在商業(yè)地產(chǎn)方面，黃俊燦進一步表示，將繼續(xù)把原來的那些商業(yè)做好，爭取為明年商業(yè)的開業(yè)做好準(zhǔn)備，“目前金地大部分的商場都處于在建狀態(tài)，預(yù)計將會在2014年陸續(xù)開業(yè)”?！　?/h3>

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 在金地2012年度股東大會上，金地集團總裁黃俊燦透露，為適應(yīng)現(xiàn)在市場的變化，金地集團在管理體系上會對原來的管理體系做一些再造，包括對產(chǎn)品線的管理、運營體系的管理、成本控制的管理。

　　其中，對產(chǎn)品線的管理主要是指加速項目的開發(fā)周期，比如以前金地集團從拿地到開盤，大概需要15個月，現(xiàn)在通過一系列的工作，可以將拿地到開盤的時間，從15個月縮短到12個月。

　　在運營管理體系方面則主要是指控制好買地、開工的節(jié)奏及對供應(yīng)產(chǎn)品類型的抉擇，供應(yīng)產(chǎn)品的時間節(jié)點把握等。

　　而在對上述方面進行深化管理的同時，黃俊燦也詳細(xì)介紹了金地集團2013年的一些發(fā)展目標(biāo)。據(jù)悉，金地集團2013年的新開工面積會較2012年翻翻，而且這些新開工的貨基本上都是目前市場上的主流產(chǎn)品。

　　同時，在商業(yè)地產(chǎn)方面，黃俊燦進一步表示，將繼續(xù)把原來的那些商業(yè)做好，爭取為明年商業(yè)的開業(yè)做好準(zhǔn)備，“目前金地大部分的商場都處于在建狀態(tài)，預(yù)計將會在2014年陸續(xù)開業(yè)”。

　　對于金地集團未來在商業(yè)項目方面的具體規(guī)劃，金地集團董事會秘書徐家俊指出，金地集團未來在商業(yè)項目產(chǎn)品類別上，一方面將發(fā)展持有的物業(yè)，但另一方面，由于資金占壓很大，周轉(zhuǎn)率比較低，因此金地集團會在項目發(fā)展前期，重點去選擇一些銷售型的商業(yè)物業(yè)。

　　徐家俊續(xù)指，在商業(yè)地產(chǎn)的方面，也將控制好自身體量當(dāng)中持有型商業(yè)和銷售型商業(yè)的體量和比例關(guān)系。根據(jù)已有資料得知，目前商業(yè)地產(chǎn)的租金收入只占金地集團總營收的1%。而招商地產(chǎn)此前曾表示，在幾年之后，其商業(yè)地產(chǎn)的租賃收入將要達到招商地產(chǎn)總營收的20%。

　　對于金地此前在獲得的香港上市平臺，金地集團總裁黃俊燦于股東會上也明確指出，將重點去發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　在外界較為關(guān)注的地產(chǎn)金融方面，金地集團總裁黃俊燦介紹稱，目前做金融主要是做兩塊，一個是做股權(quán)方面，例如其與和UPS合資的美元基金就是做股權(quán)的；另一種就是做債權(quán)，“有一些房地產(chǎn)項目資金出現(xiàn)困難，或者有問題的時候，我們可以給他有一些債權(quán)基金的投資”。

　　另外，當(dāng)天股東會上，最受關(guān)注的莫過于金地集團股東生命人壽會否繼續(xù)增持金地股份，從而影響金地管理層穩(wěn)定性的討論。

　　對此，生命人壽參會方也做出了相關(guān)回應(yīng)，其稱，已跟第一大股東簽署相關(guān)協(xié)議，其暫時不會有所動作，而目前來看生命人壽還只是希望做一個財務(wù)投資者，分享金地未來發(fā)展的利潤。同時，生命人壽參會方還表示，金地集團在很多政府資源上面給予了金地人壽很大的支持，其也希望能夠以各種各樣的方法去支持它，讓其有更好的發(fā)展，有更多的利潤回報。

