西不傳播。今天在場的不到500人，誰要傳播，自行到警方自首。

　　南昌是一座英雄的城市，當(dāng)年南昌起義之后的這支部隊(duì)，從這兒出去到了一個(gè)叫井岡山的地方。在那里中國走出去，各種思潮和思想有過一個(gè)大的爭論。毛澤東先生寫下了六個(gè)大字，叫做“工農(nóng)武裝革命”，就是在那里寫下這六個(gè)大字。工農(nóng)否定了國共此前合作的時(shí)候，那個(gè)國共合作的思路，武裝否定了陳獨(dú)秀和平議會(huì)道路的思路；革命，農(nóng)村包圍城市，否定了攻打長沙的思路。黃洋界的炮聲一響，毛主席就知道天下是他的。但是與時(shí)俱進(jìn)的今天，時(shí)代在變，中國不再是哪一個(gè)階級，哪一個(gè)部分的社會(huì)，是以人為本，以階級為本的社會(huì)。我們討論房地產(chǎn)機(jī)制的時(shí)候，不是富人和窮人的部分機(jī)制，哪一部分站在哪一邊的機(jī)制。所以第一個(gè)，這個(gè)無比明白。

　　第二個(gè)，對立和對抗，不是一方打倒另一方，一方消滅另一方的房地產(chǎn)時(shí)代了。市場經(jīng)濟(jì)從來是激烈競爭的機(jī)制，但是從來不是你死我活，一方控制另一方的機(jī)制。我從來沒有聽說過市場經(jīng)濟(jì)是消滅生產(chǎn)、消滅供求而宣告結(jié)束的。和諧共贏是我們力求的。

　　第三個(gè)，我們在討論的是建設(shè)城市、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，以城市化、城鎮(zhèn)化、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，來實(shí)現(xiàn)中國夢、中國強(qiáng)、強(qiáng)國時(shí)代這樣一個(gè)歷史進(jìn)程。

　　希望我們站在南昌這座城市和這個(gè)講臺的時(shí)候，對歷史的發(fā)展和變化，有一點(diǎn)有意義的思考。

　?。ǘ╅L效機(jī)制其實(shí)是一個(gè)既簡單又復(fù)雜的問題。市場經(jīng)濟(jì)與政府之間的關(guān)系，在一個(gè)長期的制度建設(shè)中，應(yīng)該遵循怎樣一個(gè)基本的框架就是長效機(jī)制。但是這個(gè)問題在200年來，從市場經(jīng)濟(jì)和工業(yè)化誕生以來，始終是人們爭論不休，迄今并沒有找到最終答案的一個(gè)問題。人們說，政府管政府的，市場管市場的，那你們家男主外女主內(nèi)，你以為那么容易分得清嗎？200年之前認(rèn)為有了市場經(jīng)濟(jì)還要政府干嘛？市場的不平等，暴力，以及各種各樣的黑暗、罪惡，都產(chǎn)生于非經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛力的政府，打倒政府，由市場經(jīng)濟(jì)調(diào)整。歷史證明他們錯(cuò)了。后來人們認(rèn)為，有一個(gè)強(qiáng)力的市場，強(qiáng)力的政府把經(jīng)濟(jì)管起來，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)公有制，失敗了！1929到1933年的大危機(jī)，那個(gè)危機(jī)之后，有一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)派。我們今天所說的宏觀調(diào)控，就是在這一理論基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。在那個(gè)理論中，人們認(rèn)識到首先是市場機(jī)制，然后才是市場經(jīng)濟(jì)下政府干預(yù)短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)總量平衡關(guān)系的調(diào)控作用，叫做宏觀調(diào)控。

　　再以后，日本在趕超歐美的過程中，創(chuàng)造出了具有自己國情特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)，政府不僅干預(yù)在短期內(nèi)的總量平衡關(guān)系，而且干預(yù)資源在各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的配制結(jié)構(gòu)。日本成功的實(shí)現(xiàn)了變成一個(gè)世界經(jīng)濟(jì)一流強(qiáng)國之夢，使自己成為一流的經(jīng)濟(jì)大國。

　　事情并沒有到此為止，2008年到2009年的世界金融危機(jī)，那些自詡為已經(jīng)解決了市場和政府關(guān)系的國家，不得不強(qiáng)力去給企業(yè)輸血，由政府去收購那些瀕臨破產(chǎn)的爛資產(chǎn)，去搶救那些對市場影響巨大的企業(yè)。政府和企業(yè)的關(guān)系在所有教科書上都沒有寫明這一條，人們不得已從新認(rèn)識實(shí)踐的發(fā)展。以至于今天的歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)和這一事件發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)聯(lián)系在一塊。包括2009年世界危機(jī)中，發(fā)達(dá)國家政府搶救市場，和今天怎么應(yīng)對主權(quán)債務(wù)危機(jī)這兩件事，將是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論市場與政府的關(guān)系的里程碑。

　　輪到中國，輪到房地產(chǎn)了，我們能不能找到一個(gè)長效機(jī)制？長效機(jī)制說了很多年，并不是李克強(qiáng)總理上臺之后才有的，從2003年王文濤當(dāng)部長的時(shí)候，我在他領(lǐng)導(dǎo)下，就搞了很長時(shí)間的長效機(jī)制。為什么到今天大家翹首以盼，尚未見到這個(gè)東西？因?yàn)樵谶@個(gè)問題的上，存在著四個(gè)明顯的偏頗。大家都努力按照自己的想象，設(shè)立長效機(jī)制的目標(biāo)：

　　第一個(gè)認(rèn)識，希望找到一個(gè)總理說了算，政府說了算，行政權(quán)利說了算，指哪打哪的機(jī)制。以為長效機(jī)制就是政府想干什么就干什么，想怎么干就怎么干的機(jī)制。這個(gè)機(jī)制能不能建立起來我不知道，至少目前我還沒聽說，在除了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)之外，哪一個(gè)國家能實(shí)現(xiàn)的。

　　第二個(gè)認(rèn)識，要求把長效機(jī)制的目標(biāo)確定在調(diào)控房價(jià)。想讓房價(jià)成為一個(gè)可以由人任意主觀決定的對象。以為實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)像房屋里面的空調(diào)可以調(diào)控的，這個(gè)叫長效機(jī)制。把長效機(jī)制簡單化為、而且人為化為、主觀化為調(diào)控房價(jià)的機(jī)制。

　　第三個(gè)認(rèn)識，人們認(rèn)為長效機(jī)制，就是打倒富人，打倒多占房的老板，實(shí)現(xiàn)均貧富，讓老百姓分一部分的房子。別以為我開玩笑，這個(gè)在政策制定的過程中，也是很有市場的。

　　第四個(gè)認(rèn)識，希望我們找到既不觸動(dòng)種種政權(quán)的階層，又不觸動(dòng)利益集團(tuán)，又不觸動(dòng)壟斷和土地政策，讓老百姓承擔(dān)代價(jià)的這樣一個(gè)機(jī)制。別以為這也是開玩笑，前不久清華大學(xué)一個(gè)教授說的，50歲退休，65歲領(lǐng)退休金。就是希望在解決社保資金不足，不觸動(dòng)壟斷集團(tuán)，讓老百姓承擔(dān)的這樣一個(gè)情況下出的怪胎。房地產(chǎn)也有這樣一個(gè)認(rèn)識。

　　這四個(gè)偏頗，我以為這種機(jī)制是找不到的，勉強(qiáng)寫一個(gè)文、發(fā)個(gè)文行不行？行，但是絕不符合客觀規(guī)律，這個(gè)機(jī)制恐怕都長效不了。

　　什么是房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制？就我個(gè)人的看法這個(gè)長效機(jī)制應(yīng)該包括4個(gè)方面的機(jī)制目標(biāo)設(shè)置。

