　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩見習(xí)編輯小潔 注重打造城市核心區(qū)的精品住宅，并不太追求速度，這是力迅以往表現(xiàn)出來的風(fēng)格。

　　這兩年，力迅選擇加快發(fā)展節(jié)奏，用力迅投資集團張學(xué)民副總裁的話說，“現(xiàn)在靠增長、靠規(guī)模取勝的時代已經(jīng)過去。早在五六年前很多開發(fā)商都追求規(guī)模，但我們還在埋頭做產(chǎn)品?，F(xiàn)在，因為有了一定的條件，有了一些基礎(chǔ)，我們就可以去提速。”

　　對于項目開發(fā)，力迅給自己的發(fā)展定位是“城市特種兵”。

　　究其原因，無外乎力迅在市區(qū)開發(fā)的項目，均沒有在公開市場拿地，拿的都是如拆遷爛尾、債權(quán)債務(wù)不清、需要完善國土規(guī)劃手續(xù)等存有歷史遺留問題的地塊。

　　張學(xué)民稱：“之所以會選擇這些地塊，主要是因為手續(xù)過于麻煩，大的開發(fā)商不愿意去拿，而小型開發(fā)商又不敢拿。而力迅在此方面已積累一些經(jīng)驗和心得，不覺繁瑣。”

　　目前，力迅重點關(guān)注的兩類地塊，一類是政府手上收回來的閑置用地，另一類就是政府未收回仍在市場上游走的項目。

　　正如張學(xué)民所言，在廣州這種有歷史遺留問題的土地至少100多宗，在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，有它的生存空間。

　　以下為觀點新媒體對力迅投資集團副總裁張學(xué)民采訪之實錄：

　　觀點新媒體：力迅為何會選擇在這兩年加快推盤數(shù)量和節(jié)奏速度？今年在售或計劃銷售的項目有多少？

　　張學(xué)民：這兩年力迅的發(fā)展會明顯快一點，以前的慣例是每年同時銷售1-2個項目，主要是一個項目在前期施工報建開發(fā)建設(shè)階段，一個項目在銷售階段。這兩年，力迅同時銷售的項目增多，目前有六個項目，今年內(nèi)，進入銷售的項目應(yīng)該是四個。

　　力迅一貫保持著比較穩(wěn)健的作風(fēng)，因為我們比較注重做城市核心地區(qū)的精品住宅，所以在產(chǎn)品開發(fā)上，包括在建造過程中相對會追求產(chǎn)品的質(zhì)量和設(shè)計的品質(zhì)，反而并不會太追求速度。其實，早在五、六年前房地產(chǎn)快速增長的時候，有很多開發(fā)商都追求規(guī)模，但我們還在埋頭做產(chǎn)品。所以，我們產(chǎn)品在市場上積累了一定口碑，但在速度上確實錯過了。

　　當(dāng)然，這也有一個好處，就是在市場上已形成了一些和其他同行差異化的核心競爭力。如果我們要打造產(chǎn)品，打造設(shè)計空間理念，我們會有些追捧的客戶，在市場上也積累了一些口碑。

　　但是，現(xiàn)在靠增長、靠規(guī)模取勝的時代已經(jīng)過去。力迅這十幾年的堅持也是有可取之處，這也是力迅會繼續(xù)堅持下去的地方?，F(xiàn)在，因為有了一定的條件，有了一些基礎(chǔ)，我們就可以去提速，所以這兩年我們已適當(dāng)?shù)募哟箝_發(fā)規(guī)模。

　　觀點新媒體：截至目前，力迅的銷售情況如何？會否根據(jù)調(diào)控適當(dāng)調(diào)整住宅定位、開發(fā)思路？是否擔(dān)心受到廣州“限簽”、“限價”調(diào)控政策的影響？

　　張學(xué)民：今年的目標是25億左右，從儲備的貨量來看完成目標問題不大。今年，力迅時光里二期將在國慶后推向市場，因為項目屬于老城區(qū)精品，單是剛性需求也足以消化，所以預(yù)計銷售會不錯。

　　在商業(yè)項目上，力迅在下九路的純商業(yè)項目預(yù)計也將在國慶前后推出市場。而在武漢漢口的汽配專業(yè)市場項目，自5月底以來已開始前期認購，目前反應(yīng)熱烈，我們預(yù)計會在7月底8初正式開售。這幾個項目加起來貨量應(yīng)該沒有問題。

