“嶺南天地的發(fā)展模式很獨特，不是一般開發(fā)企業(yè)能夠做得到的。”

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 楊曉敏 瑞安房地產(chǎn)分拆的旗下中國新天地已于今年3月開始營運，上市工作也一直積極籌備中。據(jù)瑞房佛山嶺南天地項目助理總經(jīng)理張國樑透露，預(yù)計新天地明年會上市，而嶺南天地商業(yè)部分也會進入資產(chǎn)包中。

　　佛山嶺南天地是瑞安“天地”系列項目之一，整體規(guī)模約150萬平方米，其中商業(yè)部分規(guī)模約8萬平方米左右。至于住宅部分，目前處于二期清貨階段，第三季度將推出第三期，以洋房、別墅項目為主。

　　嶺南天地項目副總監(jiān)文德純則透露，嶺南天地的發(fā)展模式很獨特，比如舊建筑的翻修，有很多技術(shù)性元素，不是一般開發(fā)企業(yè)能夠做得到的。瑞房除了擁有新天地系列豐富的經(jīng)驗外，對于古建筑改造，瑞房也有來自美國專門做舊房改造的設(shè)計師這樣的專業(yè)人才。

　　文德純表示，瑞房一直有意向在以佛山禪城為基地，輻射廣東整個區(qū)域?qū)ふ翼椖繖C會。但不會僅限制于古建筑發(fā)展模式，普通住宅項目也會考慮。

　　以下為觀點新媒體專訪瑞房佛山嶺南天地項目副總監(jiān)文德純先生、助理總經(jīng)理張國樑先生實錄：

　　觀點新媒體：嶺南天地整個項目都已經(jīng)打包到中國新天地資產(chǎn)包中了嗎？

　　張國樑：只是商業(yè)部分，但到目前為止新天地上市還沒有詳細計劃，預(yù)計明年會把商業(yè)物業(yè)打包上市。

　　觀點新媒體：嶺南天地去年銷售13億元，預(yù)計今年的業(yè)績?nèi)绾?？會有多少幅度的增長？

　　文德純：我們預(yù)計今年銷售的業(yè)績會比較理想，從“五一”到現(xiàn)在，第二期別墅和洋房差不多賣了2億元，目前在清貨。我們更計劃將于第三季度推出第三期住宅項目，主要以洋房、別墅項目為主，但具體銷售業(yè)績還要看下半年房地產(chǎn)市場具體走勢。

　　今年第一季度佛山整體經(jīng)濟同比有所增長，主要受益第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動。倘若整體經(jīng)濟繼續(xù)增長，加上強勁的剛性需求，我們對下半年的業(yè)績是很有信心的。

　　觀點新媒體：嶺南天地的產(chǎn)品主要針對哪些購房人群？

　　文德純：除了剛需之外,當然還有一批改善型購買者,雖然限購,但人們改善居住環(huán)境的需求是不會瞬間消失的,除了物理方面如空間及用料等,還會有精神層面的追求,如文化、時尚、圈層、國際氛圍等,而嶺南天地正正符合他們的這種需求。

　　觀點新媒體：之前中原地產(chǎn)在香港幫嶺南天地做展示，是希望能多吸引一些香港客戶嗎？

　　文德純：對。嶺南天地第二期產(chǎn)品有30%多客戶來自香港。另外，2015年佛山將開通直達香港的高鐵，從廣州南到香港只需要40多分鐘，交通相對便利。而且，受電影的影響，香港人對黃飛鴻、葉問這些人物都相當熟悉，故他們對佛山的認同度較高。

　　觀點新媒體：能否透露嶺南天地整個項目接下來的發(fā)展規(guī)劃？

　　文德純：嶺南天整個綜合體處于禪城區(qū)中心地段，包括住宅、辦公樓、嶺南天地、商場等，目前在建的商場和一棟住宅樓計劃將于2015年推出市場。由于中國新天地要上市，而嶺南天地又是在主要的商圈里，所以我們對商業(yè)方面比較看重，往后的發(fā)展也會將偏重商業(yè)方面。

　　觀點新媒體：羅康瑞先生曾稱，瑞房可能在這兩年錯過了國內(nèi)銷售較好的時機，嶺南天地近兩年在銷售上是否也有這種感覺？接下來在銷售方面的進度是否會更快一些？

　　文德純：嶺南天地項目的推售安排，完全是根據(jù)市場需要而定，且從2010年推出第一期，到現(xiàn)在的二期，整體去化率都很平均。同時，我們也更注重健康、穩(wěn)定地發(fā)展，不會一下子推大量物業(yè)沖業(yè)績。

