公司融資渠道將進(jìn)一步改善，我們預(yù)計(jì)公司2013/14/15年EPS為1.45/1.77/2.08元，維持買入評(píng)級(jí)。

　　積極布局城市舊改項(xiàng)目

　　公司在2009年就已經(jīng)開始參與城市舊改項(xiàng)目，當(dāng)年取得了福州上海新村舊改項(xiàng)目，權(quán)益容積率面積為45萬平米。此后，公司又在2010-12年新增舊改項(xiàng)目7個(gè)，權(quán)益占地面積約75萬平米、權(quán)益容積率面積約259萬平米。至2012年末，公司舊改項(xiàng)目權(quán)益容積率面積達(dá)到303萬平米。我們估計(jì)公司舊改項(xiàng)目的投資總額將超過300億元。

　　再融資有條件放開將進(jìn)一步改善公司的融資渠道

　　萬科已打通海外發(fā)債融資的渠道，2013年3月已成功以2.6%的低利率募得8億美元資金，并在7月宣布將發(fā)行20億美元中期票據(jù)。此外，公司還擁有在香港上市的萬科海外可用于股權(quán)融資。如果監(jiān)管層針對(duì)舊城改造放開A股再融資，公司融資渠道將進(jìn)一步改善，平均財(cái)務(wù)成本或?qū)⒅鸩较陆档?%以下。

　　積極購(gòu)入新項(xiàng)目，已在土地儲(chǔ)備擴(kuò)張上占得先機(jī)

　　公司2012年1月至今已經(jīng)累積斥資1，029億元購(gòu)入土地儲(chǔ)備3，515萬平米，分別對(duì)應(yīng)權(quán)益值761億元/2，661萬平米。公司在土地市場(chǎng)過熱之前大規(guī)模購(gòu)地，使新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)僅2，858元/平米，占公司銷售均價(jià)的比例低于30%。

　　估值：維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)14.50元

　　我們預(yù)計(jì)公司2013/14/15年EPS為1.45/1.77/2.08元。我們基于2013年10倍目標(biāo)市盈率(參考公司歷史平均動(dòng)態(tài)市盈率及行業(yè)平均市盈率)和預(yù)測(cè)EPS1.45元，給予公司12個(gè)月目標(biāo)價(jià)14.50元，較公司預(yù)期2013年每股NAV有21%折價(jià)。

　　瑞銀證券-萬科A：城市舊改項(xiàng)目面積超300萬平米，或因融資放開受益