　　上海浦東曹路寶龍城市廣場，地處浦東金橋區(qū)曹路板塊。這里交通便捷，可以快速達陸家嘴金融區(qū)、浦東機場以及上海迪斯尼樂園，周邊有杉達大學、第二工業(yè)大學、上海金融?？茖W校等高校云集。而當年，項目所在地方圓十公里范圍內(nèi)卻沒有一家整合全面業(yè)態(tài)的商業(yè)項目。

　　作為中國領(lǐng)先的城市綜合體運營商，寶龍地產(chǎn)(HK.1238)獨具慧眼選中此地，并對此項目的發(fā)展前景信心十足。

　　這份自信源于對項目所在地的綜合科學評判：依托浦東“十二五規(guī)劃”，曹路將發(fā)展為以居住、科教、現(xiàn)代服務為主的文化型新城鎮(zhèn)。隨著曹路的發(fā)展，未來將有50萬人口導入，而集餐飲、娛樂、休閑一站式消費及體驗于一體的曹路寶龍城市廣場，必將能成為區(qū)域標桿型商業(yè)項目。

　　事實的確如此，2012年12月，上海曹路寶龍城市廣場首度開盤銷售，開盤當天在2個小時內(nèi)即去化九成，銷售金額達2億元，并躋身當月上海商業(yè)項目成交金額排行榜前十，足見市場對該項目的信心。

　　按照寶龍一貫的經(jīng)營模式，將自持的部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)進行統(tǒng)一招商運營。2013年上半年招商啟動，從二季度開始，按照社區(qū)生活型購物中心的定位，招商成果勢如破竹，目前招商率已突破90%。不僅吸引了家樂福、保利影院、寶樂迪KTV、星藝電動漫城等主力店品牌，還包括肯德基、必勝客、康師傅牛肉面、85度C、豐收日、厚味香辣館、德莊火鍋等幾十家餐飲美食品牌，真正實現(xiàn)了吃喝玩樂購一條龍服務。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，曹路寶龍城市廣場實現(xiàn)招商率迅速突破的重要原因之一，就是采用了更為合理的業(yè)態(tài)組合。

　　打破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)“黃金比例”

　　對于商業(yè)廣場的招商，業(yè)內(nèi)對購物、餐飲、娛樂三者業(yè)態(tài)經(jīng)營有一個傳統(tǒng)的“黃金比例”，即52:18:30。而曹路寶龍城市廣場內(nèi)業(yè)態(tài)的服裝、餐飲、配套比例為20:50:30。

　　不難看出，餐飲比例已大大提升。對此，戴德梁行中國區(qū)商業(yè)顧問部主管甄仕奇認為，餐飲類業(yè)態(tài)對于購物中心來說，地位越來越重要。前幾年開業(yè)的商業(yè)項目中，餐飲比例達到30%～35%還被稱為特色，但如今的市場環(huán)境中，開業(yè)期餐飲業(yè)態(tài)比例達到35%已成為常態(tài)，尤其是地處城市新興區(qū)域的購物中心項目。

　　這種業(yè)態(tài)組合的變化，一方面是適應商業(yè)廣場招商趨勢變化。過去，服裝業(yè)由于門店大、租金高，頗受購物中心喜愛。如今，服裝及零售行業(yè)受電商沖擊巨大，整體市場前景不容樂觀，考慮到項目的整體運營及可持續(xù)發(fā)展，曹龍寶龍城市廣場將服裝業(yè)態(tài)壓縮，只選擇適合當?shù)叵M水平的服裝品牌入駐，以滿足消費者的購物需求。

　　另一方面，曹路寶龍城市廣場所處的浦東曹路區(qū)，主力消費群體為曹路當?shù)鼐用窦爸苓厡W生，當?shù)卦惋嫎I(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)松散，無成熟優(yōu)良的商業(yè)氛圍。曹路寶龍城市廣場依靠商業(yè)街的餐飲特色，聚攏人氣，這也是電商無法取代的。

　　為了充分利用餐飲業(yè)態(tài)，購物中心會將餐飲業(yè)態(tài)與電影院、休閑娛樂等業(yè)態(tài)配合放置，因此，曹路寶龍城市廣場積極引入保利影院、寶樂迪KTV、星藝電動漫城，實現(xiàn)了復合業(yè)態(tài)的聯(lián)動式發(fā)展。

　　“良好的開頭是成功的一半”。目前，曹路寶龍城市廣場的開業(yè)已進入倒計時階段，相信更加符合行業(yè)發(fā)展和人民生活需求的業(yè)態(tài)組合形式，必將吸引周邊眾多目的性消費群體，帶動項目整體的經(jīng)營，為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和促進城市化進程做出了突出貢獻。

（審校：勞蓉蓉）