入駐標(biāo)準(zhǔn)肯定是首選經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，一線(xiàn)城市或者1.5線(xiàn)城市，至于二線(xiàn)城市我們還沒(méi)有過(guò)多的考慮。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 8月3日，金融街控股在天津發(fā)布了其商務(wù)地產(chǎn)的服務(wù)體系。這套被稱(chēng)之為“4C資產(chǎn)管理服務(wù)體系”的系統(tǒng)涵蓋了資產(chǎn)管理、寫(xiě)字樓商務(wù)服務(wù)及物業(yè)及生活服務(wù)的全范疇。

　　據(jù)系，4C資產(chǎn)管理服務(wù)體系將首先在天津金融街(南開(kāi))中心項(xiàng)目中試運(yùn)行。

　　金融街天津職業(yè)營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理李亮說(shuō)：“公司之所以會(huì)把首個(gè)4C資產(chǎn)管理服務(wù)體系落位在天津金融街(南開(kāi))中心，是因?yàn)樘旖虻纳虅?wù)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，要在市場(chǎng)中突圍，就必須在產(chǎn)品打造上下更多功夫。”

　　雖然天津的商務(wù)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但金融街還是一再表示了自己在天津發(fā)展的信心。其在接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，金融街在天津的土地都位于核心區(qū)域的核心地段，這使得公司產(chǎn)品的稀缺性很強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力較大。

　　但不得不注意的是，即使這樣天津產(chǎn)品中商業(yè)項(xiàng)目的定價(jià)仍低于住宅產(chǎn)品。金融街方面稱(chēng)，這種住宅和商業(yè)價(jià)格倒掛的現(xiàn)象目前比較廣泛，不僅存在于天津。主要是因?yàn)樽≌男枨罅看蟆⒑诵奈恢玫耐恋赜直容^稀少，加上購(gòu)房者相對(duì)較多，自然價(jià)格容易上升，而商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)需要的資金較大，相對(duì)目標(biāo)受眾較小，反而價(jià)格不容易上漲。

　　其稱(chēng)，目前只有重慶的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和住宅的價(jià)格在一個(gè)正常的發(fā)展趨勢(shì)上。

　　另一方面，金融街方面表示，公司未來(lái)主要發(fā)展商務(wù)地產(chǎn)，這種4C資產(chǎn)管理服務(wù)體系也將逐漸推廣至公司所有的項(xiàng)目。

　　金融街方面稱(chēng)，因公司的發(fā)展定位所致，未來(lái)的擴(kuò)展區(qū)域還是一線(xiàn)城市和1.5線(xiàn)城市，至于二線(xiàn)城市暫不考慮進(jìn)入。其解釋稱(chēng)，這是因?yàn)榻鹑诮执蛟斓亩际歉咂焚|(zhì)的商務(wù)地產(chǎn)，這意味著需要高成本、高支出，而經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的城市在售價(jià)上可能難以滿(mǎn)足金融街的定位。

　　在大力發(fā)展商務(wù)地產(chǎn)的同時(shí)，金融街也不會(huì)放棄住宅產(chǎn)品。但從金融街的表述來(lái)看，未來(lái)住宅產(chǎn)品將會(huì)成為金融街商務(wù)地產(chǎn)的配套產(chǎn)品，比如綜合體中可能會(huì)有的住宅及公寓部分。

　　事實(shí)上，對(duì)于未來(lái)發(fā)展模式、項(xiàng)目情況及資金土地等方面，金融街控股股份有限公司總經(jīng)理呂洪，金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛、金融街天津置業(yè)總經(jīng)理呂宏斌，金融街天津置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理李亮在發(fā)布會(huì)后對(duì)媒體進(jìn)行了詳細(xì)的介紹。

　　以下為金融街管理層接受現(xiàn)場(chǎng)媒體采訪問(wèn)答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：金融街的4C資產(chǎn)管理服務(wù)體系是一種收費(fèi)的服務(wù)？如果是收費(fèi)的服務(wù)，在制定內(nèi)部盈利目標(biāo)的時(shí)候有一個(gè)怎樣的目標(biāo)設(shè)定？另外，北京什么時(shí)候會(huì)把這個(gè)服務(wù)引進(jìn)來(lái)？

　　金融街：4C標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布標(biāo)志著金融街寫(xiě)字樓和商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。金融街最早是服務(wù)于大客戶(hù)，一些高端和資源型的客戶(hù)比較多。但隨著金融街商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，我們服務(wù)于高端客戶(hù)的品質(zhì)也要帶到其他一些中小微企業(yè)項(xiàng)目中去，所以金融街不僅要蓋樓，更多地要把這個(gè)服務(wù)體系作為企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)傳遞下去。

　　南開(kāi)中心項(xiàng)目是我們第一個(gè)4C標(biāo)準(zhǔn)落地的項(xiàng)目，今天這個(gè)活動(dòng)也是4C的全國(guó)發(fā)布會(huì)，也是南開(kāi)中心項(xiàng)目的啟動(dòng)儀式。4C中心我們現(xiàn)在制定了一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在十月份會(huì)把我們的樣本區(qū)展示出來(lái)，代表金融街在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的一個(gè)新的里程碑。

