　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩楊曉敏 今年以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度不斷下滑，“錢荒”、“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”成為中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵詞。房地產(chǎn)調(diào)控仍然持續(xù)，這對于處在關(guān)鍵時期的房地產(chǎn)市場來說，無疑更是艱難的時刻。

　　“十年的增長是比較看好的，但是這兩年會有一點(diǎn)瓶頸，整個供應(yīng)量將來會很多，而需求很難消化這些供應(yīng)量。”世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海表示，對未來的商業(yè)地產(chǎn)比較擔(dān)憂。

　　他表示，今年寫字樓在需求方面比去年沒有看到很大的增長，而將來寫字樓的供應(yīng)量很大，租金方面會有壓力。

　　當(dāng)越來越多各方投資者紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)的時候，劉蔚海認(rèn)為商業(yè)項(xiàng)目的選址、定位、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)商營運(yùn)能力都會顯得越來越重要。

　　他指出，一二線城市進(jìn)入城市化過程，未來新增土地越來越少，開發(fā)商的開發(fā)模式將會從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)為“開發(fā)運(yùn)營”，這是有必然性和前瞻性的。

　　另一方面，大的開發(fā)商都是上市公司，累積多年的住宅開發(fā)商有雄厚的資金，為開發(fā)持有商業(yè)提供了可能性。

　　另外，整個商業(yè)地產(chǎn)市場還需要一些調(diào)整，一是現(xiàn)有的企業(yè)發(fā)展帶動增長，另一方面是新進(jìn)的產(chǎn)業(yè)或者行業(yè)的發(fā)展所帶動新的需求。市場都需要一些消化來吸納，然后再有力進(jìn)一步增長。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海先生專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年上半年廣州商業(yè)地產(chǎn)包括商場和寫字樓發(fā)展的整體情況怎么樣？

　　劉蔚海：寫字樓沒有什么很大的變化，在需求方面，對比2012年也沒有看到很大的增長，這個我們也比較擔(dān)憂，將來寫字樓的供應(yīng)量還是比較大的，租金方面會有一點(diǎn)壓力。而商場部分，為了爭取更多的客戶，最近也看到一些商場適當(dāng)讓步的現(xiàn)象。2011年新增的供應(yīng)量是最大的，2012年比2011年少一些。從整體的需求來說，今年不會比去年差多少，但也不會比2011年好。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州寫字樓的供應(yīng)量是同比有所下降嗎？

　　劉蔚海：比起2012年有微量的增長，租金也會有一點(diǎn)壓力。因?yàn)樾略鰧懽謽枪?yīng)會比2012年要多，所以這個供應(yīng)量需要消化。因此，開發(fā)商都在爭取一些預(yù)租，我們營運(yùn)的幾個項(xiàng)目，還沒有蓋好，都提前一年甚至更長時間預(yù)租。其實(shí)開發(fā)商是想用一個比較有吸引力的價格，讓別處的租戶選擇他們。當(dāng)然，這個價格會比現(xiàn)樓的價格低。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州規(guī)劃了很多商務(wù)區(qū)域，包括白云新城、廣州金融城、廣州南站等，您怎么看這個現(xiàn)象？

　　劉蔚海：廣州甚至許多大城市所規(guī)劃的商務(wù)區(qū)都喜歡以各種如中央的、副中央的，新進(jìn)的、新產(chǎn)業(yè)的來“定位”，但要建成可持續(xù)發(fā)展的商務(wù)區(qū)不是發(fā)展一個住宅區(qū)那么簡單。周邊人口、配套的成熟度及方便度，方方面面影響著新的核心商業(yè)群的發(fā)展。所以，我們看到在廣州未來商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展會以金融城為主，這有很多方面的原因，包括有效的依托現(xiàn)時珠江新城的成熟，天時地利人和都是影響因素。

