學(xué)區(qū)房會(huì)水漲船高，讓不少家長(zhǎng)感嘆，之前讀書(shū)都是為了“書(shū)中自有黃金屋，書(shū)中自有顏如玉”?，F(xiàn)在讀書(shū)之前要先買(mǎi)或租“黃金屋”了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張宏偉 當(dāng)前，在限購(gòu)令和新國(guó)五條政策影響，新房市場(chǎng)回歸了理性，二手房市場(chǎng)陷入了觀望期，但是學(xué)區(qū)房仍然備受矚目。同時(shí)，現(xiàn)在正值“小升初”關(guān)鍵時(shí)期，家長(zhǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)房的關(guān)注度在每年的這個(gè)階段都會(huì)更上一層樓。學(xué)區(qū)房因此會(huì)水漲船高，讓不少家長(zhǎng)感嘆，之前讀書(shū)都是為了“書(shū)中自有黃金屋，書(shū)中自有顏如玉”。現(xiàn)在讀書(shū)之前要先買(mǎi)或租“黃金屋”了。

　　那么，何為學(xué)區(qū)房？為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”，價(jià)格要高于周邊普通房源？家長(zhǎng)在選擇學(xué)區(qū)房的時(shí)候應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

　　學(xué)區(qū)房通俗點(diǎn)講就是周邊有豐富的教育資源，有中小學(xué)、幼兒園，甚至有的地方比如說(shuō)上海市楊浦區(qū)有很多大學(xué)，學(xué)校資源的集中導(dǎo)致“一站式”教育的實(shí)現(xiàn)，這有可能對(duì)于教育資源集中的板塊內(nèi)的一些樓盤(pán)銷(xiāo)售比較有利，所以這些板塊樓盤(pán)會(huì)打出學(xué)區(qū)房的概念，這是比較通俗的理解方法。

　　實(shí)際上在一些學(xué)?；蛘咭恍┱恼邔用?，可能有這樣的提法，一個(gè)學(xué)校可能在這個(gè)區(qū)域只能幾個(gè)樓盤(pán)或者周邊幾個(gè)小區(qū)，只能這些小區(qū)的學(xué)生能在這里上學(xué)。從這個(gè)意義上來(lái)講，這幾個(gè)小區(qū)也可以稱之為學(xué)區(qū)房，這是簡(jiǎn)單對(duì)學(xué)區(qū)房的解釋。

　　學(xué)區(qū)房有什么特征呢？主要有兩個(gè)方面的特征：第一，周邊有豐富的教育資源。第二，學(xué)區(qū)房一般情況下，從專業(yè)市場(chǎng)的角度，一般比非學(xué)區(qū)房高10%。

　　那么，為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”？為什么學(xué)區(qū)房的價(jià)格比周邊普通的非學(xué)區(qū)房高10%這樣的區(qū)間呢？

　　可從專業(yè)的角度來(lái)跟解釋：第一，基差地租理論。大家都學(xué)過(guò)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，一個(gè)地塊投資的要素越多，那么，這個(gè)地塊的價(jià)值相對(duì)就會(huì)越高。從這個(gè)角度來(lái)理解，學(xué)區(qū)房其實(shí)是給當(dāng)?shù)匾粋€(gè)地塊開(kāi)發(fā)投入了更多的資金。從土地的價(jià)值角度來(lái)理解，這個(gè)價(jià)值可能進(jìn)一步優(yōu)化或者升級(jí)了，所以從基差地租理論來(lái)講，它應(yīng)該來(lái)說(shuō)是可以比其他非學(xué)區(qū)房這一塊價(jià)值更高一點(diǎn)。