　　至于費(fèi)用，我們?nèi)渴敲赓M(fèi)的，我們沒(méi)有因?yàn)槌闪?C中心就要收費(fèi)，金融街控股不收客戶(hù)一分錢(qián)，我們只提供服務(wù)。

　　但是，客戶(hù)委托過(guò)程中有一些費(fèi)用的發(fā)生，這是我們服務(wù)商和客戶(hù)之間協(xié)議關(guān)系，這個(gè)關(guān)系我們會(huì)有具體的標(biāo)準(zhǔn)跟他們談，我們會(huì)給一些優(yōu)惠條件。因?yàn)槲覀冇械谌椒?wù)團(tuán)隊(duì)跟金融街一起合作，服務(wù)于我們的業(yè)主，所以我們會(huì)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做一些限制，把我們優(yōu)質(zhì)的服務(wù)通過(guò)第三方代理帶給我們的客戶(hù)。

　　這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在南開(kāi)中心是第一個(gè)，在今后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們主要面對(duì)中小企業(yè)的商務(wù)地產(chǎn)都會(huì)把這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)固化下去。北京、重慶、天津等只要有這個(gè)類(lèi)型的商務(wù)綜合體，我們都會(huì)把它作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貫穿。這個(gè)是金融街的商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)固化下去。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年的年報(bào)顯示，控股公司各個(gè)領(lǐng)域的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)比較大，但年報(bào)里面也發(fā)現(xiàn)，在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)幅度比較大的情況下，毛利率有所下降。此外前幾天公司發(fā)了半年業(yè)績(jī)的預(yù)公告，可能今年歸屬上市公司的利潤(rùn)同比也會(huì)下降，這個(gè)原因是什么？這是階段性的問(wèn)題還是未來(lái)的主要問(wèn)題？

　　金融街：金融街上市到今年是第13年，前10年平均年度復(fù)合增長(zhǎng)率基本上能夠保持30%。去年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和營(yíng)業(yè)收入都有大幅增長(zhǎng)，利潤(rùn)水平降低，我們預(yù)計(jì)到今年可能毛利率水平會(huì)有微漲，但想大幅度的提升今年還沒(méi)有做到。

　　原因有兩個(gè)，一個(gè)是主觀原因，還有客觀原因。從2011年開(kāi)始到2012年，我們考慮到自身的發(fā)展情況，還有當(dāng)時(shí)國(guó)家調(diào)控政策的影響，我們更明確、更堅(jiān)持了公司開(kāi)發(fā)商務(wù)地產(chǎn)，特別是金融商務(wù)地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)方向。同時(shí)，也明確聚焦核心城市，相應(yīng)的對(duì)以前以北京為主的一些傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了大面積去化。

　　大家回想一下，在北京、天津我們都有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)方面的動(dòng)作，去年我們的銷(xiāo)售簽約情況，因?yàn)橐郧白錾虅?wù)地產(chǎn)每年都是簽約量不大，但利潤(rùn)率非常高。類(lèi)似十年磨一劍，但周轉(zhuǎn)率相對(duì)的低，因?yàn)樽龈叨说纳虅?wù)地產(chǎn)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)，通常要四年到五年。

　　去年我們北京公司銷(xiāo)售簽約205億，這在公司歷史上也是最大的。同時(shí)在北京地區(qū)市場(chǎng)我們也是差不多第一，簽了130億。這里面大量的業(yè)績(jī)我們從2011年開(kāi)始就做準(zhǔn)備了，把很多相應(yīng)的住宅進(jìn)行了去化調(diào)整。這樣回籠資金既適應(yīng)政策和外部的市場(chǎng)，同時(shí)也更堅(jiān)定踐行我們的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　比如北京金融街拓展下獲取的月壇南街項(xiàng)目，其實(shí)那個(gè)項(xiàng)目會(huì)給公司帶來(lái)非常好的回報(bào)。那個(gè)項(xiàng)目從去年9月底獲取，在不到一年的時(shí)間內(nèi)，除了自己持有的部分之外，其他的都完成了相關(guān)的銷(xiāo)售簽約。

　　另外，去年6月底在天津獲得的和平中心項(xiàng)目，也是一個(gè)非常好的綜合體項(xiàng)目，今年也已經(jīng)開(kāi)盤(pán)了。

　　所以主觀的原因是我們進(jìn)行了相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)上的策略考慮。

　　去年還有一定的客觀原因，就是有的項(xiàng)目比較集中。特別是北京國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行那個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)來(lái)說(shuō)那個(gè)項(xiàng)目是高收入低利潤(rùn)，因?yàn)槟莻€(gè)是給我們傳統(tǒng)的大客戶(hù)提供服務(wù)。