　　據(jù)了解，若生命人壽持有金地股份占到10%時，才會對金地集團管理層造成影響，而目前生命人壽占比金地集團股份還不足10%。

　　以下為金地2012年度股東大會現(xiàn)場問答實錄

　　現(xiàn)場提問：金地集團今年的銷售安排是怎樣的？

　　黃峻燦：希望能夠盡量在前面這些季度多賣一些，總體來看我們今年堆貨的比例，上半年和下半年是四六開的規(guī)模。

　　現(xiàn)場提問：作為金地來講，怎么保證在現(xiàn)有情況下，將拿地成本控制在合理的范圍內(nèi)？目前金地集團也已提出要提高經(jīng)營水平、提升凈利潤率等目標(biāo)，這個目標(biāo)實現(xiàn)的步驟是怎么樣的，有沒有一個切實可行的方案？

　　黃俊燦：我們拿地的大原則就是，做主流城市主流地段的主流產(chǎn)品，這是我們要堅持的。我們是希望能夠在現(xiàn)有已經(jīng)進入的28個城市做深耕，而不是再繼續(xù)的進入更多的城市開發(fā)。我們現(xiàn)在要做的事情就是在同樣一個城市去分析，不同的片區(qū)的板塊，在這個城市未來的發(fā)展中間它所承擔(dān)的功能和它未來發(fā)展的可能的變化。如果我們發(fā)現(xiàn)有一些片區(qū)是價值洼地的話，我們就可以非常積極的加入到那兒，這些地將來會隨著這些片區(qū)的發(fā)展而得到價值的提升。

　　至于談到怎么從股東關(guān)心的收益方面做一個提高，我覺得這是需要體系性去解決的一個問題。長遠來看，我們認(rèn)為它的毛利率水平應(yīng)該是會逐步降低的，因為行業(yè)逐步的成熟。所以我們就必須在周轉(zhuǎn)方面下一些工夫，也必須在成本管理方面、費用方面下一些工夫。

　　財務(wù)杠桿問題，應(yīng)該是取決于公司經(jīng)營風(fēng)險偏好，就是說你如果愿意進取一點，你可能會獲得更大的收益，但也有可能會陷入更大的風(fēng)險。

　　如果從凈負(fù)債率的指標(biāo)來看，金地公司的財務(wù)狀況應(yīng)該說不算保守，而且也不算特別的激進，我們是屬于中上水平。周轉(zhuǎn)這一塊的的加速，我們剛才談到的是通過產(chǎn)品線的設(shè)計，我們希望能夠把我們的研發(fā)周期縮短，從拿地到研發(fā)的周期縮短；第二個是我們盡量的能夠在地價的支付方面做一些可能的談判。如果我們地價能夠低一點，或者說有些舊改的項目，可以用一些房遷房來抵一部分地價的話，實際上這個支出的數(shù)額就會減少，對我們來講，地價的支出是最快的，通過這種方式，支出就會減慢。

　　成本方面，剛才談到，原來我們的成本偏高。我覺得，跟同行比，我們的成本并未偏高。我們目前在集團內(nèi)部，關(guān)于這個成本管理的這些制度，我們在做進一步的細(xì)化，包括我們對成本使用，一開始拿這個項目的時候成本配置怎么來配，應(yīng)該配什么檔次，都有一個明確的指引；第二個，我們會把我們的成本目標(biāo)做一個設(shè)定，我們現(xiàn)在所有的這些成本，通過投資的時候，我們?nèi)苛谐瞿繕?biāo)，使成本目標(biāo)是可控的；第三個，我們會把項目將來會產(chǎn)生成本的合同做一個規(guī)劃，全部把它規(guī)劃好，規(guī)劃了以后，我們每一個合同，配置多少成本，全部把它物化下來。如果將來成本有變化的話，是必須到總部來審批的?？偛恳步⒘诉@樣一個成本的職能部門，目前我們的成本管理的IT系統(tǒng)也在準(zhǔn)備上線。

　　現(xiàn)場提問：請黃總詳細(xì)闡述一下金地集團在地產(chǎn)金融方面的情況，主要是做銀行，還是指房地產(chǎn)基金？今年金地集團有哪些商業(yè)項目會入市？請簡要介紹一下金地集團在商業(yè)地產(chǎn)方面的布局和發(fā)展的規(guī)劃。

　　黃俊燦：我們目前做金融主要是做兩塊，一個是做股權(quán)方面，比方說我們和UPS合資的那個美元基金就是做股權(quán)的，就是投到項目里頭分擔(dān)風(fēng)險、共享收益。我們股權(quán)這一塊，一方面是在境外做，一方面在境內(nèi)也做，境內(nèi)我們這邊做的是人民幣，有我們自己投資的項目，也有我們和其它的金融公司合資成立的合資公司。比方說招商證券成立的股權(quán)項目，接下來也希望能夠繼續(xù)把股權(quán)投資業(yè)務(wù)做大；另外就是債權(quán)。有一些房地產(chǎn)項目資金出現(xiàn)困難，或者有問題的時候，我們可以給他有一些債權(quán)基金的投資。

