很多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有做好策略上的準(zhǔn)備，更多的是一種被動(dòng)的行為。

　　專題：2013博鰲房地產(chǎn)論壇

　　編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見(jiàn)證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無(wú)措，有過(guò)黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過(guò)所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開(kāi)幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 楊曉敏 隨著一線城市商業(yè)地產(chǎn)逐漸飽和，二三線城市成為商業(yè)地產(chǎn)的新生力量，但是由于市場(chǎng)容量和消費(fèi)潛力非常有限，致使井噴式涌現(xiàn)出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目埋下不少隱患。

　　然而，高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍指出，其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有做好策略上的準(zhǔn)備，更多的是一種被動(dòng)的行為。“提醒投資者和開(kāi)發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)是完全不同的游戲規(guī)則。”

　　張良軍認(rèn)為，今年是商業(yè)地產(chǎn)比較困難的一年。一方面，在一線城市供應(yīng)量非常有限，租金非常高，空置率很低。在有限的談判空間情況下，大家選擇更精簡(jiǎn)、更有效的使用現(xiàn)在的成本，避免更多的投資。

　　另一方面，由于全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不強(qiáng)勢(shì)，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)探底，今年估計(jì)第二季度也會(huì)接近去年第二季度最低7.3%的水平，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有想象的那么樂(lè)觀。

　　從一定意義上來(lái)講，大家對(duì)未來(lái)的信心也會(huì)有一定的影響，境外、境內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)需求方都會(huì)產(chǎn)生影響。

　　張良軍表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)出現(xiàn)兩個(gè)回流跡象，一是早期進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始回流到住宅，二是開(kāi)發(fā)商目標(biāo)從三四線城市回歸一二線城市的趨勢(shì)。

　　他強(qiáng)調(diào)，盡管現(xiàn)在討論新型城鎮(zhèn)化，實(shí)際上真正市場(chǎng)的需求和市場(chǎng)的流動(dòng)性，更多還是在一、二線城市，這可能也是今年新國(guó)五條加強(qiáng)調(diào)控措施的背景。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍先生專訪實(shí)錄

　　觀點(diǎn)新媒體：高緯環(huán)球今年商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展得怎么樣？

　　張良軍：今年可以說(shuō)是比較困難的一年。

　　觀點(diǎn)新媒體：是受到調(diào)控政策的影響？

　　張良軍：不是因?yàn)檎{(diào)控政策，調(diào)控一直都是存在的，而且會(huì)是一種常態(tài)。有幾個(gè)方面的原因：第一，在一線城市，北京和上海供應(yīng)量非常有限，租金非常高，空置率很低。不管是選擇新的地方或者續(xù)約，談判的空間都非常有限。在這種情況下，大家選擇更精簡(jiǎn)、更有效的使用現(xiàn)在的成本，而去避免更多的投資或者新的項(xiàng)目成本費(fèi)用。

　　另外一方面，從需求方來(lái)講，由于全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不強(qiáng)勢(shì)，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)探底，去年第二季度7.3%是最低水平。今年估計(jì)第二季度也會(huì)接近這個(gè)水平，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們想象的那么樂(lè)觀。

　　從一定意義上來(lái)講，大家對(duì)未來(lái)的信心也會(huì)有一定的影響，境外、境內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)需求方都會(huì)產(chǎn)生影響。

　　所以，在這兩個(gè)因素的作用之下，更多的公司希望更精簡(jiǎn)、更節(jié)省使用現(xiàn)有的成本和現(xiàn)有的投資，而不是去增加成本，讓成本發(fā)揮更高的效率，這是大家正在做，我相信這是目前的主要基調(diào)。

　　觀點(diǎn)新媒體：有報(bào)告指出政府出臺(tái)“國(guó)五條”之后，很多以前做住宅的開(kāi)發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，怎么理解這個(gè)現(xiàn)象？

　　張良軍：今年新出來(lái)的國(guó)五條并沒(méi)有太明顯促進(jìn)資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，這種動(dòng)向并不是太明顯。

　　不過(guò)兩年前舊國(guó)五條出臺(tái)時(shí)，因?yàn)樽≌霈F(xiàn)限購(gòu)令，當(dāng)時(shí)在開(kāi)發(fā)商層面、個(gè)人投資者層面，我們的確看到很多這種轉(zhuǎn)向，就是資金流向商業(yè)地產(chǎn)的選擇和動(dòng)向。

　　所以，那時(shí)候我們也曾經(jīng)做過(guò)一些討論，提醒投資者和開(kāi)發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)是完全不同的游戲規(guī)則。我們也在提醒開(kāi)發(fā)商，其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有做好策略上的準(zhǔn)備，更多的是一種被動(dòng)的行為。

