　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 本刊編輯部 2013年7月15日，大雨滂沱。

　　觀點新媒體應(yīng)約采訪萊蒙國際董事長黃俊康，當(dāng)天從廣州前往深圳途中路遇傾盆大雨，行進極為艱難，然而到了深圳，卻已是艷陽高照。

　　這樣的場景似乎與中國房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)二十多年改革開放發(fā)展的歷史暗合。在前進的道路上，風(fēng)雨在所難免，但風(fēng)雨過后便是晴天。

　　這一日，我們得知正是萊蒙國際董事長黃俊康及其搭檔李世佳創(chuàng)業(yè)二十周年。

　　商人黃俊康

　　黃俊康給自己的定位是“一個老實本分的港商”，激情與穩(wěn)健相互交融。這樣的定位，或許與他的成長經(jīng)歷不無關(guān)系。

　　黃俊康是祖籍香港的客家人，曾祖父一百多年前就到外國謀生并娶了一個英國人做太太。所以黃俊康身上還有八分之一的英國血統(tǒng)，黃俊康笑著說，從曾祖父那一代就改革開放了。

　　黃俊康的父母早年在香港參加抗日，現(xiàn)在香港城市大學(xué)還有他父母的紀(jì)念講堂。解放后又調(diào)回國內(nèi)工作，因香港家庭背景與內(nèi)地成長經(jīng)歷的緣故，黃俊康能夠吸收兩地文化所長，既耳濡目染香港的中西文化特色，又與內(nèi)地文化相親相近。

　　中西融合的文化背景為黃俊康的創(chuàng)業(yè)打下了良好基礎(chǔ)。1980年，黃俊康外派到了香港中資企業(yè)工作，后下海從商，以貿(mào)易起步；1984年參與創(chuàng)辦了天虹商場，后來又有了一系列的創(chuàng)業(yè)與投資。

　　在此后30多年的從商經(jīng)歷中，黃俊康的投資經(jīng)歷多元且廣泛，福臨門、金龍魚、長城葡萄酒、凱萊酒店、三亞亞龍灣綜合開發(fā)項目等，他都曾有參與。

　　黃俊康與房地產(chǎn)的結(jié)緣始于1988年，他開始在香港和深圳涉足房地產(chǎn)，其后幾年在兩地共參與和開發(fā)了二十多個項目。

　　1993年，萊蒙國際前身鵬源國際正式成立，并且從2001年底開始全面進軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場，如今萊蒙國際已完成立足香港、深圳，輻射珠三角、華中地區(qū)、長三角、京津及成渝地區(qū)的全國布局。

　　縱觀黃俊康先生的從商生涯，2010年和2011年無疑是一個高點。

　　先是2010年6月1日，天虹商場在國內(nèi)A股上市，黃俊康位列第二大股東；2011年3月23日，其一手創(chuàng)立的萊蒙國際在香港上市，并位列第一大股東。

　　如今，黃俊康依然保持著穩(wěn)健、低調(diào)的作風(fēng)，一直信奉的也是踏踏實實做事、老老實實做人、誠誠懇懇待人的處世原則。

　　他一直堅持認為，自己只是一個老實本分的港商。

　　商德與眾智

　　共創(chuàng)輝煌、分享成功，是黃俊康多年總結(jié)出來的一個企業(yè)價值觀。

　　而縱觀其創(chuàng)業(yè)過程，合作的企業(yè)不乏外資和國企。

　　“與人合作是我們的一個優(yōu)勢，這點在萊蒙國際身上有很明顯的體現(xiàn)。”黃俊康這樣認為。

　　與英國房地產(chǎn)商思嘉伯集團已攜手并進十年，并且思嘉伯還是萊蒙國際上市時的主要投資者；另外，萊蒙國際與新加坡的上市公司美羅控股也保持了良好的合作關(guān)系。

　　一般而言，中國企業(yè)和外資企業(yè)能有這么長時間的合作極不容易，按黃俊康個人的理解，與外資企業(yè)的合作“說難也難、說易也易”，核心是誠信，尊重別人，體諒別人，退一步海闊天空。

　　在談及與內(nèi)地企業(yè)的合作精要時，黃俊康認為，首先要懂得“隱”，正如老子所言，“自見者不明，自是者不彰，自伐者無功，自矜者不長”。急躁和炫耀可能會讓自己和企業(yè)惹上麻煩。

　　另外，黃俊康提到的第二個經(jīng)驗是要懂得“忍”。“君子養(yǎng)心，為合作而忍，為未來而忍，和氣生財，暫時忍點氣其實無所謂。”