　　從目前來看，這兩塊業(yè)務(wù)現(xiàn)在在國內(nèi)都開始逐步的在發(fā)展。去年我們的管理規(guī)模是接近60個億，今年我們希望能夠更高一些。

　　基金方面，我們現(xiàn)在有北京、上海、深圳三個辦公室，這幾個業(yè)務(wù)團隊他們相互之間，我們都給了他一個比較明確的目標(biāo)和比較明確的激勵機制，希望在去年的基礎(chǔ)上，今年能夠做得更好一些。

　　商業(yè)地產(chǎn)這一塊，雖然說我們現(xiàn)在的租金收入只占1%，但是把租金年化為資產(chǎn)價值的話，這個資產(chǎn)還是比較高的，所以我們在考慮增加租金收入的同時，我們也會考慮我們這樣的一個資產(chǎn)占壓對我們周轉(zhuǎn)的影響，所以我們會平衡好這樣一個發(fā)展的關(guān)系。跟招商地產(chǎn)不一樣的是，原來它有很多商業(yè)的地產(chǎn)，所以它的基礎(chǔ)是比較好的。我們需要在市場上尋求更多的商業(yè)投資機會。

　　徐家?。?/strong>商業(yè)地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率是比較低的，為了做好這樣一個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前在這個工作思路上是這樣的，一個是要積極的開拓低成本的融資的來源。

　　在產(chǎn)品類別上，一方面我們要發(fā)展持有的物業(yè)，另外一方面，由于資金占壓很大，周轉(zhuǎn)率比較低，所以在發(fā)展前期，我們也會重點去看一些銷售型的商業(yè)物業(yè)。我們目前的商業(yè)并不是說要把所有的商業(yè)都持有在自己的手里，比如說像一些公寓，一些臨街的商鋪，這些東西我們還是會考慮賣出的。我們持有的主要是一些集中型的商業(yè)，而且我們會優(yōu)先考慮相對來說租金比較高的，一些城市級的商業(yè)。當(dāng)然城市里的商業(yè)往往投資額比較大，體量也比較大，所以我們會控制好商業(yè)和住宅之間的比重；第二個是會控制好自身體量當(dāng)中持有型商業(yè)和銷售型商業(yè)的體量和比例關(guān)系。

　　現(xiàn)場提問：因為以前大家會覺得金地做的是相對高端一點的，而且戶型也是偏大的，這從我們現(xiàn)在存貨的結(jié)構(gòu)也看得出來，現(xiàn)在金地等于是我們把這個面積往小做，而且城市是在慢慢的往下延伸一點，我這個理解，您覺得是不是這樣的？

　　黃俊燦：把面積做一些調(diào)整，我覺得這是一個企業(yè)要按照市場變化來做的，這個是對的，我們以前做大戶型，在目前限購環(huán)境下，多次置業(yè)的目標(biāo)客戶群，它的去化是比較慢的。

　　你說城市往下走了，這個不明顯，還是那么多城市，我們主要還是在現(xiàn)在的這些二線和一線城市里面做，沒有去特別的放大三四線城市的數(shù)量，投資的布局也基本上集中在這些地方。

　　現(xiàn)場提問：金地商置你們是作為一個海外融資平臺，還是作為一個業(yè)務(wù)主體？如果是作為海外融資平臺的話，它是你的子公司，它融來的資金你還不能取得。所以我在想，在這方面還有什么進一步的合作？

　　黃俊燦：我是這么理解的，我認(rèn)為它首先是一個經(jīng)營的市場主體，因為它有自己的業(yè)務(wù)，我們既有住宅的，也有商業(yè)的方面在做。所以說我們是把它作為我們的一個業(yè)務(wù)板塊去運作的，我們在香港的公告上，我們也會重點去發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然也不排除做住宅的業(yè)務(wù)，這是我們對它的定位。我們也非常看重香港這個平臺。

　　現(xiàn)場提問：請徐總補充一下關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)這一塊的情況，電子商務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系，不知道你們是怎么考慮的？

