　　林倩：當然會有一定程度的影響，因為房地產(chǎn)行業(yè)再怎么樣都不能夠置身于經(jīng)濟環(huán)境之外，還是要受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響。我覺得大概分成幾個部分：一個是短期的影響，我覺得在短期來看，銀行的狀況，或者貸款的狀況，我們在前線看到確實對貸款有一些收緊。

　　根據(jù)我們自身的統(tǒng)計，目前買二手房需要貸款的比例大概占了成交套數(shù)的54%左右。因此，如果貸款收緊，至少會有一半以上的購房人受到或多或少的影響，我們認為這個影響會比較大。

　　但是，從中長期來看，我覺得整個中國經(jīng)濟處在關鍵的轉型期，這是不可否認，也是必然的，是不是能夠很好的轉過去，是不是能夠真的從傳統(tǒng)的代工行業(yè)，制造業(yè)，進出口轉為以服務為主，這是我們比較關心的。

　　我們覺得服務業(yè)的蓬勃發(fā)展本身一定是市場化的環(huán)境為前提，如果以服務業(yè)作為我們未來十年或者未來二十年發(fā)展的主軸，我們就會認為長期而言房地產(chǎn)的需求還是大的。因為，如果是發(fā)展服務業(yè)，一、二線城市外來人口的集中相對會比較明顯，因為服務業(yè)要發(fā)展需要的服務人口相對也會多，對房地產(chǎn)的需求也會增加。

　　所以，從中長期來看，或者整體經(jīng)濟結構轉型來看，我們認為雖然有人在呼吁從市場化轉向城鎮(zhèn)化，但是從目前來看似乎城市化不可逆。

　　觀點新媒體：在資金收緊這樣一個大環(huán)境下，中介機構會受到什么影響？

　　林倩：從短期來看，成交量萎縮對我們是直接的影響。成交量萎縮對行業(yè)，或者企業(yè)的影響表示可分食的餅面少了，整個市場餅變小了對企業(yè)的利益而言，或者對企業(yè)的競爭力而言更重要的是你如何在這樣一個更小的餅上取得份額，這個就變得更重要。

　　比方說整個北京二手房交易量本來是2000億，現(xiàn)在一下子掉到了1000億，你怎么在這個1000億取得更高的市場份額，來平衡或者減緩成交量萎縮對你的影響，我覺得這個對企業(yè)而言會比較重要，企業(yè)自身的競爭力變得更加重要。

　　第二，我們發(fā)現(xiàn)當政府調控政策越來越多，政策越來越細，像北京政策越來越細的時候，其實對一線從業(yè)人員的素質要求更高。比方說過去沒有限購的時候想買房就買房，對經(jīng)紀人而言，他只要確保把這套房清楚的介紹給你，根據(jù)你的需求找到你適合的房，確保這個交易過程中的安全性大概就沒有問題了。

　　但是，當限購政策陸續(xù)出來，而且越來越多，并且有相互關系的時候這個就變得復雜了。比方說客戶的購房資格是怎么樣，他有了購房資格之后是一套還是二套，他需要貸公積金，還是貸款，還是商貸，還是全款。他貸公積金是國管的還是市屬的，這些都會影響到交易的進行，都會影響業(yè)主取得房款的時間，影響交易時間流程的長短。

　　所以，怎么把買賣雙方做最好的交易已經(jīng)不是房源和需求的匹配，更好的資金匹配，更好的時間匹配，越來越多改善型客戶必須要把手上的房子賣掉才能買房。

　　有人說我沒有購房資格，但是我手上就是有多余的錢，我也看好房地產(chǎn)長期保值的價值，我們該怎么辦。這個時候經(jīng)紀人真建議他去買一套不限購，商住兩用，建議他買寫字樓嗎？我覺得這些東西都會自然而然對經(jīng)紀人的素質要求更高。

　　所以，對企業(yè)而言，我希望我的市場份額變大，我過去占有率是30%，我希望是50%，來降低市場份額減少對我的沖擊和損失，你怎么提高你的競爭力，相對而言你的人力資源首當其沖變得很重要。

　　第三個，我們覺得還有一項很重要的是，對企業(yè)而言市場份額要提高，必然要使競爭力出現(xiàn)差異化。除了人力資源是差異化之外，另外一個差異化是你自己的服務體系，因為當市場非常好的時候，購房人是搶著買房，不管你中介公司服務好不好他都必須買。

