不管借道棚戶改造的再融資將往何處發(fā)展，目前業(yè)界已將新湖中寶的再融資預案解讀為，這是A股房地產(chǎn)企業(yè)再融資正式開閘的信號。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 魯鵬 自7月6日新湖中寶發(fā)布公告稱公司正在籌劃重大事項，經(jīng)申請于7月8日起停牌之后，新湖中寶停牌近一個月，直到8月2日公布定向增發(fā)方案并復牌。

　　新湖中寶宣布，第八屆董事會第十六次會議審議通過了《關于公司非公開發(fā)行A股股票方案的議案》。

　　該議案為，新湖中寶擬以每股不低于3.07元的價格非公開發(fā)行不超過17.91億股，融資總額不超過55億元。融資用于上海兩個棚戶區(qū)改造項目。

　　55億定增與上海項目

　　據(jù)公告，該次定向增發(fā)采用非公開發(fā)行的方式，在中國證監(jiān)會核準后六個月內(nèi)選擇適當時機向特定對象發(fā)行股票。非公開發(fā)行股票為人民幣普通股(A股)，每股面值1.00元。

　　新湖中寶稱，該次非公開發(fā)行股票的募集資金在扣除發(fā)行費用后，擬全部用于公司在上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項目。

　　同時新湖中寶還指出，募集資金投向符合國家促進棚戶區(qū)改造的相關政策。在上述背景下，該次非公開發(fā)行股票將使公司的棚戶區(qū)改造項目的進度進一步加快，有利于提高公司的競爭能力和綜合實力。

　　資料顯示，新湖中寶擬投資的兩個棚戶區(qū)改造項目分別為上海新湖明珠城三期三標段、四標段和上海新湖o青藍國際。其中前者項目投資總額58.05億元，募集資金投入總額30億元；后者項目投資總額67.78億元，募集資金投入總額25億元。

　　據(jù)悉，上海新湖明珠城三期三標段建設期為2005年下半年至2014年下半年；三期四標段建設期為2014年上半年至2019年下半年?？偨ㄖ娣e20萬平方米(含地下面積)，預計銷售額為79.93億元。

　　該項目是上海市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的“365”舊城改造項目之一，也是普陀區(qū)“365”舊城棚戶區(qū)改造的重點項目。項目經(jīng)濟評價平均銷售凈利率為14.48%，整體投資收益率為19.94%。

　　而上海新湖o青藍國際建設周期為一期建設期為2012年下半年至2015年下半年、二期建設期為2015年下半年至2018年下半年?？偨ㄖ娣e32.28萬平方米(含地下面積)，預計銷售額為92.55億元。

　　該項目是上海市新一輪“365”舊城改造的重點項目之一，是閘北區(qū)舊城棚戶區(qū)改造的民生工程項目，同時也是閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)較大的成片改造地塊。項目經(jīng)濟評價平均銷售凈利率為13.49%，整體投資收益率為18.42%。

　　公告指，在非公開發(fā)行募集資金到位之前，新湖中寶將根據(jù)項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后按照相關法規(guī)規(guī)定的程序予以置換。

　　另外，該發(fā)行方案已經(jīng)在新湖中寶第八屆董事會議第十六次會議審議通過，尚需獲得公司股東大會審議批準。在股東大會審議通過后，據(jù)相關法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，還需要向中國證監(jiān)會進行申報核準。

　　棚戶改造與融資開閘

　　不得不提的是，盡管此次新湖中寶再融資預案能否得到證監(jiān)會放行通過還未可知，但卻是自2010年底開始關閉的房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組閘門得以重新啟動的預兆。

　　事實上，自2009年9月后無A股上市房企再融資成功，此次新湖中寶率先打破僵局，或是與其“棚戶改造”項目相關。

　　7月23日，國家發(fā)改委、住建部、國土資源部等六部委聯(lián)合召開了全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議。會議明確要求，各地在10月底前應編制完成2013~2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃。

　　之前，2013年6月26日，國務院常務會議決定，今后五年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶。

　　6月底，國務院總理李克強在國務院常務會議上提出，要研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善的政策。會議決定，要進一步增加財政投入，引導金融機構加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持，鼓勵和引導民間資本參與棚戶區(qū)改造。

　　相關分析指，新湖中寶之所以能夠如此快速地披露再融資預案，與其大力支持地方保障性安居工程有關。而這一輪房企再融資窗口，一個重要審核標準，正是是否用于保障性住房開發(fā)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，從未來5年棚戶區(qū)改造所帶來的市場機會來講，有利于A股房企借道“棚戶區(qū)改造”機會再融資、進入重點城市的中心區(qū)域市場。

　　不過張宏偉也指出，房企借道“棚戶區(qū)改造”機會再融資，再進行后續(xù)開發(fā)或許已成必然。

　　他補充，也要看到開發(fā)商有可能因為“棚戶區(qū)改造”難度較高，借機利用“棚戶區(qū)改造”的機會拖延改造進度，“再融資”后有可能利用融到的資金在土地市場圈地，最終“棚戶區(qū)改造”成為在土地市場圈地“囤地”的資本工具。

　　不管借道棚戶改造的再融資將往何處發(fā)展，目前業(yè)界已將新湖中寶的再融資預案解讀為，這是A股房地產(chǎn)企業(yè)再融資正式開閘的信號。

　　瑞銀證券發(fā)布研究報告稱，由于新湖再融資方案僅限于舊城改造項目，并未涉及其他普通商品住宅項目，故對其他開發(fā)商融資前景的信號意義并未超出市場預期。

　　“我們認為監(jiān)管層對開發(fā)商再融資的態(tài)度是有條件放開，而舊城改造和保障房項目符合政府穩(wěn)定經(jīng)濟、盤活存量的政策方向，或可獲得股權融資或債權融資機會?！?/p>

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，若房企再融資對這類項目開閘，顯然大型房企受益最大。據(jù)了解，萬科、保利和金地等大型房企都在一二線城市布局了多個大體量的舊城改造項目。