我們可以言必談REITs，但眼前的觸手可及的商辦物業(yè)證券化機(jī)會更值得關(guān)注?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 截止到4月底，已經(jīng)披露年報的39家信托公司2012年共實(shí)現(xiàn)凈利潤213.01億元，增幅達(dá)43.96%，這一幅度遠(yuǎn)超過商業(yè)銀行業(yè)去年19%的凈利潤增速，成就了金融業(yè)新的財富傳奇。我們眼前呈現(xiàn)的只是一個細(xì)分行業(yè)的個例嗎？非也！信托只是財富管理龐大蜘蛛網(wǎng)中的一縷細(xì)絲而已。

　　如何從更寬更廣的視角來審視投融資市場的新趨勢，并基于理性判斷做出恰當(dāng)?shù)耐顿Y決策才是我們真正的關(guān)注點(diǎn)。無論你是否愿意，房地產(chǎn)直接融資的時代已悄然來臨。據(jù)央行數(shù)據(jù)，2012年開發(fā)商自籌資金占比40.5%，該比例較2009年相比上漲了近十個點(diǎn)。所謂的自籌資金，新增部分中很大程度上就是房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托。截止到2012年年底，房地產(chǎn)信托的規(guī)模已高達(dá)6881億元，其中純股權(quán)投資占比僅為8%，多數(shù)是債權(quán)投資。而房地產(chǎn)基金呢？據(jù)高通智庫數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)基金的規(guī)模約為400億，其中機(jī)會型基金占主要比重，增值型基金占比較小，55%的基金是獨(dú)立品牌的內(nèi)資基金。

　　如果我們僅僅看到直接融資的大趨勢，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。整個資金面的大變化才真正的主舞臺，其中，值得特別關(guān)注的是基金子公司和券商資管引領(lǐng)的大資管潮流。2011年年底券商資管的規(guī)模僅為2818億，而到2013年一月份即飆漲至2萬億，其中通道業(yè)務(wù)中有相當(dāng)部分的資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。此外，保險資金亦不甘寂寞。除了被保監(jiān)會明確為禁區(qū)的住宅市場，險資對商辦物業(yè)新一輪的躍躍欲試顯露無疑，只是合作對象僅限國際頂級基金。簡言之，隨著83號主席令等一系列的政策出臺，房地產(chǎn)金融的資金面的緊箍咒越來越寬松。

　　尤其是信托牌照壟斷地位的打破，許多以前被視為雞肋的項目重新走到臺前。如嘉實(shí)資本(嘉實(shí)基金子公司)年初發(fā)行的“嘉實(shí)基金盛世美瀾園專項資產(chǎn)管理計劃”，1.4億元的優(yōu)先級。一個在三線城市的別墅項目，而且還不滿足被視為鐵律的432原則。這種項目在信托面前往往吃閉門羹。那么基金子公司為何敢出手呢？原因有很多，但最簡單的道理是基金子公司要想存活并發(fā)展，必須找到差異化競爭優(yōu)勢?；鹱庸镜膶徟鷻C(jī)制是事后報備，風(fēng)控權(quán)限完全下放到各家公司，加上證券客戶經(jīng)歷了多年熊市，本身已有較強(qiáng)的風(fēng)險承受能力，而且基金資管對于300萬以下不受人數(shù)限制，再者它也不用代扣代繳個稅。另一個近期的案例是嘉實(shí)資本與華夏幸?；鶚I(yè)3月28日公布的專項資產(chǎn)管理計劃，不超過30億元的投資，其中13.9億元進(jìn)入注冊資本，16.1億元進(jìn)入資本公積，期限為2年。

　　在這樣的地產(chǎn)金融創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)的大背景下，我們也時刻思考并捕捉屬于商辦物業(yè)的機(jī)會。目前來看，商辦物業(yè)投融資主要有三個難題：第一、商業(yè)地產(chǎn)出口單一，項目散售受到民間資本的追逐，但不能保證資產(chǎn)的合理增值；第二、商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價格偏高，相對于租金回報來說是被“高估”，機(jī)構(gòu)投資者不敢投資；第三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道狹窄，國內(nèi)的地產(chǎn)金融更多是為住宅開發(fā)服務(wù)的。

　　尤其是第二大難點(diǎn)，由于國內(nèi)投資渠道的閉塞，商辦價格相對較高，租金的投資回報率僅為5%左右。但相比住宅、黃金、股票等投資品，商辦物業(yè)既不受政策打壓，又可收獲資產(chǎn)溢價和持續(xù)穩(wěn)定租金的雙重收益。從投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)層面而言，商辦物業(yè)的優(yōu)勢不言而喻。如何既能鎖定好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，又能解決資產(chǎn)價格偏高的問題？高和的解決方案是——類持有模式。所謂“類持有模式”，是指以收購資產(chǎn)包的形式，把資產(chǎn)分為核心資產(chǎn)和非核心資產(chǎn)。其中，“非核心資產(chǎn)”以資產(chǎn)精裝修的方式散售，其利潤補(bǔ)貼到核心資產(chǎn)中，使核心資產(chǎn)的持有成本降低，同時也優(yōu)化基金短期的流動性。核心資產(chǎn)則選擇持有，通過提升經(jīng)營水平，以穩(wěn)定增長的租金贏得估值的提高，進(jìn)而放大經(jīng)營性貸款額度。如果租客的品牌、租金和租賃期限合適，也可以輔之以資產(chǎn)證券化思路。中信證券與華僑城合作的“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃”便是很好的案例。

　　創(chuàng)新是每個行業(yè)長足發(fā)展不可或缺的動力，房地產(chǎn)金融亦不例外。我們可以言必談REITs，但眼前的觸手可及的商辦物業(yè)證券化機(jī)會更值得關(guān)注。

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（審校：勞蓉蓉）