　　去年有一個(gè)持有物業(yè)的項(xiàng)目在西單，這個(gè)項(xiàng)目我們持有商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，它客觀上也會(huì)造成毛利率低的關(guān)系。那個(gè)項(xiàng)目今年9月份也可以開(kāi)業(yè)，引入了法國(guó)老佛爺百貨，這也是老佛爺百貨首次進(jìn)入亞洲，在亞洲開(kāi)的第一家旗艦店。

　　包括中期業(yè)績(jī)，綜合這些情況來(lái)看，我們能夠保證今年的毛利率水平有一定的提升，但是達(dá)到原來(lái)的水平暫時(shí)不可能。實(shí)際上現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)整體的毛利率水平都在降低，我們能夠以去年作為一個(gè)起點(diǎn)在這個(gè)基礎(chǔ)上逐年進(jìn)行提升。

　　另外，今年和去年同期相比，一季度和半年報(bào)因?yàn)橛泄蕛r(jià)值記賬利潤(rùn)的原因，可能一、二、三季度跟去年同期相比都會(huì)有下降。但是，我相信以年報(bào)業(yè)績(jī)來(lái)比較，與去年同期相比一定會(huì)有大幅提高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛才說(shuō)到月壇南街的項(xiàng)目，簽約額和銷(xiāo)售收入什么時(shí)候能夠合并到報(bào)表中？

　　金融街：這個(gè)項(xiàng)目收入在明年、后年才能并入到報(bào)表。因?yàn)槿ツ昃旁路莴@得了土地，這是整體規(guī)劃地上25萬(wàn)平方米，加起來(lái)將近40萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目，我們主要是機(jī)構(gòu)的整租，還有一些散租和配套服務(wù)，明年會(huì)有幾個(gè)億并入報(bào)表。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：金融街在新開(kāi)拓的區(qū)域方面有沒(méi)有什么考慮？接下來(lái)你們會(huì)不會(huì)向廣州金融街、南沙、深圳前海進(jìn)軍？

　　金融街：肯定有考慮，我們還是看好整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)堅(jiān)定不移地走商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略。這幾個(gè)城市我們都會(huì)重點(diǎn)關(guān)注，國(guó)內(nèi)的地區(qū)中心城市我們現(xiàn)在進(jìn)入得還是比較少，除了這四個(gè)城市之外我們肯定會(huì)再積極參加。但這種城市不是想進(jìn)去就可以立刻實(shí)現(xiàn)，上周前海掛的那三塊地我們也去投了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：金融街的戰(zhàn)略是集中開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，原則上不會(huì)做住宅開(kāi)發(fā)，可能最多是一些配套。其實(shí)現(xiàn)在住宅市場(chǎng)也沒(méi)有完全沉到谷底，很多公司都用多元化來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)，你們集中商業(yè)地產(chǎn)是基于什么樣的考慮？另外全國(guó)寫(xiě)字樓區(qū)域發(fā)展水平是不平均的，你們?cè)谶x擇進(jìn)入的城市方面秉持什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？

　　金融街：金融街聚焦商務(wù)綜合體，但是商務(wù)綜合體和住宅在內(nèi)部基本維持一個(gè)比例，可能70%左右，當(dāng)然也不一定做70%，60%多也可以。

　　我們重新聚焦商務(wù)地產(chǎn)，因?yàn)檫@是我們金融街的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)，特別是高端綜合體客戶(hù)服務(wù)，金融街在20年開(kāi)發(fā)過(guò)程中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)高端客戶(hù)的需求也了解得比較多，同時(shí)也積累了很多高端客戶(hù)資源。

　　我們認(rèn)為做高端商務(wù)綜合體是金融街的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括今天這個(gè)4C中心落地，我們也是想把服務(wù)于高端客戶(hù)的標(biāo)準(zhǔn)推廣到我們所有的產(chǎn)品中去。不論是大客戶(hù)，還是我們的中小微企業(yè)，我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是一樣，從產(chǎn)品的硬件到服務(wù)都要做到更好。

　　至于住宅做不做，我們一定會(huì)做。綜合體、辦公配套也需要住宅產(chǎn)品，所以我覺(jué)得這兩條路都要走，我們要開(kāi)發(fā)商務(wù)綜合體，也要配套一些城市公寓類(lèi)的居住型產(chǎn)品作為綜合體的配套，或者做一些高端居住產(chǎn)品，能夠?yàn)榫C合體進(jìn)行補(bǔ)充。

　　我認(rèn)為，這兩者的關(guān)系是以商務(wù)綜合體為主，居住類(lèi)的城市公寓為輔的發(fā)展策略。同時(shí)我們還在今后還會(huì)適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，作為我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)兩條腿走路，建立一個(gè)健康的發(fā)展模式。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

　　金融街：我們還是跟著客戶(hù)走。因?yàn)槲覀兎?wù)的是高端客戶(hù)，入駐標(biāo)準(zhǔn)肯定是首選經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，一線(xiàn)城市或者1.5線(xiàn)城市，至于二線(xiàn)城市我們還沒(méi)有過(guò)多的考慮。