　　如果說，與不同類型企業(yè)的合作是黃俊康帶領(lǐng)萊蒙國際的外在因素之一，那么內(nèi)因毫無疑問就是對萊蒙國際管理團隊的國際化打造。

　　在萊蒙國際的管理隊伍中，有著來自香港、內(nèi)地、英國等世界各地的行業(yè)精英。

　　如來自香港的執(zhí)行董事李世佳、林戰(zhàn)和前任中銀高管的執(zhí)行董事王天也、執(zhí)董兼COO陳風(fēng)楊以及來自英國的獨立非執(zhí)行董事CharlesBrooke(前香港太古地產(chǎn)CEO)等，他們都能夠為萊蒙國際帶來不同的思維模式，萊蒙國際的總建筑師是港人，副總建筑師是新加坡人，帶來了一些較“洋氣”的設(shè)計。

　　這些深諳內(nèi)地與國際地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特性和專業(yè)操作能力的團隊，能夠使得萊蒙國際的戰(zhàn)略執(zhí)行、區(qū)域發(fā)展和市場研判得到很好的實現(xiàn)。

　　對于這種國際化團隊的作用，黃俊康也表示：“萊蒙國際能發(fā)展到今天，更多的是依靠團隊智慧，而不僅僅只是個人的智慧，我只不過在團隊當(dāng)中充當(dāng)了旗手的作用。

　　事實上，黃俊康對于萊蒙國際管理團隊的看重還并不僅止于此。

　　在談到今后萊蒙國際接班人的話題時，黃俊康表示，沒有想過讓自己的孩子來接班，因為在企業(yè)管理方面，他的孩子未必是最優(yōu)秀的，可能現(xiàn)有的一些同事都更優(yōu)秀。

　　“我自己也是企業(yè)管理的新手，正在學(xué)習(xí)培養(yǎng)事業(yè)經(jīng)理人，這里指的不是職業(yè)經(jīng)理人，而是事業(yè)經(jīng)理人，就是讓大家今后占有的股份越來越大，和公司一塊成長。”黃俊康稱。

　　萊蒙正青春

　　不諱言，在黃俊康的創(chuàng)業(yè)征途上，也曾有過從高峰跌落低谷的經(jīng)歷。

　　據(jù)黃俊康介紹，1996年他曾經(jīng)收購過香港一家小型上市公司，在1997年高峰期這個公司的市值差不多到了20億，他自己的股權(quán)價值也超過10億，但在經(jīng)過亞洲金融風(fēng)暴沖擊后，整個公司的市值縮水到大概2億，而他自己的資產(chǎn)也縮水至1個億左右。

　　這個經(jīng)歷使黃俊康認為香港短期內(nèi)很難有大的機會發(fā)展起來，因而在2001年底退出這家上市公司后，拿著1億左右的資金投資內(nèi)地。

　　至此，黃俊康的投資重心轉(zhuǎn)移到內(nèi)地，也開始運用萊蒙國際這個平臺進軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，到今天，萊蒙國際的凈資產(chǎn)按券商估計約160億左右。天虹商場的股權(quán)價值也在30億左右。

　　對于萊蒙國際如今的定位，黃俊康認為還是處于成長期，并稱“萊蒙正青春”，特別是希望保持萊蒙國際的積極進取心。

　　而在改革與城鎮(zhèn)化相互交織的大背景下，對于萊蒙國際下一個十年的期許，黃俊康僅表示，希望公司能有一個穩(wěn)定的增長就好。

　　“因為基數(shù)大了，并且房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期也過去了，如果今后每年能有平均20%的復(fù)合增長率就很好了。”

　　當(dāng)然，黃俊康還是看好今后二、三十年中國的房地產(chǎn)行業(yè)前景。

　　同時，他也有自己的期許，因為房地產(chǎn)現(xiàn)在所遇到的困難和問題，還需要今后政府科學(xué)合理的政策配套來解決。而這或許也是所有房地產(chǎn)開發(fā)商共同的愿望。

　　從高峰到低谷，再重新崛起，善于以及敢于放棄，同時贏得起也輸?shù)闷?，這就是今日的黃俊康。

　　以下為觀點新媒體對萊蒙國際董事長黃俊康先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　萊蒙怎么做？

　　觀點新媒體：萊蒙國際上半年的銷售完成的不錯，下半年還有5個新項目推出，能簡單介紹一下嗎？

　　黃俊康：上半年公司的銷售剛剛超過全年計劃的一半多一點，均價約2萬多元/平米，接下來的5個新項目包括南京萊蒙.水榭春天的第三期、深圳萊蒙.水榭春天的第六期、惠東萊蒙.水榭灣、杭州萊蒙.水榭山的第二期，還有南昌萊蒙都會的第一期。整體來看，下半年可賣的貨值大約在八九十億港元左右，所以完成全年80億港元的銷售目標(biāo)應(yīng)該問題不大。

　　觀點新媒體：市場對經(jīng)濟下行討論的比較熱烈，包括“金十條”，有一些學(xué)者甚至認為這是對房地產(chǎn)不太好的消息，萊蒙國際面對這樣的市場環(huán)境是否會做一些調(diào)整？