　　當市場沒那么好的時候，購房人的選擇空間變大了，可以選擇的中介公司非常多。所以，對一個企業(yè)而言，除了經(jīng)紀人素質要好之外，還要和其他行業(yè)不同的，對客戶有吸引力的體系，這個就變得很重要。

　　這是從短期來看怎么提升企業(yè)自己的競爭力，從長期來看，鏈家會開始關注長期中國房地產(chǎn)市場變化，我們覺得未來在房產(chǎn)這邊去投資化是一個必然的趨勢，政府可能會用很多政策去房地產(chǎn)的投資化，或者降低投資屬性，增加民生屬性。

　　比如說在成本上只有成本，還有流轉成本上不斷提高，或者說做一些購房的限制。如果這些趨勢成真，他可能會對產(chǎn)業(yè)結構會產(chǎn)生一定程度的影響，比如說你可能要從一個中介產(chǎn)業(yè)慢慢成為一個更多元化服務的產(chǎn)業(yè)，我們分成短期和長期來看。從市場的變化來看待整個行業(yè)的變化趨勢。

　　觀點新媒體：短期應對的措施一是要提升人力資源，還有服務體系慢慢健全，從這兩部分來說有沒有一些具體的措施？

　　林倩：比方說在提高人員素質上面，鏈家過去用的是大專生，現(xiàn)在開始我們在招聘門檻上會定義為統(tǒng)招大專，未來我們希望發(fā)展成為本科。另外，進來了之后在能力提升方面我們也會做更多的投資，比方說新人的崗前的培訓，比方說在職培訓上，比方說除了日常培訓之外，你對專業(yè)知識的理解。像鏈家今年已經(jīng)做到第三年了，我們每年有兩次的鏈家高考，考的就是專業(yè)知識。如果你的成績不達標，可能對你的晉升會產(chǎn)生一定程度的影響。

　　像我們上個月6月20號剛考完的鏈家高考，全國大概就有1.6萬多人參加。人力素質提升不是一蹴而就的，你看準了這個需求，然后你長期去做這個投資，這是我們在人力資源方面做的事情。

　　另外，我們也希望企業(yè)在制度上進一步完善，比如說我們把經(jīng)紀人的底薪提高到2500元，在制度上面，試用期期間有比較好的保障底薪，有比較好的業(yè)績分配，我們不希望經(jīng)紀人短視近利，給他們一些政策上面的支持。

　　在服務體系上面，比如說鏈家前幾年做的真房源，在真房源取得一定市場認同之后，我們在今年更進一步做的事情是，比方說我們把市場的真實成交行情公開，媒體和個人也別說哪個學區(qū)房價是宇宙的中心，哪個學區(qū)房上億或者怎么樣了。我們覺得個案的房價都不足以代表真實的行情，只有成交行情才能代表。

　　我們把每一個小區(qū)每一套真實成交行情公開，客戶可以在我們鏈家在線上進行查詢，這是信息的透明化。如果你買房，除了這個房子本身小區(qū)的條件之外，會關心這套房周圍有沒有垃圾場，有沒有高壓電，有沒有農(nóng)藥廠，小孩在這樣的環(huán)境長大對身體健康有沒有影響，對老人有沒有影響。

　　我們把這些統(tǒng)稱為嫌惡設施，這些嫌惡設施我們同樣把它透明化，告訴客戶你現(xiàn)在住的這套房附近600米或者附近的1000公尺之內到底有沒有這樣的嫌惡設施，諸如此類的。

　　或者你在資金的監(jiān)管上，比如說鏈家有一套自己的資金監(jiān)管體系，你只要用了這個資金監(jiān)管體系，你因為權屬部分造成你房款方面的損失鏈家來賠償。我們這樣的一些保障體系，我們希望做得有別于我們的競爭者，有別于同業(yè)。當整體市場比較清淡的時候可以借用服務體系，以及你的人才素質，人才專業(yè)性來提高你的市場份額。

　　觀點新媒體：鏈家對于未來的市場份額有沒有一個比較具體的預期？

　　林倩：北京是持續(xù)性的提升，其他的異地城市更有提升空間，因為我們絕大多數(shù)分公司都是在2011年之后進去的。所以，如果是講未來的公司發(fā)展目標，我們不是從市場份額的角度來看。

　　因為，市場份額這個東西只能說是短期應對市場變化來制定的目標，但是從長期目標來看還是比較鎖定在整體的服務人群上面。比方說鏈家現(xiàn)在所服務的潛在客戶潛在人口大概在7500萬左右，我們希望在2016年的時候能夠服務1億以上的城市人口，在2021年能夠服務3億以上的城市人口，這是我們中長期的目標。