　　因?yàn)?，我們企業(yè)定位是做高標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓綜合體，高標(biāo)準(zhǔn)意味著高成本、高投入。在一些經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的地區(qū)，在售價(jià)上暫時(shí)還達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以我們會(huì)聚焦一線(xiàn)和1.5線(xiàn)城市，尤其是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，這是我們選擇的標(biāo)準(zhǔn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：針對(duì)中小企業(yè)的商務(wù)地產(chǎn)對(duì)金融街來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較新穎的東西，公司從什么時(shí)候開(kāi)始有這個(gè)想法？現(xiàn)在針對(duì)中小企業(yè)做的商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是比較多的，給人的感覺(jué)比較零亂，檔次也參差不齊，金融街在這方面怎么做出自己的特色？剛才提到進(jìn)軍新的城市還是以高端客戶(hù)需求為主，還是以大客戶(hù)為主嗎？

　　金融街：我們一直聚焦商務(wù)地產(chǎn)，這不僅僅是大客戶(hù)的商務(wù)地產(chǎn)，一個(gè)商務(wù)綜合體里面一定會(huì)聚集大客戶(hù)，還有中小微企業(yè)，由他們組成一個(gè)商務(wù)綜合體，這樣才能豐富商務(wù)氛圍。

　　如果只有大客戶(hù)，我們認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)一方面總量有限。另外一方面，一個(gè)純有大客戶(hù)的市場(chǎng)對(duì)周邊的帶動(dòng)力有限，所以我們會(huì)在一定程度上給一定的自由，讓大客戶(hù)和中小微企業(yè)構(gòu)成商務(wù)氛圍。

　　在這個(gè)基礎(chǔ)上我們想要制定什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)大客戶(hù)，經(jīng)過(guò)積累了20年的經(jīng)驗(yàn)也沉淀了一些服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，所以在大客戶(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上制定了一個(gè)服務(wù)于中小企業(yè)的4C體系來(lái)服務(wù)我們的中小微企業(yè)。

　　無(wú)論是作為大客戶(hù)服務(wù)，還是中小微企業(yè)，我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是一樣的。無(wú)論到哪里，只要金融街開(kāi)的商務(wù)綜合體一定會(huì)有4C標(biāo)準(zhǔn)在里面。

　　所以，也不是說(shuō)為南開(kāi)中心項(xiàng)目而設(shè)立這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)4C標(biāo)準(zhǔn)一年前就在醞釀，只是我們?cè)谟懻撘允裁礃拥哪Ｊ揭M(jìn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司之前是為大客戶(hù)服務(wù)，現(xiàn)在會(huì)拿出一部分精力專(zhuān)門(mén)針對(duì)這些中小企業(yè)，公司如何做出特色？因?yàn)閷?xiě)字樓針對(duì)中小企業(yè)做散售的，綠地和SOHO中國(guó)都在做。

　　金融街：我們服務(wù)中小微企業(yè)，要抓住客戶(hù)的特點(diǎn)。要明白服務(wù)的客戶(hù)需要什么，是需要資產(chǎn)服務(wù)還是商務(wù)服務(wù)。

　　因?yàn)檫@類(lèi)客戶(hù)都在成長(zhǎng)過(guò)程中，或者企業(yè)本身不大。當(dāng)然，不是說(shuō)小客戶(hù)是沒(méi)有錢(qián)的客戶(hù)，或者說(shuō)沒(méi)有實(shí)力的客戶(hù)，有一些小客戶(hù)需求的辦公面積可能不是很大，不像大客戶(hù)需要10萬(wàn)平方米、20萬(wàn)平方米的大樓。他可能需要300平方米，一兩千平方米，這類(lèi)都是中小企業(yè)。他的辦公需求面積相對(duì)大客戶(hù)來(lái)說(shuō)是不同的，但不代表這個(gè)企業(yè)的實(shí)力不行。

　　這種小微企業(yè)租300平方米，可能不會(huì)有自己的會(huì)議室，但是又需要會(huì)議室，怎么辦呢？我們通過(guò)整個(gè)綜合體配套完善來(lái)滿(mǎn)足這種客戶(hù)的日常商務(wù)需求。包括資產(chǎn)服務(wù)需求，因?yàn)閷?duì)于一些客戶(hù)來(lái)說(shuō)沒(méi)有那么多精力進(jìn)行資產(chǎn)管理，他只要買(mǎi)一棟樓或者租一棟樓之后我們給他進(jìn)行資產(chǎn)服務(wù)和資產(chǎn)打理。

　　可以買(mǎi)來(lái)自己用，或者拿出去租。比如說(shuō)我的企業(yè)今年可能只需要100平方米，但是隨著企業(yè)的發(fā)展過(guò)兩年需要200平方米，再過(guò)兩年需要300平方米怎么辦。這種企業(yè)可以一下子買(mǎi)300平方米，200平方米可以暫時(shí)出租，等企業(yè)成長(zhǎng)的時(shí)候再把那200平方米拿回來(lái)，這樣就有300平方米，我們就可以為客戶(hù)提供更加廣泛的資產(chǎn)管理服務(wù)，讓我們企業(yè)能夠適應(yīng)各個(gè)期間的成長(zhǎng)過(guò)程。而不是說(shuō)今天買(mǎi)了我們中心，明天企業(yè)發(fā)展了沒(méi)有地方辦公，到時(shí)候又到處找辦公室。