　　第一個(gè)，推動(dòng)供求關(guān)系，不斷趨向于平衡的機(jī)制。市場經(jīng)濟(jì)下，供和求存在著對立的常態(tài)。供和求正好相符是理想化的。別說房地產(chǎn)，就是任何一個(gè)市場供和求的背離是常態(tài)，更何況房地產(chǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的供和求他們之間的變化發(fā)展過程，不是同步的。供取決于兩年前，求取決于今年的收入和老百姓對政府的理解。本來供和求就不是同步的，而且無論供和求，他們的變化也不是一個(gè)勻速運(yùn)動(dòng)。很多人說什么地方蓋的房子很多賣不出去，成“鬼城”了。上海浦東也曾經(jīng)是一個(gè)“鬼城”。上海2002年的政府調(diào)控政策是什么？那時(shí)候鼓勵(lì)外地人到上海買房子，而不是限購。南昌居民到上海買房子，孩子上學(xué)不用交贊助費(fèi)。上海市民買房子，買房子的錢在未來收入中，可以作為個(gè)人所得稅免稅收入，契稅減半再減半。國家規(guī)定3%的普通商品房的契稅，上海實(shí)行0.75%政策，就這個(gè)也賣不起來。上海人說寧要浦西一張床，也不要浦東一間房。那也是“鬼城”。今天呢？今天說這個(gè)話的人，都在衛(wèi)生間打自己的嘴巴了。

　　別簡單的一時(shí)一點(diǎn)的供求差距，就說這就叫泡沫，這就叫“鬼城”？有沒有完成脫離需求實(shí)際，而擴(kuò)張的城市呢？有，確實(shí)有，但是這不是中國房地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象。希望我們更多的把自己的眼光，按照客觀規(guī)律的要求，來描述你所希望傳達(dá)的信息

　　但是在供求失衡的時(shí)候，我們不能無所作為，無所事事。政府政策的調(diào)控，制度的建設(shè)，應(yīng)該不斷的推動(dòng)供和求的差距推向。這個(gè)事件的發(fā)展，就是一個(gè)不斷的平衡，平衡又被打破，再平衡，再打破的過程。我們倒一杯茶水在你面前，那杯茶水的溫度和周邊一樣的，這叫平衡。但是又不妨礙我們今后有新的一杯比周圍溫度高的熱水，這就叫打破平衡。社會(huì)、宇宙、市場就是這么發(fā)展。長效機(jī)制是不斷推動(dòng)供求平衡的機(jī)制。

　　第二個(gè)，是讓老百姓居住條件不斷改善的機(jī)制。無論怎么樣的長效機(jī)制，不應(yīng)當(dāng)是阻遏居民向城市轉(zhuǎn)移的，不應(yīng)當(dāng)阻遏城市普通居民居住條件向上浮動(dòng)，享受更高層次，不斷攀升這樣的機(jī)制，而應(yīng)該適時(shí)適度鼓勵(lì)，而不是限制老百姓住房居住條件不斷改善的機(jī)制。

　　第三個(gè)，長效機(jī)制一定是推動(dòng)社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展的機(jī)制，而不是制造更大的社會(huì)財(cái)富差距，導(dǎo)致社會(huì)矛盾尖銳的機(jī)制。

　　第四個(gè)，長效機(jī)制一定是要在時(shí)時(shí)處處能體現(xiàn)維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的機(jī)制。長效機(jī)制是一個(gè)長期發(fā)展的過程，房地產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化都是一個(gè)長期戰(zhàn)略的組成部分。但是我們所說的宏觀調(diào)控，順便也給我們在座的媒體朋友交流一句，宏觀調(diào)控永遠(yuǎn)是短期的事，宏觀調(diào)控的方向經(jīng)常是短期多變的，可以上午向左、下午向右。但是無論向左向上從緊從寬，房地產(chǎn)的調(diào)控機(jī)制應(yīng)該順應(yīng)維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的機(jī)制。具體一點(diǎn)說，我們希望今后的長效機(jī)制包括這么幾個(gè)方面：

　　一是實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的機(jī)制，才是長效機(jī)制。簡單的限購限貸不是長效機(jī)制，因?yàn)槟遣豢赡芙鉀Q北上廣深房價(jià)的抑制，不可能根本解決的。什么時(shí)候才能夠比較徹底的解決呢？南昌、長沙、合肥這樣的二三線城市，中西部的省會(huì)城市，二三線城市與沿海大城市發(fā)展的距離縮小，大中小城市進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，人口均衡分布在沿海各大城市，中部省會(huì)城市，地市級中心城市，以及縣城跟中心鎮(zhèn)等不同城市，房價(jià)問題才能得到有效解決，而不是根本解決。所以說，從根本上解決大多數(shù)人買得起房，不是簡單的把房價(jià)降下來。防止房價(jià)過高不是簡單的限購限貸，就像今天晚上退燒解決不了你引起發(fā)燒的根源。指望北上廣深的城市誰想進(jìn)就進(jìn)，此情只因天上有，我想不出其他更好的辦法。

　　二是長效機(jī)制推動(dòng)多方利益，趨向于均衡化的機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品、市場、交易、持有、稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，實(shí)際上調(diào)整多方面的利益關(guān)系，比如說城鄉(xiāng)利益矛盾，社會(huì)短期利益與長遠(yuǎn)利益的矛盾，個(gè)別局部利益、私人利益與城市整體利益的矛盾。窮人和富人的利益矛盾，政府和市場之間的利益矛盾，以及人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源節(jié)約的各種矛盾沖突。大家說稅費(fèi)太貴，跟銀行打工等諸多話語中，實(shí)際上背后的本質(zhì)問題，房地產(chǎn)這一個(gè)市場發(fā)展和價(jià)格構(gòu)成中，風(fēng)險(xiǎn)沒有合理的配制在政府、銀行、中介機(jī)構(gòu)、購房人等多方面的利益主體頭上，而一部分人過多的承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，另一部分人過多的獲取了利益。只收益而不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，這樣的市場是長久不了的。我們可以用簡單的物理學(xué)辦法來證明，一個(gè)木頭棍，上到下一樣粗，你不容易弄斷。但是如果有一個(gè)地方細(xì)，你一掰就斷。因?yàn)樗木Σ皇羌性谝粋€(gè)點(diǎn)。如果我們老想讓購房人承擔(dān)購房的風(fēng)險(xiǎn)，政府也不承擔(dān)、開發(fā)商也不承擔(dān)，那這個(gè)時(shí)候絕不可能均衡發(fā)展。

　　三是節(jié)約資源與環(huán)境友好的市場，體現(xiàn)高科技手段不斷運(yùn)用的市場。對中國這樣一個(gè)人多地少的國家來說，節(jié)資源、節(jié)水、節(jié)電、節(jié)地是我們房地產(chǎn)業(yè)義不容辭，最重要的一個(gè)職能之一。

　　最后，長效機(jī)制對國民經(jīng)濟(jì)的景氣狀態(tài)，具有自適應(yīng)能力的機(jī)制?？梢赃@樣說，春夏秋冬的交替是一個(gè)符合的過程，我們的開發(fā)商和購房人要能適應(yīng)春夏秋冬的交替，還要適應(yīng)規(guī)律以外，夏天突然下冰雹等天氣。這個(gè)社會(huì)和自然界一樣，自然界告訴我們說，優(yōu)勝劣汰，適者生存。我以為適者生存比優(yōu)勝劣汰還更重要，大家知道大猩猩的智商和人類最接近，但是它現(xiàn)在是瀕危保護(hù)動(dòng)物，優(yōu)勝劣汰并沒有使它繁衍下來。蒼蠅、蚊子，人們想盡了辦法消滅它們，還沒有聽說哪一個(gè)國家消滅它們。最近人們說，京滬高鐵的臥鋪上都發(fā)現(xiàn)了。人都聰明，連臭蟲都打不死，適者生存。克隆技術(shù)很高明，但是克隆的生物有一個(gè)致命的缺點(diǎn)，它不會(huì)進(jìn)化。因?yàn)樗粫?huì)把這一代的生物密碼全部遺傳下來。不會(huì)進(jìn)化，一個(gè)不會(huì)進(jìn)化的物體勢必是要被淘汰，時(shí)代進(jìn)化，才能使我們適應(yīng)這個(gè)世界。中國人是最懂得進(jìn)化的，我們白毒不侵，什么樣的水都能喝。