　　觀點(diǎn)新媒體：在寫字樓短期內(nèi)供應(yīng)量偏大，收益方面比較有局限的情況下，如果開發(fā)商要繼續(xù)在廣州做寫字樓的項(xiàng)目，收益在短期之內(nèi)很難見到成效？

　　劉蔚海：十年的增長是比較看好的，但是這兩年會有一點(diǎn)瓶頸，整個供應(yīng)量將來會很多，而需求很難消化這些供應(yīng)量。

　　從整個市場的情況來看，短期來說供應(yīng)量還是很大。而需求只有兩個方面，一是現(xiàn)有的企業(yè)發(fā)展帶動增長。另一方面是新進(jìn)的產(chǎn)業(yè)或者行業(yè)的發(fā)展所帶動新的需求。

　　有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說現(xiàn)在產(chǎn)能過剩，聽起來好像是有足夠的需求就可消化，但是產(chǎn)值還是很大的，特別在消耗品方面。所以，不少市場還需要一些調(diào)整，需要一些消化來吸納，然后再有力進(jìn)一步增長。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多開發(fā)商、投資者紛紛從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，您認(rèn)為背后的原因有哪些？

　　劉蔚海：現(xiàn)在中國缺乏投資渠道，雖然政策上能夠滿足工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)這些比較專業(yè)的行業(yè)，但是大家都不會有太多的機(jī)會介入。商業(yè)地產(chǎn)會相對容易，從寫字樓和商鋪來看，寫字樓的運(yùn)作會更簡單一點(diǎn)。

　　我認(rèn)為主要有幾個原因：一是樓市調(diào)控常態(tài)化。住宅投資需求減少，房價短期內(nèi)不太可能有爆發(fā)式的增長，單一的住宅產(chǎn)品也為企業(yè)帶來不可控的因素。所以，多元化經(jīng)營，包括商業(yè)、工業(yè)、養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)成為了開發(fā)商新的增長點(diǎn)，這是開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇。

　　第二，一二線城市進(jìn)入城市化過程，未來新增土地越來越少，開發(fā)商的開發(fā)模式從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)為“開發(fā)運(yùn)營”，這是有必然性和前瞻性的。

　　第三，大的開發(fā)商都是上市公司，累積多年的住宅開發(fā)商有雄厚的資金，為開發(fā)持有商業(yè)提供了可能性。

　　觀點(diǎn)新媒體：對于資金實(shí)力或者商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)方面并不是那么豐富的開發(fā)商也去做商業(yè)地產(chǎn)，您有什么建議？

　　劉蔚海：我認(rèn)為項(xiàng)目選址、定位、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)商營運(yùn)能力都會越來越重要。

　　商業(yè)地產(chǎn)的投資成功與否有別的因素，加上各方投資者紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)的時候，現(xiàn)在要靠硬實(shí)力、軟實(shí)力方方面面的比較，這些方面有一些人：譬如行業(yè)的領(lǐng)先百分之五做得很好，只要不斷保持競爭力，以后還會繼續(xù)做得很好。但是問題是競爭是越來越多，如果可保持在5%的群體里面，是不必害怕后面競爭者的。問題是如何變成那5%？現(xiàn)在要考驗(yàn)的功夫比以前多很多了。從這個角度看，我相信我們這類商業(yè)地產(chǎn)顧問公司前景是優(yōu)秀的，即便住宅地產(chǎn)往下行。

　　觀點(diǎn)新媒體：從去年到現(xiàn)在，很多中國企業(yè)去境外做投資，世邦魏理仕是否有幫房企做過顧問？

　　劉蔚海：有，世邦魏理仕幫深圳一個大的開發(fā)商做過海外市場分析。在我們選擇的八個市場中，其中，開發(fā)商選擇東南亞一個城市，美洲兩個城市。他們對美國兩個市場很感興趣，希望能開發(fā)一些住宅、寫字樓和商業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果不考慮開發(fā)商的意愿，僅從一個專業(yè)顧問公司的角度來看，您覺得現(xiàn)在中國房地產(chǎn)企業(yè)可以具備這樣的條件或者說競爭力到境外市場去做這些開發(fā)嗎？

