主持嘉賓：金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生；透明售房網(wǎng)首席評論員、透明售房市場研究院院長丁建剛先生

　　討論嘉賓：廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生、富力地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理兼海南公司董事長趙沨先生、五礦建設(shè)有限公司副總經(jīng)理?xiàng)盥上壬?、新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷先生、景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍先生、思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生

2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題論壇之一：城鎮(zhèn)化與市場 以及被“限購”的行業(yè)

　　李戰(zhàn)洪：我先說第一個(gè)問題，市場之手和政策之手。這么多年來，我們看房地產(chǎn)就是一個(gè)美女，每只手都想去摸它，而且每個(gè)人摸的感覺都不一樣。開發(fā)商是情人這一塊，情人摸的感覺是不一樣的，政策之手去摸，它就像領(lǐng)導(dǎo)之手。我們想想在一個(gè)單位領(lǐng)導(dǎo)的手摸美女的時(shí)候和情人去摸是不一樣的，所以我們首先想請廣東房協(xié)的蔡會長談一談這兩只手摸這個(gè)市場的感覺會帶來什么樣的后果？

　　蔡穗聲：我也搞不清這兩只手摸是什么感覺。今年上半年整個(gè)市場情況，我感覺地慌是存在的，這個(gè)慌還要加個(gè)豎心旁，是慌張的慌。這個(gè)使得開發(fā)商很困惑，一方面手上有錢了，想拿更多的地，沒有地就沒法發(fā)展。另一方面，有些地王是很夸張的，直接比旁邊的房價(jià)幾乎高出一倍之多，未來兩三年內(nèi)買房不可能達(dá)到這個(gè)房價(jià)。這個(gè)價(jià)預(yù)示著什么東西？我認(rèn)為是地方政府在背后有意或者無意的把地價(jià)推搞上去，這個(gè)是表現(xiàn)得比較明顯的。這個(gè)也使得開發(fā)商、開發(fā)行業(yè)在思考一個(gè)問題，我們到底風(fēng)險(xiǎn)在哪里，是不是這樣去不斷地響應(yīng)地方政府的號召，去拿高價(jià)的土地，然后再去搞住宅，不斷地把房價(jià)、地價(jià)漲上去，是不是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向，我覺得這是有問題的。

　　丁建剛：蔡會長是迂回地回答了這個(gè)問題。

　　李戰(zhàn)洪：蔡會長回答這個(gè)問題我聽懂，政策之手去摸這個(gè)美女是想獲得更大的利益。

　　楊律：我們把房地產(chǎn)分成三個(gè)美女，大美女、二美女和三美女，一個(gè)是康居，一個(gè)是安居，一個(gè)是樂居?？稻邮墙鉀Q剛需的基本需求，安居是解決改善型的需求，樂居就是你的高端消費(fèi)。所以我個(gè)人的觀點(diǎn)是，政府這只手應(yīng)該去摸安居這個(gè)美女。

　　丁建剛：另外兩個(gè)美女不要去碰？

　　楊律：不要去碰，這個(gè)由市場去做。

　　丁建剛：碰了就是咸豬手了。

　　李戰(zhàn)洪：五礦的楊總在美國工作了十年，他有國際視野，他知道哪些美女能摸，哪些美女不能摸。

　　丁武：說到市場調(diào)控，我想說一下土地方面的市場，因?yàn)槲疫^去一年多在土地方面做了不少調(diào)研，一方面是全國各地的一二三四線城市全部接觸過，跟政府和開發(fā)商都溝通過，從土地的供和需方面都有一些深度的交流?，F(xiàn)在的一個(gè)感覺是什么呢？現(xiàn)在我們的土地市場很熱，有些地方很冷。我總結(jié)一下，我感覺是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的不平衡。大家看到的地王等等基本上都是一線城市和好的二線城市，三四線城市很多地方還是很平淡，甚至有些地方屬于土地供應(yīng)出來了，但是沒人來買，只有在珠三角、長三角等一些地方土地市場好一些。這種結(jié)構(gòu)的不平衡和我們現(xiàn)在城市化的發(fā)展情況相關(guān)，而且現(xiàn)在這種現(xiàn)狀還會持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。