　　我們剛才說到長效機(jī)制的基本的機(jī)制原則。說到底，長效機(jī)制不是什么時(shí)候出，出和不出房產(chǎn)稅這樣的機(jī)制，不是簡單的限購什么時(shí)候取消和不取消這樣的機(jī)制。長效機(jī)制和這樣的問題聯(lián)系起來，我坦率說對長效機(jī)制是誤解。說到底，長效機(jī)制是一場改革。我們在過去十年來，房地產(chǎn)調(diào)控中，固然有很多取得成效的方面，有很多成功，不能輕易否定我們過去十年房地產(chǎn)調(diào)控，說只是空調(diào)這種說法，是不符合客觀的。比如說在維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定上的功勞功不可沒，2009年世界金融危機(jī)了，從貨幣手段持續(xù)變化轉(zhuǎn)換過程中，房地產(chǎn)業(yè)能適應(yīng)這個(gè)過程，這個(gè)成功還是不成功？有效果還是沒效果？我認(rèn)為是功不可沒的。還有按照投資性需求，我們的效果是明顯的。

　　第三，在中國住房保障體系上，實(shí)質(zhì)性不法商，我們的效果是明顯的。此外，我們在規(guī)范房地產(chǎn)整個(gè)市場運(yùn)行上的制度建設(shè)上，也取得了明顯效果。這些不能說調(diào)控政策沒起作用，但是過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控政策也存在著明顯的缺陷、不足，它的明顯缺陷和不足的第一條，就是通過不斷強(qiáng)化政府權(quán)利來實(shí)現(xiàn)調(diào)控。不論從早期的土地招拍掛，到后來的90、70，到后來的5.5的增值稅，清算土地增值稅，以及政府限購限價(jià)，實(shí)際上都是通過不斷強(qiáng)化政府權(quán)利來實(shí)現(xiàn)。高成本、低效率，一個(gè)大夫治病不吃藥有用沒用？有用，但是可以有效果更好的藥吃。采取了市場硬對抗的辦法，沒有一條順勢而為。最后一條，是我要強(qiáng)調(diào)的，十年調(diào)控政策，沒有一條是和改革相結(jié)合的。

　　關(guān)于土地制度，資金市場發(fā)展，政府權(quán)利，中央與地方之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)整，收入分配調(diào)整，沒有一條是和改革相結(jié)合的，這就是我們過去十年調(diào)控最重要的教訓(xùn)之一。長效機(jī)制應(yīng)該怎么建？我想從我們的教訓(xùn)中應(yīng)該有所感觸。

　　以上僅供參考，不供傳播。

　　主持人：您稍等，看看有沒有現(xiàn)場的人要跟陳所長來交流一下，有問題我們可以提出來。搜房網(wǎng)的朋友向您提問，耽誤一下時(shí)間。

　　記者：我想問您一個(gè)問題，現(xiàn)在最近地王頻出，包括我們南昌的地王都拍到6900多的樓面地價(jià)。想問您有關(guān)這個(gè)問題，開發(fā)商為什么有這么大的勇氣去搶這個(gè)地王。

　　陳淮：女士離婚以后又重新結(jié)婚，她為什么有那么大的勇氣？因?yàn)橄∪?。什么道理？每一種商品沒有辦法自己站出來說我值多少錢，沒有辦法說。他通過交換、交易，說明自己這個(gè)商品值多少錢。所以女性第一個(gè)嫁的人決定她的價(jià)值。當(dāng)價(jià)格提高的時(shí)候，她找一個(gè)更能說明她價(jià)格提高的人嫁。

　　一個(gè)城市能建多少房子？

　　記者：這個(gè)要根據(jù)城市的人口。

　　陳淮：去年有一個(gè)有趣的故事，喬布斯先生離我們遠(yuǎn)去了，地產(chǎn)名人潘石屹就寫了一個(gè)微博，說蘋果公司的iphone手機(jī)將會(huì)降到一千塊錢一臺，就是對喬先生最好的懷念。網(wǎng)友就調(diào)侃，房價(jià)跌到1千塊錢每平方米，就是對你最好的懷念，每平米一千塊叫“一潘”。我們先不說這個(gè)有沒有意義，其中給我們一個(gè)啟示，iphone手機(jī)的變換規(guī)律和房價(jià)的變化規(guī)律有何不同？這個(gè)答案就是你這個(gè)問題的答案。有沒有自然限制蘋果公司生產(chǎn)手機(jī)？有還是沒有？沒有，對嗎姑娘。南昌、北京、上海能不能無限多的建房？不能！每賣掉一塊地，剩下的資源就更少了。世界的石油永遠(yuǎn)賣不光，因?yàn)榈阶詈鬀]有人買得起。所以南昌地越來越少，你有機(jī)會(huì)看到最后一塊地能買到。

　　謝謝！

　　主持人：好，我們再次掌聲感謝陳淮所長的精彩演講！

　　接下來我們請出今天論壇的第二位演講嘉賓，萊蒙國際集團(tuán)有限公司執(zhí)行懂事、首席運(yùn)營官陳風(fēng)楊先生，為我們演講的主題是：萊蒙國際助推南昌國際化。掌聲有請！

　　陳風(fēng)楊：各位來賓上午好。首先感謝主辦方觀點(diǎn)為行業(yè)設(shè)立了這一個(gè)交流和分享的平臺，把一類最優(yōu)秀的精英聚集在一起，共談房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來。

　　觀點(diǎn)與萊蒙國際已經(jīng)合作三年，將來我們將繼續(xù)攜手向前。

　　盡管萊蒙國際已經(jīng)成立20年，但就南昌而言，我們剛滿周歲。一年前的今天我們才來到南昌，我們要感謝南昌的各級政府、媒體和市民，給南昌萊蒙國際的關(guān)注，你們的鼓舞將使我們更有信心把這個(gè)項(xiàng)目打造成南昌的品質(zhì)標(biāo)桿。大會(huì)的主題是“發(fā)展與調(diào)控，行進(jìn)中的南昌房地產(chǎn)”。借次機(jī)會(huì)，談?wù)勎业囊恍┛捶ā?/p>

　　調(diào)控持續(xù)，一二線城市，8月份房價(jià)顯示一線城市商品房的價(jià)格同比上漲18%至20%，二線城市比上漲在7%至10%，二三線城市同比平均上漲6%左右。

　　一二線城市房地產(chǎn)長期看好。開發(fā)商回流，十八房企八成拿地款流向一二線城市。十大品牌房企在一二線城市拿地的規(guī)模，2013年一季度達(dá)到69.4%，二季度則增加至78.7%。2013年上半年，16家品牌房企在土地開發(fā)高達(dá)1978億中，同比去年增幅達(dá)到230%。一線城市占30%，二線城市占49%，三線城市僅為21%。這標(biāo)志著前幾年，為了繞開限購力，而深根二三線城市的開發(fā)商影響不大。

　　一二線城市資源優(yōu)勢明顯，房價(jià)上漲動(dòng)力穩(wěn)定。原因有幾點(diǎn)：一是教育、醫(yī)療就業(yè)機(jī)會(huì)等資源不斷積聚并且密集；二是一二線城市土地資源始終是有限的，需求和供應(yīng)的落差導(dǎo)致住房市場供不應(yīng)求，導(dǎo)致一二線城市房價(jià)易漲難跌。三是三四線城市卻面臨人口流出與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的威脅，政府土地財(cái)政依賴大。

　　南昌是二線城市的后起之秀，房地產(chǎn)起步較晚但是起點(diǎn)高。這個(gè)表也可以看出來，2012年南昌市的GDP，也是江西省唯一進(jìn)入前50名的城市。南昌開放的大門已經(jīng)打開，經(jīng)濟(jì)正迅速融匯于長三角、珠三角，外資內(nèi)資居全國的前茅。南昌作為江西的省會(huì)，城市的拓展和改造，并加大房屋的有效需求。這幾年，南昌市政府一直在積極優(yōu)化城市的基礎(chǔ)建設(shè)及地鐵的動(dòng)工，火車西客站七月份落成，朝陽大橋的落實(shí)，南昌市的全面升級，也將拓展城市發(fā)展的空間，加快城市發(fā)展進(jìn)程，推進(jìn)南昌房地產(chǎn)發(fā)展的角度。

　　2012年，南昌市城市發(fā)展總體的供應(yīng)是548平方米，同增長1.35%，商品房的成交545萬平方米，同比增加81.8%，取得商品房銷售量的歷史突破。這個(gè)表可以看出南昌市近幾年的發(fā)展變化。