　　觀點新媒體：隨著產(chǎn)業(yè)的變化，會逐漸變成多元化服務的行業(yè)，未來鏈家的發(fā)展趨勢會是什么樣？未來中介行業(yè)可能會延伸成什么樣的情況？

　　林倩：我覺得會像房地產(chǎn)行業(yè)是整體經(jīng)濟一環(huán)一樣，鏈家也是房地產(chǎn)行業(yè)中的一環(huán)，市場有什么樣的需要，自身發(fā)展趨勢要與之相結合。未來房地產(chǎn)市場去投資化的現(xiàn)象會越來越明顯，當去投資化的時候，手上有多套房的人持有意愿可能就不高了。

　　但是，還有一些人本來有5套房，現(xiàn)在因為成本的因素不想持有這么多套，就想把手上的兩套房賣了剩下3套。還有一部分人還是看好房地產(chǎn)的保值價值，希望持有這么多套，但是持有成本提高了，房子應該做什么樣的資產(chǎn)管理才能夠創(chuàng)造比較高的價值或者是降低持有成本？所以資產(chǎn)管理是未來的一個市場需要。

　　另外一個是金融，當政策越來越多的時候，越來越多的客戶需要把自己手上的房子賣掉再買下一套房。對于這個部分我們認為也是個市場機會，隨著未來中介業(yè)務之外，經(jīng)濟業(yè)務還是鏈家的主體，我們認為未來在資產(chǎn)管理方面還有巨大的空間。

　　觀點新媒體：對比內地和臺灣的樓市市場，您是否有一些直觀感覺？臺灣市場有沒有什么可以值得國內借鑒的經(jīng)驗？

　　林倩：從宏觀方面來看，因為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展時間不算久，大概十多年左右，而臺灣相關行業(yè)已有將近30年的發(fā)展經(jīng)驗了。國內房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)在還是處于比較草根的發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)鏈基本上是不分割，或者分割得很粗。

　　現(xiàn)時，從房源的取得，到權屬的調查，到客源，介紹分配房子，到簽約、貸款、過戶，甚至產(chǎn)權的交割這些都由中介公司來做。但是，中介公司是否有能力把每一個環(huán)節(jié)都做到專業(yè)化和精細化，我個人是存在疑問的。比方說簽約，或是過戶、權屬調查、資金交付等等，中介公司人員真的有能力確保買賣雙方合約的合理性或者風險控制嗎？其實在美國，光是資金的交付一項，是由一個獨立的產(chǎn)業(yè)IKO負責，在臺灣稱作監(jiān)金公司，既非中介，亦非銀行，也不是保險公司。而在臺灣，在幫買賣雙方權屬辦理過戶簽約時，必須經(jīng)由一名通過臺灣官方考試合格并取得官方證照的地政司人士負責，而地政司的工作就是專門負責房地產(chǎn)的合同和權屬過戶?？上г趪鴥龋@些工作都不分割，一樣由中介公司包攬了。

　　目前國內一線城市二手房交易量已經(jīng)超過一手房，同時，越來越多二線城市的二手房交易量也逐步上升，占比越來越高。所以，我覺得這個行業(yè)未來應該要做比較精細化的分工，才能讓這個行業(yè)越來越專業(yè)，客戶從整體價值鏈上獲得的價值也會比較大。

　　至于微觀來講，在人方面，畢竟臺灣是一個小島，臺灣的社會不管是貧富差距還是人的教育生活環(huán)境也好，相差比較小。由于臺灣的經(jīng)紀人和客戶之間的方差比較小，他很能夠理解客戶的需求是什么，客戶想要的是什么，客戶講的話背后隱含的顧慮是什么。

　　但在大陸，人和人之間的差距很大，對客戶而言，買的是幾百萬甚至上千萬的房子，需要的是比較專業(yè)，比較好的服務，但由于絕大多數(shù)從業(yè)人員都是剛從學校畢業(yè)，在剛開始沒辦法做到自發(fā)性的理解，服務匹配落差非常大，所以會更依賴企業(yè)的培訓。在這樣的情況下，如果企業(yè)承擔的社會責任，對客戶的責任，或者對經(jīng)紀人的責任感不強烈話，其實產(chǎn)生的結果是客戶所得到的中介服務沒那么好，客戶承擔的成本將非常高昂。