　　廣州調(diào)控政策對力迅整個策略定位沒有太大的影響，限價實際上是今年才開始的，而我們推售的力迅時光里和力迅T項目主要集中在去年，當(dāng)時還沒有受到政策的影響，在廣州真正嚴格執(zhí)行的時候，我們已銷售了大部分產(chǎn)品，只有力迅時光里二期還未開賣。

　　至于國慶推貨是否受到影響，我覺得這要看市場具體的承接力，還要看接下來政府監(jiān)管的力度，前提是在政府允許的價格范圍之內(nèi)做銷售。

　　觀點新媒體：這兩年力迅的發(fā)展方向、自身定位如何？

　　張學(xué)民：我們定位是“城市特種兵”，力迅以前在市區(qū)開發(fā)的幾個項目，并沒有去公開市場拿地，拿的都是市區(qū)里面有歷史遺留問題的地塊，如拆遷爛尾、債權(quán)債務(wù)不清的，還有需要完善國土規(guī)劃手續(xù)的，且規(guī)模介于5萬-10萬總建筑面積的地塊。目前，從廣州市政府公布的數(shù)據(jù)來看，這種所謂的有歷史遺留問題土地起碼有100多宗。

　　我們之所以選擇去拿這些地塊，主要是因為手續(xù)過于麻煩，大的開發(fā)商不愿意去拿，而小型開發(fā)商又不敢拿，因為一個項目可能需要幾個億，沒辦法預(yù)期何時能把問題解決好。目前我們已逐漸積累了解決這類項目的經(jīng)驗和心得，同時在資金和團隊的后續(xù)跟進上又基本能夠滿足這個要求。所以，力迅在未來的幾年之內(nèi)，給自己定位是“城市特種兵”，在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)還是有它的生存空間，同時也在幫助政府解決市區(qū)“城市特殊”業(yè)務(wù)。

　　另外，力迅開發(fā)的產(chǎn)品，像東山雅筑、力迅上筑、時光里、力迅T，在建筑風(fēng)格、包裝、面向客戶群都不盡相同。如果一定要說有一條一脈相承的主線，都是現(xiàn)代產(chǎn)品，現(xiàn)代是我們一直打造的風(fēng)格。因為我們在城市里面做，肯定要做現(xiàn)代的產(chǎn)品，但是到底是什么樣的現(xiàn)代產(chǎn)品？我們會針對地塊所在區(qū)域，面向客戶群的心理需求和實際居住需求，量身訂做。

　　觀點新媒體：力迅何時開始關(guān)注這類型地塊？將如何開發(fā)？廣州政府正陸續(xù)推出中心區(qū)爛尾地塊，有納入考慮范圍嗎？

　　張學(xué)民：除了珠江新城2005年拿下一地塊后，這些年力迅所開發(fā)的力迅原筑、力迅T、力迅時光里，包括下九路的商業(yè)項目，都是利用類似股權(quán)收購的形式進行的開發(fā)。

　　談到土地開發(fā)，其實主要是如何解決前期的遺留問題，比如拆遷問題、規(guī)劃國土手續(xù)的解決、債權(quán)債務(wù)上的法律手續(xù)等問題。去年，我們在下九路的項目，前開發(fā)商拆了八年拆不下來，我們用八、九個月就搞定了，其實大家都在談條件、談方式，只不過大家談的模式不同而已，但最終都是為了尋找一個平衡。

　　我們覺得這些適合做的另一個原因，就是大開發(fā)商嫌麻煩，小開發(fā)商資金面臨門檻過高。像我們這樣摸索到一定經(jīng)驗，比較容易尋找市場空白點的一個方向。

　　目前，我們重點關(guān)注的是廣州中心區(qū)兩類地塊，一種是政府手上收回來的閑置用地，包括爛尾地。還有一些是政府未收回仍在市場上游走的項目，這類項目不算閑置用地、也沒有爛尾，主要是面臨拆遷問題，一些項目公司幾年都沒有做下來。其實這類項目只要完成拆遷工作，就可以啟動正常的開發(fā)過程。