　　二、南昌紅谷灘CBD是南昌市政府為適應(yīng)城市發(fā)展的需要，加速城市化進(jìn)程，成立的CBD。十年的發(fā)展，在南昌市政府的支持下，如今的紅谷灘有快捷交通、網(wǎng)絡(luò)，得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境，以及優(yōu)惠的投資政策。過起點(diǎn)的規(guī)劃和定位，將使紅谷灘新區(qū)蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間和強(qiáng)大，并成為南昌國際的發(fā)力點(diǎn)。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，南昌人民對生活品質(zhì)的要求更大強(qiáng)烈。十年紅谷灘定位唯一CBD的霸主地位。然而紅谷灘的配套僅僅一兩個(gè)購物中心，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。南昌不僅需要更多的商圈組團(tuán)的誕生，更期待一個(gè)超前的規(guī)劃。南昌，我們相信人們都會(huì)給古老的英雄成全新的生活，南昌的釋放作用將更大的強(qiáng)大。

　　下面，我想介紹一下萊蒙都會(huì)的“四化”。

　　中心化：在紅谷灘新區(qū)的中軸，鄰近政府的中心；

　　規(guī)模化：占地402畝，紅谷灘最后、最大綜合商住用地，建成后達(dá)100萬平方米。

　　多樣化：整個(gè)項(xiàng)目涵蓋了20萬平方米的ShoppingMall、寫字樓、酒店、高檔住宅等八大業(yè)態(tài)。

　　國際化：萊蒙國際、新加坡美羅、英國UA、澳大利亞HASSELL、香港雅卓信等共同建立的。

　　依靠這些強(qiáng)大的國際后援團(tuán)，并節(jié)多年城市綜合體的開發(fā)，萊蒙國際將把先進(jìn)的國際理念引入到南昌國際化的進(jìn)程中，打造成江西省乃至中部地區(qū)最有國際化氣質(zhì)的城市綜合體的標(biāo)桿。

　　我在這里業(yè)介紹一下萊蒙國際。

　　萊蒙國際20年，正青春。1993年成立于香港，2001年進(jìn)入國內(nèi)市場，2011年在香港上市。截止到目前，在深圳、東莞、貴州、杭州、常州、南昌共十個(gè)城市開發(fā)了19個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)跨入了中國地產(chǎn)行業(yè)的百強(qiáng)企業(yè)。

　　國際化的團(tuán)隊(duì)與視野，管理團(tuán)中有來自香港、內(nèi)地、英國等團(tuán)隊(duì)的精英，也有國際化的團(tuán)隊(duì)。我們國際化的團(tuán)隊(duì)里面，有來自與香港、新加坡的管理層，我們帶來一些國際化的視野。國際化的合作伙伴，這里面我們講到，我們的股東就是思嘉伯集團(tuán)。

　　未來的方向，主要是這四個(gè)方面：地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)經(jīng)營；兼并收購；地產(chǎn)金融。

　　朋友們，萊蒙國際看好南昌，看好紅谷灘。萊蒙南昌都會(huì)即將面市，我們希望得到江西人民的認(rèn)可，我們希望這個(gè)項(xiàng)目能夠帶來我們的理念。謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳風(fēng)楊先生精彩的演講。接下來進(jìn)入到我們今天論壇的第三場演講，有請演講嘉賓是北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游地產(chǎn)分院院長、副總經(jīng)濟(jì)師汪仁梅女士，她演講的題目是：旅游地產(chǎn)二三線城市的發(fā)展機(jī)遇，演講時(shí)間10分鐘，有請！

　　汪仁梅：今天主辦方給我一個(gè)題目“旅游地產(chǎn)在二三線城市的發(fā)展機(jī)遇”。旅游地產(chǎn)大家都在說，這是近十年旅游地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇期，無論是地產(chǎn)調(diào)控，還是十月一號新的旅游法的實(shí)施，還有我們城市旅游資源的稀缺。我們現(xiàn)在人民對健康生活的訴求，越來越需要旅游、休閑來提升我們的生活品質(zhì)。我們的旅游休閑已經(jīng)被國人所接受。我們想融合我們文化——旅游休閑和地產(chǎn)的項(xiàng)目，也會(huì)成為地產(chǎn)界新的開發(fā)目標(biāo)。

　　我們知道在2012年，旅游地產(chǎn)投資已經(jīng)超過萬億元，有3千多個(gè)項(xiàng)目在做。然后我們說旅游地產(chǎn)在二三線城市現(xiàn)在是什么樣的發(fā)展階段？一線城市可以說大規(guī)模的旅游項(xiàng)目已經(jīng)沒有地可以做了，要不已經(jīng)開發(fā)得差不多了，好的資源也被豪宅占用了。二三線城市怎么做這個(gè)項(xiàng)目？二三線的城市有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，就是長久的歷史文化資源，也有我們一些優(yōu)勢的自然資源。人民我們二三線城市周邊的這些地級市，三四線城市生活水平也在逐步提高。所以我們二三線城市目前是我們旅游地產(chǎn)界未來發(fā)展的主要支柱選址所在地。

　　然后我們說旅游地產(chǎn)的需求，我們分類了一下，是四種需求。

　　一是旅游度假的需求（郊區(qū)文化旅游度假地產(chǎn)，古城古鎮(zhèn)、風(fēng)情小鎮(zhèn)）；

　　二是避寒避暑的需求；

　　三是養(yǎng)心養(yǎng)老的需求；

　　四是商務(wù)休閑，莊園會(huì)所、運(yùn)動(dòng)俱樂部。

　　旅游地產(chǎn)選址要求，二三線旅游地產(chǎn)，隨著城市的發(fā)展，地價(jià)也在不斷上漲。我們有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：1.交通便捷性，高鐵、高速、城市快速道路，十大城市群節(jié)點(diǎn)和聚集城市；2.資源優(yōu)勢，人文，歷史、自然環(huán)境、氣候、溫泉、濱江、濱湖、森林等。3.成本優(yōu)勢，規(guī)模，土地成本。

　　今天跟大家分享一下我們綠維做的幾個(gè)項(xiàng)目，跟大家分享一下旅游地產(chǎn)怎么打造、怎么開發(fā)。在二三線城市比較適合做的，有旅游綜合體。一是旅游吸引核；二是休閑聚集區(qū)；三是居住發(fā)展帶；四是產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)；五是社區(qū)配套網(wǎng)。

　　這是我們做的一個(gè)景觀大樓，淹城春秋樂園。這是我們做的一個(gè)景點(diǎn)。這是我們的游樂項(xiàng)目，把木馬跟古代的歌舞升平相結(jié)合。還有我們的烽火連天，把戰(zhàn)場跟現(xiàn)代的設(shè)備結(jié)合起來，打造了戰(zhàn)場文化。還有我們的空中看淹城，跟青銅器結(jié)合起來。還有諸子百家園、吳網(wǎng)官。

　　剛剛我們說了還有一個(gè)旅游小城鎮(zhèn)，十大城市群當(dāng)中，有一些重點(diǎn)的區(qū)域。這些區(qū)域有旅游型，還有小城鎮(zhèn)。我們做這些小城鎮(zhèn)的時(shí)候，首先它自己有一定的背景，有一定的文化特色。我們就要把自然資源做到特色，文化要有特色，產(chǎn)品也要有特色，風(fēng)貌上也需要有特色，業(yè)態(tài)上也需要有特色。這是麗江的一個(gè)項(xiàng)目。大家都知道麗江是文化、艷遇、小資的地方。我們說做一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要把地產(chǎn)的魂找出來，這樣我們的項(xiàng)目才有說頭、有看頭、有想頭。當(dāng)然不是把地產(chǎn)做成一個(gè)空城，閑暇時(shí)才有人。我們麗江這個(gè)項(xiàng)目就找到它的魂，我們找到麗江的水，然后把文化梳理完了，形成我們的要素，讓大家有玩、也有看的地方。然后結(jié)合我們文化旅游商業(yè)地產(chǎn)，把我們的期盼做出來，讓大家在這里有游樂的地方。然后結(jié)合我們的溫泉，在這里可以養(yǎng)生。這個(gè)地方我們也提出麗江3.0版的，文化創(chuàng)新上、旅游需求上、商業(yè)業(yè)態(tài)上、整體定位上來做?，F(xiàn)在大家知道麗江古城那里賣得很好，5萬塊錢一平米，有項(xiàng)目出來就賣出來了。所以這要有長期經(jīng)營的價(jià)值。這是我們大致項(xiàng)目的一些規(guī)劃，在這兒就不說了。