　　徐家?。?/strong>我們一直在關(guān)注電子商務(wù)的發(fā)展，應(yīng)該說電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是比較大的，但是它的沖擊是集中在渠道內(nèi)。無論是美國還是中國，電子商務(wù)對零售的沖擊主要集中在終端。對高端的商業(yè)基本上沒有沖擊，另外對非常低端的商業(yè)沖擊也非常小，這是一個判斷。第二個，電子商務(wù)對商業(yè)的沖擊主要體現(xiàn)在零售，對體驗式的商業(yè)基本上目前還無法撼動。電子商務(wù)可能沖擊比較大的有超市，還有終端的服裝，電子產(chǎn)品，對這些沖擊是比較大的。本身商業(yè)這種形態(tài)在這種沖擊下面，它自身也在發(fā)生一些改變和調(diào)整。結(jié)論就是電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的影響還是不大的，我們看到在未來5到10年，商業(yè)地產(chǎn)還會有更大的發(fā)展。但是另外一方面來說，中國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，跟國際水平相比還是在比較低的水平，所以國家這兩年也是重點促進內(nèi)需、促進消費發(fā)展，所以從這兩個因素共同來看，包括對沖擊的區(qū)段來看，我們認(rèn)為未來商業(yè)地產(chǎn)的增速會超過住宅類的增速，它的發(fā)展應(yīng)該會比住宅的發(fā)展速度更快。

　　現(xiàn)場提問：綜合現(xiàn)在的情況，金地集團對未來幾年發(fā)展的周轉(zhuǎn)目標(biāo)是怎樣的？我們給自己定的增長預(yù)期是怎樣的？

　　黃俊燦：我們肯定也是定了一個比較快的增長。具體的數(shù)字我們不太合適在這個場合說。我可以跟大家講的，只能講的是一個比較模糊的概念，但肯定會比15%要高。

　　現(xiàn)場提問：很多企業(yè)都明確提出了千億的目標(biāo)，金地集團未來的發(fā)展目標(biāo)是怎樣的？

　　黃俊燦：我們肯定也希望能早日達到1000億，我覺得未來10年就太長了，我們說未來三五年還是比較現(xiàn)實的，我們希望未來三五年能以一個比較快的增長速度去提升。

　　現(xiàn)場提問：生命人壽投資金地集團的比例越來越近，到時候它如果進一步增加內(nèi)控，會不會影響管理層的穩(wěn)定性？

　　生命人壽：跟第一大股東有協(xié)議，我們暫時不會升上去。其實在很多政府資源上面給公司很大的支持。我們看好重金地長遠的發(fā)展?jié)摿?，我們也希望能夠有各種各樣的方法支持它，可以有更好的發(fā)展，有更多的利潤回報。目前來看我們只是希望做一個財務(wù)投資者，分享金地未來發(fā)展的利潤。

　　現(xiàn)場提問：目前還沒有達到是吧？

　　生命人壽：根據(jù)公司章程，要到10%以上才可以。今后會不會有變化，現(xiàn)在肯定回答不了。

　　現(xiàn)場提問：這幾年金地的分配方案其實很保守，2010年0.6元，2011年0.68元，2012年0.8元。按照生命人壽剛才講的，只是說為了有更好的回報，它這個回報完全不符合要求，所以我有理由懷疑生命人壽下一步的動作。這一點對金地管理層有什么壓力？如果還是維持這種很保守的分配方案，然后又有一個虎視眈眈的生命人壽在旁邊，我不知道雙方怎么協(xié)調(diào)？

　　生命人壽：我們肯定會考慮企業(yè)所處的發(fā)展階段，對我們來講，房地產(chǎn)公司確實有一些戰(zhàn)略的考慮，或者是說現(xiàn)在生命人壽也是處在高速發(fā)展期，我們每年的保費收入，還有投入增長對我們來講的話，我們也希望尋找一些可以更長遠持有的戰(zhàn)略的品種。金地在幾年前和萬科、招商地產(chǎn)、華南城各方面的差距沒那么大，這幾年它在一個調(diào)整的階段。金地的品牌還是有口皆碑的，有可能是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面的問題，或者是對市場適應(yīng)性的問題，這幾年在一個調(diào)整階段，我們也是看到，剛好現(xiàn)在到了一個調(diào)整的拐點。剛才董事會的報告也講了很多，我們也看到了這種變化，這就是未來潛力和空間，對我們來講，我們是這樣理解的。

