“壓力肯定會(huì)有，但是我們有信心，能夠創(chuàng)造一些有差異化的產(chǎn)品。”

　　編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見(jiàn)證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無(wú)措，有過(guò)黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過(guò)所有羈絆，走到了第十三年的門(mén)前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開(kāi)幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 見(jiàn)習(xí)編輯 小潔 2010年底，綠地集團(tuán)加大華南區(qū)域的布局，朱懷宇也從上?？偛空{(diào)入廣州，擔(dān)任起廣東事業(yè)部的“領(lǐng)軍者”。

　　在近2年的發(fā)展中，綠地在廣州及佛山已發(fā)展了8個(gè)項(xiàng)目，其中，2個(gè)最早的項(xiàng)目都已售罄，其他6個(gè)項(xiàng)目中有3個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工，還有3個(gè)項(xiàng)目正在做規(guī)劃設(shè)計(jì)。

　　談起上海和廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，朱懷宇直言：“廣州的發(fā)展空間還是比較大，廣州城市人口增長(zhǎng)、市區(qū)面積增長(zhǎng)等方面，都是比較明顯的趨勢(shì)。”

　　他坦言，能夠感受到廣州商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的壓力，但還是有信心創(chuàng)造一些差異化的產(chǎn)品。

　　談起這種“差異化”，朱懷宇表示，是項(xiàng)目要和所在區(qū)域的環(huán)境相匹配。例如白云綠地中心將強(qiáng)調(diào)家庭式的業(yè)態(tài)為主，從某一個(gè)業(yè)態(tài)來(lái)看其規(guī)?？赡懿皇亲畲螅麄€(gè)業(yè)態(tài)組合更加合乎區(qū)域的發(fā)展。

　　在朱懷宇看來(lái)，白云綠地中心所在的白云新城，發(fā)展速度稍微慢了點(diǎn)，“如果區(qū)域里的項(xiàng)目推進(jìn)的快一點(diǎn)，片區(qū)成熟早一點(diǎn)，這里的商業(yè)氛圍形成會(huì)更加快速。”

　　對(duì)于自己的團(tuán)隊(duì)及廣東事業(yè)部的目標(biāo)，朱懷宇則希冀能夠有一個(gè)比較穩(wěn)定的表現(xiàn)，能夠保持比較穩(wěn)定，年均20%-30%的增長(zhǎng)速度。

　　此外，朱懷宇還透露，未來(lái)還計(jì)劃進(jìn)入深圳、東莞區(qū)域，希望形成一個(gè)較為均衡的布局。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)綠地控股集團(tuán)廣東房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理朱懷宇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：綠地進(jìn)入廣州這幾年，發(fā)展的速度很快，目前綠地在廣州等區(qū)域的項(xiàng)目推進(jìn)如何？未來(lái)的項(xiàng)目規(guī)劃如何？

　　朱懷宇：我們?cè)趶V州這兩年的發(fā)展速度不算快，在廣州和佛山總共8個(gè)項(xiàng)目，2個(gè)最早的項(xiàng)目基本都已經(jīng)售罄，白云綠地中心現(xiàn)正在招商，其他6個(gè)項(xiàng)目中有3個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工，還有3個(gè)項(xiàng)目正在做規(guī)劃設(shè)計(jì)。銷(xiāo)售方面，每年會(huì)保持20%的增長(zhǎng)。

　　另外，集團(tuán)最近在?？诤灹艘恍┐箜?xiàng)目，區(qū)域發(fā)展思路要看集團(tuán)的情況，集團(tuán)對(duì)區(qū)域的發(fā)展有一些戰(zhàn)略性考慮。

　　觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)和住宅上的比例如何？出于何種考慮？

　　朱懷宇：現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目比較多，住宅項(xiàng)目比較少，主要原因是住宅項(xiàng)目上所具備的優(yōu)勢(shì)不多，像廣州土地市場(chǎng)近期都比較熱，在住宅方面不會(huì)去硬拼，因?yàn)閮r(jià)格高了風(fēng)險(xiǎn)還是比較大。但以后，我們會(huì)很努力地在住宅項(xiàng)目上做一些突破。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近廣州土地市場(chǎng)很熱，土地出讓的價(jià)格是否合理？如果通過(guò)招拍掛市場(chǎng)沒(méi)有辦法獲取住宅項(xiàng)目，有無(wú)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的途徑？

　　朱懷宇：對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，這幾次土地價(jià)格都超出了預(yù)期。商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)會(huì)好一點(diǎn)，比如說(shuō)住宅可能多至200%的溢價(jià)，可能商業(yè)溢價(jià)比例會(huì)低一些。

　　由于住宅用地都是要走公開(kāi)出讓的方式，而且廣州又不像其他城市，其他城市有一些類似于舊改和城市綜合體的項(xiàng)目，而這些城市綜合體還往往會(huì)有20%、30%的住宅配套，舊改的項(xiàng)目也可以做一定比例的住宅。所以我們也想，如果有這些方式就比較好一些，但是廣州目前還沒(méi)有，所以這一點(diǎn)還是有些困難的。