　　黃俊康：從國內(nèi)的經(jīng)濟形勢來看，總體還是審慎樂觀。雖然聽起來像是官方語言，但實際上就是這樣。我個人認為，因為下半年乃至未來二、三年宏觀經(jīng)濟不好，房地產(chǎn)才會有生機，如果經(jīng)濟形勢大好，房地產(chǎn)可能就會面臨更嚴厲的調(diào)控。從目前情況來看，房地產(chǎn)業(yè)是少數(shù)還能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動內(nèi)需，進而帶動就業(yè)的產(chǎn)業(yè)。

　　所以從這方面來看，調(diào)控政策應(yīng)該暫時不會有很多“辣招”。在這種形勢下，我們下半年主要貨源是在7、8、9三個月推出，其中以7月底、8月份為主，我想這期間應(yīng)該不會有新的調(diào)控政策出臺。

　　觀點新媒體：萊蒙國際逐漸開始強調(diào)高周轉(zhuǎn)，請問這種模式如何在具體項目的操作中體現(xiàn)？

　　黃俊康：南京萊蒙.水榭春天項目應(yīng)該是我們正式進入高周轉(zhuǎn)的標(biāo)志，在此之前我們一直在做的是香港模式，這個項目算是一個新起點。

　　我們是在2012年6月29號正式進入南京的，這個項目大概九個月就開盤了。其實之前在深圳、常州，如果不算買地時間，我們項目的施工周期也是很快的，這對公司而言已經(jīng)算練過兵了，但是從買地，而且是公開競買土地，然后馬上進行開工、開盤，南京項目是第一個。這個項目從開盤至今的銷售還算不錯，截至目前大概有18億的銷售額，今年我們預(yù)計能賣20多個億。

　　觀點新媒體：曾經(jīng)有開發(fā)商表示，他們拿地的標(biāo)準(zhǔn)是銷售凈利潤不低于15%，請問萊蒙國際拿地的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　黃俊康：我們在做項目判斷的時候，一般考慮的是銷售凈利潤不要低過10%，IRR20%左右，但我覺得以后項目的凈利潤率趨勢是向下的。

　　如果一定要堅持15%甚至更高的凈利潤率，從公開土地市場就很難拿到地。就拿最近一段時間的土地市場來說，開發(fā)商拿地時的預(yù)期基本上也就是10%左右的凈利潤率，甚至有的還會低于10%。但是在拿完地后，由于最近這兩年房價上升的比較快，最后的結(jié)果都不錯，這實際上也與整個市場大環(huán)境有關(guān)，但如果房地產(chǎn)市場調(diào)整，虧損的慨率也是很大的。

　　觀點新媒體：今年上半年萊蒙國際在杭州拿了一幅15.5億元的土地，下半年的土地市場上，公司又準(zhǔn)備用多少資金拿地？

　　黃俊康：我們確實也留了一些錢在觀察各地的土地前景，從去年6月底至今公司一共拿了大概60多億的土地，一些項目也在拓展進行當(dāng)中，下半年我們可能還會拿50億左右的土地，但我們絕對不會搶地王。另外，我覺得買地的時機也是非常重要的，絕不能頭腦發(fā)熱，而相對的反周期拿地，也可能是我們公司重大的致勝法寶之一。

　　觀點新媒體：中國經(jīng)濟和中國房地產(chǎn)業(yè)走到今天，都到了改革的十字路口，而本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，您覺得中國房地產(chǎn)的“新力量”會體現(xiàn)在哪些方面？

　　黃俊康：中國房地產(chǎn)商用短短的十幾年走完了國外房地產(chǎn)企業(yè)一百多年走完的路程，同時房子建設(shè)水平越來越高，居住條件日新月異，買了房子的老百姓都是嬴家。老百姓也藉此有財產(chǎn)性的收入了。

　　這不能不說是個奇跡。這個行業(yè)已經(jīng)有了全世界最大的地產(chǎn)公司，而無論是從規(guī)模、產(chǎn)品，還是房地產(chǎn)企業(yè)的綜合素質(zhì)來看，我們中國也還有幾家世界級的地產(chǎn)公司。

　　從萊蒙國際自身的發(fā)展來看，我們是一個起步比較晚的公司。在1996年，我曾經(jīng)收購過香港一家小型上市公司，1997年高峰期這個公司市值差不多到了20億，我自己股權(quán)價值當(dāng)時也超過十億，但是在1997年亞洲金融風(fēng)暴以后，整個公司的市值縮水到大概兩個多億，香港受亞洲金融風(fēng)暴的沖擊是巨大的，當(dāng)時香港住宅的價值跌了70%，寫字樓跌了80%。

