樓市“日光盤(pán)”背后集聚著多重矛盾，這個(gè)矛盾多數(shù)與開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來(lái)政策面的走勢(shì)密切相關(guān)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 進(jìn)入7月份，北京大興的住宅項(xiàng)目接連曝出日光盤(pán)，同時(shí)，位于北五環(huán)外及東部區(qū)域的一些價(jià)格高達(dá)6萬(wàn)元至10萬(wàn)元一平方米的高端項(xiàng)目也出現(xiàn)多人爭(zhēng)搶一套房的情況。別墅市場(chǎng)交易也呈現(xiàn)量增價(jià)漲。

　　位于北京大興黃村的中建·國(guó)際港項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)創(chuàng)造了1462套房源當(dāng)日售罄、認(rèn)購(gòu)金額達(dá)37.9億元的2012年以來(lái)全國(guó)單日、單一樓盤(pán)最高的銷(xiāo)售成交紀(jì)錄。除中建·國(guó)際港之外，首開(kāi)熙悅山、金融街·融匯也實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)當(dāng)天“日光”。

　　此外、沈陽(yáng)、南京、廈門(mén)、福建等城市樓市也異常瘋狂–“日光盤(pán)”、半夜排隊(duì)、連夜開(kāi)盤(pán)情景又現(xiàn)，購(gòu)房者中，中小投資者眾?，F(xiàn)在看來(lái)，當(dāng)前錢(qián)荒并不緊張的的市場(chǎng)現(xiàn)狀不但沒(méi)有改變開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面的危機(jī)狀況，反而加劇了以一線城市為代表的大中城市的樓市供求關(guān)系的緊張。

　　當(dāng)前，部分大中城市或多或少出現(xiàn)“日光盤(pán)”的現(xiàn)象，這使得不少購(gòu)房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市。

　　樓市“日光盤(pán)”的行情局面的出現(xiàn)，一方面是由于在政策“微調(diào)”之下，各大房企抓緊政策定向?qū)捤?ldquo;微調(diào)”釋放剛需的“時(shí)間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，甚至積極拿地“換倉(cāng)”的結(jié)果；另外一方面，也是由于新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，由于一些關(guān)鍵政策并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性落地，此時(shí)反而激發(fā)了市場(chǎng)需求更加集中釋放和爆發(fā)，尤其是在一線城市，在土地供應(yīng)持續(xù)稀缺的市場(chǎng)背景下，商品住宅供不應(yīng)求已成為事實(shí)，出現(xiàn)“日光盤(pán)”與銷(xiāo)售量回升的現(xiàn)象與階段性的爆發(fā)已不可避免。

　　“日光盤(pán)”行情對(duì)于基本面正處于復(fù)蘇過(guò)程的樓市來(lái)講是一件利好的事情。但是在這個(gè)特殊的市場(chǎng)階段表現(xiàn)出來(lái)的房?jī)r(jià)上漲而惶恐入市的現(xiàn)象卻背后卻不合常理。樓市“日光盤(pán)”背后集聚著多重矛盾，這個(gè)矛盾多數(shù)與開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來(lái)政策面的走勢(shì)密切相關(guān)。

　　首先，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖基調(diào)與出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)漲價(jià)的現(xiàn)象的矛盾日益突出。

　　從市場(chǎng)基本面來(lái)講，在2012年以來(lái)樓市調(diào)控政策“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征之下“基本面”逐漸好轉(zhuǎn)。新國(guó)五條細(xì)則落地后，政策執(zhí)行基本延續(xù)原有政策，定向定量寬松政策持續(xù)執(zhí)行，這導(dǎo)致市場(chǎng)成交量持續(xù)回升，2013年6月全國(guó)百城房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲。最終導(dǎo)致堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖基調(diào)與出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)漲價(jià)的現(xiàn)象的矛盾日益突出；

　　其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)急需改變企業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑的局面與“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，堅(jiān)持去投資化”導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率下滑的之間的矛盾。在調(diào)控已成常態(tài)的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)精細(xì)化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高、漲價(jià)等手段緩解利潤(rùn)率下滑局面，此時(shí)，通過(guò)各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手段制造“日光盤(pán)”熱銷(xiāo)、持續(xù)漲價(jià)首當(dāng)其中與當(dāng)前政策面矛盾會(huì)突出出來(lái)；

　　第三、開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段炒作未來(lái)市場(chǎng)供不應(yīng)求、漲價(jià)預(yù)期與購(gòu)房者害怕錯(cuò)過(guò)最佳購(gòu)房時(shí)間窗的市場(chǎng)供需矛盾；

　　第四、地方政府政策“微調(diào)”政策層面的階段性的定向松動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收支之前的矛盾在今年也表現(xiàn)的相當(dāng)突出，尤其是2012年下半年以來(lái)，政府為了緩解地方債的壓力，開(kāi)始大規(guī)模推地，在一些大中城市推地潮以及各類(lèi)優(yōu)質(zhì)地塊“地王”的出現(xiàn)，一定程度上表現(xiàn)出地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收支之間權(quán)衡做出的矛盾的抉擇。

　　總體上來(lái)講，今年7月份以來(lái)“日光盤(pán)”與情局部市場(chǎng)惶恐入市的出現(xiàn)，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，樓市供求關(guān)系持續(xù)緊張，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段、地方政府地方債等都有非常重要的關(guān)系。

　　當(dāng)前，不管是開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段炒作未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，還是企業(yè)自身為了提高利潤(rùn)率而表現(xiàn)出來(lái)的急吼吼的漲價(jià)動(dòng)作，還是開(kāi)發(fā)企業(yè)跑量沖刺年度業(yè)績(jī)銷(xiāo)售指標(biāo)，“日光盤(pán)”行情與局部市場(chǎng)惶恐入市的出現(xiàn)，不可避免讓當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)撲朔迷離。

　　尤其是近期，中央多次表態(tài)在2013年及未來(lái)，城鎮(zhèn)化是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。在城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的市場(chǎng)背景下，地方政府為了解決地方債的問(wèn)題，還會(huì)大規(guī)模推出土地，此時(shí)，不可避免還會(huì)引起新一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”，進(jìn)一步推高土地市場(chǎng)價(jià)格，為以后房?jī)r(jià)再度上漲埋下伏筆。這就導(dǎo)致市場(chǎng)與政策的面的走勢(shì)背后的多重矛盾有可能會(huì)進(jìn)一步突出。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者