　　另外，實(shí)際上我們進(jìn)入城市標(biāo)準(zhǔn)還是以中國(guó)地區(qū)中心城市為主。我們更看重進(jìn)入城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、地位，特別是以后的潛在發(fā)展空間。

　　做商務(wù)地產(chǎn)并不是說(shuō)完全要跟著客戶(hù)走，反過(guò)來(lái)，我們也應(yīng)該關(guān)注公司的特點(diǎn)和特長(zhǎng)，我們應(yīng)該聚焦和充分發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)。我們的客戶(hù)大家過(guò)去看得比較多的、耳熟能詳?shù)亩际且恍┐髾C(jī)構(gòu)或者大總部。

　　到了每一個(gè)區(qū)域的中心城市，我們會(huì)繼續(xù)為他們提供服務(wù)。北京金融街能夠聚集這么多中國(guó)一流的金融、保險(xiǎn)、電力、電信這種大國(guó)企總部，除了在北京就沒(méi)有了，因?yàn)楸本┯刑厥獾牡乩韮?yōu)勢(shì)。

　　我們?cè)趺窗驯本┙鹑诮诌@種相關(guān)的客戶(hù)資源和練就的能力在別的地方發(fā)揮呢？這是我們要解決的課題。在金融街我們服務(wù)的小客戶(hù)數(shù)量一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大客戶(hù)的數(shù)量，只不過(guò)大家平時(shí)不關(guān)注。

　　我們現(xiàn)在提供的寫(xiě)字樓商務(wù)服務(wù)里面，已經(jīng)到什么程度呢？其實(shí)，每一個(gè)大的機(jī)構(gòu)有這么多業(yè)務(wù)量，他的從屬或者下游企業(yè)會(huì)非常多。比如說(shuō)像銀行、保險(xiǎn)、金融，包括泛金融、基金公司、投資公司、信托公司。有了他們相關(guān)的業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)師、律師這些就全都有了。

　　他們這些人在商務(wù)人群里面也是偏中高端的，相應(yīng)的服務(wù)類(lèi)設(shè)施也需要配好，我們基本上是圍繞這樣一個(gè)完整的理念再走出北京，在各個(gè)地方進(jìn)行布局。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今天注意到了一個(gè)比較敏感的價(jià)格問(wèn)題，在南開(kāi)項(xiàng)目帶有4C服務(wù)的寫(xiě)字樓定價(jià)是低于住宅。這個(gè)定價(jià)是天津特有的特征？還是金融街在綜合體中的定價(jià)模式？未來(lái)如果在北京要開(kāi)發(fā)這樣的綜合體，是不是也會(huì)采取寫(xiě)字樓的定價(jià)低于周邊住宅價(jià)格的定價(jià)方式？另外，在天津這樣一個(gè)核心的地方，這個(gè)寫(xiě)字樓的租售比是什么樣的？

　　金融街：關(guān)于定價(jià)的問(wèn)題，按照客觀規(guī)律來(lái)說(shuō)，商業(yè)的價(jià)格、寫(xiě)字樓的價(jià)格和住宅的價(jià)格應(yīng)該是一個(gè)正比的關(guān)系。因?yàn)閷?xiě)字樓項(xiàng)目成本更高、配置更高，所以?xún)r(jià)格也會(huì)更高。但是目前這個(gè)市場(chǎng)，北京、天津及其他中國(guó)大部分城市住宅都是超過(guò)寫(xiě)字樓，為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)原因呢？一個(gè)是住宅需求量大，一個(gè)是土地稀缺，特別是像在天津南開(kāi)中心的位置住宅比較稀缺，老百姓對(duì)價(jià)格的承受力強(qiáng)就可以去化。

　　而對(duì)商務(wù)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，常規(guī)來(lái)說(shuō)投資成本非常高，一整棟樓買(mǎi)可能好幾十億，買(mǎi)一層也要幾千萬(wàn)，這不是一般人能夠買(mǎi)的，所以買(mǎi)的人就少。這個(gè)價(jià)格也是根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)確定的。

　　我們?cè)谥貞c的寫(xiě)字樓價(jià)格就高于住宅價(jià)格，重慶這個(gè)市場(chǎng)在全國(guó)來(lái)說(shuō)是比較少有的價(jià)格體系比較正常的市場(chǎng)，因?yàn)楣?yīng)量非常充分，寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)供應(yīng)都很充分，所以可以遵循正常的市場(chǎng)規(guī)律。重慶我們的寫(xiě)字樓賣(mài)到1.3-1.4萬(wàn)元/平米，而住宅賣(mài)剛剛一萬(wàn)元出頭。

　　目前市場(chǎng)供應(yīng)比較大，所以導(dǎo)致住宅價(jià)格偏高，而商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資門(mén)檻很高，受眾比較少，所以相對(duì)價(jià)格賣(mài)不過(guò)住宅，這里面有供求關(guān)系的原因。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在租售比能夠達(dá)到什么情況？