　　所以，這真的有賴于我們推動經(jīng)紀人持證上崗來解決這個問題，但是經(jīng)紀人的持證上崗說起來很理想化，在現(xiàn)階段做起來有很多問題是不容易解決的。比方說一個經(jīng)紀人到企業(yè)入職之前就有證，這是一件很完美的事情。但目前中介公司每個月都在招聘新人，而經(jīng)紀人考試一年就一次，所以，他根本沒有辦法滿足企業(yè)的需要。但如果要增加次數(shù)，又要人事部門和建委部門能夠很好的協(xié)調，而這種跨部門的協(xié)調在大陸又比較困難。

　　可是不管那么多，一定要求你持證上崗，企業(yè)馬上會碰到招不到人的問題，甚至違法的問題。所以，這些都需要多方面去解決，短時間內解決不了就需要企業(yè)自己去承擔這些責任。

　　觀點新媒體：國內目有不少開發(fā)商走向海外拓展房地產(chǎn)市場，中介這邊會不會也有這樣的計劃，拓展國際物業(yè)顧問的方面市場？

　　林倩：我知道同業(yè)有這樣做，但是我們沒有。鏈家的想法是，光是國內二手房業(yè)務，或者是國內房地產(chǎn)綜合服務市場就非常有待于開拓，而且是非常大的課題，怎么在這個領域做好，對我們而言已經(jīng)是很值得深入探討發(fā)展的功課。

　　所以，鏈家對自己的要求是做自己擅長做的事情，做自己領域相關的事情。有可能介紹國內的人到國外買房這件事情能夠帶來不少收益，但是我們看不出對我們長期發(fā)展的價值鏈有什么幫助。如果要賺錢，我把自己手上的事做好也能夠賺錢，而且對我們長期的發(fā)展還更有幫助。我們知道有同業(yè)在做，但是鏈家沒有這方面的計劃。我們覺得要把一件事情做好，專注是必須的功課。

　　觀點新媒體：國五條實施這么長時間以來，您對房地產(chǎn)市場有沒有什么直觀的感受？

　　林倩：當然有，以北京來說，最直接的反應在交易量，但是如果撇開交易量還有一些細微的影響因素在里面。比方說以現(xiàn)在的交易狀況來說，四月是最不好的一個月，因為北京細則剛出來，整個市場的影響比較大，本來四月應該有的成交量在三月都提前消化了，所以四月的市場是很不好的。

　　五月在四月的基礎上，從網(wǎng)簽的角度來講大概成長了四成多，從鏈家自己的角度來講大概成長了六成多，那個差異不是說我們比整體市場了不起，那個差異是在于北京的市場本來就有滯后性。

　　到了四月大概成長了四成多，到了五月網(wǎng)簽系統(tǒng)，但是六月和五月相比鏈家的系統(tǒng)只增加了不到一成。

　　我的意思是說，四月充分反應了北京國五條細則之后，它的交易非常清淡，五月市場有一個回暖，大家已經(jīng)開始適應這個市場了，所以交易量開始趨向正?；稽c。六月在五月的基礎上再好一點，但是我們可以看到基本上到了六月中下旬，回暖的趨勢止住了，固定在這里了，市場上的日均交易量沒有持續(xù)性的成長了。

　　所以，我覺得現(xiàn)在的市場狀況可以被我們定義為國五條，北京細則出臺之后真正產(chǎn)生影響的市場結果，大概就是現(xiàn)在這個樣子。從量的部分來看大概維持在1萬套以內，價方面還在漲，每個月大概維持1%到2%的環(huán)比漲幅。

　　觀點新媒體：除了北京以外，還有很多城市也出現(xiàn)了價格持續(xù)上漲的情況，您怎么看？

　　林倩：價格我是這樣看的，價格是供需關系決定的，當然這和交易量也有關系，如果需求沒有大幅度降低，供給又減少，它的價格就不容易下去。

　　因為調控更加收緊了，所以交易量減少了。交易量為什么減少，并不是買房的需求大幅降低而產(chǎn)生的交易量的下滑，這是兩邊都下滑，賣房的人也不想賣了。

　　比如說北京新出臺的細則中有一個比較引入關注的是北京的單身戶籍從過去可以持有兩套，現(xiàn)在只能持有一套了。它就會重演當初政策出來的狀況，如果你是一個北京戶籍單身的人，你現(xiàn)在手上有三套房，本來你過去可以持有兩套，現(xiàn)在你只能持有一套了，我想請教你，你會把手上的任何一套房拿出去賣掉嗎？不會，因為你賣掉了就買不了。

　　市場上現(xiàn)在有一部分成交是換購的，我把手上的這套房賣掉再買一套房，但是這只限于京籍戶籍兩套房，和外籍戶籍一套房的人，你可以通過換購的方式把手上的房子賣掉。但是如果是京籍戶籍三套房以上，外地戶籍兩套房以上的人你不會這么做，因為你得賣掉兩套以上才能換一套進來。