　　觀點(diǎn)新媒體：這是不是綠地往廣州以外發(fā)展的原因？會(huì)考慮珠三角哪些城市？

　　朱懷宇：我們是綠地控股集團(tuán)廣東事業(yè)部，也就是說(shuō)是負(fù)責(zé)在廣東地區(qū)的投資開(kāi)發(fā)，而且我們對(duì)深圳、東莞這些城市都比較看好，但目前還在考察階段。

　　觀點(diǎn)新媒體：外界把白云綠地中心冠名為廣州的城市綜合體地標(biāo)，您是如何理解的？

　　朱懷宇：白云新城還是一個(gè)規(guī)劃條件比較好的新城市功能區(qū)，未來(lái)發(fā)展會(huì)不錯(cuò)。綠地中心項(xiàng)目在白云新城的位置比較好，處在兩個(gè)地鐵交匯點(diǎn)，項(xiàng)目規(guī)模和性能標(biāo)志性都非常強(qiáng)，應(yīng)該是白云新城的一個(gè)地標(biāo)，這個(gè)是毫無(wú)疑問(wèn)的。

　　對(duì)于地標(biāo)，我覺(jué)得有幾個(gè)層面的意思：第一個(gè)，它是一個(gè)標(biāo)志性比較強(qiáng)的項(xiàng)目，能夠在區(qū)域中形成一定的引領(lǐng)性、標(biāo)桿性的地位。還有一點(diǎn)，是具有獨(dú)特性，有比較強(qiáng)的風(fēng)格。

　　觀點(diǎn)新媒體：白云新城從規(guī)劃到第一個(gè)項(xiàng)目入駐至今，您會(huì)不會(huì)認(rèn)為商業(yè)氛圍不夠濃厚？

　　朱懷宇：問(wèn)題在于白云新城的發(fā)展速度稍微慢了一點(diǎn)，這個(gè)片區(qū)還有中海、保利的項(xiàng)目，如果這些項(xiàng)目推進(jìn)得快一些，片區(qū)成熟得早一點(diǎn)，這里的商業(yè)氛圍形成會(huì)更快。比如，白云綠地中心南面的空地，如果很快建起來(lái)，這邊的商業(yè)氛圍就會(huì)很濃。

　　目前也有一些利好的消息，比如，對(duì)面的公寓現(xiàn)在改成市級(jí)的兒童公園，這個(gè)消息對(duì)我們的項(xiàng)目是利好消息。因?yàn)椋屑?jí)的兒童公園吸引力會(huì)比較強(qiáng)，這樣能夠形成比較好的商業(yè)氛圍。

　　觀點(diǎn)新媒體：綠地商業(yè)項(xiàng)目定位都是中高端路線？如何把商業(yè)項(xiàng)目樹(shù)立起自己的品牌和提高認(rèn)知度？

　　朱懷宇：我們不是有意的選擇，是這些項(xiàng)目正好能夠有一些有利的條件參與，其他成熟區(qū)域我們也會(huì)去考慮?？梢曰\統(tǒng)的這么說(shuō)，我們的定位走中高端，但商業(yè)還是有一些差異化的東西，要和所在區(qū)域的環(huán)境相匹配。

　　觀點(diǎn)新媒體：這種感覺(jué)差異性表現(xiàn)在哪些方面，將呈現(xiàn)什么特點(diǎn)？

　　朱懷宇：像白云綠地購(gòu)物中心比較強(qiáng)調(diào)家庭式的業(yè)態(tài)為主，以家庭為單位的消費(fèi)會(huì)更多一些。從某一個(gè)業(yè)態(tài)來(lái)看其規(guī)?？赡懿灰欢ㄊ亲畲蟮?，但是整個(gè)業(yè)態(tài)的組合更加有利于家庭式的消費(fèi)，這是我們的一個(gè)考慮。招商組合會(huì)在這一兩個(gè)月內(nèi)確定，這些商業(yè)品牌都會(huì)有正式的發(fā)布，應(yīng)該說(shuō)還是會(huì)更加生活化、家庭化一些。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么會(huì)首批進(jìn)入廣州國(guó)際金融城？

　　朱懷宇：各有各的想法，有一些公司比較愿意介入成熟片區(qū)做高端項(xiàng)目，像恒隆。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，早期介入新功能區(qū)也有早期介入的好處，雖然前期的回報(bào)率會(huì)低一點(diǎn)，這是每個(gè)開(kāi)發(fā)商看問(wèn)題的角度不一樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)項(xiàng)目關(guān)鍵還有后期運(yùn)營(yíng)，未來(lái)的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃是自己運(yùn)營(yíng)還是找代理商？綠地在招租或者出售的過(guò)程中有沒(méi)有感覺(jué)到商業(yè)市場(chǎng)的壓力？

　　朱懷宇：基本上是自己運(yùn)營(yíng)，因?yàn)槲覀冇凶约旱纳虡I(yè)集團(tuán)和酒店集團(tuán)，依托自身集團(tuán)資源來(lái)支持和運(yùn)營(yíng)。