　　另外在二三線城市里面，結(jié)合我們現(xiàn)在的一些文化，給它做出來的休閑商街。目前我們依靠一些旅游景點(diǎn)，做一些文化。我們給它文化化、旅游化、景區(qū)化。這是在鹽城的鹽鎮(zhèn)水街。這個(gè)地方?jīng)]有玩的地方，我們通過這個(gè)項(xiàng)目，做“鹽”文化的一些研究，然后打造了我們的旅游產(chǎn)品，和一些互動(dòng)的旅游項(xiàng)目。然后把鹽商做了一個(gè)描述，這個(gè)也成了當(dāng)?shù)氐钠放啤?/p>

　　然后很多地方有溫泉、養(yǎng)生的會(huì)所，以前大家就做了泡溫泉的地方?，F(xiàn)在大家可以做到綜合休閑區(qū)。在這里面，我們會(huì)打造一個(gè)核心的吸引中心，有三大吸引核，然后形成四大休閑配套，還有三類地產(chǎn)產(chǎn)品。這個(gè)溫泉項(xiàng)目，我也給大家舉一個(gè)例子。我們在這個(gè)當(dāng)中，也是根據(jù)它項(xiàng)目地形的特點(diǎn)，創(chuàng)造出溫泉的體驗(yàn)和泡浴的方式。溫泉渡假村需要很好的運(yùn)營，同時(shí)把當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)包裝起來。

　　這就是我剛剛所說的，就是給大家簡單介紹一下旅游地產(chǎn)的打造方式?，F(xiàn)在旅游地產(chǎn)這一塊前期是大量投入，后期銷售的節(jié)奏也不是很快，怎么形成資金的流動(dòng)呢？現(xiàn)在一二線大品牌開發(fā)商也進(jìn)入旅游地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)在也形成資本市場。我們旅游市場項(xiàng)目，只要形成長期運(yùn)行可持續(xù)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這樣前期可以通過資本市場提前銷售出去。就是沒有建之前，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了資金回購，然后讓投資者固定的回報(bào)，這是比較好的投資方式、開發(fā)的方式。

　　我今天就講這些。

　　主持人：謝謝。再次謝謝汪仁梅女士精彩的演講。

　　現(xiàn)在我們有請今天的第四位演講嘉賓上臺演講，他是戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍，他演講的題目是“城市綜合體發(fā)展特點(diǎn)及趨勢”，演講時(shí)間是15分鐘，掌聲有請！

　　程家龍：各位地產(chǎn)界的朋友，各位媒體朋友，大家上午好！

　　今天也是非常榮幸，受觀點(diǎn)的邀請，在這里分享一下做地產(chǎn)的一些經(jīng)驗(yàn)。接到這個(gè)任務(wù)，我想講什么，市場已經(jīng)講了很多。今天就講一些細(xì)節(jié)的問題，就挑了一個(gè)綜合體。最近綜合體也比較受市場的關(guān)注。最近從公司的業(yè)務(wù)來看，綜合體前期策劃的業(yè)務(wù)非常多，而且看到很多其中的問題。所以今天就講綜合體的一些問題，和個(gè)人的一些看法。

　　綜合體的基本概念我不多說，我們以前一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在論壇上大家討論過標(biāo)準(zhǔn)，說超過50萬，建筑面積有多種功能的，可以叫城市綜合體，基本上有購物中心、寫字樓，可能有一些住宅或者是公寓，然后有酒店，這叫綜合體。但是現(xiàn)在城市有一些綜合體非常大，現(xiàn)在我們做的有一些項(xiàng)目，基本上在100多萬建筑面積到200萬建筑面積。所以未來市場中間的商業(yè)和市場的提價(jià)是非常大的。

　　綜合體有一些特征，基本的特征：高通達(dá)性、高集約度、高統(tǒng)一性、高復(fù)合型。我們城市的發(fā)展，通過資源的整合，挖掘潛力，提高效率等基礎(chǔ)上，需要綜合體的發(fā)展。

　　城市綜合體的內(nèi)在特征：大尺度空間、樹型交通、優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境、高科技運(yùn)用?，F(xiàn)在看到很多城市綜合體設(shè)計(jì)的理念不斷更新、不斷變化，一些空間通過樹型交通、立體交通去改變城市綜合體的交通狀況。因?yàn)槌鞘芯C合體體量非常大，辦公、住家交織在一起，怎么把交通有效組織起來，使中間人的流動(dòng)，促進(jìn)中間商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。所以在交通方面的研究也成為非常重要的課題。

　　就城市綜合體的物業(yè)功能與價(jià)值來看，我們有四個(gè)典型的物業(yè)。一是酒店，城市綜合體有一個(gè)五星級的酒店，就為我們提供一個(gè)標(biāo)桿。如果中間有一個(gè)標(biāo)志性的寫字樓，比如說超甲級的寫字樓，我們就有一個(gè)項(xiàng)目高端形象的價(jià)值標(biāo)桿。那么商業(yè)可實(shí)現(xiàn)較高的利潤，但是商業(yè)需要公司長期持有，這也是我們整個(gè)綜合體活力的中心。而住宅公寓的項(xiàng)目，主要是銷售，促進(jìn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)問題，促進(jìn)項(xiàng)目健康發(fā)展。所以各綜合體的相互配合，強(qiáng)化了綜合體的形象，創(chuàng)造出超價(jià)值的價(jià)值，最后實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

　　城市綜合體功能協(xié)作與人流互動(dòng)，主要是高品質(zhì)的商業(yè)配套，形成高消費(fèi)力商務(wù)人流。商業(yè)又是為寫字樓和住宅提供一個(gè)高端的這樣一個(gè)商業(yè)配套。所以中間有很多相關(guān)聯(lián)的作用，使綜合體的價(jià)值產(chǎn)生溢價(jià)。我們在前期策劃過程中，我們必須要研究四個(gè)物業(yè)之間的關(guān)系。

　　城市綜合體的模式類型，有的城市綜合體是以酒店為核心，有的是以寫字樓為核心，有的是以商業(yè)為核心，有的是以酒店為核心。北京國貿(mào)中心以寫字樓為核心，深圳華潤萬象城以商業(yè)為核心，上海商城以酒店為核心。由于時(shí)間關(guān)系，詳細(xì)我就不多講了。

　　每一種模式在定位中，我們應(yīng)該思考，我們拿到一塊地，應(yīng)該以什么為中心。在中間我們討論的依據(jù)是什么？我們要看這個(gè)地段適宜以什么為中心？要有前瞻性，不斷的進(jìn)化，看我們的對手。另外我們考慮利益最大化，但是也是可實(shí)現(xiàn)的利益最大化。具體的案例我在這里就不多說了。

　　總結(jié)起來，就是四種物業(yè)的均衡發(fā)展，以商業(yè)為核心：優(yōu)越的地理位恩、便利的交通、較大的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)。以寫字樓為核心：成熟的商務(wù)條件、已形成的產(chǎn)業(yè)族群，由于限制條件，不適宜做大型商業(yè)。以商業(yè)為核心：位于交通樞紐；CBD區(qū)域價(jià)值挖掘提升，商業(yè)的市場號召力和人群捕獲力，商業(yè)運(yùn)行管理能力強(qiáng)；以酒店為核心：不遠(yuǎn)離市中心，與商務(wù)區(qū)交通便利。

