因此新世界中國(guó)會(huì)加快開發(fā)的步伐，同時(shí)比較看好二三線城市的開發(fā)潛質(zhì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 楊曉敏 9月25日，新世界中國(guó)在香港舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公布了2013年度銷售業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)表現(xiàn)等數(shù)據(jù)。

　　截至2013年6月30日，新世界中國(guó)實(shí)現(xiàn)簽訂合約物業(yè)銷售額達(dá)165.28億港元，物業(yè)銷售樓面面積達(dá)127.49萬平方米，兩者按年分別增長(zhǎng)69%及63%。

　　新世界中國(guó)執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)顏文英透露，2014年新世界中國(guó)的銷售目標(biāo)是170億，較上財(cái)年增3%。

　　顏文英表示，170億的銷售目標(biāo)比較保守，之所以這么保守，一方面是因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)的狀態(tài)有回暖跡象，另一方面預(yù)計(jì)政策方面也不會(huì)有一個(gè)太大的變化。

　　不過值得注意的是，2013年物業(yè)銷售整體毛利率由2012年財(cái)年之49.8%下跌至41.8%。

　　針對(duì)今年銷售利潤(rùn)率有所下降，顏文英稱，主要是因?yàn)榻衲昝瘦^低的二三線城市銷售占比有所上升，而一線城市較2012年減少了。

　　她預(yù)計(jì)，未來的兩年在二三線城市的銷售還會(huì)陸續(xù)增加，公司整體毛利率水平會(huì)保持在35%-40%之間，加上2650萬平方米土地儲(chǔ)備中超過七成集中在二三線城市。

　　業(yè)績(jī)會(huì)上，顏文英還表示，現(xiàn)階段集團(tuán)的策略是會(huì)加快資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)期，因此新世界中國(guó)會(huì)加快開發(fā)的步伐，同時(shí)比較看好二三線城市的開發(fā)潛質(zhì)。

　　“從我們的經(jīng)驗(yàn)來看，如果是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿靡稽c(diǎn)的二三線城市，爆炸力以及銷售量會(huì)更好，我們可以掌握更好的市場(chǎng)的狀態(tài)去契合市場(chǎng)的剛性需求，也有自己的優(yōu)勢(shì)在這過程中。”顏文英說。

　　以下為新世界中國(guó)地產(chǎn)2013年度全年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：新世界中國(guó)2013年賣了160幾億港元，下一年銷售目標(biāo)有沒有增加呢？14年第一季度的銷售情況是怎么樣？利潤(rùn)率的情況怎么樣？你們產(chǎn)品都比較集中在二三線城市，那買地的策略是怎么樣呢？

　　顏文英：我們今年完成合約銷售有165億多港元，2014年度預(yù)計(jì)希望可以有170億港元。2014年我們總的完工量有160多萬平方米的，其中有150多平方米是住宅的項(xiàng)目。從整體上看，我們現(xiàn)在都是按一個(gè)快開發(fā)周期的目標(biāo)去做項(xiàng)目，所以希望可以達(dá)到這樣的目標(biāo)。

　　而利潤(rùn)率方面，其實(shí)今年的利潤(rùn)率有一點(diǎn)下跌主要的原因是2012年、2013年兩年之間的銷售產(chǎn)品組合的區(qū)別。2012年一半以上業(yè)績(jī)是由廣州區(qū)域貢獻(xiàn)出來的，而2013年度，業(yè)績(jī)主由利潤(rùn)率較低的二三線城市貢獻(xiàn)，而廣州區(qū)的比重只有40%左右，所以拉低了整體的利潤(rùn)率水平。

　　最近一兩年，我們二三線城市的銷售都會(huì)不斷增加，毛利率會(huì)下調(diào)一點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)毛利率應(yīng)該會(huì)在35%到40%。

　　關(guān)于買地方面，集團(tuán)現(xiàn)在的買地策略是謹(jǐn)慎積極的。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的土地儲(chǔ)備達(dá)到2650多萬平方米，足夠未來五年的開發(fā)。

　　所以我們也不是很著急去增加土地儲(chǔ)備，不過會(huì)更加審慎去選擇。我們會(huì)在現(xiàn)有項(xiàng)目地區(qū)去找地，所以不會(huì)專門去找哪個(gè)地方，或者一個(gè)新的地方去找項(xiàng)目，沒有這樣的想法。

　　近兩年，二三線城市的銷售會(huì)陸續(xù)增加，因?yàn)槲覀兛吹蕉€城市的潛質(zhì)很好。但是不是說會(huì)放棄一線城市，我們會(huì)鞏固一線的銷售，加上二三線銷售的整體發(fā)展方向。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才提到你們未來項(xiàng)目都會(huì)集中在二三線城市。但是樓價(jià)升幅都是在一線城市，我不知道你們?yōu)槭裁磿?huì)選擇二三線城市。另外，酒店業(yè)務(wù)你們說未來的前景會(huì)持續(xù)不會(huì)那么明朗，為什么？