　　觀點新媒體：近來廣州土地市場很熱，您怎么看？力迅在土地儲備或開發(fā)上的策略如何？最近幾塊接近或超過3萬的樓面價，您覺得是否合理？

　　張學(xué)民：我覺得不僅廣州土地市場，全國其他大城市都有類似現(xiàn)象，主要是因為開發(fā)商比較看好后市。對廣州來說，目前在北上廣深4個一線城市中，廣州還是一個價格洼地，先不說和上海、北京比，最起碼和深圳比，持平肯定有這個資格。所以，從和深圳持平的角度上看，廣州的市場價格還是偏低。當(dāng)然，大的開發(fā)商或國企更加看好后市，他們獲取土地是要滿足公司正常的增長，或是土地儲備的需要，可能在這方面他們對能夠接受的價格預(yù)期會看得高一點。

　　目前，市區(qū)的土地越來越少，所以每個公司的土地儲備策略不同，大公司有他的一些發(fā)展方向，我們這種中型公司也有我們的方向，一些小型公司也有他們的生存空間，現(xiàn)在大家都在尋求比較適合各自的一些定位。對力迅來說，土地拿下來之后短期內(nèi)要進入開發(fā)、銷售階段，高價拍地對我們來說是不可取的。對于現(xiàn)在拿地的這些公司來說，如果作為給銷售公司、給股民一個交代的角度來看，未來幾年有價值的土地儲備，如果市場能夠到這個位置就正常開發(fā)，如果到不了在賬面上還是有這樣的資產(chǎn)。

　　像兩三年前白云新城那兩塊地，保利和中海2萬元多拿的，當(dāng)時市場售價也不到2萬元，但是現(xiàn)在這幾塊地都已經(jīng)在售，或者基本上快售完了，從現(xiàn)在的均價來看是4萬元左右，這里面就有合理的利潤空間，兩三年前大家看白云新城可能跟現(xiàn)在大家看同和路和南洲路有點類似。

　　至于最近3萬的樓面地價，我個人覺得這幾塊地的地價確實有些偏高?？梢韵胂笠幌?，一個十幾萬平方米總建筑面積項目，其中有40%是保障房，而住保障房和買商品房的客戶群肯定有比較大的差異。

　　在同一個地塊里面，從開發(fā)商的角度來看，保障房肯定是高密度的，商品房可能做低密度。但是，大家又在同一個小區(qū)里面，可能商品房的買家一套是五、六百萬，甚至更高，另外一邊是買不起房的一些中低階層的普通市民，這個定位對這個項目來說就有點錯位，而且現(xiàn)在這幾塊地拍出來的價格，即使算上一個比較大膽的市場預(yù)期，還是覺得比較難做得下來。

　　觀點新媒體：像這樣高成本的土地，是否會側(cè)重打造大戶型而非小戶型？未來廣州中心區(qū)小戶型會否有緊缺趨勢？

　　張學(xué)民：從常理推測應(yīng)該是這樣，如果賣到5萬元，100平方米的房子就是500多萬元，買得起五、六百萬房子的人100平方米肯定不夠住，所以肯定會提高檔次。對800萬、1000萬的買家來說，反而他們對價格的敏感度又下降了，他們更加看重的是我在這里有沒有身份的象征，或者是不是能夠滿足我自己的工作生活需要，價格反而不是最主要的考慮因素。

　　觀點新媒體：前幾年土地市場還沒那么熱，力迅則主要在省外發(fā)展，是否錯失了本地的發(fā)展機會？

　　張學(xué)民：2005、2006年的時候我們?nèi)チ顺啥?、北京、陽江等地發(fā)展，在2009年的時候才重新調(diào)整策略，集結(jié)回廣州，類似力迅T、力迅時光里等項目都是當(dāng)時拿下的。雖然說錯過了那幾年的發(fā)展，不過對力迅來說，因為我們堅持打造精品的理念，從長遠來說這也是有存在價值的，因為力迅一直希望能夠打造成百年老店。

　　觀點新媒體：商業(yè)部分在力迅的占比如何？是以銷售還是持有居多？力迅比較多元化，是否會涉及商業(yè)的所有類別？

　　張學(xué)民：力迅的商業(yè)占比約一半，銷售和持有也大概對半，前期會回籠一點資金，但總體上傾向持有一部分物業(yè)進行經(jīng)營。

　　現(xiàn)在，大型國企和上市公司基本上占據(jù)了土地公開市場，所以在土地公開市場里面拿項目的機會不多，更多的方式是靠股權(quán)收購。因為現(xiàn)在能夠在市場上流通的土地資源不是很豐富，所以我們會選擇適合公司規(guī)模、產(chǎn)品類型、還包括整個交易條件的項目去做。在產(chǎn)品類別上不限定做SHOPPING MALL、專業(yè)市場或?qū)懽謽?，只要看起來合適的都將嘗試。