　　這種情況下，我覺得香港短期內(nèi)很難有大的機會了，所以在2001年11月底，我退出了這家上市公司，然后拿著一個億左右的資金做到今天，萊蒙國際現(xiàn)在的凈資產(chǎn)按券商估計約160億左右。

　　所以說，與別人相比我們起步有點晚了，當(dāng)然我們也在穩(wěn)中求進地追趕，但我們不會刻意的去追求規(guī)模。在這種情況下，就要有自己的特質(zhì)，而我們的特質(zhì)就是比較國際化一些，我經(jīng)常說我們的團隊是境內(nèi)和境外的優(yōu)勢整合，無論是董事會、管理層還是專業(yè)部門，你會看到有國外、香港和大陸的人員組合。針對這個特質(zhì)，我把我們今后的發(fā)展戰(zhàn)略叫“PPPF”，第一個叫PropertyDevelopment(房地產(chǎn)開發(fā))；第二個叫PropertyInvestment房地產(chǎn)投資(持有經(jīng)營)；第三個是PropertyTrading，就是可能做一些房地產(chǎn)買賣，F(xiàn)就是Fund，指的是房地產(chǎn)基金管理。

　　所以，在保持傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，我們賦予了一些新的東西和新的做法，而且我覺得房地產(chǎn)公司遲早都會向相對的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，但不可能完全實現(xiàn)輕資產(chǎn)，這也是今后一種比較新型的現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，而這個方向，也是我看好的房地產(chǎn)今后的新力量之一。

　　團隊與合作

　　觀點新媒體：萊蒙國際在抗風(fēng)險與執(zhí)行力方面都是很強的，這兩個方面是否就是朝國際化發(fā)展的要求？

　　黃俊康：我們一直覺得要隨時做好中國房地產(chǎn)會有大幅調(diào)整的準(zhǔn)備，正是因為有了這種風(fēng)險意識，我們才能生存下來，所以我們非常看重抗風(fēng)險能力和執(zhí)行能力。另外，我們也希望能穩(wěn)定發(fā)展，如果平均每年能保持20%左右的增速，我就很滿足了。

　　觀點新媒體：能夠持續(xù)穩(wěn)定的增長是不是非常不容易？

　　黃俊康：這肯定很不容易的，所以我們始終堅持穩(wěn)中求進，但穩(wěn)不等于不進，同時還要求進，所以這就很難。在萊蒙國際管理層中，你會發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，就是會計師比較多，由于會計師的專業(yè)訓(xùn)練是比較保守的，他們會給我灌輸很多風(fēng)險意識。所以比起很多國內(nèi)的地產(chǎn)商，萊蒙國際算是比較“膽小”的，但我個人又比較積極，所以在同事當(dāng)中我算是膽大的，每次我要往前走一走，他們就會往后拉一拉。

　　觀點新媒體：這樣“穩(wěn)中求進”的結(jié)合在很大程度上還是有益于公司的發(fā)展？

　　黃俊康：我覺得這是很好的事情，盡管有時候他們提出的意見我未必高興，有時候還會有臉色，我50多歲的人了，有時也有一些孩子脾氣，因為很想做一個事情，他們拉你后腿。

　　觀點新媒體：作為一個企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，大多數(shù)時候不應(yīng)該獨斷，而是需要更多的聽取同事的意見？

　　黃俊康：企業(yè)一把手的社會責(zé)任是巨大的，那么多員工，還有那么多跟我們有關(guān)的行業(yè)，都是跟我們在一起互為依存的，所以企業(yè)能穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展真的很重要，也是我和企業(yè)的社會責(zé)任之一啊。

　　另外，萊蒙國際能發(fā)展到今天，更多的是依靠團隊智慧，而不僅僅只是我一個人的智慧，只不過在團隊當(dāng)中需要一個扛旗的人，而我就是這個旗手。

　　觀點新媒體：在公司的經(jīng)營層面，您一般多長時間看一次財務(wù)報表，具體事項又是怎么安排的？

　　黃俊康：一般一個月看一次報表，因為董事會和管理層的同事都非常專業(yè)，也非常了解公司的運營情況，有他們分兵把守，我最后綜合一下大家的意見，如果有問題的時候大家就討論然后做決定。其實在這個過程當(dāng)中，我往往只是起到一個召集人的作用。

　　觀點新媒體：您在創(chuàng)業(yè)過程中與許多企業(yè)有過合作，能否介紹一下對這些合作伙伴在素質(zhì)方面會有什么要求？

　　黃俊康：其實也沒有很特別的什么標(biāo)準(zhǔn)，我覺得合作更多的就是彼此要互相尊重、互相理解。在具體事項上，每個人讓一步很多事情就不會產(chǎn)生什么裂痕，只要多點傾聽別人的意見，體諒別人的難處，事情就不會很難解決。

