謝宇晗認為，房地產(chǎn)要發(fā)展就需要新力量，但是“這種新力量未必是新角色，更應該關(guān)注內(nèi)在、內(nèi)涵的變化”。

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 楊曉敏 宏觀經(jīng)濟指標從一季度到二季度形成一種向下的趨勢，很多人對經(jīng)濟比較擔心，同時對房地產(chǎn)后市也存在擔憂。

　　合富輝煌(中國)總裁謝宇晗接受觀點新媒體采訪時也表示，對后市不能說非常樂觀，因為現(xiàn)在市場的綜合矛盾并沒有完全解決。

　　謝宇晗又指，房地產(chǎn)不能作為一個獨立市場來看，大家怎么樣看后市？也是基于對宏觀經(jīng)濟走向的判斷。

　　一方面，李克強總理也說了要鼓勵首次置業(yè)的消費，這也說明房地產(chǎn)對投資和消費拉動的價值；另一方面，整個市場還存在貨幣流通量，"錢荒"也未必反映市場缺錢。

　　所以，謝宇晗對下半年及以后的房地產(chǎn)市場持謹慎樂觀的態(tài)度

　　而對于“改革時代的地產(chǎn)新力量”，謝宇晗認為，房地產(chǎn)要發(fā)展就需要新力量，但是“這種新力量未必是新角色，更應該關(guān)注內(nèi)在、內(nèi)涵的變化”。

　　謝宇晗總結(jié)稱，政府管理理念的變化、人們生活方式的改變、企業(yè)產(chǎn)品的創(chuàng)新和投資理財?shù)难葑兊确矫?，都是促進房地產(chǎn)發(fā)展的新力量。

　　以下為觀點新媒體對合富輝煌(中國)總裁謝宇晗先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：今年出臺的政策對市場的影響表現(xiàn)在哪些方面？

　　謝宇晗：分兩個部分來看，“國五條”延續(xù)了政府原來的管控思維，還沒有脫離圍堵消費、投資行為和資本流向的方式。我們國家市場更本質(zhì)的矛盾因素要用一些疏導的思維，需要系統(tǒng)解決，比如現(xiàn)在限購、限貸、去杠桿化等手段能不能更系統(tǒng)一些，包括政府市場信息的透明度，透明度對于消費者和投資人來講更重要。

　　觀點新媒體：比如解決信息聯(lián)網(wǎng)的問題？

　　謝宇晗：信息聯(lián)網(wǎng)是一部分，由于信息不對稱，消費者行為沒有很明確的指向性，缺乏信息指導，購買行為就會比較盲目。

　　如果有政策引導，鼓勵大家把一些二手房作為資產(chǎn)進行優(yōu)化組合、整理，業(yè)主反而會把二手房投向市場，增加供應。特別是中心區(qū)，由于城市配套比較好，大家都想去買中心區(qū)的物業(yè)，二手房市場價值還是很大的。

　　過去政策太過于注重微觀上針對性的管控，圍堵比較多，疏導的思維比較少。新一屆政府應該更多去強調(diào)保障房、房產(chǎn)稅等長效機制，這些政策影響更深遠一些，能夠更合理、更系統(tǒng)地解決問題，這樣才是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的一個條件，畢竟是政府在引導市場。

　　觀點新媒體：房產(chǎn)稅政策是不是真的會有效？

　　謝宇晗：房產(chǎn)稅其實是一個調(diào)節(jié)手段，對一些高端物業(yè)，或者投資型物業(yè)購買力方面會有一些調(diào)整。我覺得不必去限購，讓稅率去調(diào)節(jié)，投資者自然就會作出相應的調(diào)整。

　　當然，如果有能力的消費者去買就應該鼓勵，但是要通過限貸、去杠桿等手段避免他們利用資本杠桿更多占據(jù)資源?？傊?，我覺得房產(chǎn)稅實施要比較系統(tǒng)地進行。

　　觀點新媒體：房產(chǎn)稅征收如果是對存量，很多人都會有意見。

　　謝宇晗：這就是既得利益。現(xiàn)在信息還沒有聯(lián)網(wǎng)，信息聯(lián)網(wǎng)之后到底對多少對象去征稅，還要考慮社會穩(wěn)定的因素。信息不透明對于管理者也是一種困境，只有當信息充分對稱之后，大家才知道這個市場應該怎么管，應該怎么樣約束和引導消費行為和投資行為。

　　觀點新媒體：合富輝煌二手房代理也占了很大的份額，征收20%個稅的政策對中介影響大不大？

　　謝宇晗：短期之內(nèi)對市場肯定會有影響。作為企業(yè)來看，也可能是一種機會。因為當市場回落之后才有機會去擴張，我們四、五月份在廣州中心區(qū)開了三十多家店鋪，在后期的經(jīng)營會更合理、更占先機。

　　觀點新媒體：下半年房地產(chǎn)市場特別是房價會有什么樣的走勢？

　　謝宇晗：房地產(chǎn)不能作為一個獨立市場來看，大家怎么樣看后市？也是基于對宏觀經(jīng)濟走向的判斷。

　　首先，整個市場還存在貨幣流通量，包括"錢荒"也未必反映市場缺錢。

　　另外，宏觀經(jīng)濟指標走勢并不樂觀，從一季度到二季度形成一種向下的趨勢，很多人對經(jīng)濟比較擔心。

　　李克強總理也說了要鼓勵首次置業(yè)的消費，這也說明房地產(chǎn)對投資和消費拉動的價值。

　　總的來說，不能說非常樂觀，因為現(xiàn)在市場的綜合矛盾并沒有完全解決，但是總理提出應該鼓勵剛性需求和首次置業(yè)需求。所以，下半年的房地產(chǎn)市場走勢方面我們持謹慎樂觀的態(tài)度。