　　丁建剛：丁總認(rèn)為沒有辦法改變，誰也沒有辦法改變？

　　丁武：這是一個(gè)長期的過程，誰也沒法改變。比如說我們在北京的時(shí)候，大量的開發(fā)商跟我說，北京有什么地，趕緊給我推薦，但是在北京你去找那種價(jià)格又比較合適，位置又比較好的，適合做剛需的房子。

　　丁建剛：也就是說無解。

　　丁武：有些地方委托我們賣房，委托我們賣地。關(guān)鍵是前些年很多地方土地供應(yīng)過量，導(dǎo)致三四線城市相當(dāng)多的地方土地出來已經(jīng)，開發(fā)商不愿意再買了。

　　楊鐵軍：剛剛李總用了一個(gè)很形象的比喻，就是摸美女的手。我在想，這么多年政府這只手一直在摸美女，這個(gè)被摸的感覺我們比較清楚，這個(gè)摸的感覺是什么我們不知道，但是有一點(diǎn)可能肯定，它老在摸，肯定是有甜頭的。在沒有約束機(jī)制的情況下，或者說沒有一些機(jī)制評估這種東西的時(shí)候，可能這種行為短期之內(nèi)還不見得會停止，這是一個(gè)。第二個(gè)問題，隨著時(shí)間的推移，美女也在發(fā)生變化。

　　丁建剛：老了、丑了。

　　楊鐵軍：對，慢慢的也在變，姿色也不如以前了，我不知道會不會降低政府摸的欲望，這可能也是需要進(jìn)一步觀察的問題。

　　李戰(zhàn)洪：我們還是回歸到城鎮(zhèn)化，剛才說美女老了，其實(shí)新的美女出來了，新的美女是誰？就在城鎮(zhèn)化前面加一個(gè)新，就是新的城鎮(zhèn)化。新的美女來的時(shí)候，我想請問一下新城的歐陽總，因?yàn)槟闶强春眯滦统擎?zhèn)化這個(gè)利好，要實(shí)現(xiàn)彎道超車，面對新型城鎮(zhèn)化這個(gè)新的美女來的時(shí)候，為什么是利好，你如何去超車？

　　歐陽捷：李總這個(gè)問題提得非常好。我分三點(diǎn)簡單回答一下，第一，剛才楊總提到一個(gè)觀點(diǎn)，有三個(gè)美女，我個(gè)人不完全認(rèn)同，前兩個(gè)是美女，安居可能不是美女，否則的話，為什么地方政府都不愿意觸摸安居工程這一塊呢？所以它可能不是。前面的兩個(gè)美女，政策之手愿意去觸摸，其實(shí)觸摸得這個(gè)市場是毛骨悚然的。第二，我覺得現(xiàn)在政府之手去觸摸市場，對還是不對？其實(shí)這是人之本性，愛美之心人人皆有，政府也愿意去觸摸市場，但是問題是它必須要受到約束。就像我們朱會長一再強(qiáng)調(diào)的一樣，要建立長效機(jī)制來約束政府的有形之手觸摸市場的尺度。

　　丁建剛：拉拉手就算了，不該摸的地方就不摸了。

　　歐陽捷：是的，剛才李總又提出來一個(gè)問題，新美女是誰。我覺得剛才巴所長的報(bào)告給我們一個(gè)很大的啟示，我們曾經(jīng)向李總討教過一個(gè)問題，新型城鎮(zhèn)化到底是為誰做的，我聽的一個(gè)觀點(diǎn)是什么呢？新型城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，但是人的城鎮(zhèn)化的核心是農(nóng)民的城鎮(zhèn)化，不是我們在座的人的城鎮(zhèn)化，因?yàn)槲覀冊谧娜艘呀?jīng)享受了過去30年的城市化的改革和開放，以及市場化的結(jié)果，已經(jīng)享受了這個(gè)成果了。那么新型城鎮(zhèn)化是為新進(jìn)來的城鎮(zhèn)的人口的增量來服務(wù)的，如果沒有農(nóng)民進(jìn)城就沒有新型的城鎮(zhèn)化，所以未來的新型城鎮(zhèn)化是要城市居民把紅利讓給農(nóng)民，讓農(nóng)民進(jìn)城，享受新的城鎮(zhèn)化，所以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，我覺得我們是要為這部分農(nóng)民去考慮他們未來的生活、居住的環(huán)境和未來的消費(fèi)模式。

