　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 楊曉敏 在房地產(chǎn)不斷調(diào)控下，不少人表示看不懂樓市。作為廣州房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉可以說是親身參與了廣州房地產(chǎn)市場的種種發(fā)展與變化，也親歷了廣州樓市曾經(jīng)的瘋狂與低迷。

　　在接受觀點新媒體采訪時，黎振偉表示房地產(chǎn)在政策轉(zhuǎn)型過程中，房企如何尋找發(fā)展方向以及發(fā)展思路。

　　他坦言，在一線城市的確沒辦法，貴的地只能做豪宅，面對市場的競爭，開發(fā)商只能提高品質(zhì)與服務(wù)。此外，就是房企如何做好房地產(chǎn)的經(jīng)營，不僅做好開發(fā)商，還須做好服務(wù)商與經(jīng)營者。

　　黎振偉還認為，房地產(chǎn)可以帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更會影響一個城市的文化、歷史、環(huán)境。沒有文化就沒有內(nèi)涵，沒有歷史就沒有過去，沒有環(huán)境就沒有未來。同樣，房地產(chǎn)也是如此的。

　　中國房地產(chǎn)也應(yīng)該為中國的過去和未來盡自己應(yīng)盡的責任和義務(wù)，當然，這個首先要靠政府的引導與管理，開發(fā)商盡力做好自己的事。

　　“不光是建房子，還是創(chuàng)造宜居的生活與未來；不光是大城市能夠留住人，中小城市也能夠留住人，中國也能留住人。”黎振偉表示，這可能是房企在改革時代應(yīng)有的新的思維、新的要求。

　　以下為觀點新媒體專訪世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生實錄：

　　觀點新媒體：今年新政對房地產(chǎn)的作用明不明顯？主要表現(xiàn)在哪些方面？

　　黎振偉：這次新政有一個特點，是新舊交替的模式。但是，在執(zhí)行過程中體現(xiàn)了新一屆政府的執(zhí)政思路，遵循老的政策就是行政手段干預(yù)，這種做法某種意義上能夠很快見效。

　　而在執(zhí)行過程中，我們發(fā)現(xiàn)政府沒有那么堅決，如果還是用這種簡單的行政干預(yù)方式，可能今年上半年解決了，下半年又不行。房地產(chǎn)最根本的是要解決經(jīng)濟的平衡發(fā)展，而不是調(diào)整價格。現(xiàn)在采取的很多措施是為房地產(chǎn)新政的出臺，比如說銀根調(diào)整的問題。

　　中國房價之所以那么高，很大程度上是熱錢都流入到房地產(chǎn)中去了，導致實體經(jīng)濟沒有錢，所以，政府這種做法其實是為下一輪房地產(chǎn)調(diào)整，從根本上、從資金上解決問題。

　　另外，我們也看到政府在推進房產(chǎn)稅，目前沒有很嚴格的執(zhí)行房地產(chǎn)20%的所得稅。但是，政府會通過加快推進房產(chǎn)稅來解決，我覺得這個可能會更有效，因為房產(chǎn)稅會增加所有存量房的持有成本。

　　中國房地產(chǎn)政策是一環(huán)扣一環(huán)的，現(xiàn)在很重要的是要解決地方政府落實的問題。反貪是一部分，官員治理也是一個部分，不斷給人們放出金融、稅收改革的信息，也是希望逐步從根本上解決這個問題。

　　現(xiàn)在還有一個問題，中國經(jīng)濟靠什么東西去發(fā)展？是靠泡沫、靠水份發(fā)展還是回到比較務(wù)實的發(fā)展？現(xiàn)在一說拉動經(jīng)濟就是投資。城鎮(zhèn)化建設(shè)拉動經(jīng)濟，結(jié)果就賣地建了一大堆空置的房子，其實沒有真正帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，人也沒有留住。

　　所以，我覺得中國最根本的問題是要回到怎么樣發(fā)展經(jīng)濟的問題？是看數(shù)字漂亮還是回到真正有質(zhì)量的經(jīng)濟增長？對于經(jīng)濟健康發(fā)展新一屆政府應(yīng)是很有認識和力度的。