　　不可否認的是，多元化是個大方向，但走精品住宅的路線不會因此改變。

　　觀點新媒體：不少城市出現(xiàn)了商業(yè)過剩的現(xiàn)象，力迅商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何？有無成立專門的商業(yè)運營策劃團隊？在商業(yè)地產(chǎn)方面的競爭力如何體現(xiàn)？

　　張學(xué)民：力迅這兩年才開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，此前一直是以打造精品住宅為主。我們成立了有經(jīng)驗的商業(yè)團隊，無論在客戶資源方面，還是對產(chǎn)品的定位策劃方面，都讓他們?nèi)ゴ蛟焐虡I(yè)項目。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)這么熱，所以選取項目的時候會揚長避短，選擇像下九路步行街這類地方，再怎么飽和，也不用擔(dān)心市場。舉個例子，像每個城市都有萬達SHOPPING MALL這種東西，要是在旁邊搞個力迅商業(yè)中心，這肯定不切實際，也沒有競爭力。所以，現(xiàn)在我們不會考慮在市中心拿個幾萬平方米土地，建一個十幾二十萬平方米的SHOPPING MALL，這個不是我們短期的目標。

　　不管是住宅還是商業(yè)，有一些東西可以一脈相承，如選取項目怎么去打造市場的空白點，找到這個市場空白點的時候在后面去做，相對成功的概率就大。目前，我們也希望能夠有一些自己持有的商業(yè)物業(yè)，包括有經(jīng)營的商場，可能會適當(dāng)?shù)馁u一部分，然后主體進行經(jīng)營收租。還有寫字樓，我們一直希望在市區(qū)能夠建一棟力迅大廈，這個也是自己持有。確實，我們也看到近幾年商業(yè)的市場還是有比較好的利潤空間，包括對資金的杠桿作用，包括市場對商業(yè)的需求，我覺得有他的空間，所以我們會往這個方向發(fā)展。

　　目前，力迅進入商業(yè)領(lǐng)域的兩個項目，一個是下九路的步行街街鋪，一個是武漢漢口的汽配城。拿汽配城來說，原來那個地方就是武漢的汽配集散地，我們在那里做了一個最大規(guī)模的汽配城。所以，我們在選取這種商業(yè)項目落腳點的時候，我們也會考慮到底會不會面臨太大的市場競爭，會不會是我們原來的弱項，如果這樣我們就沒必要去硬碰。

　　觀點新媒體：力迅未來在廣州的發(fā)展策略如何？珠三角哪些區(qū)域是關(guān)注重點？省外的擴大策略如何？

　　張學(xué)民：金融城、白云新城、南沙、蘿崗等區(qū)域我們都有考察，有些區(qū)域也會重點跟進。但是，在3、5年之內(nèi)商務(wù)配套、生活配套跟不上的不成熟區(qū)域，我們暫時不會考慮。

　　目前，我們還是會選擇相對成熟的區(qū)域。比如說珠海、深圳等珠三角城市還是適合我們做精品的，武漢有2個商業(yè)項目，但短期內(nèi)我們重點還是會在廣州及周邊區(qū)域。

　　觀點新媒體：力迅也在支持廣州的三舊改造，去年10月底廣州拍地，力迅對荔灣金碟舊廠地塊很感興趣，但最終沒有拿，力迅對三舊改造持一個什么態(tài)度？

　　張學(xué)民：絕大部分開發(fā)商都有很大的熱情投入三舊改造，但這兩年大家又不同程度的收縮了，從政府的政策上來看不是很支持。

　　金碟舊廠地塊其實可以理解為一個公開市場，而不是三舊改造。那塊地原來屬于三舊改造項目，然后三舊改造已經(jīng)批復(fù)下來，政府拿出來公開拍賣，最終這個廠原來的擁有方珠江實業(yè)拿下了?，F(xiàn)在我們講的三舊改造是市區(qū)的舊廠、舊村和舊城的改造，以前，開發(fā)商在前期介入舊村和廠房去做改造的規(guī)劃，包括動遷、拆遷、復(fù)建。對應(yīng)的，開發(fā)商獲取了土地，也能夠拿到一些融資的商品房面積。但目前在三舊改造方面趨向于政府主導(dǎo)，政府直接和村委、廠方談改造方案，然后在拆遷補償、收購、手續(xù)等問題搞清楚了才拿出來拍賣。這種做法，政府可能希望用主導(dǎo)方式把它變成一個在公開市場拍賣的地塊，這也就意味著開發(fā)商前期介入的程度或力度變得很小。