　　李戰(zhàn)洪：趙總你怎么想？

　　趙沨：我是富力地產(chǎn)海南公司的趙沨，歡迎大家到海南來，海南是一個(gè)冬暖夏涼的地方，今年夏天比全國大部分地方都涼快，然后也是一個(gè)空氣潔凈、食品安全的地方，也會讓大家活得更久一些。剛才大家談了很多，我舉兩個(gè)例子，一個(gè)是關(guān)于房價(jià)漲還是跌的問題，剛才提到了地價(jià)，因?yàn)槲覀冊谝痪€操作這個(gè)事情，政府有一個(gè)不成文的規(guī)定，同樣一個(gè)地方買地，政府會暗示你說有一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)，這個(gè)地價(jià)是每年都會上漲的，我不知道其它地方是不是這樣，海南是這樣，他告訴你這一定會漲的。那房價(jià)呢？

　　丁建剛：只不過是溢價(jià)率有時(shí)候高有時(shí)候低。

　　趙沨：第二個(gè)，市場之手還是政府之手，大家說是摸美女，其實(shí)我覺得它摸的是人的需求，農(nóng)民進(jìn)城對住房的要求，其實(shí)從發(fā)展的結(jié)果來看，市場之手也好，政府之手也好，實(shí)際上是沒有抑制住房價(jià)的，這個(gè)房價(jià)漲得合理還是不合理呢？總體安全大部分是合理的，因?yàn)槿说男枨笤诓煌５靥岣?，社會在發(fā)展，整個(gè)世界都在發(fā)展，所以這兩個(gè)手摸到最后的結(jié)果應(yīng)該是差不多的。

　　丁建剛：謝謝，我來進(jìn)行下一輪問題。現(xiàn)在回到我們這個(gè)問題的本源，我們今天對話的主題是城鎮(zhèn)化與市場，以及被限購的內(nèi)容。剛才談的限購的問題比較多。今天很多專家談了城鎮(zhèn)化的問題，而且朱中一會長談到了政治局的原化，就是積極穩(wěn)妥的推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。我想問一下在座的嘉賓，剛才說新一輪新的美女出現(xiàn)，新一輪所謂的新型的城鎮(zhèn)化，李克強(qiáng)總理說是未來最大的內(nèi)需所在，會不會讓我們的房地產(chǎn)行業(yè)在未來的十年仍然高速發(fā)展？未來會不會是一條新的道路，會不會是未來的通行證？

　　趙沨：剛才我在下面還特意查了幾個(gè)關(guān)于城鎮(zhèn)化的數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年城鎮(zhèn)化為GDP的貢獻(xiàn)大概是3%，也就是說每年大概增長10%左右的話，有3%是由城鎮(zhèn)化引起的，而每增加一個(gè)點(diǎn)，新增加的投資的需求大概是6.6萬億，帶動的消費(fèi)是1012億，未來10年，根據(jù)有些專家提供的數(shù)據(jù)，大概新增的城市人口是4億。

　　丁建剛：不可能吧，過去30年才增加了6億。

　　蔡穗聲：他這個(gè)4億的概念是包括以前大概有2.6億在城市務(wù)工，沒有轉(zhuǎn)為戶籍的。

　　丁建剛：丁過去30年增加了6億。

　　李戰(zhàn)洪：咱們假設(shè)數(shù)據(jù)成立。

　　趙沨：我說一下這個(gè)數(shù)據(jù)來源，是中國經(jīng)濟(jì)研究所遲福林做的報(bào)告，未來10年將有4億人進(jìn)入城市。按這個(gè)規(guī)律來看，每個(gè)農(nóng)民工進(jìn)城之后的固定資產(chǎn)、置業(yè)所需要的投資大概是10萬一個(gè)人，城鎮(zhèn)化的發(fā)展將會帶來大概40萬億的投資。毫無疑問，房地產(chǎn)是其中得益會比較大的一個(gè)行業(yè)。有這么多人進(jìn)城，他們最基本的需求是住房、周邊的配套、社區(qū)，以及社區(qū)的服務(wù)，這個(gè)一定會有很大的市場。

