從1996年到2013年，上海無疑經歷了令人為之震驚的變化，但徐家匯中心所在地塊卻在17年之后仍然空白一片。

　　觀點網 李雯露 近日，上實城開關于正式退出上海徐家匯中心項目的公告在坊間引起一片嘩然，畢竟時任上海城開集團總經理的倪建達曾于2005年言之鑿鑿：徐家匯中心是城開集團未來10年的核心發(fā)展項目。

　　然而，10年未到，上實城開卻決定放棄這塊一直未能開發(fā)的“上海浦西第一高樓”。

　　失去了的浦西新地標

　　5月19日，上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司公告宣布，已與徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局達成協(xié)議，將原指定用作發(fā)展徐家匯中心的現(xiàn)存地盤，調整為4宗位于上海濱江、臨近上海世博中心的土地。

　　據介紹，徐家匯中心項目占地約3.53萬平方米，換地之后，新地盤總面積合共約8.32萬平方米，被規(guī)劃為混合用途，可發(fā)展為多種商業(yè)物業(yè)。與此同時，上實城開毋須就土地調整支付土地出讓金或任何其他款項。

　　公告同時披露，上實城開是2011年通過收購銀冠有限公司而擁有該幅地塊。據了解，銀冠公司透過其擁有60%權益的附屬公司--上海寰宇城市投資發(fā)展有限公司，持有(其中包括)徐家匯中心項目的土地使用權。

　　不過，截至公告日期，上述地塊仍為空地，上海寰宇至今仍未進行任何建筑或發(fā)展工程。

　　現(xiàn)在，上實城開將徐家匯中心遲遲未動工歸咎于地鐵開發(fā)和城市規(guī)劃的問題。

　　“徐家匯中心那邊的政策、規(guī)劃一直在改，遲遲未定，拖了很久。而且我們只擁有該規(guī)劃項目下6幅土地中的其中1幅，因此未能確定開發(fā)工程的開始時間。”上實城開相關負責人如此坦言。

　　同時，他指出，此次恰逢良機可以換成濱江的地塊，公司頗感滿意。

　　據介紹，若按獨立專業(yè)估值師進行的初步指示性估值，新地塊市值預期也將高于徐家匯中心項目所在地塊的市值。據悉，截止至2011年7月31日，徐家匯中心項目地塊市值已達人民幣42.45億元。

　　穆迪投資者服務公司亦于同日表示，上實城開此次土地交換具有正面信用影響。

　　該機構認為，在城市規(guī)劃的變化下，上實城開未能展開任何開發(fā)工程，因此延長了其資產周轉期。

　　不過，對于此次換地，上海業(yè)內人士則普遍持不同的看法。

　　“項目遲遲未動工不會是技術上的問題，更多的是多方面利益關系是否處理妥當。很明顯，對于徐家匯中心，開發(fā)商要去做的決心就不堅定，信心不足，目標也不明確。”上海資深業(yè)內人士表示，徐家匯中心需要巨額的資金投入，而且建成之后也必然會是持有型物業(yè)，對于上實城開這類規(guī)模的公司來說，的確具有較大的開發(fā)壓力以及操作難度。

　　此外，該人士還進一步認為，上實城開這次實際上是無奈退出。

　　“吃不下，所以無奈地做出退讓的動作。”該業(yè)內人士認為，濱江地塊再好，也只能說是發(fā)展前景好，對于上實城開而言開發(fā)難度較小，可供出售，實現(xiàn)資金較快回籠。但與徐家匯中心是沒有可比性的，徐家匯中心屬于徐家匯城市副中心區(qū)域，建成后無疑會成為新地標，承載著更多的城市功能。

　　徐家匯中心沉浮17載

　　值得一提的是，產權問題或許也是此次上實城開愿意接受換地的另一必要因素。

　　“徐家匯中心所在地塊是50年產權，但是該地塊早在1996年就批下來了，而濱江地塊則是全新地塊，產權是完完整整的50年。”上實城開相關負責人如此表示。

　　從1996年到2013年，上海無疑經歷了令人為之震驚的變化，但徐家匯中心所在地塊卻在17年之后仍然空白一片，其多舛的命運也并未隨著時間的流逝而淡漠。

　　顯然，人們并未忘卻這塊曾經轟動一時的徐家匯88號地塊。

　　據了解，這幅位于徐家匯心臟地帶的黃金寶地，最初曾是弘基休閑廣場的所在地塊，亦是徐家匯中心地塊中的一部分，也就是上文提及的6幅地塊的其中之一。

　　由于該地塊位于徐家匯區(qū)核心地帶，又曾被稱為“上海市面積最大、最后一塊黃金地塊、地王”。

　　早在1995年10月，韓國大宇與徐匯商城曾共同出資1億美元成立上海大宇，計劃在徐家匯88號地塊開發(fā)建造辦公樓、公寓、酒店、購物中心及健身中心等項目，原計劃主樓高92層，號稱浦西第一高樓。

　　彼時，韓國大宇以9000萬美元代價擁有項目90%的股權，另需出資3000萬美元，用于支付每平方米95美元的出讓金、動遷以及市政配套設施建設。然而后來，因為亞洲金融危機，大宇沒有能力繼續(xù)開發(fā)。

　　1999年6月，上海市房屋土地管理局與上海大宇簽訂補充協(xié)議，將該地塊改為臨時綠地。

　　就這樣，這塊寶地經歷了8年的閑置期。而后，大宇決定出讓該地塊股權。

　　2003年底，持有另10%股份的徐匯商城曾希望收購大宇中心股權，當時報價5100萬美元，但由于價格差距過大，雙方最終未能達成協(xié)議。

　　2004年2月20日，頂新國際與上海大宇簽署了90%股權轉讓協(xié)議，以其下屬的頂新(開曼島)名義，受讓韓國大宇持有的上海大宇90%的股權，股權轉讓價格為9000萬美元，并承擔上海大宇約3000萬美元的債務(大宇拖欠徐匯區(qū)政府的動遷、配套設施費以及滯納金)。

　　但計劃往往趕不上變化。

　　2005年，徐匯區(qū)政府收回該地，由上實城開旗下的上海城開受讓地塊的部分股權，獲得了部分開發(fā)權，并高調公布，計劃在該地塊上打造“徐家匯中心”，綜合容積率4.8，項目用途為綜合商業(yè)及住宅，總計建筑面積高達63.2萬平方米，預計總投資約200億元。

　　按照彼時上海城開的規(guī)劃，“徐家匯中心”將包含五星級酒店、甲級寫字樓、商住公寓以及商業(yè)、休閑文化設施等等，而該集團則計劃在5至10年內完成開發(fā)，并公開表示，要將該項目主樓建成高度超過300米的浦西第一高樓。

　　就此，上海城開成立了上海寰宇，由上海城開持有60%股份、徐匯區(qū)土地發(fā)展中心持有30%、徐匯商城10%。

　　后來，上實控股收購了上海城開40%股權，而后又通過進一步收購，最終取得了徐家匯中心項目的控股權。

　　而據2007年媒體報道，當年，倪建達就是借“徐家匯中心”項目，一手促成了上實控股與上海城開的合并，使得上海城開由徐匯區(qū)屬企業(yè)變身為上市公司的子公司。收購后，上實控股有限公司持有上海城開59%的股份，倪建達也升任為上實控股行政副總裁。

　　2010年，上實控股收購香港上市公司中新地產，并將上海城開59%的股權注入其中，中新地產也更名為上實城開。2012年4月23日，倪建達調任上實城開主席、總裁兼執(zhí)行董事。