　　所以，在這樣的情況下自然會造成房源量，供應量的不足。當然你的需求量因為調控被控制住了，但是控制住的比例和房源下降的比例基本相當，甚至還不如房源下降的比例，因此房價就不容易下來。所以，他這個不是完全由一套交易量來決定，他還受到供需狀況的影響。

　　觀點新媒體：如果政府想進一步控制房地產(chǎn)樓市價格，可能會采取什么手段？

　　林倩：大家都在討論的是房產(chǎn)稅，提高持有成本，其實提高持有成本是一件困難的事情。困難本身不在政策本身，而在于落地本身。

　　20%的差額個稅在北京造成了實質購房成本的增加，對購房人而言會增加購房成本。造成的作用是，即便他今天買的是免稅房，業(yè)主的開價也會提高，因為業(yè)主會把自己的利益最大化。

　　同樣小區(qū)，同樣戶型的，你買要交所得稅的房子，你的成本是房價350萬加上稅50萬，總成本是400萬元，而免稅房業(yè)主會覺得，我賣375萬元不為過，所以他坐地就漲了25萬元。所以不管怎么樣，它反而是讓購房者的購買成本增加了。

　　所以，在這樣的情況下，如果房產(chǎn)稅的規(guī)劃再有什么閃失，它很可能又變成持有稅。房產(chǎn)稅要確保持有房產(chǎn)的人每年按時繳納，如果不繳，到交易的時候一下子扔給買房者，讓買方繳，這樣又變相令房價實質成本提高。相信這些不是政府樂意見到的。雖然理論上來說把持有成本提高可以讓一些多套房的人把手上多余閑置房釋放出來。但是我覺得難度不低，因為如果配套做不好，只是再一次提高實質購房成本。

　　另一方面，臺灣已經(jīng)推行房產(chǎn)稅幾十年，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為房產(chǎn)持有成本的一部分，但也沒看到有了房產(chǎn)稅后臺灣房價就不漲的情況，這還是供需關系的原因。所以，真要控制房價，還是先解決最底層的住房需求。一方面，政府建公租房，一方面，一些空置房能釋放出來就可以解決住房問題。

　　以北京為例，它是整體供需不足，雖說整個北京有600萬套房，平均一套房兩居室，一共約有居室1200萬個，但北京光常住人口就2000多萬人，還有那些沒有列入統(tǒng)計的但實際上住在北京討生活的人。這就意味著本身北京的結構已經(jīng)失衡了。所以，政府應該要解決的不只是建公租房，把這些空置房想辦法擠出來，另一方面要做的是想辦法把一些土地資源釋放出來，比如小產(chǎn)權房、商產(chǎn)房。

　　我們都很羨慕德國和歐洲的住房體系，房價和房租都不讓漲。但是我們都忽略了，它租金不能上漲主要的原因不是法律規(guī)定，而是他們人口沒這么多。其次，政府在租房的供應上花了大量的力氣，不是靠把民間多套房擠出來的方法，而是結合民間的力量興建大量的租賃住宅來滿足需求。

　　公租房不能只是挖了個坑讓你們有地方住就了事了，而是要把公租房精致化，把民間的力量吸引進去，把公租房變成一個市場化的產(chǎn)品，這樣公租房才能越便宜又好，讓那些年輕人先租著住，這才能解決比較長期的問題。

　　觀點新媒體：對于下半年的走勢和房價大家都非常關注，您有什么樣的預期和判斷？

　　林倩：以北京市二手房市場狀況來講，我覺得到六月下旬北京國五條細則的適應期已經(jīng)結束了。如果適應期結束了，市場沒有新的針對性政策出來，我覺得大概北京的交易量會維持在萬套以下。

　　但是，市場接下來會有一個變數(shù)，比方說貸款，貸款如果持續(xù)收緊或者升級就會產(chǎn)生變數(shù)，可能對市場的交易量又會有一些程度的影響，這個是整體經(jīng)濟環(huán)境的變化。但是，如果撇開這些突發(fā)的狀況和環(huán)境因素，政府不出臺其他政策，我覺得北京二手房市場在萬套左右波動的可能性，甚至8千套到一萬套之間波動的可能性比較大。

　　如果沒有意外狀況房價還是會維持一個比較穩(wěn)定的上漲，但是漲幅不是太大，我認為下半年的漲幅也許在5%左右。

（審校：勞蓉蓉）