　　歐陽捷：我覺得新型城鎮(zhèn)化這個(gè)問題，各位專家已經(jīng)講得非常多了，我覺得城鎮(zhèn)化沒有任何懸念。

　　丁建剛：我們改革開放以來其實(shí)也沒有怎么提城鎮(zhèn)化，但實(shí)際上還是大量的城鎮(zhèn)化了。

　　歐陽捷：所以我們不談城鎮(zhèn)化這個(gè)方向有沒有問題。但是我們覺得可能要提醒的一個(gè)觀點(diǎn)就是當(dāng)心城鎮(zhèn)化的陷阱。我們有一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，李總可能對四川省的數(shù)據(jù)非常清楚，2000年到2010年，整個(gè)四川省人口流出300萬，同期成都人口流入286萬，也就意味著除了成都以外的所有市縣，人口在10年中下降了586萬。那就意味著這些城市以人的城鎮(zhèn)化不可持續(xù)，所以這種城市的進(jìn)入是需要當(dāng)心的。我們在湖南長沙也有開發(fā)一個(gè)樓盤，我們也做了統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)，我們在湖南長沙樓盤有13%的業(yè)主是湖南各個(gè)州縣的客戶，8%是上海、北京等外地人來買房，剩下的才是長沙本地的客戶。換句話說長沙有一個(gè)虹吸效應(yīng)，把下面州縣的客戶吸引過來了，所以再往下面州縣去的時(shí)候，需要擔(dān)心這種小城鎮(zhèn)的陷阱。

　　丁建剛：歐陽總實(shí)際上把我們后面關(guān)于一二三四線城市的問題提出來了，這個(gè)問題我們等會兒再討論。

　　楊鐵軍：城鎮(zhèn)化可能是當(dāng)下最熱的話題，作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者來講，大家有理由對城鎮(zhèn)化充滿期待，但是確實(shí)在國家的大政方針出來之前，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的路徑到底是怎么樣的，大家都不清楚。我們企業(yè)也在想這個(gè)問題，我想可能有幾個(gè)點(diǎn)是可以跟大家一起分享一下的。我覺得第一，城鎮(zhèn)化本身對房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)機(jī)會，或者一個(gè)新的機(jī)遇，但是這里面可能會出現(xiàn)不同的結(jié)果，有的企業(yè)會在這個(gè)機(jī)遇當(dāng)中獲得一個(gè)新的發(fā)展，我也相信可能有些人在這當(dāng)中可能會碰到一些危機(jī)。也就是說城鎮(zhèn)化本身帶給行業(yè)的是危和機(jī)并存的。

　　另外，今天很多專家提到的一個(gè)觀點(diǎn)我是非常贊同的，就是城鎮(zhèn)化本身應(yīng)該是一個(gè)現(xiàn)象，或者說是一個(gè)結(jié)果，而不是一個(gè)內(nèi)在的驅(qū)動因素。它內(nèi)在驅(qū)動的東西是什么？實(shí)際上是整個(gè)經(jīng)濟(jì)本身的結(jié)構(gòu)調(diào)整，或者是升級換代，或者是一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它這些東西是一個(gè)真正的驅(qū)動因素，經(jīng)濟(jì)本身的發(fā)展會導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)的聚集或者是興衰，帶來的東西是什么呢？就是人口一個(gè)新的流動趨勢，或者人口新的聚集或者是流動，在這個(gè)過程中才會出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)本身的新的發(fā)展機(jī)遇。誰能夠先知先覺，做好布局，能夠應(yīng)對這樣的趨勢或者變化，這才是我們房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該思考的非常重要的問題。這是城鎮(zhèn)化本身帶給我們的思考，我覺得應(yīng)該更多的思考，從經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整，甚至一些新的產(chǎn)業(yè)本身出現(xiàn)，可能帶來的一些變化，帶來的人的流動，剛才巴曙松教授已經(jīng)講得非常清楚了，我也是非常贊同的，就是這個(gè)人的流動可能會帶來一些新的機(jī)遇，當(dāng)然也會帶來一些危機(jī)。