　　比如我們跟英國思嘉伯集團的合作已經(jīng)有十年了，我們一個中國人較多的香港企業(yè)和一個英國企業(yè)能夠有這么長時間的合作是不容易的，但我們一直合作得很愉快；另外和新加坡的美羅集團也有多年合作，這其中和我拍檔20年的執(zhí)行董事李世佳先生有很大的功勞，很懂得為人處事，也被大家很接受，其實這就是萊蒙國際化的優(yōu)點之一。

　　就我個人的理解而言，與外資的合作其實說難也難說易也易，就是尊重別人，體諒別人，退一步海闊天空，然后大家一起成長。

　　合作的對象必須做事是認真的，對于只是滿口承諾、畫大餅的企業(yè)，“不認真”做事的企業(yè)我們就不合作。

　　合作總體上注重以下幾個方面：(1)注重“策略性，戰(zhàn)略性”，這樣看得更遠；(2)注重“市場化”的原則，因為市場化意味“合法、合規(guī)”；(3)堅持“市場規(guī)律”，保證交易的公平性；(4)考慮雙方的“協(xié)調(diào)性”，有時互相妥協(xié)及適度遷就很重要；(5)充分把“合作方的利益”送給對方。

　　觀點新媒體：一般而言，民企和國企合作都不容易，這些年來您和一些國企也有著非常好的合作，在這個過程中您覺得什么最重要？

　　黃俊康：我覺得首先要懂得“隱”，老子說“自見者不明，自是者不彰，自伐者無功，自矜者不長”，對于做企業(yè)而言，急躁和炫耀可能會讓自己和企業(yè)惹上麻煩。第二個要懂得“忍”，君子養(yǎng)心，為合作而忍，為未來而忍，和氣生財，暫時忍點氣其實無所謂的。

　　觀點新媒體：在您今后的合作伙伴選擇中，您是愿意更多與外資企業(yè)還是國內(nèi)的其他民營企業(yè)合作？

　　黃俊康：我想應(yīng)該還是會與國際企業(yè)合作居多，說實話這方面我也比較擅長。雖然我是在國內(nèi)長大，但是年輕時就到香港工作了，直到后來定居下來。實際上我的文化和境外的文化比較容易溝通，而與國內(nèi)文化的溝通還是比較吃力一點。

　　商業(yè)與金融

　　觀點新媒體：從去年至今商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)大熱，但有很多人認為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫比住宅還要嚴重，在您看來商業(yè)地產(chǎn)是不是存在風(fēng)險，萊蒙國際又將如何應(yīng)對？

　　黃俊康：中國房地產(chǎn)商最大的特點是一擁而上，最大的問題也在這里，尤其體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)方面。相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的定位難度要大，而運營就更難了，在這種情況下還要蜂擁而上，其中的泡沫可想而知。

　　以沈陽為例，光一條青年大街就滿布綜合體，并且面積都是巨大的。

　　此外，國內(nèi)的商業(yè)運營管理人才也極為短缺的，而且做百貨零售和做SHOPPINGMALL的運營完全是兩回事，只不過百貨人更容易進入一些。同時這兩年經(jīng)濟形勢不好，整體消費力在迅速下降，再加上網(wǎng)購、電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)有泡沫是毫無疑問的。

　　在這樣的背景下，萊蒙國際只能有選擇地做商業(yè)地產(chǎn)，而不是一擁而上。其實我們在2004年就開始做了一些商業(yè)地產(chǎn)項目，但發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)最大的問題是導(dǎo)致現(xiàn)金流不暢，所以之后我們就有序的做，這些年來也只是做了四五個商業(yè)中心。在公司2012年的收入中，商業(yè)項目的租金大概占利潤總額的百分之十幾，我想今后商業(yè)地產(chǎn)在公司的產(chǎn)品比重中也大概是這么一個幅度。

　　我們?nèi)ツ暝谀喜凶詈诵牡牡胤劫I了400多畝地，大概有80萬平方米的建面，其中包含30多萬平方米的住宅，20多萬平方米的寫字樓，還有20萬平方米左右的零售面積。由于地塊位于南昌的核心地段，又是地鐵站上蓋，再加上南昌是江西的單核城市，所以我們計劃在南昌打造萊蒙國際的第三代城市綜合體。

　　觀點新媒體：這個第三代綜合體與萊蒙國際之前的商業(yè)項目會有什么不同？

　　黃俊康：我們第一代是在常州做的，第二代則是在成都，現(xiàn)在已經(jīng)都開業(yè)了。相比之前的項目，南昌項目將融入更多的環(huán)保、綠色和體驗式消費，并由國際頂級設(shè)計公司設(shè)計，這個項目用地還有一個很大的優(yōu)勢，旁邊就是政府公園，目前已經(jīng)向政府申請領(lǐng)養(yǎng)這個公園。然后通過城市規(guī)劃、設(shè)計，在符合政府城市規(guī)劃要求的前提下打造一個大型的公園SHOPPINGMALL，使商場和整個公園相融合。“公園在Mall中，Mall在公園中”。在建成之后，商場會有四五層樓高，每一層都將有一個公園，就是立體公園和綠地公園融合在一起。