　　金融街：現(xiàn)在很多地方都是住宅和寫(xiě)字樓倒掛，按照正常的投資價(jià)值和長(zhǎng)期投資趨勢(shì)來(lái)看，寫(xiě)字樓的投資價(jià)值應(yīng)該是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。包括從租金的數(shù)據(jù)和表現(xiàn)來(lái)看，我們認(rèn)為對(duì)于寫(xiě)字樓投資來(lái)說(shuō)是價(jià)值洼地，所以我們要把這種觀念讓客戶(hù)知道，實(shí)際上這個(gè)倒掛現(xiàn)象是機(jī)會(huì)。

　　另外，一個(gè)項(xiàng)目在交付之后三年出租率達(dá)到90%以上是屬于比較正常的去化。至于租金水平，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谀暇┞费鼐€(xiàn)，屬于天津比較傳統(tǒng)、比較核心的商圈區(qū)域，所以租金水平高于天津的平均水平，處于市場(chǎng)領(lǐng)先的地位。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：北京西城現(xiàn)在擴(kuò)建對(duì)于金融街來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較好的機(jī)會(huì)，這個(gè)過(guò)程中可以去把握哪些機(jī)會(huì)？金融街在北京發(fā)展得比較好，那要怎么把北京的優(yōu)勢(shì)復(fù)制到外地？如果要走出去政府資源優(yōu)勢(shì)會(huì)減弱，這是不是會(huì)成為我們將來(lái)擴(kuò)張的瓶頸？

　　金融街：北京金融街拓展的第一個(gè)項(xiàng)目是去年上市招拍掛的，這個(gè)項(xiàng)目我們公司是通過(guò)積極競(jìng)爭(zhēng)獲取的。

　　第二，金融街拓展中心我們陸續(xù)從今年上半年開(kāi)始公示相關(guān)的簽約情況。我們想通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的拓展，會(huì)把這個(gè)區(qū)域做得更完善，區(qū)域的價(jià)值得到更大的提升和凸顯。

　　相應(yīng)的，我們?cè)谶@個(gè)區(qū)域持有的物業(yè)價(jià)值也會(huì)同步提高，這一點(diǎn)希望大家能夠再關(guān)注一下。我們?cè)诮鹑诮诌@個(gè)區(qū)域持有70萬(wàn)平方米的物業(yè)，這部分物業(yè)大家可以核算它的市值大概是多少，通過(guò)金融街拓展能夠?yàn)槲覀儙?lái)這些價(jià)值和益處。

　　另外，走出北京之后是不是會(huì)受到影響，目前沒(méi)有。我覺(jué)得金融街通過(guò)近二十年的發(fā)展有三個(gè)特點(diǎn)：第一個(gè)，我們是國(guó)有控股；第二個(gè)，我們的客戶(hù)資源；第三個(gè)，有一定的成熟經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。

　　我想有這三點(diǎn)不僅是在北京，在任何我們已經(jīng)進(jìn)入的城市和要進(jìn)入的城市都不會(huì)出現(xiàn)瓶頸。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前有數(shù)據(jù)說(shuō)天津?qū)懽謽悄壳暗慕ㄔO(shè)規(guī)模大概需要60年消化，當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)不是那么準(zhǔn)確，但也說(shuō)明如果要完全的租售出去還是有比較大的挑戰(zhàn)，您怎么看天津這種商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)？

　　金融街：我覺(jué)得一定是兩極分化的，有好的就有不好的。另外我們?cè)谔旖驈?005年9月份第一次進(jìn)入到今年整整八年，做的這種商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目除了我們持有津塔大概10萬(wàn)平方米之外，現(xiàn)在租賃出去了六成多，手里的寫(xiě)字樓還沒(méi)有存貨。

　　盡管天津也是個(gè)不大的區(qū)域，但是天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)一個(gè)是有區(qū)域性的特點(diǎn)，另外也得看到結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)。盡管天津不大也要分區(qū)域，大量的寫(xiě)字樓存量是在濱海新區(qū)，有很多這樣的項(xiàng)目。但是，那個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒(méi)辦法支撐需求，所以存在一定的問(wèn)題，這還是區(qū)域的問(wèn)題。

　　但是城市的核心區(qū)域土地資源非常稀缺，現(xiàn)在幾個(gè)是前幾年我們儲(chǔ)備的土地，近幾年都很少有地推出。核心區(qū)域土地資源的稀缺性必然導(dǎo)致物業(yè)的稀缺性。

　　另外，市場(chǎng)上認(rèn)為供應(yīng)量很大有泡沫的是普通層面的寫(xiě)字樓。如果從定義來(lái)說(shuō)，乙級(jí)寫(xiě)字樓，或者這種住宅里面辦公的寫(xiě)字樓量很大，但是真正高端甲級(jí)寫(xiě)字樓不多，天津中心區(qū)域和平區(qū)這樣的項(xiàng)目屈指可數(shù)。