　　劉蔚海：我覺得可以。這就有點(diǎn)像20年前香港開發(fā)商來中國建房子，然后把房子賣給香港人。同樣的，現(xiàn)在中國開發(fā)商也可以到國外蓋一些樓賣給中國人。當(dāng)然，市場是開放的，到最后他們發(fā)展到一定程度，肯定也不只是賣給中國人。譬如，碧桂園在馬來西亞開發(fā)了一個項(xiàng)目不可能就只認(rèn)中國人，最終還是會以整個市場為目標(biāo)的。

　　我接觸過有兩類進(jìn)入國外市場的情況，一類是找一個合作伙伴，先合資，像萬科那樣的。另一類就想自己做起來的。

　　我覺得去海外市場也就三個原因，一是富裕人群，海外置業(yè)的人比較多，二是拓展融資渠道，三是學(xué)習(xí)國際經(jīng)驗(yàn)。

　　對于項(xiàng)目開發(fā)得好不好，我的觀點(diǎn)還是以鈔票代表選票，客戶選不選這個物業(yè)就看這個項(xiàng)目定位、競爭力各個方面綜合條件。

　　觀點(diǎn)新媒體：國外與國內(nèi)在土地收購方式上面會有非常大的不同，這就會使得房企在時間成本上的付出得更多。

　　劉蔚海：其實(shí)房企在海外開發(fā)，是策略的多元化發(fā)展，并不是業(yè)務(wù)的主導(dǎo)，只是多一個渠道來運(yùn)用資本。

　　以前中國房地產(chǎn)市場好的時候，當(dāng)然不用去外面，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)相對風(fēng)險增大，核心地區(qū)的純住宅土地越來越少了，而且拆遷又很復(fù)雜，自然就想開拓國外市場。

　　不過國外市場也沒那么簡單，開發(fā)商要想拿到綜合發(fā)展的土地就意味著開發(fā)商要有綜合的實(shí)力，而綜合實(shí)力的開發(fā)商不是很多。

　　因此，開發(fā)商進(jìn)入國外拿的都是熟地。比如萬科和鐵獅門合作的方式就比較靠譜，不然面對一個全新的市場，需要開發(fā)商自己去整合資本和人才等的儲備、配置。

　　觀點(diǎn)新媒體：前幾年很多外資房地產(chǎn)基金撤出中國市場，現(xiàn)在會不會比前幾年進(jìn)來多一點(diǎn)？

　　劉蔚海：其實(shí)不是他們想撤出，而是這里好像不大歡迎他們，中國市場對于外資還是有嚴(yán)格限制的。這幾年的發(fā)展是外資發(fā)展商多了，地產(chǎn)基金少了；原因是拿美元房地產(chǎn)基金打個比方，單個規(guī)模不大，同時一般需求IRR20%。坦白說現(xiàn)在就連在國內(nèi)最有實(shí)力的開發(fā)商都不可能每個項(xiàng)目做得到。

　　現(xiàn)在外資想進(jìn)來還是很難，比如說外資想要收購一個項(xiàng)目，如果不是自用的便會受到限制。當(dāng)然，如果是蘋果或CBRE美國總部來買一棟寫字樓自用，這個肯定沒有問題。問題是現(xiàn)在有一些外資純粹是來買一些房地產(chǎn)作為增值的工具，這個不光是房地產(chǎn)的問題，也是金融和資本市場相關(guān)的概念了。中國政策一直沒有放寬，如果中國明天說大幅放寬外資投房地產(chǎn)，資金馬上就會進(jìn)來，極大的泡沫亦可很快形成。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得房地產(chǎn)未來的市場還是比較樂觀的？