　　觀點新媒體：您會如何描述當前的市場表現(xiàn)？對下半年樓市走勢有怎樣的預(yù)期？

　　黎振偉：預(yù)期還得看政策，按現(xiàn)在的政策走下去，人們還是會買房，“地王”還是會繼續(xù)出。現(xiàn)在只是在試水，政策并沒有真正出來，所以要買房的還是要買房，要買地的人還是要買地，就看下一步政策怎么出。

　　企業(yè)要發(fā)展，老百姓的錢要有地方出去，政府沒有其他出路給開發(fā)商、投資者，他們肯定要去投資房地產(chǎn)，如果開發(fā)商沒有地意味著連機會都沒有。

　　從目前來看，一線城市需求還是很旺盛的，盡管很多人買不到房子，但是還有很多有改善性需求的人，所以，一二線城市房地產(chǎn)的需求依然旺盛，只不過在這個旺盛市場里面要不斷地把投資性購房者擠出去，其實現(xiàn)在投資已經(jīng)擠得差不多了。

　　關(guān)鍵是這些需求要怎么引導，而不是硬要壓下去。因為它對經(jīng)濟有帶動，對消費有帶動作用。

　　觀點新媒體：有一些數(shù)據(jù)顯示廣州的房價都是上漲，您認為這是正常的上漲嗎？

　　黎振偉：房價上漲是正常的，政府限的只是超過某個限度的價格，但是整個市場都在往上升，那些原來賣2萬元的，現(xiàn)在賣2.3萬、2.5萬元，只要沒有超過最高價，政府就不能限。所以，整體的樓價在上升也沒有辦法。

　　其實，說白了一個問題是需求很旺盛，不光是豪宅旺盛，連那些不是豪宅的也旺盛。而且現(xiàn)在限購，很多人沒有名額，但是現(xiàn)在很多人找到了名額。比如說我媽媽沒買過房，兒子沒買過房，你能夠說他是投機或者投資嗎？也許買了以后可能過了十年就要交遺產(chǎn)稅了，但是大家還是要買，就說明“熱錢”導致需求旺盛，這一點政府確實需要好好研究一下。

　　如果不研究解決這些需求，單靠“限價”很難搞。

　　觀點新媒體：剛才講的那種需求并不是真正的需求，只是投資性的需求？

　　黎振偉：投資肯定有一部分。就連賣魚的老板賺了錢，也想投個資，老了以后不能靠賣魚，沒有收入了以后怎么辦？所以這種需求也很正常。而且現(xiàn)在股票市場這么差，賺了錢放哪里去呢？錢貶值了怎么辦？

　　其實，回過頭這個問題和整個社會的穩(wěn)定與保障體系還是有關(guān)系。我覺得投資不一定是暴利，有的人投資真的是為了自己老了以后有所依托，增加人民的資產(chǎn)收入也是國家提倡并允許的，這個不應(yīng)一概地打壓。

　　觀點新媒體：大家想要投資，都只會想到房地產(chǎn)。

　　黎振偉：很簡單，這么多年下來是最可靠的房地產(chǎn)，升值最穩(wěn)定?，F(xiàn)在回頭看，十年前不買房的人都在后悔，這是沒有辦法的，因為近十年國家對房地產(chǎn)的政策也導致了大家只能投資房地產(chǎn)。

　　國家這十年來總是把房地產(chǎn)變成解決經(jīng)濟難題的一個重要手段，盡管不是唯一手段。每次經(jīng)濟下滑，都是通過政策與銀行促進房地產(chǎn)，經(jīng)濟過熱就打壓房地產(chǎn)。這說明政策對房地產(chǎn)沒有一個正確的態(tài)度，需要的時候就捧，經(jīng)濟一好就打。這種看似打，實際上還是寶的做法，無形中使房地產(chǎn)的房價越來越高。國家要對房地產(chǎn)和整個經(jīng)濟有一個更加好的管理方式，否則沒有其他經(jīng)濟的推動，很難使經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)過度發(fā)展，泡沫必然會破滅。