　　觀點新媒體：這個項目什么時候能開業(yè)，案名定了嗎？

　　黃俊康：預(yù)計的大致開業(yè)時間是在2016年底，定的案名還是叫萊蒙都會，與之前兩代產(chǎn)品的案名一樣。雖然這個品牌還不夠響亮，但我們希望通過南昌項目使它真正成長起來。如果南昌項目能成功，我想萊蒙國際在中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可能會有一點小地位。

　　觀點新媒體：在大型綜合體或者說之后的大盤住宅項目中，萊蒙國際會不會引入更多的酒店？

　　黃俊康：之前的常州項目其實已經(jīng)做了一個酒店，但這個酒店只是配套服務(wù)不是主要發(fā)展方向。其實酒店是迫不得已才做的，這是一門不好的生意。因為相比寫字樓，酒店今后出售的效益不高，同時不能分割出售，并且運營成本又很高，還不得不請國際酒店品牌管理公司。

　　一般的五星級酒店，每平米的建設(shè)成本就得一萬多塊錢。而由于各地政府患有酒店饑渴癥，基本上是供過于求，所以這些資產(chǎn)是低效資產(chǎn)，并且以后的變現(xiàn)能力也很差。

　　觀點新媒體：在萊蒙國際化的過程中，其中很重要的一環(huán)是金融化，公司旗下的華盛萊蒙基金發(fā)展情況怎樣？

　　黃俊康：由于原來的合作股東有變化，這個基金已經(jīng)改名叫“新萊源”。

　　房地產(chǎn)基金是公司未來戰(zhàn)略的重要組成部分，所以我們會堅持去做。就這個基金的規(guī)模而言，計劃今年能達到20億左右，明年則希望規(guī)模能更大一些。

　　在基金發(fā)展方面，主要是人才的培養(yǎng)需要大量時間。我們主要是自己培養(yǎng)為主，幾個骨干都是自己培養(yǎng)的，當(dāng)然也會引進一些優(yōu)秀的外部人才。

　　觀點新媒體：這個基金是否會繼續(xù)投資萊蒙國際的項目？還是會選擇投資其他項目？

　　黃俊康：基金的投資方向一開始肯定還是以自己的項目為主，因為要讓投資者有信心，并且也要保證投資者有一個比較好的收益，所以在開始階段會選擇自己比較優(yōu)質(zhì)的項目。在打好基礎(chǔ)之后，才會慢慢的擴展到第三方項目?；鸬陌l(fā)展路徑肯定要這么走，要不然別人也不會相信。

　　另外，在投資方式的選擇上，主要還是以債權(quán)為主，因為這是中國基金投資的一個普遍現(xiàn)象，但最終發(fā)展方向還是要與國際接軌，今后的股權(quán)投資肯定會更多一點，其實這才是真正的基金管理。同時我們也正計劃在目前的基礎(chǔ)上成立一個美元基金，主要募集海外資金。城鎮(zhèn)化機遇

　　觀點新媒體：城鎮(zhèn)化是新一屆政府推進的重點，那么在您的眼中，城鎮(zhèn)化到底意味著什么？

　　黃俊康：城鎮(zhèn)化這個課題我們公司去年就開始研究了，去年9月我還帶了一個團隊在蘇中、蘇北、蘇南跑了二十幾個縣級市做了一些調(diào)研。經(jīng)過調(diào)研，我覺得城鎮(zhèn)化應(yīng)該是有生命力的，因為這其中涉及很多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，特別是長三角周邊需要大量用地的一些產(chǎn)業(yè)需要轉(zhuǎn)移，會產(chǎn)生許多就業(yè)機會，比如江蘇的海安市，他們就做了一個長江以北最大的木材加工區(qū)，而木材加工還衍生出一系列的家具生產(chǎn)中心，綿延四五公里。江北甚至很多北方人都來這里采購家具，雖然廣東的家具是全中國最好的，但廣東很多家具企業(yè)也開始在那邊設(shè)廠、設(shè)點。

　　這僅僅是江蘇一個縣級市的情況，就全國而言，更有發(fā)展?jié)摿Φ倪€是珠三角、長三角、環(huán)渤海，甚至是華中城市群，包括武漢和武漢周邊，長沙和長沙周邊，合肥與合肥周邊，南昌和九江這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動新型城鎮(zhèn)化。