　　所以，我們的產(chǎn)品定位要根據(jù)區(qū)域的特點(diǎn)，另外就是產(chǎn)品的差異化，我們覺(jué)得高端寫(xiě)字樓的需求還是完全符合我們的發(fā)展方向。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才提到老佛爺進(jìn)駐情況，老佛爺百貨到底什么時(shí)候開(kāi)業(yè)？因?yàn)橹瓣P(guān)于老佛爺?shù)南扇昵熬驼f(shuō)開(kāi)，但是什么時(shí)候開(kāi)一直沒(méi)有消息。

　　金融街：開(kāi)業(yè)應(yīng)該是9月份，具體日子記不準(zhǔn)。

　　西單這個(gè)項(xiàng)目是我們租給老佛爺?shù)?，然后老佛爺百貨店整體來(lái)打理經(jīng)營(yíng)，是這樣的關(guān)系。所以對(duì)于這樣項(xiàng)目的情況我們雖然了解，但并不像掌握自己的購(gòu)物中心一樣，我們是相對(duì)比較被動(dòng)的掌握情況。所以具體開(kāi)業(yè)時(shí)間還得等他們那邊的答復(fù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司要加大商業(yè)發(fā)展比重，和發(fā)展住宅相比對(duì)于資金的壓力、包括周轉(zhuǎn)可能會(huì)更具有挑戰(zhàn)性。那么公司在現(xiàn)金或融資方面目前有什么樣的渠道和準(zhǔn)備？

　　第二個(gè)我想問(wèn)一下巽寮灣今年的銷(xiāo)售計(jì)劃是什么樣的，比如說(shuō)具體的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售安排？另外，從剛剛幾位領(lǐng)導(dǎo)的介紹，我是不是可以認(rèn)為公司在巽寮灣這個(gè)項(xiàng)目發(fā)展全部結(jié)束后沒(méi)有計(jì)劃做其他的濱海旅游度假產(chǎn)品？

　　金融街：傳統(tǒng)的融資渠道我們公司做得還是不錯(cuò)的，這一點(diǎn)也是跟我們的戰(zhàn)略有關(guān)系，也一直得到了大客戶(hù)資源的支持。我們的融資成本在行業(yè)內(nèi)應(yīng)該是偏低的，各大機(jī)構(gòu)也比較認(rèn)可我們公司，也認(rèn)可我們的信用度，能夠在同等條件下給我們更多的優(yōu)惠。

　　另外，我們這種持有物業(yè)也是能夠及時(shí)補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)性貸款。還有更新的融資渠道我們也都在研究和運(yùn)用，包括我們?cè)谌ツ瓿闪⒘朔康禺a(chǎn)基金公司。

　　我們現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不完全是自己?jiǎn)未颡?dú)斗，基本上也愿意走合作的方式。像在天津這里就比較典型，我們和保利合作開(kāi)發(fā)大都會(huì)項(xiàng)目，在和平中心我們也引入了機(jī)構(gòu)投資者從股權(quán)方面進(jìn)行合作。還有重慶項(xiàng)目也引進(jìn)了中信信托，這些都是我們資金來(lái)源非常好的補(bǔ)充和渠道。

　　我們自己內(nèi)部沒(méi)有說(shuō)不做濱海旅游度假產(chǎn)品，我們內(nèi)部沒(méi)這樣定過(guò)。因?yàn)槭炷苌?，如果做熟了，能夠生巧的事不?huì)不再做。

　　金融街作為第一個(gè)進(jìn)入巽寮灣的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)過(guò)六七年的耕耘已經(jīng)初具規(guī)模，包括水電氣供等，金融街可以說(shuō)作為投入最多的開(kāi)發(fā)商之一我們和政府一起合作。16公里的濱海公路、燃?xì)庹竞妥詠?lái)水廠都是我們和政府合作的。所以，金融街為巽寮灣整體的建設(shè)貢獻(xiàn)了自己的力量。

　　巽寮灣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)今年定的目標(biāo)是10億左右。

　　經(jīng)過(guò)這么多年，我們覺(jué)得從現(xiàn)在看來(lái)目前投資巽寮灣的所有客戶(hù)都賺錢(qián)了。一方面我們有良好的物業(yè)，可以在那里休閑度假。另外，我們通過(guò)對(duì)巽寮灣區(qū)域的開(kāi)發(fā)，也鍛煉了我們對(duì)于綜合配套服務(wù)設(shè)施的打造。

　　巽寮灣去年前去旅游的人口已經(jīng)超過(guò)300萬(wàn)，這是個(gè)非常大的規(guī)模。今后大家去巽寮灣，在旺季想訂個(gè)房應(yīng)該不是件很容易的事情，一房難求，這在三五年前可能很難想象。但是，金融街作為一個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)商，隨著投入加大，把氛圍打造起來(lái)以后，大家感受到收獲的季節(jié)到了。

