徐涇鎮(zhèn)人口集中度不夠，新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目人口導(dǎo)入很慢，甚至有一些項(xiàng)目根本就沒(méi)有賣動(dòng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露  時(shí)隔一年，再次掛牌，身價(jià)突然翻了3倍，上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的這塊商辦用地近來(lái)可謂出盡了風(fēng)頭。

　　不少觀點(diǎn)認(rèn)為，該地塊優(yōu)越的區(qū)位及發(fā)展?jié)摿κ瞧鹋膬r(jià)飆升的“本錢(qián)”，甚至猜測(cè)出讓方之所以有膽量漲價(jià)31億重推地塊，必然已找好了下家，或是已出現(xiàn)較多的意向買家。

　　但上海資深業(yè)內(nèi)人士并不以為然：“目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)企業(yè)對(duì)這塊地有興趣，關(guān)注目光更多是集中在起拍價(jià)突然飆升31億這一點(diǎn)上。”

　　該人士續(xù)稱，對(duì)比前后兩次相差甚遠(yuǎn)的起拍價(jià)以及該地塊周邊的現(xiàn)實(shí)情況，出讓方難以逃脫“拍腦袋”定價(jià)之嫌。

　　拍腦袋的定價(jià)

　　事實(shí)上，這幅“神奇”的土地最早掛牌出讓是在2012年2月20日。

　　根據(jù)彼時(shí)的出讓公告，徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊東至規(guī)劃六路西側(cè)紅線，南至規(guī)劃六路北側(cè)紅線，西至諸光路東側(cè)紅線，北至盈港東路南側(cè)紅線，出讓面積184292.8平方米，容積率為3，土地用途為商業(yè)，起始總價(jià)13.68億元，起始樓面地價(jià)2473元/平方米。

　　然而，剛剛掛牌半個(gè)月之后，出讓方宣布暫時(shí)中止該出讓活動(dòng)。而在今年1月4日，上海土地交易市場(chǎng)又發(fā)布公告表示，根據(jù)出讓人要求，終止出讓徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊。

　　彼時(shí)，上海市青浦區(qū)土地儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)曾表示，終止出讓的原因是要對(duì)出讓條件進(jìn)行一些變動(dòng)。

　　但誰(shuí)也沒(méi)有想到的是，終止出讓僅4個(gè)月之后，起始樓面價(jià)竟然從原來(lái)的2473元/平方米飆升至約8000元/平方米。

　　根據(jù)上海土地交易市場(chǎng)5月10日發(fā)布的出讓公告，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊(02-01)土地用途調(diào)整為商辦；出讓年限從40年修改成商業(yè)40年、辦公50年。地塊掛牌起始價(jià)上調(diào)30.55億元至44.23億元，折合樓面地價(jià)約8000元/平方米，較首次掛牌樓面地價(jià)高出5527元/平方米。

　　對(duì)此，上海中原地產(chǎn)咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，該地塊最初的底價(jià)就很有問(wèn)題，當(dāng)時(shí)其周邊的住宅售價(jià)已達(dá)2萬(wàn)/平方米上下，周圍也有地鐵站。而且商業(yè)用地在該區(qū)域還是比較稀缺的，根本就沒(méi)有城市廣場(chǎng)類的商業(yè)項(xiàng)目。

　　“再加上早期已有好幾個(gè)社區(qū)住宅項(xiàng)目進(jìn)入該區(qū)域，因而業(yè)界對(duì)于該地塊的開(kāi)發(fā)前景還是比較看好的。”宋會(huì)雍續(xù)稱，但是與之配套的商業(yè)用地的起始樓面地價(jià)僅為2473元/平方米，這顯然是不合理的。

　　“不過(guò)，這次的底價(jià)直接飆升至8000元/平方米無(wú)疑是拍腦袋的做法。”宋會(huì)雍進(jìn)一步指出，眼下土地市場(chǎng)異?；鸨?，特別是最近出讓的幾宗世博片區(qū)地塊，有一宗的成交樓面價(jià)竟然沖破了4萬(wàn)/平方米。因而徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊也開(kāi)始較上勁了，樓面價(jià)直飆8000元/平方米。

　　人口導(dǎo)入薄弱

　　“這是從一個(gè)極端走向了另一個(gè)極端。”宋會(huì)雍補(bǔ)充稱，8000元/平方米的起始樓面地價(jià)對(duì)于該區(qū)域來(lái)說(shuō)無(wú)疑是虛高的，6000元/平方米左右或許會(huì)是比較合理的價(jià)格。

　　“盡管該區(qū)域已有不少的社區(qū)住宅項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，但其人口導(dǎo)入?yún)s是非常薄弱的。這也就意味著，企業(yè)在做商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)候需要較長(zhǎng)的時(shí)間，待人口導(dǎo)入成熟了，其收益才能有所起色。”宋會(huì)雍坦言，如果地價(jià)定得太高會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的壓力。

　　一位央企開(kāi)發(fā)商代表的觀點(diǎn)與上述看法不謀而合。該開(kāi)發(fā)商在接受媒體采訪時(shí)就指出，目前來(lái)看，虹橋商務(wù)區(qū)土地樓面地價(jià)在2萬(wàn)/平方米徘徊，此前區(qū)域內(nèi)多數(shù)地塊的起始樓面地價(jià)僅為1萬(wàn)元/平方米左右。與此同時(shí)，這一類大型城市商業(yè)區(qū)域的發(fā)展，一般都要需要5-10年的時(shí)間陸續(xù)體現(xiàn)。所以，在虹橋商務(wù)核心區(qū)域發(fā)展尚未成熟的背景下，輻射帶商務(wù)區(qū)開(kāi)出近1萬(wàn)元/平方米的起始樓面地價(jià)，有點(diǎn)偏高。

　　宋會(huì)雍進(jìn)一步表示，目前來(lái)看，徐涇這邊的人口的集中度不夠，同時(shí)，新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目人口導(dǎo)入很慢，甚至有一些項(xiàng)目根本就沒(méi)有賣動(dòng)。

　　據(jù)介紹，徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊周邊的住宅項(xiàng)目，銷售速度都比較滯后，有幾個(gè)項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)甚至比較難看，交易僅達(dá)3、4成而已。

　　不得不提的是，金地天御就是此類項(xiàng)目中的代表之一。據(jù)了解，作為金地集團(tuán)在上海的首個(gè)天字系項(xiàng)目，金地天御自2010年開(kāi)盤(pán)以來(lái)僅完成3、4成的銷售。

　　而談及徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊的出讓前景，宋會(huì)雍則坦言，8000元/平方米的起始樓面地價(jià)留給將來(lái)溢價(jià)的空間并不大。

　　“底價(jià)成交或者稍微有一點(diǎn)溢價(jià)的可能性比較大，當(dāng)然也不排除像世博地塊這種“發(fā)燒”的情況。”宋會(huì)雍表示，目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)企業(yè)對(duì)這塊地有興趣。