　　觀點新媒體：中國經(jīng)濟也發(fā)展得很快，也出臺很多政策，您覺得這對未來房價會有什么影響，或者對剛需和投資性需求有什么影響？

　　黎振偉：我剛需肯定是存在的，從農(nóng)村到城市的人口會越來越多，而中國的城鄉(xiāng)差別太大了。城市人口增長那么快，土地就只有這么多，怎么滿足？本來有一個辦法，政府通過學習香港、新加坡建大量的保障房、廉租房，但是問題又出來了，很多城市房子分配得不合理，都成了很多干部的福利房。

　　第二個問題，就算給了老百姓住，大家一看這個地方配套不完善，離市區(qū)遠，還不如城中村，雖然城中村環(huán)境、治安很差，但是起碼生活便利，上班近。

　　舉一個例子，廣州的金沙洲地區(qū)，我在1992年就提出新區(qū)發(fā)展，政府與開發(fā)商都建了很多的樓盤，那里建的保障房也不錯，但是那里很多配套都沒完善起來，交通不便，文化、教育、購物都跟不上。而且管理也不規(guī)范，市長上任要連去三次督促落實。就是說我們現(xiàn)在房地產(chǎn)一方面需求很大，一方面政府解決的方法、渠道，特別是配套發(fā)展不夠，所以很多人只能買商品房或往城區(qū)中心擠。

　　其實，房價不應(yīng)該這么高的，但是整個發(fā)展方式有問題，比如說解決了安居房，解決了那些低收入人群的生活住房；建設(shè)更多的便捷完善的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，讓人們有更多的選擇。然后高收入的人就買貴的樓，政府可以征收高的稅收，通過稅收的轉(zhuǎn)移可以平衡社會收入，也增加財政的收入，減少土地財政的壓力，這是很有效的辦法，就看你愿不愿意做，有沒有人去做，能不能做好。

　　如果把這個解決好了，房價問題就不是問題。房價高了也可為政府帶來更多的稅收，合理的劫富濟貧，這個有什么不好？像香港增加15%的印花稅，大家都可以去買，沒錢就不會去買了；有錢人、投資者覺得不合算也會減少購買，房價也會下降。當然，政治問題是難以用市場、經(jīng)濟方法解決的，需要改革的推動。

　　觀點新媒體：城鎮(zhèn)化的概念提出也應(yīng)該會是其中一種的解決方案吧，您覺得呢？

　　黎振偉：城鎮(zhèn)化確實很不錯，我們也在研究城鎮(zhèn)化，但是過去的城鎮(zhèn)化走樣了，是短期不可持續(xù)的。過去的城鎮(zhèn)化是土地城鎮(zhèn)化，到處賣地、建房子，或者是引進落后污染的產(chǎn)業(yè)，破壞了環(huán)境求發(fā)展。其實城鎮(zhèn)化最終的目的是什么呢？是把城鎮(zhèn)的人留在城鎮(zhèn)里面，讓大城市的人愿意到城鎮(zhèn)去生活、工作，不要讓大城市變得這么擁擠?；剡^頭，你們愿意回到你們的家鄉(xiāng)、城鎮(zhèn)去工作嗎？相信答案都是否定的，

　　發(fā)展就是有就業(yè)，環(huán)境好，生活成本適宜，這是現(xiàn)代城市非常重要的所在，光建了房子沒就業(yè)怎么行？或者就業(yè)收入很低、城市生活落后怎么行？所以，城鎮(zhèn)化不光是建房子，還需要解決就業(yè)，生活水平不要太低，不要使得城鎮(zhèn)和大城市相差那么遠。

　　所以，今天說城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，讓人覺得這里面更公平。其實這也是中國目前城鎮(zhèn)化很大的問題，包括醫(yī)療、教育、社會的公平，還有系統(tǒng)管理公平公正的問題，這些都體現(xiàn)了城鎮(zhèn)化的重要意義。

　　這個解決了，我們的社會就真的有很多的機會給我們。因為中國80%的人口在三四線城市與鎮(zhèn)鄉(xiāng)，現(xiàn)在我們很多項目都在三四線城市做，他們有更大的剛性需求和改善需求，但是他們和大城市的生活配套差距很大。

　　比如說商業(yè)配套，很多娛樂的東西，這些都是大城市輸送過去，很多經(jīng)營的東西，文化的東西，這些東西是三四線城市未來發(fā)展的機會，也是我們專業(yè)機構(gòu)的機會。