　　張國樑：嶺南天地的銷售高峰期將會從明年開始，因為商場和住宅都會在明年推出。其實實際上，相對于集團其它項目而言，嶺南天地的建設(shè)速度已經(jīng)破了集團內(nèi)部很多記錄。如果說進度不快，只能說是因為整個項目太大了，不可能再兩三年內(nèi)就能夠完全建造出來。

　　觀點新媒體：明年高峰期大概會有多少貨量推出？

　　文德純：包括第三期25套別墅，同時18號地塊也將有800套住宅安排明年入市。

　　觀點新媒體：會繼續(xù)引入類似三井這樣合作方的合作嗎？

　　文德純：都在初步洽談當中，最終還是要視乎合作伙伴發(fā)展的理念及綜合實力。三井是日本房地產(chǎn)界中很優(yōu)秀的企業(yè)，我們選擇合作伙伴除了看重他們的資金以外，還希望能夠把他們相關(guān)的專業(yè)知識和理念體現(xiàn)在我們發(fā)展的文化里面，大家共同進步。

　　觀點新媒體：該項目真正能夠產(chǎn)生收益和回報的部分有多少？畢竟很多文物保護部分是不能產(chǎn)生經(jīng)濟回報和收益的。

　　文德純：這個項目占地150萬平方米，其中住宅70多萬平方米，其余是商業(yè)，而文物建筑僅占地幾萬平方米，雖然它不會直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但對整個項目的品牌及其旅游價值的效益甚巨，無法估量。

　　觀點新媒體：瑞房當初為何選擇這種舊城重建的模式？畢竟這當中涉及到文物保護拆遷等相對復(fù)雜的工程。

　　文德純：在瑞房發(fā)展理念中，相當注重多元化及同行差異化。

　　對于古建筑改造，公司有很多專業(yè)知名人才，比如美國專門做舊房改造的設(shè)計師等。上海、重慶、武漢的新天地，包括嶺南天地都是請美國專門做舊房改造的設(shè)計師設(shè)計的。

　　另外，公司的立場是，除了經(jīng)濟效益以外，還更看重對當?shù)厣鐣呢暙I。我們一方面要為股東負責，另外一方面也要為當?shù)氐纳鐣?、政府、市民負責，讓原居民回到這里時可以感受到，原來居住的環(huán)境可以變得這么漂亮。

　　其實文化地產(chǎn)最重要的一點就是如何體現(xiàn)古建筑物的精神和核心的價值，而瑞房有條件和資源能夠做到這一點。所以，我們認為綜合體就應(yīng)該以這種方式發(fā)展。

　　觀點新媒體：會不會在華南尋找第二個類似于嶺南新天地的項目？

　　文德純：有意向。我們還在找，基本上以佛山禪城為基地，輻射廣東整個區(qū)域。天地系列比較獨特，遇到合適的地段，公司可能也會考慮復(fù)制性。

　　其實瑞房不局限于做新天地系列的發(fā)展。譬如我們在大連有軟件園區(qū)，根據(jù)當?shù)氐男枨?，當?shù)氐馁Y源，創(chuàng)造新模式來做。我們在上海虹橋機場旁邊做虹橋天地，非?？粗貦C場、高鐵、周邊社區(qū)、客運站的整合。所以，我們不只是說把上海新天地的模式搬到其它地方，同時還在發(fā)展其他模式。

　　觀點新媒體：有沒有什么硬性指標需要考慮？

　　文德純：在尋找地塊的時候，涉及到拆遷情況，我們能夠避免的就盡量避免。我們不僅限制于古建筑發(fā)展模式，普通住宅項目我們也會考慮。我們希望通過嶺南天地在廣東能創(chuàng)造品牌，然后再把品牌輻射到周邊的地區(qū)，經(jīng)濟效益就會大一點。

　　觀點新媒體：廣州土地單價已經(jīng)達到26000元/平米，這樣的樓面價對于你們來說是不是不會去考慮？

　　文德純：上海、北京的地價遠遠比廣州要高，如果這樣比較，廣州地價現(xiàn)在還是很低的。相對來講，廣州最近市場比較好一點，包括拍地、賣房子，基數(shù)還有很大的上調(diào)的空間。畢竟廣州是一線城市前三位，所以從經(jīng)濟實力來講，房地產(chǎn)還有一定的發(fā)展空間。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在有很多的國內(nèi)開發(fā)商也想學(xué)瑞房這種模式，您會覺得瑞房這種發(fā)展模式會容易被其它企業(yè)復(fù)制嗎？

　　張國樑：老實說，做這種項目很有挑戰(zhàn)性。比如舊建筑的翻修，有很多技術(shù)性元素，不是一般開發(fā)企業(yè)能夠做得到的?，F(xiàn)在國內(nèi)看到很多仿古跡，但是仿得很現(xiàn)代，或者仿得很破爛。但是，我們這里保持了原來的味道。