　　白云綠地中心招租的情況，主力店還可以，租金水平比市區(qū)的略低一些，我相信這些商家還是會(huì)看重商業(yè)的布局，因?yàn)樵趶V州的西北區(qū)域，商業(yè)總體還是缺乏的。

　　壓力肯定會(huì)有，但是我們有信心，能夠創(chuàng)造一些有差異化的產(chǎn)品。

　　觀點(diǎn)新媒體：綠地對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行的前三年，或者五年回報(bào)率的期望值會(huì)定在多少？

　　朱懷宇：前三年主要還是要培育市場(chǎng)，像白云新城板塊可能需要三到五年才能成熟，所以在這個(gè)階段更多的還是要和合作伙伴一起培育市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看現(xiàn)在的廣州限價(jià)、限簽的調(diào)控政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，會(huì)不會(huì)擔(dān)心受到影響？

　　朱懷宇：一個(gè)新的政策執(zhí)行肯定會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)影響，舉個(gè)例子，如果政策是以自用型市場(chǎng)為主，投資性的需求肯定會(huì)受到影響。但是我們作為一個(gè)全國(guó)性的發(fā)展商，各種情況都碰到過(guò)，適應(yīng)能力比較強(qiáng)。

　　項(xiàng)目推向市場(chǎng)的節(jié)奏，目前主要還是根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃來(lái)安排，今年新獲取的項(xiàng)目都計(jì)劃在下半年開(kāi)工，明年上半年才能拿出來(lái)。從我的角度來(lái)看，能夠平均一下，年度內(nèi)均衡推出會(huì)更好一些，不要集中在某幾個(gè)月或者某一個(gè)季度。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近旅游地產(chǎn)很熱，有沒(méi)有考慮加入？

　　朱懷宇：主要看機(jī)會(huì)，現(xiàn)在接觸的項(xiàng)目還是公開(kāi)出讓的會(huì)比較多一些，所以現(xiàn)在住宅和商業(yè)項(xiàng)目比較多一些。畢竟我們來(lái)廣州的時(shí)間很短，兩年多一點(diǎn)，旅游項(xiàng)目可遇不可求，周期又比較長(zhǎng)，還沒(méi)有合適的選擇。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州的商業(yè)氛圍比較濃厚，但佛山有足夠市場(chǎng)空間去支撐這么多商業(yè)項(xiàng)目嗎？

　　朱懷宇：要看城市未來(lái)的機(jī)會(huì)，從佛山整個(gè)城市來(lái)看，類似長(zhǎng)三角的蘇州和無(wú)錫，因?yàn)镚DP和無(wú)錫很接近，廣佛同城的概念也有點(diǎn)像蘇州和上海，兩個(gè)城市貼得很近。所以，在佛山一些好地段發(fā)展商業(yè)還是有一些商業(yè)需求的。

　　最近做得比較好的是嶺南天地，這個(gè)項(xiàng)目做得很好，甚至吸引了一些廣州的客戶去那里消費(fèi)。我們選擇發(fā)展，主要還是看地段，主要還是會(huì)考慮中心城區(qū)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您從上海到廣州，覺(jué)得兩個(gè)市場(chǎng)有什么異同？

　　朱懷宇：不能單純?nèi)ケ容^價(jià)格，可能要和一個(gè)片區(qū)的情況進(jìn)行比較。上海的城市配套各個(gè)方面比較平均一些，比如說(shuō)在嘉定、青浦這些比較遠(yuǎn)的區(qū)域，房?jī)r(jià)比廣州番禺、增城、南沙高很多，基礎(chǔ)設(shè)施和配套也要好很多，我覺(jué)得價(jià)格要進(jìn)行綜合的比較，不能單純的只是比價(jià)格。

　　廣州的發(fā)展空間還是比較大的，因?yàn)橛幸恍┗A(chǔ)性的數(shù)據(jù)可以看到一些趨勢(shì)，比如說(shuō)廣州的城市人口增長(zhǎng)、市區(qū)面積增長(zhǎng)等，都有比較明顯的趨勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：綠地在廣州有什么樣的目標(biāo)？

　　朱懷宇：我希望我們的團(tuán)隊(duì)有一個(gè)比較穩(wěn)定的表現(xiàn)，能夠保持比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，希望有一個(gè)年均20%到30%的增長(zhǎng)。未來(lái)還計(jì)劃進(jìn)入深圳、東莞等區(qū)域，形成一個(gè)比較均衡的布局。

　　觀點(diǎn)新媒體：有無(wú)和別的企業(yè)一起合作拿地的考慮？

　　朱懷宇：當(dāng)然會(huì)考慮，但每一個(gè)企業(yè)都會(huì)有一些特性，我們選擇合作伙伴的時(shí)候還是會(huì)去溝通一些基本的企業(yè)需求，在一些基本需求方面大家能夠一致。

　　比如說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)的考慮，我們還是屬于快速開(kāi)發(fā)、周轉(zhuǎn)比較快的公司，如果一些公司是通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利，可能不是我們合適的合作伙伴。