　　劉蔚海：十年之內(nèi)是樂觀，這一兩年真的不樂觀。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州上半年住宅價格漲得很厲害，您覺得一兩年內(nèi)廣州的市場怎么樣？

　　劉蔚海：廣州真正漲得不一定很厲害，其實(shí)房管局的數(shù)據(jù)是有滯后性的。有一段時間中央看得緊一點(diǎn)，明明交易了但是不讓簽合同，風(fēng)聲沒那么緊就簽快一點(diǎn)。其實(shí)數(shù)據(jù)顯示這個月漲了并不是這個月所反映的，而是前幾個月漲的。另一方面，開發(fā)商選擇推盤的時間以市場的熱度為標(biāo)桿，如果一段時間市場很靜，“不缺錢”開發(fā)商就會先不推樓盤。所以在中國，特別大型城市，房價上漲一定程度不是一個單一或特殊現(xiàn)象，通常廣州在漲，其他城市也一樣在漲，城市間的漲幅只有“邊際”差，沒有絕對或過多單一的差異。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才說一兩年之內(nèi)廣州市場不那么樂觀，您認(rèn)為影響最大的是什么？

　　劉蔚海：我不是說廣州，是整個房地產(chǎn)市場。這是個普遍的現(xiàn)象，通常別人說行情好到廣州都暴漲了就可能是真的要爆了，像2007-2008年那樣，這說明廣州人民是多么的理性。

　　整體來說，不比北京、上海，廣州只比深圳，以前相差很遠(yuǎn)，但是現(xiàn)在，特別同比九個月至一年之前，兩個城市較接近了。

　　觀點(diǎn)新媒體：有人會擔(dān)憂現(xiàn)在整體經(jīng)濟(jì)下行會對樓市產(chǎn)生影響。

　　劉蔚海：對，經(jīng)濟(jì)才是主體。中國的問題是樓市比實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長快，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒漲，錢都投在樓市了。其實(shí)，更多應(yīng)該投資在實(shí)體經(jīng)濟(jì)，然后慢慢漲，樓市也會漲慢一點(diǎn)；當(dāng)然我不是產(chǎn)業(yè)專家，不能回答那個“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”最好投。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國經(jīng)濟(jì)這一兩年還是下行的狀態(tài)，您有沒有評估對房地產(chǎn)的影響？

　　劉蔚海：這個還真算評估過，我覺得房地產(chǎn)全面性泡沫破裂可能性不大。這里有一些數(shù)據(jù)，2000年到2011年11年間，全國家庭戶數(shù)8700萬戶，同期竣工的套數(shù)是7800萬套，所以絕對還是有很大的剛性需求。

　　當(dāng)然，結(jié)構(gòu)性過剩是存在的，我們認(rèn)為供大于求集中在中高端住宅，中低端常年求過于供。所謂中高端，有一些是包裝出來的，項(xiàng)目本身不是很高端，開發(fā)商非得要讓自己變成或把自己說成高端。另外，政府推進(jìn)低價房、經(jīng)濟(jì)適用房、保障房未及到位，導(dǎo)致房價居高不下，年年上漲。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多人買不了豪宅，也達(dá)不到最低端申請公租房和廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，所以這部分人的問題才是最大的問題。

　　劉蔚海：這個不是很容易解決，幾年前政府現(xiàn)在也推出90平方米下的房子，就是希望不要多做豪宅，做更多的中檔樓。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以這部分的需求很可能是未來需要去觀察的。

　　劉蔚海：目前情況來看，住宅價格總的來說不應(yīng)該有很大的上漲趨勢，應(yīng)該是比較平穩(wěn)的。地價上漲，建筑成本增加，現(xiàn)在可能開發(fā)商利潤的空間比以前要小一點(diǎn)。因?yàn)?，通常很貴的土地會拿來做一些豪宅，比較一般的土地就可以做一些更加符合中間這部分人的所需求的項(xiàng)目。

（審校：劉滿桃）