　　第二，從人們對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)知角度來(lái)講，一般情況下人們對(duì)于某一個(gè)區(qū)域板塊，包括比如說(shuō)某一個(gè)學(xué)區(qū)板塊，都有一個(gè)習(xí)慣性認(rèn)知，如果大家習(xí)慣性認(rèn)知這個(gè)板塊了，那么有學(xué)區(qū)房這樣的一個(gè)板塊，有可能價(jià)格會(huì)稍微高一點(diǎn)。認(rèn)知度不高的板塊有可能稍微低一點(diǎn)。

　　第三，跟我們購(gòu)房者和家長(zhǎng)的學(xué)區(qū)房這種情結(jié)比較有關(guān)系。一般情況下每個(gè)家長(zhǎng)都希望自己的孩子能夠有一個(gè)很好的成長(zhǎng)環(huán)境，有一個(gè)很好的教育背景。

　　包括安排學(xué)校教育資源、交通成本這塊考慮等等各方面，都希望離學(xué)校近一點(diǎn)，有這個(gè)學(xué)區(qū)房的情結(jié)，一定程度上也使學(xué)區(qū)房的價(jià)格有一定的上漲。這也是關(guān)于學(xué)區(qū)房為什么比周邊的非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格稍微高一點(diǎn)的原因。

　　所以，我們平時(shí)在選擇學(xué)區(qū)房的時(shí)候主要注意以下問(wèn)題：

　　第一點(diǎn)，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房主要是有兩類(lèi)。

　　一類(lèi)就是開(kāi)發(fā)商自建的一些學(xué)校，包括有一些開(kāi)發(fā)大型社區(qū)的房企為了樓盤(pán)更好地銷(xiāo)售，自己小區(qū)內(nèi)就配建一部分學(xué)校的配套，這是一種方式。另外一種，社區(qū)旁邊有學(xué)校的一些資源，周邊幾個(gè)社區(qū)共享這些教育資源。

　　從這兩種學(xué)區(qū)房的樓盤(pán)來(lái)看，總體來(lái)說(shuō)不同的學(xué)校包括和政府談也好，和開(kāi)發(fā)商談也好，可能有不同的合作方式。比如說(shuō)公眾民辦也好，也包括有一些私立幼兒園，有很多產(chǎn)權(quán)方式，產(chǎn)權(quán)不清晰的話有可能會(huì)影響未來(lái)孩子就讀的問(wèn)題。

　　有時(shí)候?qū)W校因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的問(wèn)題經(jīng)營(yíng)不了了，大家在選擇學(xué)區(qū)房的時(shí)候一定要認(rèn)清這一點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)，學(xué)區(qū)房教育質(zhì)量的問(wèn)題。很多學(xué)區(qū)房采取一種引進(jìn)或者合作的方式，比如說(shuō)我們引進(jìn)上海一中、二中的學(xué)校資源，你過(guò)來(lái)的師資力量可能不直接是本部學(xué)校的，有可能通過(guò)一些外聘的，或者有一部分是學(xué)校本部資源，再加上另外的一些招聘的教師資源，共同來(lái)把這個(gè)學(xué)校學(xué)區(qū)房這一塊來(lái)做好。但是實(shí)際上有可能由于前面這種合作方式的原因，會(huì)存在一些教育質(zhì)量方面的問(wèn)題。

　　第三方面，可能存在生源的問(wèn)題。現(xiàn)在來(lái)看一些新建的項(xiàng)目或許自住、婚房的需求比較多?？赡墚?dāng)前3—5年內(nèi)學(xué)校生源不存在太大問(wèn)題。但是校區(qū)一旦建立比較成熟了，現(xiàn)在新的一撥學(xué)生，學(xué)校就讀完畢了，這個(gè)學(xué)校未來(lái)怎么來(lái)辦？

　　有沒(méi)有持續(xù)的生源支撐學(xué)校的發(fā)展？這個(gè)可能是政府和開(kāi)發(fā)商考慮的問(wèn)題，如果閑置了學(xué)校后面怎么來(lái)處理？怎么來(lái)服務(wù)我們小區(qū)？這些方面大家應(yīng)該綜合考慮一下。