　　丁建剛：可能有餡餅，也可能有陷阱。

　　丁武：我覺得城鎮(zhèn)化肯定會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)會，但是只有符合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的企業(yè)才能從中分一杯羹，得到比較大的發(fā)展。具體來說，城鎮(zhèn)化的發(fā)展它有不同的模式，我特別認(rèn)同何總剛才分的幾大類，城市的復(fù)合發(fā)展模式、小鎮(zhèn)的發(fā)展模式，還有新型的農(nóng)業(yè)社區(qū)發(fā)展模式。不同的發(fā)展模式，它的需求產(chǎn)品、配套的服務(wù)全是不一樣的，如果一個(gè)開發(fā)商拿著同樣一個(gè)模式，過去的十多年是一種城市復(fù)合發(fā)展模式企業(yè)做的產(chǎn)品，拿著這種模式到一些中小城市復(fù)制的時(shí)候，那肯定不適合，就得不到發(fā)展。為什么我們說現(xiàn)在一些大的開發(fā)商都要回流一二線城市呢？因?yàn)槿木€城市有它獨(dú)特的發(fā)展需求。城鎮(zhèn)化要注意一個(gè)低成本發(fā)展的路徑，我們現(xiàn)在一線城市、二線城市是按照我們現(xiàn)在這個(gè)產(chǎn)品，我們耳熟能詳?shù)母鞣N各樣的，完備的社區(qū)、完整的城市規(guī)劃發(fā)展起來的，有這樣的需求和承載能力，這個(gè)沒問題，但是在一些三四線城市，農(nóng)民進(jìn)城的時(shí)候，他的消費(fèi)能力不夠，你給他按照完整的體系建成之后，他就消費(fèi)不起，成本太高。所以如何尋找低成本的、適合于廣大的城鎮(zhèn)的這樣一些當(dāng)?shù)鼐用?，或者是周圍的農(nóng)民能進(jìn)城的產(chǎn)品，如果誰能夠做出這樣的產(chǎn)品，我想在國內(nèi)有大量的一個(gè)復(fù)制的機(jī)會。但是現(xiàn)在我們百強(qiáng)開發(fā)商做的都是適合城市發(fā)展模式的產(chǎn)品，在低成本這一塊的問題如果能夠解決，也能加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

　　李戰(zhàn)洪：丁總說的下一個(gè)階段的低成本的城鎮(zhèn)化，我是要打一個(gè)問號的，如果下一個(gè)階段低成本的城鎮(zhèn)化，它有可能不成功。

　　蔡穗聲：我說一下，新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)業(yè)打了一劑強(qiáng)心針，使中國房地產(chǎn)業(yè)從前兩年所說的房地產(chǎn)黃金十年過去了，好像來了一個(gè)白銀十年，或者爛鐵十年，走出來了，都認(rèn)為又一個(gè)黃金十年開始了，好像打了雞血針一樣，這是第一個(gè)信息。第二個(gè)信息，剛才有來賓講到，回過頭來看前幾年的發(fā)展，在二三四線城市里面，住宅是過剩的，所以產(chǎn)生了大企業(yè)又回流一二線城市，新型城鎮(zhèn)化在中小城市，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)是不是有發(fā)展機(jī)會？第三個(gè)信息，美國底特律政府破產(chǎn)了，給中國也有一些啟示。