　　觀點新媒體：這幾年許多二三線城市都在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，也有很多人認為這些城市的商業(yè)過?；蚬┻^于求了？

　　黎振偉：商業(yè)很重要，商業(yè)綜合體對生活來說是一個比較體現(xiàn)現(xiàn)代生活的一個最集中的體現(xiàn)，而且比較高效。像廣州早期的都是百貨公司，后來廣州第一個綜合體天河城。因為那里交通運輸都非常方便，這也是現(xiàn)代城市生活的標志，這種東西完全可以移到城鎮(zhèn)化中去的。

　　但是，商業(yè)綜合體現(xiàn)在有一個問題，就是太多了。很多政府及開發(fā)商不是先把商業(yè)綜合體變成一個真正為當?shù)厝嗣裉嵘钏降妮d體，而想的是作為城市形象或是趕緊賺更多的錢，甚至有些人把它作為單純房地產(chǎn)開發(fā)的形式，這就導致了二三線城市供應(yīng)過剩，加上那些城市本身的消費力也沒那么高。

　　觀點新媒體：前段時間在鬧錢荒，有一些人會擔心經(jīng)濟的下行會影響樓市，您是怎么認為的？

　　黎振偉：“錢荒”的事情，不是國家要逼死開發(fā)商和銀行，而是讓他們覺得，不能再像過去那樣做了。這里面有一個信號，今后房地產(chǎn)不可能像以前一樣依靠銀行了，銀行都說收縮，結(jié)果貸款還是這么多，說明銀行還是有很多渠道把錢流入房地產(chǎn)中去。

　　這個信號說明現(xiàn)在做房地產(chǎn)還真的需要拓展很多融資渠道，所以萬達都到香港上市了，也找錢去了。因為中國房地產(chǎn)畢竟有很大的回報，當國內(nèi)資金不會這么容易拿到，就需要尋找更多的不同途徑。

　　但是有一點，房貸對開發(fā)商影響是一方面，其實還有的影響是按揭。現(xiàn)在銀行按揭的供給還是很主要的，一旦把按揭供給卡住了，剛需購買者同時也被打壓。通常改善性需求一般都是一次性付款，反而剛需是按揭。

　　所以，短期之內(nèi)我覺得不是靠一個信號就把這個市場壓下去，肯定需要綜合的措施。我覺得市場慣性還是有的，相信今后國家也不會像以前一樣，今天下個文，明天銷售樓價就大起大落，政府也不希望經(jīng)濟變成這樣。

　　我覺得國家可以不斷的通過發(fā)布信號，通過一些組合的政策來逐步調(diào)整市場，不要讓市場大起大落。今天一下子房價好像降下去了，但是過兩天又沖上去了，這沒有意義，還是要從根本上解決。

　　現(xiàn)在開發(fā)商應(yīng)該考慮的問題是，我們都習慣了應(yīng)對短期的變化，今后要思考怎樣建立公司的長遠發(fā)展模式。

　　觀點新媒體：盡管這樣，還是會看到購房者的欲望很強，比如像廣州近期又出現(xiàn)了不少日光盤。

　　黎振偉：現(xiàn)在價格稍微低一點，一出來就會賣完，而且很多都是一次性付款，大家不缺錢。人們不缺錢也說明一個問題，中國民間確實很有活力，這十幾年積累的財富還是很大的?，F(xiàn)在怎么樣幫財富找到出路，這是個問題。

　　我們現(xiàn)在看到房地產(chǎn)規(guī)模一年就是五六萬億，但是我們中國的貨幣存量是100萬億，這個財富的增長大大超過房地產(chǎn)。不是全國的房地產(chǎn)一出來就這么搶手，很多城市房子是賣不掉的。比如煙臺，2012年住宅銷售240萬平方米，銷售金額144億元；住宅上市量350萬平米，住宅新開工843萬平米，但是當年的住宅庫存量有818萬平米，這些都算在我們五六萬億規(guī)模里面。