　　至于您說今后的情況，我作為生命資產(chǎn)投資的負(fù)責(zé)人，我們的股東生命人壽委托我們做一個投資，我們確實是作為財務(wù)投資的角度，目前來投資金地，至于今后有沒有一個戰(zhàn)略性的動作，這不是我們這個層面，或者不是現(xiàn)在這個時點能夠回答您的。

　　現(xiàn)場提問：您對它的分紅方案滿意嗎？

　　生命人壽：當(dāng)然不滿意。但是對我們來講，這是一個組合。我們也是希望它多分，但是分配和發(fā)展它確實是需要一個均衡，因為我們進入的時間相對也不長，所以這次的分紅方案，我們也沒有更多的參與。未來隨著我們兩家合作的加深，也許我們在業(yè)務(wù)上還能找到一些合作的共同點，可能我們會共同對分紅派息的政策再做一些商議。因為我們主要的持股其實是在今年的一季度，這個時間還比較短，我們和金地的管理層也有過一些溝通，總體來講，我們是比較認(rèn)可公司的價值，另外也認(rèn)可管理層的專業(yè)，否則我們也不會這么大比例的持股。

　　現(xiàn)場提問：2012年年報顯示，金地集團去年的開發(fā)產(chǎn)品，存貨是142億，你們在今年的工作計劃中，對這142億存貨的去化有沒有一個計劃？什么時候把這部分的存貨去掉？

　　黃俊燦：這里面有一些是屬于我們的高端定位的產(chǎn)品，所以去化需要一定的時間。對于我們來講，我們現(xiàn)在對每一個項目都安排了一些去化的任務(wù)，至于說能不能在短期內(nèi)把它去化完，我們并不樂觀，因為這些存量的去化比較難，受制于它的去化速度有限。就算臨時把價格降低，也不一定能賣得很快，而且價格如果降得很低，會對你當(dāng)期的利潤有很大的影響。所以我們這一塊會認(rèn)真的對待，我們更多的是希望能夠在積極去化的同時，也用增量來使業(yè)績提升。

　　現(xiàn)場提問：金地公司這個全裝修房的比例在你們所有的產(chǎn)品中占比是多少？

　　黃俊燦：現(xiàn)在占到30%左右，我們今年準(zhǔn)備把它提升，我們覺得全裝修，從行業(yè)的發(fā)展來看它是一個趨勢，從提升公司的收益水平來看，它也是一個好的業(yè)務(wù)模式，所以我們今年會把這個比例提高。

　　現(xiàn)場提問：因為崗廈項目現(xiàn)在是深圳市的一個重點，金地在這個項目介入的程度、合作的方式是什么樣的？

　　黃俊燦：這個項目我們是一個非控股股東，我們的借貸公司在里面占有一定的股份。這個項目按照原來舊改的時候，區(qū)里面給我們的舊改任務(wù)，要求我們作為主要的投資者。從現(xiàn)在來看，我們這個項目的管理層認(rèn)為，有非常多的因素影響，應(yīng)該說參與管理的程度還是非常深入的。從合作的過程來看，總體來看合作還是比較好的，因為大家的目標(biāo)也是一致的，希望這個項目能夠產(chǎn)生最好的效益。從現(xiàn)在來看，北區(qū)的那些建設(shè)還是比較順利的，預(yù)計在10月份左右就可以開售，中區(qū)的商場、高層寫字樓也在做，會在2014年底、2015年初開業(yè)，目前招商的50大品牌已經(jīng)基本上落定了20多個，所以總體上還是比較順。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在新的領(lǐng)導(dǎo)上來以后，您對政策的走勢怎么看？您覺得今后政策的用力點會在哪些地方？是在稅收，還是在金融方面？想聽聽您個人的看法。

　　黃俊燦：我們總體的感覺是，新一屆政府應(yīng)該會對房價上漲的容忍度比上一屆政府稍微會松一點。你去看這次調(diào)控目標(biāo)，各個地方都說跟GDP、CPI掛鉤，上一屆政府是要把它歸到合理水平，這個容忍度還是不一樣的；第二個，我們感覺新一屆政府還是會用市場化的手段，不會一直依賴行政手段。它在市場化的手段發(fā)揮作用之前，我覺得行政的手段還不會馬上退出，他應(yīng)該讓市場化的手段逐步的發(fā)揮一些作用以后再慢慢的退出。大家都講這個房地產(chǎn)稅，我覺得新政府可能會在房產(chǎn)的屬性方面，會把它的投資屬性削弱一點。

（審校：勞蓉蓉）