　　如果這些區(qū)域先行，由“軌道化”帶動城市一圈一圈擴散化發(fā)展，那么就會形成一個經(jīng)濟輻射圈。在這些城市群形成串聯(lián)效應(yīng)后，會產(chǎn)生非常巨大的生產(chǎn)能力和需求，再加上這些地方的土地本來比較有價值，如果允許流通的話，那么整個中國的資源都將調(diào)動起來，這對任何房地產(chǎn)企業(yè)來說，都將是巨大的發(fā)展機遇。

　　觀點新媒體：在調(diào)控與城鎮(zhèn)化相互交織的進程中，萊蒙國際又將如何找到適合自身的發(fā)展方式和機遇？

　　黃俊康：萊蒙國際還是會以比較發(fā)達的一二線城市為主，盡量沿著高鐵、地鐵或城市快速路布局，在這些地方深耕細作，扎下根，等到有一定市場影響力后才到一些三四線城市去。

　　在政策層面，我們會緊跟城鎮(zhèn)化的形勢走，國家的政策怎么定我們就怎走，這就叫趁勢。

　　觀點新媒體：三四線城市總體需求有限，在供應(yīng)量大增的情況下，未來的風(fēng)險也不小，這方面您怎么看？

　　黃俊康：我們其實已經(jīng)進入了常州這樣的三線城市，但這個城市經(jīng)濟是比較發(fā)達的，由于我們進入比較早，現(xiàn)在擁有的土地還是樓面價五六百元左右的幅度，但是后來常州地價漲起來后，我們就沒有新增土地了。因為之后這個城市的土地供應(yīng)量非常大，雖然經(jīng)濟也不錯，但是土地供應(yīng)比經(jīng)濟發(fā)展的速度更快，這就是我們考慮的風(fēng)險。

　　還有，常州不是當(dāng)下很多人說的“鬼城”，五百多萬人口的城市，城鄉(xiāng)一體化已非常明顯。

　　觀點新媒體：如果僅就房地產(chǎn)而言，您如何看今后十年或者更長期的市場走向？

　　黃俊康：太長不敢說，我們先看十年，其實中國人才剛剛開始富裕，按照現(xiàn)在城市居民的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，人均居住面積在2011年大概是22平方米左右。而歐洲的標(biāo)準(zhǔn)大概是40平方米，美國的標(biāo)準(zhǔn)則是60平方米，如果要達到歐美國家的程度，我們國家的房地產(chǎn)業(yè)其實還有很大的需求量，而且2005年前建的絕大部份質(zhì)素都比較差。

　　觀點新媒體：以中國人口的總量來看，您覺得可以達到美國或者是歐洲的水平嗎？

　　黃俊康：這當(dāng)然不可能，我們國家現(xiàn)在只有人均住房面積約22平方米，況且還有許多無房戶，但就算只達到美國的一半，也就是人均30平方米，那也是一百多億平方米的需求。

　　另外，在推進城鎮(zhèn)化過程中，戶籍制度應(yīng)該很快就會全面改革了，目前有些中小城市已經(jīng)放開了，相信大城市也會陸續(xù)放開或逐步讓進城務(wù)工者享受城市居民的同等待遇。

　　觀點新媒體：今年是萊蒙國際成立二十周年，那么在您的期許或者整個團隊的愿景當(dāng)中，未來十年或者下一個二十年，萊蒙國際將發(fā)展成一個怎樣的公司？

　　黃俊康：關(guān)于未來的發(fā)展還真不好說，只能希望公司有一個穩(wěn)定的增長就好。

　　我們是2001年底從一億兩千萬開始，經(jīng)過十二年的時間做到現(xiàn)在的規(guī)模，但以后肯定不會再有這種規(guī)模的增速，因為基數(shù)大了，并且房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期也過去了。如果今后每年能有平均20%的復(fù)合增長率，也就很好了，我總覺得做得長的公司才是好公司。

　　觀點新媒體：樊綱曾經(jīng)在博鰲房地產(chǎn)論壇上說過一句話，他說臺下坐的都是一群春風(fēng)得意的商人，如今看來，他當(dāng)時的判斷還真的很準(zhǔn)確。

　　黃俊康：其實這也是我們羨慕的地方，也經(jīng)常聽很多內(nèi)地朋友、內(nèi)地同行說，中國的房地產(chǎn)是不會跌的。如今看來，可能這些年他們真的很幸運，因為這些年都在增長，就算跌了之后也能很快彈起來。

　　觀點新媒體：按照萊蒙國際堅持的模式，國內(nèi)甚至是香港都沒有和你們類似的企業(yè)，萊蒙國際是否還有學(xué)習(xí)的標(biāo)桿企業(yè)或者對象？

　　黃俊康：如果就標(biāo)桿來講，單純指某一個企業(yè)，而不是整體的，我覺得暫時沒有。因為我們算是一個港資企業(yè)，而港資企業(yè)要么是巨無霸，要么就是小公司，像我們這樣規(guī)模和類型的企業(yè)不多，同時像我們這種港資企業(yè)在國內(nèi)做房地產(chǎn)又做到規(guī)模不大不小的，那就更沒有參考標(biāo)桿了。