　　這么不平衡的供應(yīng)，我們看到的只是很小的一部分，你們會覺得很驚訝。而且，現(xiàn)在全國各地都可以到這里來買房，只要解決了收入證明，就可以買。

　　比如說中國最貴樓盤，北京排首位，其次是上海，廣州排第三，深圳反而排在第四。北京房價為什么最高呢？很簡單，全中國人都到北京買房，能不高嗎？北京限房價，怎么限？

　　按照這種勢頭，中國的財富聚集在一個城市幾個樓盤里，這種情況一點不假。今年廣州珠江新城能夠拿出來賣的房子很少，問題是珠江新城確實是廣州環(huán)境最好的，郊區(qū)你去會嗎？南站你會去嗎？

　　如果不從這個角度去看問題，會覺得很多問題不可思議。但是廣州現(xiàn)在近1400萬常住人口，想清楚了以后就會覺得非常正常。

　　觀點新媒體：您怎么看廣州出現(xiàn)那么多地王的現(xiàn)象？

　　黎振偉：一線城市沒有辦法，有市場與需求，開發(fā)商只能高買高賣。政府要做好保障房，解決低收入人的住房，但是現(xiàn)在政府沒有做好，責任不在開發(fā)商，是政府的問題。

　　開發(fā)商能夠做的就是政府拿出土地，在有限的土地里面開發(fā)，必然會導致高地價，高地價必然導致高房價。現(xiàn)在僧多粥少，這么少的地拿出來，現(xiàn)在不光是廣州開發(fā)商，連深圳的開發(fā)商都過來搶地。

　　三四線城市要怎么做呢？可能這是政府與企業(yè)要想的問題，怎么樣避免高地價的出現(xiàn)？只有做好人的城鎮(zhèn)化才能夠解決這個問題。

　　所以，在三四城市我們要考慮怎么改善城市的就業(yè)與居住環(huán)境來做房地產(chǎn)，或者是帶去一些產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。比如說旅游業(yè)，商業(yè)消費，休閑健康養(yǎng)老，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，深加工業(yè)。但是不能簡單做房地產(chǎn)，一定是以帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展做房地產(chǎn)，這樣又給開發(fā)商帶來一個新的考驗。同時，更加考驗地方政府，除了反腐倡廉，還需要提高城市發(fā)展與管理的水平，提高領(lǐng)導干部的認識與素質(zhì)。

　　這又回到了一個老問題，房地產(chǎn)在政策轉(zhuǎn)型過程中如何尋找我們的發(fā)展方向，以及發(fā)展思路。一線城市沒辦法，貴地只能做豪宅，只能提高品質(zhì)與服務(wù)。此外，就是如何做好房地產(chǎn)的經(jīng)營，不僅做開發(fā)商，還須做好服務(wù)商與經(jīng)營者。

　　觀點新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，您認為這個“新力量”是什么？

　　黎振偉：比如開發(fā)商在大城市應(yīng)該做好創(chuàng)新的服務(wù)與經(jīng)營，到三四線城市，開發(fā)商怎么把企業(yè)變得更加多元化，不只是懂得建房賣房，還可以走出去與國際接軌。這兩者都可以向美國、新加坡學習，也可以向香港、澳門學習，我覺得他們都有很好的例子，都是在成熟市場經(jīng)濟下的典范。

　　中國是社會主義的市場經(jīng)濟，最終還是回到真正的市場規(guī)律中，其中并沒有資本主義與社會主義之分，只不過我們暫時沒有做到那種程度，只是在不正常的環(huán)境下快速發(fā)展經(jīng)濟而已。

　　房地產(chǎn)可以帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更會影響一個城市的文化、歷史、環(huán)境。一個國家、一個城市如果沒有了環(huán)境，沒有了文化，沒有歷史是很悲哀的。沒有文化就沒有內(nèi)涵，沒有歷史就沒有過去，沒有環(huán)境就沒有未來。同樣，房地產(chǎn)也是如此的。

　　所以，我覺得中國房地產(chǎn)也應(yīng)該為中國的過去和未來盡自己應(yīng)盡的責任和義務(wù)，當然，這個首先要靠政府的引導與管理，開發(fā)商盡力做好自己的事。

　　這些可能也是一種新力量、新思維：不光是建房子，還是創(chuàng)造宜居的生活與未來；不光是大城市能夠留住人，中小城市也能夠留住人，中國也能留住人。

（審校：劉滿桃）