　　觀點新媒體：從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，首次置業(yè)或者針對剛性需求的項目銷售得怎么樣？

　　謝宇晗：從成交結(jié)構(gòu)來看，不管是從整體結(jié)構(gòu)還是政府網(wǎng)簽數(shù)量，剛需占主流。不過，未來有可能受到房產(chǎn)稅政策影響。

　　如果房產(chǎn)稅政策真的擴圍，開發(fā)商都需要進行策略調(diào)整。特別是擴圍城市、區(qū)域的開發(fā)商一定要注意后期的產(chǎn)品組合，還有存量比較大的開發(fā)商對于有可能變成征稅對象的項目要積極推貨。準備入市的發(fā)展商一定要正面理解政策導向，從發(fā)展趨勢來看，可能不是短期的行為，也不是短期的政策，一定是長期持續(xù)執(zhí)行的。

　　觀點新媒體：今年廣州拍出的地價都非常高，您怎么看這個現(xiàn)象？

　　謝宇晗：這是階段性的資本匯集，為什么"地王"多了馬上就出現(xiàn)"錢荒"？這是因為金融秩序需要重新整頓。媒體都說市場缺錢，但是現(xiàn)在市場的確不缺錢，流動性還是比較大的。不能說流動性過剩，但是很充裕。

　　重新梳理秩序是為下半年鋪好路，一方面，階段性的產(chǎn)品有結(jié)算的需求，更重要的是通過強制手段把金融秩序理順。另一方面，下半年考慮到宏觀經(jīng)濟下行，如果真的要去帶動經(jīng)濟，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，這個階段的秩序混亂肯定會傷及下半年的發(fā)展，所以反而需要在這個時間把秩序理好。

　　觀點新媒體：未來還會產(chǎn)生像上半年這種比大家預期要高的地王項目嗎？

　　謝宇晗：我覺得地王熱會退潮，經(jīng)過銀行間的資金秩序整理之后，這方面的放大效應會減少，資金鏈會比之前緊一些，所以開發(fā)商高價拿地的可能性會減少。加上下半年推的土地會多一些，開發(fā)商的選擇多了，就不會有那么多的資金涌向某一個地塊。

　　觀點新媒體：這兩年的政府調(diào)控很嚴厲再加上這次新政，開發(fā)商反而加大商業(yè)地產(chǎn)的比重，有人說會有泡沫，您怎么看待商業(yè)地產(chǎn)？

　　謝宇晗：我不太認同商業(yè)地產(chǎn)泡沫這個說法?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)是伴隨著中國城市化發(fā)展起來的，城市化是什么？城市人口聚集，必然要提高城市的服務功能級別。

　　過往的商業(yè)業(yè)態(tài)或者物業(yè)形態(tài)都是落后的，不一定處處是核心商圈，但是城市化發(fā)展就要求有商業(yè)服務面積供應。

　　另外，中國人均零售商業(yè)面積并不是很高，與世界上一些中心城市相比，水平還是靠后的。而一些新興的二三線城市也還遠遠沒有達到理想狀態(tài)，而且是結(jié)構(gòu)不夠豐富，資源分布也不合理，比如在很多城市的核心區(qū)還存在一些專業(yè)批發(fā)市場。

　　以前很多開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是為了賣店鋪，不是為了經(jīng)營，以后的商業(yè)地產(chǎn)更強調(diào)運營的價值，所以未來商業(yè)會越來越扎實，而不是泡沫化。

　　觀點新媒體：二三線城市的經(jīng)濟沒辦法支撐這么多商業(yè)供應量，是不是會產(chǎn)生過剩？

　　謝宇晗：這是土地財政帶來的問題，其實現(xiàn)在有很多都是政府規(guī)劃的遠期商業(yè)分布和功能。

　　當城市人口級別和產(chǎn)業(yè)功能沒有配合上的時候，單一去發(fā)展新區(qū)，在新區(qū)里面去建大商業(yè)，我覺得這是被迫而為的。地方政府因為缺錢要出讓土地，土地已經(jīng)規(guī)劃成商業(yè)用地，只能發(fā)展商業(yè)物業(yè)，但區(qū)域還沒有真正實際的消費人口進駐，這個是有風險的。

　　現(xiàn)在一些區(qū)域商業(yè)發(fā)展的節(jié)奏過快，當然開發(fā)商也很無奈，商業(yè)地產(chǎn)土地開發(fā)和使用年限是有限制的。

　　觀點新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇的主題為"改革時代的地產(chǎn)新力量"，您認為新力量指的是什么？

　　謝宇晗：房地產(chǎn)要發(fā)展就需要新力量。中國房地產(chǎn)每個階段都有新力量，但是這種新力量未必是新角色，更應該關(guān)注內(nèi)在、內(nèi)涵的變化。

　　就像政府的管理理念變化就變成了一種新的力量。以前住六七十平方米，現(xiàn)在生活方式變了，家庭財富積累多了，要買120平方米，甚至要買160、180、200多平方米的房子。

　　到海外投資，有的是養(yǎng)老，有的是教育，是一種生活方式的改變，這也是一種新力量。

　　還有產(chǎn)品創(chuàng)新，中國原來的房子是怎么樣，現(xiàn)在變成什么樣？產(chǎn)品創(chuàng)新會帶動消費、引導消費，而且還會創(chuàng)造一些新的消費力量。

　　還有投資理財?shù)难葑?，當股市不好，大家理財思維會轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。原來不愿意都投在一個籃子里面，現(xiàn)在覺得還有機會，找一些商業(yè)物業(yè)持有就能產(chǎn)生回報，人們的理財觀念變了，也會影響市場。