　　兩年半以前這個(gè)趨勢(shì)相當(dāng)明顯，今年我們的確沒(méi)有看到更多的房地產(chǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　觀點(diǎn)新媒體：做住宅的開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)該專注做住宅？

　　張良軍：做住宅的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在更多回到了主流市場(chǎng)，去年下半年這個(gè)趨勢(shì)表現(xiàn)得比較明顯。

　　一些開(kāi)發(fā)商早期進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)并不是那么好做，由于開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)自身?xiàng)l件、市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)并不是想象的那么容易，所以已經(jīng)開(kāi)始回流到住宅，或者開(kāi)始把注意力重新回到住宅市場(chǎng)。

　　此外，房地產(chǎn)整體還出現(xiàn)了另外一個(gè)回流的跡象，開(kāi)發(fā)商目標(biāo)從三、四線城市回歸一、二線城市的趨勢(shì)，因?yàn)楹芏喙景l(fā)現(xiàn)三、四線城市的市場(chǎng)容量和市場(chǎng)潛力非常有限。盡管我們現(xiàn)在討論新型城鎮(zhèn)化，實(shí)際上真正市場(chǎng)的需求和市場(chǎng)的流動(dòng)性，更多還是在一、二線城市。所以，有很多開(kāi)發(fā)商把他們的注意力重新回到一、二線城市，可能也是今年新國(guó)五條加強(qiáng)調(diào)控措施的背景。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么會(huì)出現(xiàn)這種回歸一二線回流現(xiàn)象？

　　張良軍：剛才提到的商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)方的態(tài)度和開(kāi)發(fā)商、投資者的態(tài)度是完全兩個(gè)不同的內(nèi)容，因?yàn)槲覀冇懻摰男枨蟾嗟氖钦嬲褂谜叩男枨?，真正?shí)體經(jīng)濟(jì)的需求。

　　這兩者之間應(yīng)該是有聯(lián)系的，但是我們看到在中國(guó)市場(chǎng)這兩者是脫節(jié)的。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求并沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的需求和支撐，所以導(dǎo)致供過(guò)于求的局面在三、四線稱表現(xiàn)得非常明顯。所以，我說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值之間在中國(guó)市場(chǎng)并沒(méi)有表現(xiàn)出完全該有的規(guī)律和聯(lián)系。

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在遇到的問(wèn)題是需求在很多城市很多市場(chǎng)上并不足以匹配供應(yīng)的規(guī)模和供應(yīng)的壓力，所以導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商必須依賴快進(jìn)快出、散售模式為主的住宅開(kāi)發(fā)模式。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向是什么樣的？

　　張良軍：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向很簡(jiǎn)單，還是要遵從商業(yè)地產(chǎn)特定的規(guī)律，這個(gè)規(guī)律是什么？以需求為出發(fā)點(diǎn)。

　　沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的相應(yīng)需求就不會(huì)有寫(xiě)字樓，消費(fèi)者就無(wú)法有足夠的消費(fèi)能力去零售商場(chǎng)和零售場(chǎng)所消費(fèi)，在工業(yè)園區(qū)如果沒(méi)有足夠的實(shí)體需求，也就不會(huì)有對(duì)工業(yè)廠房和工業(yè)設(shè)施的需求。

　　所以，應(yīng)該關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到什么程度，市場(chǎng)有多大的容量，多大的需求，然后根據(jù)市場(chǎng)的需求推出適當(dāng)?shù)耐恋毓?yīng)去滿足市場(chǎng)的需求，這才是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)規(guī)律。

　　當(dāng)然，我們也要在金融資本市場(chǎng)領(lǐng)域提供更多元化的融資手段，比如說(shuō)退出的渠道，而不是通過(guò)純粹散售的模式退出，希望推出基金融資模式和REITs的融資模式，這些退出模式都要多元化，這才是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展和前景。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于那些正在做商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，您有沒(méi)有什么好的建議？

　　張良軍：我還是剛才那句話，一定要遵循商業(yè)地產(chǎn)特定的規(guī)律，從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)需求出發(fā)去提供市場(chǎng)所期望的，所需要的商業(yè)地產(chǎn)的解決方案，這才是最根本的一點(diǎn)。

　　在這個(gè)前提之下，開(kāi)發(fā)商必須要有充分的思想準(zhǔn)備，在態(tài)度、策略、人才儲(chǔ)備、資金等方面，和市場(chǎng)對(duì)接的角度都需要有充分的準(zhǔn)備和態(tài)度，遵循這個(gè)規(guī)律去行事。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了商業(yè)地產(chǎn)很熱之外，有一些開(kāi)發(fā)商還做文化地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，您怎么理解文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)？