　　我把它結(jié)合在一起談一談，實(shí)際上還是我們對房地產(chǎn)理解不夠深、不夠廣，我們把房地產(chǎn)只理解為住宅，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的投資70%是住宅，如果單是把房地產(chǎn)等同于住宅的發(fā)展，那么這個(gè)產(chǎn)業(yè)基本上過去了，沒有什么黃金十年可言了，實(shí)際上我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)它是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。如果把房地產(chǎn)業(yè)跟各種實(shí)體經(jīng)濟(jì)，各種服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來，它的前景是好幾個(gè)黃金十年，也就是說我們應(yīng)該把新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展理解為我們房地產(chǎn)業(yè)，中小城市應(yīng)該結(jié)合實(shí)體經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該結(jié)合服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。我講兩個(gè)具體的例子，在廣東省，一個(gè)是梅州市，我們一個(gè)開發(fā)商做了一個(gè)客天下旅游產(chǎn)業(yè)園，到現(xiàn)在是7年的時(shí)間，到旅游產(chǎn)業(yè)、婚慶產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，現(xiàn)在是國家4A級園林風(fēng)景旅游區(qū)，僅僅發(fā)展了它所占的山頭的1/20，還有好長時(shí)間可以發(fā)展，這是第一個(gè)成功例子。第二個(gè)成功例子，廣東揭陽市的一家公司做了一個(gè)玉城，因?yàn)榻谊柺械挠竦慕灰渍既珖袌龅?0%，它把所有的交易集中在一起搞了一個(gè)玉城，有了一個(gè)交易市場，后面有加工區(qū)，還有生產(chǎn)的配套服務(wù)，還有學(xué)校、生活配套、住宅區(qū)，夠它發(fā)展10年。這兩個(gè)例子說明什么？我們的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是單純搞住宅，當(dāng)然住宅還有空間，還有養(yǎng)老地產(chǎn)，還有很多住宅地產(chǎn)可以發(fā)展，但是我們應(yīng)該更多的關(guān)注城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)主體在哪里，包括農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我覺得也可以跟房地產(chǎn)結(jié)合起來考慮，有很多創(chuàng)意的空間值得考慮和發(fā)展、創(chuàng)造。

　　丁建剛：蔡會長一并回答了兩個(gè)問題，剛才有嘉賓說到，媒體中一直在議論，回答了新型城鎮(zhèn)化不能簡單的理解成房地產(chǎn)化的這個(gè)問題。

　　蔡穗聲：有人說，不要把城鎮(zhèn)化當(dāng)成房地產(chǎn)化，還是沒有把房地產(chǎn)理解透。我們現(xiàn)在很多人理解搞房地產(chǎn)就是多建住宅、多賣住宅，這是我們對房地產(chǎn)理解的片面性和不夠深刻所致的。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，有的地方是支柱性產(chǎn)業(yè)。

　　丁建剛：我想問你一個(gè)非常敏感的問題，三亞算不算房地產(chǎn)化？

　　蔡穗聲：我們不要具體評論一個(gè)城市，但是房地產(chǎn)業(yè)完全可以跟很多不同的行業(yè)結(jié)合，現(xiàn)在不但是旅游，還有工業(yè)園區(qū)、科技地產(chǎn)。

　　丁建剛：我覺得沒有問題，你不要認(rèn)為光是制造冰箱才是產(chǎn)業(yè)，這里的旅游、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，有人愿意來，它也可以搞成產(chǎn)業(yè)。

　　蔡穗聲：韓國的濟(jì)州島它搞美容醫(yī)療城，它也招商，希望地產(chǎn)企業(yè)過去做。

　　楊律：昨天下午到今天很多專家在解讀新城鎮(zhèn)化是以人為本，我的理解，新城鎮(zhèn)化的核心是以改善人的生活為核心，這可能更具體一些。比如說我們在做新城鎮(zhèn)化的時(shí)候，涉及到產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住、教育、醫(yī)療、文化。我們在做新城鎮(zhèn)化的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)改善了經(jīng)濟(jì)來源，商業(yè)更大地豐富了物質(zhì)基礎(chǔ)，醫(yī)療是解決了人的健康問題，教育是改善了人的學(xué)習(xí)、再教育問題，文化是改善了他的精神需求，所以新城鎮(zhèn)化，我的理解，應(yīng)該是圍繞著改善人的生活為核心。所以這樣的解讀可能更具體一些。具體說到我們做房地產(chǎn)，僅僅是在新城鎮(zhèn)化這些所有鏈條當(dāng)中的某一個(gè)環(huán)節(jié)，而絕不是全部，這是我要講的第一個(gè)觀點(diǎn)，就是以改善人的生活為核心。第二個(gè)，我們在做城鎮(zhèn)化的過程中，政府和企業(yè)的作用是什么，我們以前在大的城市做開發(fā)的時(shí)候，企業(yè)無形當(dāng)中起到了政府的很多作用。比如說它要解決教育，甚至解決一部分的醫(yī)療問題，要考慮到商業(yè)，這些實(shí)際上都是政府本來就應(yīng)該考慮和解決的問題。在做新城市化的過程中，政府應(yīng)該做這些事情，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到的是它的其中的一個(gè)鏈條，就是房地產(chǎn)這部分。但是企業(yè)為了更快的發(fā)展，目前很多企業(yè)也能做到相關(guān)的政府職能，包括商業(yè)運(yùn)營，甚至包括教育。這是我的第二個(gè)觀點(diǎn)，就是企業(yè)和政府會共同推進(jìn)新城鎮(zhèn)化的進(jìn)行。