　　另外，瑞房十幾年前就開始做上海新天地，經(jīng)驗很豐富。做商業(yè)地產(chǎn)非常重要的是經(jīng)驗，經(jīng)驗不夠，怎么想都想不到。所以，技術(shù)跟經(jīng)驗是我們比較強的地方。未來其它房企可能有機會學(xué)得到，現(xiàn)在國內(nèi)發(fā)展商都很聰明，都學(xué)得很快。但是商業(yè)地產(chǎn)雖然可以學(xué)，但是要用很長的時間才能學(xué)得到經(jīng)驗。

　　觀點新媒體：在這種發(fā)展模式中，最容易遇到的困難會是什么？

　　文德純：挑戰(zhàn)性很多，拆遷算一個。不過，我們很幸運得到禪城區(qū)政府的支持，他們專門成立了“東改辦”，在很短的時間內(nèi)把舊房子應(yīng)拆的都拆掉，拆遷工作非常順利，比我們預(yù)期還快。原來在這里住了有九千多戶，接近3萬人，在很短的時間內(nèi)都拆遷完成了。

　　觀點新媒體：嶺南天地商場是怎么樣定位的？

　　文德純：商場正在建，總建面有幾萬平方米，計劃2015年會推出。另外在它對面是一個較高端的綜合體項目，包括五星級酒店、辦公樓，一個10萬平方米的商場。

　　礙于佛山的地理位置，LV、GUCCI等高端品牌可能短期內(nèi)不會過來，(最近十年都沒有機會)。但是我們也可以把它打造成為中國高端的旅游中心，在一線城市可能是中高端，但是在這里是最高端。

　　觀點新媒體：能否談?wù)勆虡I(yè)在發(fā)展經(jīng)營時，最需要注意的是什么？

　　張國樑：最重要的還是品牌吸引力。人們?nèi)ス浣值臅r候喜歡多看一些新鮮的東西。硬件上，我們不可能說今天拆完房子，明天蓋出來新的，然后明天又重新拆掉，然后把它再蓋起來。所以，要變的是品牌，不斷引進新的東西，或者引進新的商業(yè)品牌，或者多一些潮流的東西。

　　另外，體驗式消費在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也是很重要。天地系列也是目前最能發(fā)揮體驗式消費的模式。

　　未來電商也是商業(yè)地產(chǎn)的最大競爭對手之一，現(xiàn)在電商每年的銷售額都非常大，增長非?？?。如果購物中心地段一般，又沒有獨特而能吸引人的模式，將會面對很大的競爭。要避免被淘汰，就是購物中心要增加讓游客有更多購物、休閑、娛樂的體驗和樂趣。

　　觀點新媒體：有人說中國商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)泡沫，您對商業(yè)泡沫是否擔心？

　　張國樑：目前嶺南天地無需擔心，畢竟項目地理位置都特別好，商業(yè)地產(chǎn)中地段非常重要。最好的地段有很多優(yōu)勢，比如說吸引品牌，國際品牌要在拓展一個新的市場，肯定先挑人流最大，商業(yè)最成熟的地方，嶺南天地就占據(jù)在這種最好的傳統(tǒng)商圈。

　　佛山未來五年將近有200萬平方米新的商業(yè)項目推出，體量也不小，主要集中在新的商圈，在短時間內(nèi)一次性推出來，對新商圈的購物中心來說，應(yīng)該會有比較大的同業(yè)競爭，但對我們傳統(tǒng)商圈內(nèi)的來說影響不大。

　　觀點新媒體：您認為未來國內(nèi)政策是否會影響到拿地、開發(fā)和銷售情況？

　　文德純：我們要相信現(xiàn)在的政府，在濟增長方面會往上提升，保持穩(wěn)定和平衡。相對來講，房地產(chǎn)特別是住宅都是有剛性的需求，城市化率不斷增加，這是屬于自然的結(jié)果，總而言之，我們還是看好房地產(chǎn)。

　　觀點新媒體：單就這個項目來講，國家新政會對銷售影響大嗎？

　　文德純：其實“國五條”中提及的征收20%所得稅，佛山在三年前已經(jīng)推廣了，并一直在執(zhí)行。由于所得稅主要針對二手市場，所以對我們的影響不是很大，反而我們會看重以后佛山第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還有未來廣佛同城帶來的經(jīng)濟效益。

　　張國樑：限購政策肯定有一點影響，但是我們項目在市中心核心地段，只要地段好就肯定很強的優(yōu)勢。

（審校：劉滿桃）