　　開發(fā)運(yùn)營方法，我們做一個(gè)城市綜合體，必須要有多項(xiàng)配合，著名的市場公司，著名的管理公司、然后綜合開發(fā)等等。

　　絕大部分城市綜合體項(xiàng)目具備三大屬性，決定項(xiàng)目未來需具備多維度工作著眼點(diǎn)。現(xiàn)在很多城市綜合體，基本上都是比較好的位置，都是城市更新的改造項(xiàng)目。所以從城市交通軌道樞紐項(xiàng)目來看，我們必須關(guān)注到地鐵商業(yè)規(guī)劃，必須要做好。然后功能配比及布局要做好，再一個(gè)要看目標(biāo)客戶群。這個(gè)地鐵線沿線的物業(yè)有哪些，具有什么樣的消費(fèi)人群，你的品牌戰(zhàn)略是怎么樣。從綜合物業(yè)來看，我們關(guān)注發(fā)展項(xiàng)目的主題。綜合更新改造項(xiàng)目：舊改政策之產(chǎn)業(yè)升級、功能適化、拆遷模式、補(bǔ)償模式等。

　　我們核心的工作目標(biāo)，就是最大的挖掘地塊的價(jià)值，最小化項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)沉淀企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我們得出四點(diǎn)：基于市場機(jī)遇與項(xiàng)目本題資源，定義具有前瞻性的整體發(fā)展戰(zhàn)略；構(gòu)建具有特色與核心競爭力的功能業(yè)態(tài)與產(chǎn)品體系；因地制宜，提出具備實(shí)施性的空前規(guī)劃建議。制定具有保障的啟動(dòng)策略及具有可持續(xù)性的整體運(yùn)營模式。

　　城市綜合體總體定位思路：1.以什么為主導(dǎo)？2.持有什么？租售比？3.主力商家？我們要做重點(diǎn)商家的調(diào)研，不能說我全部做一線品牌，全部像華潤萬家城二期的樣子。所以我們到底定位什么樣的商家？我做什么樣的商業(yè)形態(tài)？這在做反彈的時(shí)候非常重要。這些主流商家未來在全國的發(fā)展怎么樣？我們必須要做到深究的反彈，才能確定我們商家的方向。這樣才能確定我們中心的未來發(fā)展方向。4.銷售（三類客戶）。我們銷售怎么樣的客戶，或者怎么銷售。寫字樓銷售有三個(gè)層面的客戶：一是我把一層分成十個(gè)單位，全部是200平米一個(gè)單位的，給十個(gè)公司；二是整層銷售，賣給一個(gè)有實(shí)力的公司，或者是建筑機(jī)構(gòu)；三是半棟去賣，或者是整棟去銷售。我們賣出整棟的寫字樓有幾十動(dòng)，累計(jì)達(dá)到了500億，所以這樣的商家也是有很多的。未來保證整個(gè)城市綜合體，要搞清楚賣家的情況。5.租賃（兩層客戶）。6.設(shè)計(jì)公司？規(guī)劃建議。7.開發(fā)分期？啟動(dòng)區(qū)。8.組合營銷？

　　城市綜合體經(jīng)營管理模式，城市綜合體中住宅一般作為現(xiàn)金流進(jìn)行銷售處理，寫字樓依據(jù)各項(xiàng)目特點(diǎn)可租可售，商業(yè)及酒店通常為其后期經(jīng)營重點(diǎn)。零售商業(yè)經(jīng)營管理：開發(fā)商自行管理；引入國外指明管理機(jī)構(gòu)介入進(jìn)行合作管理；專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)入市場管理；主要承租這進(jìn)行經(jīng)營的同時(shí)開展管理。

　　剛剛講的就是城市綜合體需要關(guān)注的問題。接下來我們講一下購物中心的問題。

　　有以下幾個(gè)問題需要特別重視：

　　1.體量及產(chǎn)品方面?，F(xiàn)在有很多30萬的體量，基本上把城市的品牌都納入進(jìn)來。這個(gè)地方是什么樣的商圈，他夠不夠這樣的能力，把這個(gè)吸引進(jìn)來？

　　2.競爭方面。是城市綜合體，就有購物中心。我告訴你，成也蕭何，敗也蕭何，如果你做得不好，別人寧愿多坐兩站到另外一個(gè)地方去。

　　3.租賃方面：隨著商業(yè)體量的擴(kuò)大和商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的增多，如何應(yīng)對商業(yè)租金的下行趨勢？大體量購物中心對于資金鏈的占用非常嚴(yán)重，如何處理租售的矛盾？

　　4.建筑方面：日益激烈的商業(yè)競爭對于項(xiàng)目的建筑規(guī)劃提出了更高的要求；如何結(jié)合項(xiàng)目的液態(tài)規(guī)劃和定位，以及租售關(guān)系來進(jìn)行項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)？

　　講到體量首先要講商業(yè)中心，我們是一個(gè)市級的商業(yè)中心還是區(qū)級商業(yè)中心，你必須判斷這個(gè)商業(yè)能夠做什么樣的商業(yè)中心，才能決定未來的商業(yè)方向。你的體量能有多大？一般一個(gè)市級商業(yè)中心不過10萬到12萬之間，不同城市的商業(yè)城市它的商業(yè)中心，商業(yè)體量也是不一樣的。我們必須要做仔細(xì)的調(diào)研、判斷、考量。購物中心我們不一定能做頂級品牌的，還有哪些商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)？室外有了、大型潮濕、百貨、汽車城、大型家具等等。各種商業(yè)機(jī)會(huì)。

　　在購物中心大家談了一個(gè)問題，現(xiàn)在電商發(fā)展非?？?，還做這么多賣衣服的地方，有沒有人到商場買衣服五？1現(xiàn)在電商非常很快，我們也可以從以前以賣服裝、百貨的中心，去向企業(yè)銷售型為主，要考慮到男女老少在里面待一天，吃喝玩樂。所以購物中心的發(fā)展必須要考慮到電商方面的影響。

　　購物中心發(fā)展的主體性機(jī)會(huì)點(diǎn)還有很多，時(shí)間關(guān)系不講了。

　　另外還做一些老的物流園區(qū)，做成工藝、禮品、文藝、服裝、家具等展銷的。以“中國制造”的世界窗口來確定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)中心。

　　這是我們在三線城市做的環(huán)貿(mào)中心，是一個(gè)高端的顧問中心。

　　然后以歡樂，都是娛樂為目的地的餐飲、娛樂、消費(fèi)等等。

　　關(guān)于商業(yè)設(shè)計(jì)的思考，我這里面有幾張圖?，F(xiàn)在都是以立體、交通、多層次的概念。剛才講了商業(yè)都是有地鐵，地鐵下面可以是一個(gè)數(shù)字，平面可以是一個(gè)數(shù)字。像很多地方，像香港的繁華階段，都有一個(gè)平臺，可以形成二層的概念，來提升商業(yè)的價(jià)值。所以在設(shè)計(jì)方面我們必須要更加新穎，讓人進(jìn)來，有一個(gè)空間的變化。

　　關(guān)于寫字樓的定位，我們剛才講了做什么樣的寫字樓?，F(xiàn)在外面的寫字樓都在講，現(xiàn)在我們的標(biāo)準(zhǔn)改變了，叫國際甲級，或甲級寫字樓。每一項(xiàng)都必須要仔細(xì)考量，全球最新高端辦公產(chǎn)品——倫敦蒼露大廈。酒店的發(fā)展方向包括精品酒店、國際星級酒店的品牌管理等等。

　　中間還有公寓，對公寓物業(yè)開發(fā)兩個(gè)發(fā)展方向：居住型中高檔公寓、持有型服務(wù)式公寓。所以公寓也是各種形態(tài)，需要探討。

　　戴德梁行是國際專業(yè)地產(chǎn)顧問。在過去幾年，我們也做了很多綜合體是項(xiàng)目，綜合體越來越多，。我們在今年替深圳羅湖區(qū)政府做了一個(gè)項(xiàng)目，叫羅湖國際消費(fèi)中心項(xiàng)目。因?yàn)槁鋺粲?7個(gè)城市更新項(xiàng)目，17個(gè)城市要做不同的城市綜合體，在整個(gè)設(shè)計(jì)中，我們獲得國際一等獎(jiǎng)。還做過策劃整個(gè)片區(qū)的策劃。

　　城市綜合體的發(fā)展關(guān)鍵在于，要多維度的創(chuàng)新思維。我就講這些，謝謝大家！

　　主持人：謝謝程先生。接下來進(jìn)入最后一位演講者的演講時(shí)間，演講嘉賓是世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉，演講題目是：“市場透視：地王模式下的機(jī)遇與挑戰(zhàn)”！