　　丁建剛：李總，還有10分鐘時(shí)間，你再來一輪。

　　李戰(zhàn)洪：你這一輪搞得我頭都暈了，城市化從上午談到現(xiàn)在。在座的都是開發(fā)商，說城鎮(zhèn)化說得太多，就有機(jī)會導(dǎo)向。我們下一階段如果還靠機(jī)會導(dǎo)向來發(fā)展已經(jīng)不太合適了。對新型城鎮(zhèn)化過于敏感的開發(fā)商，在我看來是信心和能力不足的表現(xiàn)。真正的開發(fā)企業(yè)他是把自己置于城市化之下的一個(gè)載體，我只是城市化的整個(gè)鏈條里面的一個(gè)環(huán)節(jié)。

　　我們下面談最后一個(gè)話題，被拋棄的三四線城市。

　　丁建剛：那就每人一句話吧，三四線城市還值不值得去干？

　　李戰(zhàn)洪：還有10分鐘，每人控制在2分鐘之內(nèi)。

　　三線城市究竟是拋棄，還是沒有被拋棄？其實(shí)在我們國家，地大物博，區(qū)域和城市的發(fā)展水平不一樣，社會的發(fā)展不一樣，整個(gè)的城市化率不一樣，它完全體現(xiàn)出不一樣的情況，所以三線城市它拋棄的是什么？我們說的是價(jià)，它價(jià)格不漲，你就說不拋棄了，其實(shí)不是，這是偏見。

　　景瑞地產(chǎn)有一個(gè)三線城市啟示錄，它有一個(gè)感受，請你談?wù)劇?/p>

　　楊鐵軍：景瑞在長三角深耕了20年，我們最早在三線布局，通過三線，我們也確實(shí)嘗到了一些甜頭。當(dāng)然我們現(xiàn)在也在回歸一二線，當(dāng)然我們原來在上海就有據(jù)點(diǎn)。

　　我還是回到前面講的那句話，市場本身決定企業(yè)的行為，人往哪里走，產(chǎn)業(yè)往哪里聚集，可能房地產(chǎn)行業(yè)的市場就在哪里，只不過一二線市場和三四線市場適合不同的人去，不同的企業(yè)有不同的能力，他對產(chǎn)品的理解，對客戶的理解不同，這是一個(gè)選擇的過程，沒有對與錯，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，我回應(yīng)一下李總剛才談的，目前的政策環(huán)境、金融政策都在變，房地產(chǎn)行業(yè)一直在疲于應(yīng)付，但是這里面有非常重要的一點(diǎn)就是，企業(yè)要發(fā)展自己的東西，在新型城鎮(zhèn)化的大浪潮來臨之前，我們感覺有兩點(diǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)非常重要，第一點(diǎn)是基于你對整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展導(dǎo)致的人口流動趨勢的判斷進(jìn)行的戰(zhàn)略布局，這是非常重要的。第二，隨著本身房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展到一個(gè)新的階段，從粗放到精細(xì)的這個(gè)階段，基于客戶內(nèi)在核心需求的真實(shí)了解的基礎(chǔ)之上的產(chǎn)品和服務(wù)的研發(fā)，這個(gè)也是非常重要的，這兩個(gè)點(diǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展非常非常的重要。