　　不可否認，舊城、舊村是最大的土地儲備來源，未來參考新加坡或香港舊城改造理念的可能性很大，但短期是一個僵局。雖然政府表示未來兩年要把市區(qū)的城中村、舊村都完成改造方案的報批，但從我個人持不樂觀態(tài)度。

　　觀點新媒體：力迅的住宅及商業(yè)項目都對資金需求比較大，這部分是不是會使公司融資方面的需求比以前大一些？在“錢荒”的問題下，力迅是否擔(dān)心影響到銀行融資情況？有無上市的規(guī)劃和目標？

　　張學(xué)民：比以往會大一點，我們也有兩個考慮。一是因為前幾年我們拓展的力度不大，所以資金鏈比起其他開發(fā)商不算緊張；二是因為我們在市場上“游離”式的股權(quán)收購項目，所以在付款條件上完全有一個比較優(yōu)惠的條件，隨著整個股權(quán)收購的進程或隨著國土手續(xù)的辦理我們才會付款。目前，我們加快上量，也同時做幾個項目，對資金的需求較以前大?，F(xiàn)在我們一直和一些信托、基金公司談合作，最近1-2個項目也會采取這種合作方式。

　　其實，這兩年貸款已經(jīng)陸續(xù)收緊了，對一些經(jīng)營策略比較進取的開發(fā)商來說應(yīng)該會有影響，因為這類開發(fā)商比較習(xí)慣利用市場上的資金去獲取土地，一旦外面的資金收緊，可能對開發(fā)商的直接開發(fā)、后續(xù)付款造成比較大的壓力。對我們來說，以前主要利用小型信托在做，所以壓力還不算大。今年下半年，我們有約20多億的銷售目標，這部分資金的回款，還是能夠滿足我們一兩年拿地的需求。

　　力迅在3-5年之后會考慮上市的規(guī)劃，從短期來看，更多考慮的是怎樣獲取土地，然后把項目做好。但短期之內(nèi)，我們不會把獲取土地的資金更加多的依賴在信托基金上面。明年，我們的目標是要做40億，按我們現(xiàn)在手上的土地儲備預(yù)計明年比今年的銷售額又有比較大的增幅，也有資金回籠，除了正常的還貸，正常的建造成本之外還是有富裕的資金來支持我們未來幾年拿地的規(guī)模需求。

　　觀點新媒體：您如何看待下半年廣州樓市的走勢？對于房價不斷漲，有種聲音稱，“降房價應(yīng)先限地價”，您怎么看？

　　張學(xué)民：預(yù)期下半年房價還會有一定程度的上漲，關(guān)鍵還是要看政府，如何把它控制在一個社會能夠接受的范圍。我一直堅持認為，市場化的東西最好留給市場去調(diào)節(jié)，不要過于干預(yù)。對于限“地價”，目前政府已對地價限制了最高價并要求配建保障房，但從最近拍出的幾宗地來看，并沒看出政府想限“地價”。

　　其實，對于很多地方政府來說，房地產(chǎn)無論是土地收入還是稅費，都是比較重要的財政收入。所以，如果要求政府主動限制地價，我個人認為不太合情理，只不過是如何把價格設(shè)定在開發(fā)商、政府、市民都能夠接受的范圍內(nèi)。

　　雖然政府每兩年調(diào)整一次基準地價，但如果沒有按基準地價的價格來進行土地招拍掛，而是按一個遠遠高于基準地價的價格來賣地，價格還是會往高處漲，這是一個循環(huán)。所以，我們還是不希望輿論導(dǎo)向把抬高房價這個黑鍋全部讓開發(fā)商來背。因為地價抬高之后開發(fā)商也沒賺多少，成本高了房價必然要高。

（審校：劉滿桃）