　　顏文英：不是說特定選擇二三線城市。現(xiàn)階段集團(tuán)的策略是會(huì)加快資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)期，我們要加快開發(fā)步伐，而我們的土地儲(chǔ)備里面差不多70%在二三線城市。其實(shí)，一線城市受到調(diào)控政策會(huì)影響比較多一點(diǎn)，二三線城市的潛質(zhì)會(huì)更好。

　　從我們的經(jīng)驗(yàn)來看，如果是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿靡稽c(diǎn)的二三線城市，爆炸力以及銷售量會(huì)更好，我們可以掌握更好的市場(chǎng)的狀態(tài)去契合市場(chǎng)的剛性需求，也有自己的優(yōu)勢(shì)在這過程中。

　　關(guān)于酒店方面，由于受到政府反腐、反貪政策影響，可以看到餐飲業(yè)務(wù)或者是商務(wù)客都在變少。酒店業(yè)務(wù)對(duì)于我們集團(tuán)來說，不是很大量的投資，如何看酒店?duì)I運(yùn)，我們一向覺得酒店?duì)I運(yùn)在整體集團(tuán)只是一個(gè)樓盤的配套工作，而且不是每一個(gè)樓盤都有。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：由于受到政府反腐、反貪政策影響少的商務(wù)客，大概會(huì)有多少百分比？未來二三線城市的銷售會(huì)占到整個(gè)集團(tuán)住宅的百分之比是多少？會(huì)不會(huì)超過70%呢？

　　顏文英：少了多少客人沒有實(shí)際計(jì)算過。憑我們的入住率看，大概有1%-2%。餐飲部分的收入其實(shí)占酒店整體收入20%-30%。如果是20%多的話，大概就下跌了5%左右。

　　住宅占比方面，2014年我們預(yù)計(jì)有17個(gè)項(xiàng)目會(huì)完成，其實(shí)起碼有7類是二三線城市，預(yù)計(jì)我們的合約銷售有六成到七成會(huì)集中在二三線城市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才提到，2014年的銷售目標(biāo)是170億元，為什么這個(gè)目標(biāo)會(huì)不會(huì)是比較保守呢？以及說到酒店業(yè)務(wù)，你們?cè)趺纯瓷虡I(yè)物業(yè)？對(duì)于你們來說所占的比重是怎么樣？

　　顏文英：170億，數(shù)字上肯定會(huì)覺得很保守，因?yàn)橹槐任覀兘衲甓榷嘁稽c(diǎn)點(diǎn)。今年完工量有140多萬，下一年會(huì)有150多萬。

　　另外，我們感覺到經(jīng)濟(jì)開始有一點(diǎn)點(diǎn)回暖，中央政府也有暗示不會(huì)再有很大的調(diào)控出臺(tái)，在這樣的大環(huán)境下，銷售其實(shí)會(huì)是平穩(wěn)發(fā)展，無論是價(jià)錢或者數(shù)量方面都會(huì)平穩(wěn)。

　　我們采取平穩(wěn)的預(yù)計(jì)，今年度的銷售跟上年度差不多，我們有一個(gè)比較保守的預(yù)算。

　　商業(yè)物業(yè)方面，集團(tuán)未來的整體的規(guī)模會(huì)去到挺理想的狀態(tài)?，F(xiàn)階段集團(tuán)收租的物業(yè)有110多萬平方米，里面有6成是大型商城，兩成多是寫字樓。

　　從業(yè)態(tài)來說，我們的寫字樓現(xiàn)在在武漢和上海有甲級(jí)寫字樓。這些項(xiàng)目對(duì)于我們來說能帶來很穩(wěn)定的收入。武漢的兩個(gè)辦公樓，上一年成功的將一些租客進(jìn)行整合，加租都加到30%以上。加上上海的辦公樓，也升了3成租金，所以整個(gè)集團(tuán)都有很平穩(wěn)的收入，而且每年都有增長(zhǎng)。

　　在政策大環(huán)境下，如果我們?cè)谝恍┪飿I(yè)銷售住宅低迷的時(shí)候，仍然有很穩(wěn)定的收入源是很有幫助的。但是，我們會(huì)按現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備，按時(shí)間、按計(jì)劃去發(fā)展商業(yè)配套，不會(huì)說去專門去買商業(yè)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才提到廣州的項(xiàng)目毛利率有70%，與二三線城市的毛利率相差的距離有多遠(yuǎn)？雖然你們不會(huì)去特意去買商業(yè)用地，你們會(huì)不會(huì)有一個(gè)團(tuán)隊(duì)去商場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)呢？