　　李戰(zhàn)洪：五礦有沒有拋棄三線城市？

　　楊律：目前的布局，五礦在一線城市、二線城市都有，用事實(shí)來回答就可以了。

　　李戰(zhàn)洪：蔡會長覺得三四線城市改不該被拋棄？

　　蔡穗聲：我們不光關(guān)注三四線城市，我們還關(guān)注縣一級和鎮(zhèn)一級的發(fā)展。我認(rèn)為這里面不存在誰拋棄誰的問題，關(guān)鍵還是我們要找到跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)合，跟當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)合的結(jié)合點(diǎn)。從這個(gè)意義上來說，不存在哪個(gè)地方?jīng)]有發(fā)展的空間，哪怕到縣一級、鎮(zhèn)一級，還有很廣闊的發(fā)展空間。

　　李戰(zhàn)洪：丁總，你們在一二三四線城市都有，怎么看這個(gè)問題？

　　丁武：我覺得三四線城市肯定不是被拋棄的，這段時(shí)間回流一二線，只是過去一段時(shí)間大家的期望值太高了，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)目標(biāo)達(dá)不到，大家就重點(diǎn)回歸一二線城市，但并不是說三四線城市就沒有發(fā)展機(jī)會了，每個(gè)城市都有自己的發(fā)展戰(zhàn)略，特別是在長三角、珠三角，在中心城市周邊的一些城市，它有自己的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)自然會發(fā)展起來。只不過前段時(shí)間三四線城市吸引大牌企業(yè)太多了，同時(shí)這些地區(qū)造了一些新城，這些量上得太快了，所以短暫的有一個(gè)退出的現(xiàn)象，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，它仍然會取得好的發(fā)展。

　　歐陽捷：我用兩句話來闡述一下個(gè)人觀點(diǎn)。第一，東部三大城市群，一二三四線城市都可以發(fā)展，在上世紀(jì)90年代的時(shí)候，蘇州市曾經(jīng)提出一個(gè)觀點(diǎn)，叫在上海的大樹下種蘇州的碧螺春，這就表明了它的產(chǎn)業(yè)分工不同、城市發(fā)展格局不同、人口聚集的層次不同和他聚集的種類不同。所以，一二三線城市都是有機(jī)會的，特別是在東部城市群中間的小城市，甚至包括小城鎮(zhèn)，都可能成為產(chǎn)業(yè)分工的獲利者，也可能成為我們宜居城市的獲利者。第二，中西部地區(qū)大部分的省會城市都具有虹吸效應(yīng)，會吸收省內(nèi)的大量人口，而省會以下的城市可能是要慎重的，機(jī)會很少，可能是未來十年整個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)中可能的輸家。

　　李戰(zhàn)洪：富力在全國三四線城市比較多，你們感覺怎么樣？

　　趙沨：富力基本上就沒離開過一二線城市，基本上就沒進(jìn)入過三四線城市。除了海南，不過海南我們是把它當(dāng)成一個(gè)島來看。

　　丁建剛：我用一分鐘時(shí)間談?wù)勎业目捶?。我們談到的城?zhèn)化問題，根本是一個(gè)人的問題，人能不能往小城市去，政府能不能引導(dǎo)，其實(shí)有一個(gè)問題就是資源配置的問題。如果一定要說三四線城市的機(jī)會，我認(rèn)為目前一二線城市的機(jī)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三四線城市，而且三四線城市中那些資源、產(chǎn)業(yè)已經(jīng)枯竭的城市，我覺得要小心，有可能會變成中國的底特律。

　　李戰(zhàn)洪：我最后做一個(gè)總結(jié)，對城市化的歸納，我認(rèn)為新型城市化要考慮以人為核心的城市化。市場需要靠市場的手段來解決。對于限購的問題，限購限了誰？希望所有的限購政策不要限購購房的人民，可以去多收點(diǎn)稅，可以限銀行的利息，不要所有的政策對購房的人群展開。下一個(gè)城市化的行業(yè)機(jī)會，隨著城市化的發(fā)展，中國的城市化率在未來還有大的提升。謝謝各位嘉賓，謝謝大家。

（審校：勞蓉蓉）