　　當(dāng)然，還是有很多企業(yè)是值得我們學(xué)習(xí)的。比如中海，雖然是央企，但它是在香港成長起來的，比較注重風(fēng)險管控的高效體系肯定是值得我們學(xué)習(xí)的。

　　生意是一門藝術(shù)

　　觀點新媒體：有些企業(yè)家的生活都很簡單，在他們看來，做生意其實就是一門藝術(shù)，是很好玩的，您是否也有同感？

　　黃俊康：確實如此，我的生活也很簡單，要求不高，有時候我只需要兩個饅頭就可以吃一頓，一張沙發(fā)就可以睡覺。為什么一直樂此不疲呢？其實還是因為生意中很多樂趣，里面有苦有甜，像我現(xiàn)在50多歲了，可能有精神追求，身體也沒有任何大毛病，精力也是旺盛的。

　　我希望自己“知足”，活得不要那么張揚，千萬不能驕傲。

　　觀點新媒體：您堅持每天鍛煉嗎？

　　黃俊康：我是每天都堅持鍛煉，是做比較傳統(tǒng)的呼吸功，站樁半小時，這樣堅持下來二十年了。另外，我一般放假不能超過一個星期，否則就度日如年。

　　觀點新媒體：您休息時還和公司聯(lián)系嗎？

　　黃俊康：我休息時可以和公司半個月甚至一個月不聯(lián)系，因為我相信我的同事們可以把所有事情都做好。但我就是會有點閑不住，總得找點事做，所以我放假最長不能超過一個星期。

　　觀點新媒體：您有沒有考慮過今后公司接班的問題，到時候是選擇讓兒女來繼承還是交給職業(yè)經(jīng)理人管理？

　　黃俊康：其實我自己也是在不斷學(xué)習(xí)如何做好企業(yè)管理，正在學(xué)習(xí)培養(yǎng)事業(yè)經(jīng)理人，這里指的不是職業(yè)經(jīng)理人，而是事業(yè)經(jīng)理人。就是讓大家今后占有的股份越來越大，和公司一塊成長。

　　我其實沒有想過讓孩子來接班，我的孩子都在國外，都是很好的專業(yè)人士，況且他們對接班的興趣也不濃，那么為什么要讓他們受這份苦呢？其實我的孩子也未必是最優(yōu)秀的，可能我的一些同事都比他們優(yōu)秀得多。

　　觀點新媒體：如果以一個詞語來定位萊蒙國際所處的階段，您覺得什么詞最貼切？

　　黃俊康：我覺得公司還是在成長期，在今年6月28日的公司周年拓展上，我們叫“萊蒙正青春”。我想，因為還青春，所有可以容許犯點小錯誤、走點小彎路，也是因為還青春，所以未來一定遠大。

　　觀點新媒體：從企業(yè)家的角度而言，您自認為是屬于理智型還是激情型？您希望大家眼里的“黃俊康”是一個什么樣的人？

　　黃俊康轉(zhuǎn)頭望著執(zhí)行董事王天也，王天也沉思片刻，給出的回答是：黃總在戰(zhàn)略上是“理智型”，戰(zhàn)術(shù)上是“激情型”。如果一定要給黃總貼一個標(biāo)簽，他是一個誠實的商人、一個老實本分的商人。

　　黃俊康點頭微笑，表示認可。

　　觀點新媒體：之前也有開發(fā)商談到不后悔做房地產(chǎn)，但肯定不會讓子女做房地產(chǎn)，因為他覺得在中國做房地產(chǎn)太累了，不知道這方面您怎么看？

　　黃俊康：在中國做房地產(chǎn)確實是挺累的，老在坐過山車！盡管現(xiàn)在都在講市場經(jīng)濟，但實際上中國房地產(chǎn)行業(yè)是受有形之手干預(yù)最多的一個行業(yè)，這能不累嗎？

　　但從另一個角度來講，回過頭看過去這幾十年，實際上改革開放還是給了中國房地產(chǎn)開發(fā)商很大機會的，要不然樊綱怎么會說臺下坐的都是春風(fēng)得意的人呢？

　　所以，未來幾十年中國房地產(chǎn)還是一個很有潛力的市場，這點毫無疑問。但我們必須意識到，房地產(chǎn)現(xiàn)在所遇到的困難和問題，還是需要政府科學(xué)合理的政策配套來解決，因為現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個整體調(diào)控型的市場，所以還是期待政府能夠使它回歸到一個理性的市場化管理當(dāng)中，我想這也應(yīng)該是所有房地產(chǎn)開發(fā)商共同的愿望吧。

（審校：劉滿桃）