　　黎振偉：謝謝大會(huì)的邀請來做今天的發(fā)言，我的題目比較特別“地王模式下的機(jī)遇與挑戰(zhàn)”。壓力很大，我找了很多的資料，希望在20分鐘的演講，給大家一些啟發(fā)。我用四個(gè)題目。

　　第一，序：地王帶出的新聞。

　　地王帶出的新聞。我們看到的新聞里面房地產(chǎn)，地王的問題確實(shí)很糾結(jié)。我前兩天看到了新聞，近期全國地王記錄頻頻刷新，分化加劇，一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑。有一些單價(jià)超過了4萬平米。我們說在地往頻出的時(shí)候，看看另外一個(gè)數(shù)字，我們地王供應(yīng)是零增加，今年土地購置面積，其實(shí)需求的增加，讓我們的土地供應(yīng)在減少。我們國家不可能永遠(yuǎn)有土地供應(yīng)，但是需求的增長，供應(yīng)在減少。

　　我們看到土地不像過去一樣全面開發(fā)。我們企業(yè)非常清楚，什么城市該進(jìn)，什么城市不該進(jìn)。剛才程總也談到了我們公司的數(shù)據(jù)，的確我們一直在跟蹤，我們看到這兩個(gè)餅圖，從2012年到2013年，我們的典型企業(yè)，他們拿地在城市的占比都在發(fā)生很大的變化。2012年，我們二線城市的占比還是61%，一線城市只有3%，到了今年我們只過了半年，我們一線城市的占比已經(jīng)從過去的3%到了20%，但是我們二線城市在減少，三線城市減少更多。所以說怎么可能不出地王。一線城市，企業(yè)補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈、土市供求緊張。截止到2013年的9月，我們的最高成交總價(jià)高達(dá)217.7億元，同比去年同期上漲517%。我們?nèi)氚袷蟪鞘械拈T檻為47億元，同比去年上漲了103%。成交樓板價(jià)，最高成交單價(jià)為73288元/平方米，比同期上漲了37875元/平方米，上漲93%?？們r(jià)地王、單價(jià)地王主要分布在北上廣深等一線城市。單價(jià)地王幾乎全部來自上海、北京。

　　我們再看地王的發(fā)生變化，我們今年聯(lián)盟十單單價(jià)地王，也就是說我們的開發(fā)商不會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)。幾乎沒機(jī)會(huì)拿地王。因?yàn)檎玫亩际呛玫?，都是綜合發(fā)展。同時(shí)，這也告訴我們開發(fā)商，今后隨著地王的產(chǎn)生，我們的企業(yè)運(yùn)營能力，我們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都在提升，否則搞不好就會(huì)陷入困境。

　　我們再看，今年以來，廣州、北京等一線城市頻出地王。一向以理性著稱，樓價(jià)在一線城市中處于洼地的廣州，居然也占據(jù)了十大住宅單價(jià)地王的另外四席。這些住宅的價(jià)格也在提升。除了北京的單價(jià)以外，廣州排第二，達(dá)到34000多元/平方米，上海還沒出現(xiàn)。

　　我們看看南昌，南昌在二線城市里過去不太聰明，我昨天來發(fā)現(xiàn)南昌也不甘落后、不甘寂寞。我們南昌也出現(xiàn)了新的地王，世茂以神秘的身份獲得“桂冠”。當(dāng)然相比北上廣深還不算太高。今年3月，紅角洲驚現(xiàn)單價(jià)2600萬元/畝的天價(jià)，總面積不大，總價(jià)也不是很高，但是單價(jià)還是很嚇人的，成為南昌單價(jià)地王，競得者為南昌本地開發(fā)商。這個(gè)地的起拍價(jià)是800萬元/畝，是3倍。竟然連南昌下屬縣市——新建縣地價(jià)，也已高達(dá)1054萬元/畝。這些問題我們不探討，可能連地都拿不到，更不要說做開發(fā)。

　　問題來了，我們怎么面臨問題？怎么化解？這才是我們今天討論的關(guān)鍵。我們已經(jīng)不可回避地王產(chǎn)生。

　　二、地王認(rèn)識，廣州的經(jīng)驗(yàn)與比較。客觀來看，我們不能主觀來說想它怎么降，不可能。“面粉貴過面包”，這個(gè)道理誰都知道，我們不能簡單講這個(gè)行業(yè)就是面粉、面包。

　　以下原因是我們分析地王出現(xiàn)的現(xiàn)象。原因：地王通常在市場上行期、信貸政策寬松，當(dāng)工地屬性喜鵲時(shí)，開發(fā)商戰(zhàn)略性拿地。

　　1、工地稀缺：地塊條件稀缺，性加高，從而使得地塊大熱，價(jià)格水漲船高。

　　2、開發(fā)商戰(zhàn)略：企業(yè)拿地策略，手頭資金寬裕，出于長期戰(zhàn)略考慮。

　　3、市場上行期：市場處于上行期，看好后期價(jià)格上漲預(yù)期。

　　4、其他條件：銀行貸款政策寬松、開發(fā)商融資渠道暢通。

　　在這些理由里面，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的增長是地價(jià)提升最重要的支持。如果沒有經(jīng)濟(jì)增長，一定是泡沫。我們看廣州，廣州GDP十年漲3倍，我們預(yù)計(jì)2016年預(yù)期達(dá)2萬億。這點(diǎn)增長這也是蠻驚人的。廣州2001年才2685億，2010年已經(jīng)是10604億，是3倍多。按照這個(gè)基數(shù)，哪怕增長率不提升，多2016年達(dá)到2萬億。這個(gè)情況下，GDP升那么多，地價(jià)能不漲嗎？我們再看房價(jià)。廣州的房價(jià)十年漲2倍，2011年或突破14500元大關(guān)。從這個(gè)樓價(jià)相比，我覺得房價(jià)跟GDP的上漲也是正常的。

　　我們發(fā)現(xiàn)地價(jià)上漲沒有其他那么高，在過去十年，在發(fā)展過程中，地價(jià)也將逐步體現(xiàn)其價(jià)值，從滯后到超前。我曾經(jīng)做過項(xiàng)目，回報(bào)率曾經(jīng)是幾百，就是地價(jià)。在過去的十年、二十年，我們的開發(fā)商大部分的利潤都是地價(jià)。從廣州的地價(jià)上漲幅度來看，我們可以看到確實(shí)是土地帶給我們房地產(chǎn)開發(fā)商豐厚的利潤，是功不可沒的。

　　今天回過頭看，只要房價(jià)在上升，房地產(chǎn)土地的價(jià)格，從過去的滯后到超前也都不足為奇了。

　　城市土地呈多樣性的體現(xiàn)，考驗(yàn)開發(fā)商取地判斷與后續(xù)開發(fā)的能力。我們從廣州的八個(gè)區(qū)到十個(gè)區(qū)，我們最高的樓價(jià)均價(jià)可以達(dá)到3萬。在這里面，可以看到我們的地價(jià)也很有意思。地價(jià)可以達(dá)到3萬多，我們也有一些是3千多?；剡^頭想，開發(fā)商在講地王的時(shí)候，為什么不說開發(fā)，你的地價(jià)便宜，為什么到最高的地方拿地？沒辦法，因?yàn)槟抢锸袌龊?，那里設(shè)備齊全。如果用市場來判斷地價(jià)，有它的合理性。那是對社會(huì)資源的浪費(fèi)。地王里面的差價(jià)可以差到10倍。海州區(qū)的地王跟南沙的地王相差10倍。我們要考慮的是我們開發(fā)商取地的判斷能力以及后續(xù)開發(fā)的能力，這是最重要的。

　　我們也看到，高地價(jià)必然催生高品質(zhì)與高房價(jià)，在高地價(jià)背后提升了我們房地產(chǎn)的水平，以廣州珠江新城最貴的地方，在過去的10年，知名樓盤開盤增長了近10倍。這10倍確實(shí)我們的房子、品質(zhì)、質(zhì)量得到了非常大的提高。政府的配套、環(huán)境也是大大的提高。這樣也就理解，這個(gè)市場最終被接受了。