　　顏文英：廣州其實(shí)是比較獨(dú)特一點(diǎn)，因?yàn)樵趶V州珠江新城的凱旋新世界是高端的住宅項(xiàng)目，均價(jià)是去到7萬多元，最高十幾萬元一平方米，毛利率是70%。而其他二三線城市比如長(zhǎng)沙，毛利率大概是25%左右。武漢20%多，貴陽(yáng)大概是20%左右的毛利率。

　　從集團(tuán)商業(yè)物業(yè)來看，現(xiàn)階段有一些新的項(xiàng)目，其中兩個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目在北京，還有一個(gè)在沈陽(yáng)，都會(huì)找人去專門幫我們經(jīng)營(yíng)管理。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：最近有十個(gè)項(xiàng)目都是找K11的團(tuán)隊(duì)，是不是都是有可能去到三成呢？廣州的毛利率那么高，會(huì)不會(huì)繼續(xù)在廣州那邊有一些什么新盤或者有一些新項(xiàng)目是有興趣呢？

　　顏文英：剛才說的是K11團(tuán)隊(duì)，只說的是上海的項(xiàng)目，這是我們的一個(gè)舊商場(chǎng)改造，所以會(huì)有一個(gè)比較。但是未來的項(xiàng)目都是新項(xiàng)目，所以我給不了增幅的信息給你。

　　當(dāng)然，我們?cè)趶V州會(huì)不斷推盤，近期在廣州白云區(qū)有嶺南新世界在新推，另外在佛山，廣佛新世界莊園今年10月份會(huì)開盤，目前蓄客還不錯(cuò)。整個(gè)項(xiàng)目包括高爾夫球場(chǎng)、酒店、住宅、會(huì)所營(yíng)運(yùn)等。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在香港有很多內(nèi)房股，你們說要加快內(nèi)地發(fā)展的周轉(zhuǎn)，其實(shí)是不是應(yīng)該可以再慢一點(diǎn)，因?yàn)槠鋵?shí)合約銷售過百億的房企有很多了。你們?cè)趦?nèi)地的發(fā)展策略是以穩(wěn)健的速度增長(zhǎng)就可以還是怎么樣？有沒有一些中長(zhǎng)線的計(jì)劃？

　　顏文英：集團(tuán)的策略就是盡快去加快我們的周轉(zhuǎn)期。或者我也可以說說怎么樣去加快，我們?nèi)ツ晖旯ぶ挥?0多萬，今年有140多萬，當(dāng)中有80%的增長(zhǎng)，這不是一下子可以做到。

　　其實(shí)，在我們幾年前開始有一些新思維、新策略去加快開發(fā)的步伐，其中一個(gè)就是我們做了一些地區(qū)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，比如某一區(qū)的產(chǎn)品，如果我們覺得這個(gè)產(chǎn)品好，我們會(huì)去用好這個(gè)方法在周邊的項(xiàng)目，這樣就可以減少了設(shè)計(jì)，同時(shí)減少了一些時(shí)間。

　　而且我們有集中采購(gòu)，如果同一個(gè)房型，知道要什么類型的門，櫥柜以及磚，我們會(huì)在這方面減省了時(shí)間和成本?，F(xiàn)在我們著重的是區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)化以及集中采購(gòu)，現(xiàn)階段已經(jīng)有一個(gè)小組想再優(yōu)化這個(gè)的策略，我們是要做到全國(guó)性的。如果在這方面再優(yōu)化多一點(diǎn)，我相信我們的周轉(zhuǎn)期會(huì)加快。

　　除了這個(gè)方面之外，我們幾年前就已經(jīng)成立了一些綠化的公司，在每個(gè)大區(qū)，我們自己去成立公司，自己去種樹，這樣減省了專門去找一些綠化公司去做綠化工程。我們一邊建樓一邊可以做綠化，這樣可以再快一點(diǎn)推樓出來賣，其實(shí)是幫我們加快銷售進(jìn)程。

　　這些都可以幫我們加快周轉(zhuǎn)期，你可以說我們每年完工很多都是這樣，但我想這都要看很多其他的條件，相信以我們這么多年的經(jīng)營(yíng)會(huì)繼續(xù)進(jìn)步，會(huì)有進(jìn)步空間的，會(huì)穩(wěn)健、持續(xù)、上升的發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：樓盤綠色成分平均有多少百分之點(diǎn)呢？

　　顏文英：其實(shí)每個(gè)項(xiàng)目的百分之比都不一樣，但是起碼都有30%。