　　張良軍：文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)是一種在調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變通的方式和解決方案，其實(shí)回到最根本的層面，要么做住宅，要么做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，無(wú)外乎都是這樣。

　　無(wú)論是怎么樣的概念，最終落地的是使用房子和購(gòu)買房子的人，只是說(shuō)增加了一些特定的主題。旅游地產(chǎn)希望為中國(guó)游客提供一個(gè)旅行的解決方案和類似的第二、第三居所的解決方案或投資選擇。

　　文化地產(chǎn)是一個(gè)值得探討、值得研究的領(lǐng)域，尤其是在零售商業(yè)領(lǐng)域里，或者在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域里。在電子商務(wù)可能會(huì)產(chǎn)生非常大的影響下，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的前提下，文化可以讓一個(gè)項(xiàng)目找到自己不可替代個(gè)性化的元素和競(jìng)爭(zhēng)力。

　　真正具有特定的文化屬性和歷史文化淵源的，而和這些淵源結(jié)合得比較好的住宅或者是商業(yè)地產(chǎn)的解決方案可以為這個(gè)項(xiàng)目找到這種歸屬感，從而找到一種不可替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：調(diào)控政策那么嚴(yán)厲現(xiàn)在投資性的購(gòu)房者應(yīng)該不是很多了。

　　張良軍：現(xiàn)在的確有一些投機(jī)成分被擠出了這個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)橄拶?gòu)的因素和手段一方面增加了難度，取消了一些人的購(gòu)買資格。同時(shí)，就算還有資格去買，也很大程度上增加了他的購(gòu)買成本和交易成本以及持有成本。所以，投資性需求有相當(dāng)一部分暫時(shí)被迫離開(kāi)了這個(gè)市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以很多中國(guó)投資者都到國(guó)外去尋找投資機(jī)會(huì)？

　　張良軍：為什么倫敦、紐約、舊金山、多倫多有很多中國(guó)投資者尋求投資機(jī)會(huì)？因?yàn)槟切┵Y金需要出路。當(dāng)然，這是個(gè)人的一種投資行為，我們沒(méi)辦法去評(píng)判，因?yàn)槊總€(gè)人都有自己的選擇，自己的錢自己決定去投資，去消費(fèi)。

　　但是，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，這是一個(gè)遺憾。限購(gòu)的目的，其實(shí)最主要的一個(gè)方向還是希望經(jīng)濟(jì)去泡沫化、去投資化、去杠桿化、去金融化，讓其回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的范圍。

　　很多人不愿意再做實(shí)體的投資，是因?yàn)樗麄円呀?jīng)覺(jué)得實(shí)體投資來(lái)錢太慢，分分鐘原材料漲價(jià)、市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)，可能血本無(wú)歸。所以，很多人不愿意投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　再加上這么多年投資房地產(chǎn)的心得和所嘗到的甜頭，這些人自然選擇繼續(xù)在房地產(chǎn)方面投資。就像限購(gòu)，我們希望這些錢回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，但是并沒(méi)有按照的期望發(fā)生。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題是改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量，您認(rèn)為這個(gè)新力量指的是？

　　張良軍：城鎮(zhèn)化是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的新的力量和動(dòng)力所在。如果純粹從房地產(chǎn)的角度思考這個(gè)問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是工業(yè)化的過(guò)程，而不是純粹房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程。

　　李克強(qiáng)總理在各個(gè)場(chǎng)合討論人的城鎮(zhèn)化，這里面會(huì)有很多的挑戰(zhàn)，城市化不是一個(gè)規(guī)劃，是一個(gè)自然發(fā)展的必然趨勢(shì)，是中國(guó)社會(huì)發(fā)展的必經(jīng)之路。我們希望國(guó)家戰(zhàn)略能夠讓這個(gè)事情走得更好，走得更對(duì)，走得更有效率，少犯一些錯(cuò)誤，這是我對(duì)這個(gè)事情的理解。

　　城鎮(zhèn)化首先是人的城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化，有了產(chǎn)業(yè)老百姓才能安居樂(lè)業(yè)，才會(huì)有足夠的消費(fèi)能力在城市里面獲得生存的機(jī)會(huì)和消費(fèi)的機(jī)會(huì)，這個(gè)才是最根本的地方，政府是不可能通過(guò)發(fā)鈔，通過(guò)金融融資手段去解決城鎮(zhèn)化所需要的龐大的資金需求。

　　從這個(gè)意義上來(lái)講，城鎮(zhèn)化是中國(guó)房地產(chǎn)的新力量，但是不能片面狹隘理解城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力。城鎮(zhèn)化是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，我們要注重的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這才是核心。