　　還有人口，在一線城市里，跟二線城市、三線城市還有很大的區(qū)別，就是人口。城市越集中，人口密度越大，增長越快。廣州今天的人口1355萬已經(jīng)超載了。

　　地王項(xiàng)目的難點(diǎn)：一是我們怎么解決高價(jià)與高速如何平衡？二是市場可行與利潤的博弈？

　　地王分類一：總價(jià)地王、單價(jià)地王、雙料地王。地王分類二：區(qū)域地王、全市地王、全國地王。

　　地王后果：地王出事所帶來的影響是多層次的，將波及各個(gè)層面。

　　外部影響：直接效益：消息釋放后推動(dòng)周邊項(xiàng)目價(jià)格飆升；間接影響：不斷給消費(fèi)者施加“追漲”影響。

　　內(nèi)部影響：本質(zhì)作用：開發(fā)商把“面粉”的價(jià)格抬起來，旨在把“面包”價(jià)位拉起來，盡享價(jià)格狂漲所帶來的機(jī)遇。邊際效應(yīng)：對中小型開發(fā)商而已，不失為快速提高知名度和曝光率的方式。

　　面臨風(fēng)險(xiǎn)：

　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：市場后期未明，市場可能會(huì)出現(xiàn)下行趨勢；開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：高成本投入、沉淀大量資金；好的結(jié)果：增加土地收入，提高競爭水平，促進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)與多元化的發(fā)展。最壞的結(jié)果：可能意味著房地產(chǎn)泡沫破滅的開始，也可能意味著房地產(chǎn)買房市場的大幕終于拉開。這段話來自潘石屹。

　　三、解決之道。

　　地王項(xiàng)目（高地價(jià)頂托）突破區(qū)域價(jià)值體系實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，并實(shí)現(xiàn)快速銷售的五種模式：

　　1、強(qiáng)出容積率——加大開發(fā)強(qiáng)度、以贈(zèng)送的方式提高實(shí)際容積率，提高性價(jià)比。

　　2、功能轉(zhuǎn)換—功能轉(zhuǎn)換，以商務(wù)功能為主帶動(dòng)商業(yè)和公寓，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

　　3、拉高拍低——高容積率產(chǎn)品評價(jià)銷售，強(qiáng)出低密度產(chǎn)品對樹標(biāo)桿博取高額溢價(jià)。

　　4、價(jià)格突破——成都譽(yù)峰。

　　5、屯地待建——成都龍虎小院青城。

　　高地價(jià)影響總開發(fā)成本的權(quán)重大于建造成本，因而可拔高容積率是降低開發(fā)成本。

　　以下幾個(gè)方面我們做了分析：

　　模式1：強(qiáng)出容積率。在深圳一些企業(yè)是很厲害的，通過送陽臺、送面積，贈(zèng)送來走擦邊球。這些例子很多，你們到深圳可以看到。

　　模式2：功能轉(zhuǎn)換。功能轉(zhuǎn)換也可以提高單一功能的物業(yè)。

　　模式3：拉高拍低。我們紅樹灣都是很典型的，通過高層+Townhouse的高低配組合，高層評價(jià)快速回現(xiàn)在，強(qiáng)出Townhouse回獲得超高溢價(jià)。這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說，他的銷售情況，一期實(shí)現(xiàn)的均價(jià)9千，是2004年的時(shí)候。四期實(shí)現(xiàn)均價(jià)4萬塊錢，短短的幾期里提升這么高。

　　模式4：價(jià)格突破。

　　（1）產(chǎn)品理念創(chuàng)新。譽(yù)峰（成都），這個(gè)項(xiàng)目通過超大戶型，每個(gè)戶型贈(zèng)送天際泳池。廣州的開發(fā)商去打破平衡，這一點(diǎn)上，我覺得這是很考驗(yàn)開發(fā)商的本事。這點(diǎn)本事不是憑空去打破的，他們在廣州所做的譽(yù)峰就是。

　?。?）附加值溢價(jià)。通過配套功能來做。

　　（3）綜合體發(fā)展。華潤萬象城確實(shí)是我們大家的經(jīng)驗(yàn)，剛才程總也講了。我們也在探討。在這個(gè)項(xiàng)目過程中，在一個(gè)城市的周邊，臭水溝的旁邊，華潤萬城通過占地面積10萬平米，總建面50萬平方米的大型綜合性商業(yè)設(shè)施。

　　在萬象城的成功帶動(dòng)下，華潤中心二期的住宅均價(jià)超過4萬平方米，在同期是周邊的房價(jià)2/3倍。

　　這是我們看到城中村與無水河包圍的萬象城及幸福里。在營銷上創(chuàng)新也非常重要，這個(gè)項(xiàng)目是第一個(gè)顛覆深圳傳統(tǒng)豪宅標(biāo)準(zhǔn)的都市綜合體高尚住宅項(xiàng)目，他在以下一系列的創(chuàng)新。同時(shí)它的頂級配套嫁接。它顛覆了傳統(tǒng)豪宅與幸福里客戶評判價(jià)值體系對比，客戶認(rèn)同是你是價(jià)值認(rèn)同你，而不是價(jià)格認(rèn)同你。傳統(tǒng)豪宅與幸福里客戶評價(jià)體系對比：自然景觀資源、品牌信心、地段和配套等，關(guān)鍵是怎么把價(jià)值傳輸給你的客戶，讓他認(rèn)同、接受、付錢。

　　銷售結(jié)果：150天資金回籠40億。這個(gè)在當(dāng)年的統(tǒng)計(jì)力，幸福里2009年成了深圳單盤銷售的冠軍。今日的幸福里當(dāng)然是非常好的。剛才程總談到的管理我非常認(rèn)同，作一個(gè)好的項(xiàng)目管做產(chǎn)品是不夠的，要做管理。今天的幸福里管理也是一流的。

　　借鑒意義：全盤統(tǒng)籌，樹立標(biāo)桿，商業(yè)為核心功能驅(qū)動(dòng)，多元物價(jià)價(jià)值最大化推售。

　　模式5：屯地待建。龍湖小院青城（成都），2007年取地時(shí)區(qū)域陌生，屯地至2009年開發(fā)，博取區(qū)域升值溢價(jià)。當(dāng)然提高單價(jià)還是很不好，在這么好的地段，這么好的物業(yè)，在局部城市里提高部分高端的價(jià)值，應(yīng)該說是很好的。屯地不多說了，政府現(xiàn)在比較忌諱。在合適的時(shí)候也是可以屯的。

　　地王，高地價(jià)操作的關(guān)鍵點(diǎn)：

　　1、高地價(jià)導(dǎo)致項(xiàng)目直接成本增加。怎么控制成本，萬科也很好的方法，他不是簡單控制，而是研究了消費(fèi)者對產(chǎn)品七大消費(fèi)需求。

　　2、大勢走向是影響高地價(jià)項(xiàng)目檔次定位的核心因素之一。

　　最后，未雨綢繆，南昌華南城的對策。南昌作為省會(huì)城市具有較高的首位度，其地位決定了其房地產(chǎn)的價(jià)格。我們看一下紅谷灘，十年前我去了，我不相信有這么好的發(fā)展，今天我相信了，二線城市也有這么好的發(fā)展。同時(shí)我們看到南昌作為中部省會(huì)城市，土地價(jià)格不斷地刷新記錄，我認(rèn)為這是有支持的。同時(shí)跟廣州一樣，南昌城市各個(gè)版本的土地，也是有不同的區(qū)分的。當(dāng)然面對南昌地王，我們怎么操作？我們概念就是營銷、顧問、物管。

　　我們曾經(jīng)在這里做過青山湖。我昨天看到濱江一號，我認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目做得非常好，也做成標(biāo)桿。同時(shí)我們對地王項(xiàng)目，可以通過產(chǎn)品布局，如拉高拍低，提升價(jià)值。還有最后通過對優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保證地王資產(chǎn)升值，提升客戶信心。

　　世聯(lián)地產(chǎn)愿與你共創(chuàng)南昌的未來。謝謝各位！

　　主持人：謝謝黎先生。讓我們再一次感謝為我們奉獻(xiàn)精彩演講的五位嘉賓，謝謝大家。

　　直播：2013城市觀點(diǎn)論壇南昌行（二）

（審校：劉滿桃）