　　尤其是巽寮灣項(xiàng)目，我們非常不謙虛地說(shuō)，我們是唯一一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)真正投資效益回報(bào)的項(xiàng)目。其它很多項(xiàng)目都說(shuō)我們給你百分之幾的回報(bào)，很多公司都用這個(gè)手段。但是，巽寮灣項(xiàng)目，我們把一部分的利潤(rùn)拿出來(lái)反饋給我業(yè)主，我們投資預(yù)測(cè)是保底不封頂，因?yàn)槲覀冇羞@個(gè)資源。

　　我相信今年10億的目標(biāo)不難實(shí)現(xiàn)，尤其是在明后年會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，雖然大家說(shuō)這邊競(jìng)爭(zhēng)很激烈，周邊有1000多萬(wàn)的供應(yīng)量，大家都在紛紛介入巽寮灣的開(kāi)發(fā)。人多是好事，大家共同繁榮，共同發(fā)展，共同出精品。

　　對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯，我們是打造一個(gè)旅游小鎮(zhèn)，而不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。所以，在這個(gè)定位基礎(chǔ)上，我們會(huì)重點(diǎn)去投資市政設(shè)施，打造配套的旅游商業(yè)。

　　比如天鵝湖商業(yè)已經(jīng)有五個(gè)酒吧，五個(gè)酒吧在一條河上，那是個(gè)非常好的景觀。特色酒店、精品酒店、包括紀(jì)念品、旅游品的商店都已經(jīng)開(kāi)業(yè)了，每年300到400萬(wàn)的旅游人口會(huì)帶來(lái)多少商機(jī)。現(xiàn)在我們周邊的客戶(hù)也慢慢認(rèn)可巽寮灣的投資價(jià)值，我想我們的項(xiàng)目今后非常值得大家去投資、去購(gòu)買(mǎi)、或者去置業(yè)。

　　金融街開(kāi)發(fā)巽寮灣這個(gè)旅游地產(chǎn)以后我們會(huì)不斷總結(jié)提升模式，也不會(huì)排除還有這樣的項(xiàng)目在集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目名單里。通過(guò)巽寮灣的開(kāi)發(fā)，我們?cè)诼糜蔚禺a(chǎn)方面也積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，教訓(xùn)我們要轉(zhuǎn)換成經(jīng)驗(yàn)，然后在新的項(xiàng)目上能夠不斷的得到提升。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近在房地產(chǎn)A股市場(chǎng)再融資方面也呈現(xiàn)出松閘的狀態(tài)，有兩家公司已經(jīng)提出再融資的預(yù)案。金融街控股會(huì)不會(huì)在A股再融資方面有考慮？

　　金融街：再融資政策由于也剛開(kāi)，現(xiàn)在有一兩家公司去申請(qǐng)。我覺(jué)得再融資政策都有相應(yīng)的企業(yè)和規(guī)定，有相應(yīng)的符合條件。我想我們公司上市十年，在這十年期間我們?cè)霭l(fā)了幾次，有融資定向增發(fā)公開(kāi)募集了一部分錢(qián)，企業(yè)債也發(fā)過(guò)，基本上這些方式和渠道我們都有。

　　所以，目前公司也是積極關(guān)注和研究，肯定也有這種計(jì)劃和安排。當(dāng)然和政策相符的、同時(shí)與我們自身?xiàng)l件相匹配，我們都會(huì)去積極的爭(zhēng)取。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在金融街在北京之前接手的幾個(gè)中信項(xiàng)目的拆遷問(wèn)題很大，你們?cè)趺疵鎸?duì)這些項(xiàng)目拆不動(dòng)的情況？對(duì)于項(xiàng)目的困難有什么樣的預(yù)案或者相應(yīng)的辦法？

　　金融街：金融街拓展區(qū)的拆遷是由政府來(lái)主導(dǎo)，公司并沒(méi)有介入，只是積極做準(zhǔn)備。某種程度上對(duì)公司來(lái)說(shuō)也有好處，公司的準(zhǔn)備周期可以更長(zhǎng)，起碼可以準(zhǔn)備得更充分。

　　另外，中信城項(xiàng)目可以關(guān)注公司的公告，這個(gè)項(xiàng)目拆遷的工作相比北京整體的拆遷水平進(jìn)度很快，其中一個(gè)地方我們已經(jīng)把土地證拿到手，馬上開(kāi)工了。第二個(gè)地塊還差兩三戶(hù)，現(xiàn)在已經(jīng)在進(jìn)場(chǎng)做施工準(zhǔn)備。第三個(gè)地塊最大的B地塊還有一個(gè)地上規(guī)模35萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，總計(jì)不到140戶(hù)的拆遷量。這個(gè)跟兩年前公司接手之后這個(gè)項(xiàng)目總體的拆遷戶(hù)數(shù)來(lái)比，現(xiàn)在還剩不到15%，85%全拆遷完了

　　具體的拆遷工作是由原來(lái)中信地產(chǎn)公司來(lái)負(fù)責(zé)，我們也是積極協(xié)調(diào)政府，我相信很快就會(huì)拆遷完畢。

（審校：劉滿(mǎn)桃）