如果今年華僑城的地產(chǎn)項目去化緩慢、銷售不暢，再加上大筆拿地資金支出，財務(wù)狀況可能會重新惡化。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 飽受質(zhì)疑的高負(fù)債率問題在去年明顯改善后，華僑城終于開始大手筆拿地，只不過這次是向其大股東直接購入。

　　5月14日晚間，華僑城發(fā)布公告，其全資控股公司深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司擬受讓控股股東華僑城集團(tuán)位于深圳市南山區(qū)的4宗地塊及開發(fā)權(quán)，總交易價格約66.26億元。

　　這4宗地塊均位于南山區(qū)華僑城城區(qū)中部，包括華僑城中心花園、華僑城大廈、西北片區(qū)和天鵝湖2號土地，土地用途為商業(yè)、商品房、商品配套。并且這4幅地塊均不涉及拆遷，已由華僑城集團(tuán)于2003年向政府繳清出讓地價。

　　根據(jù)公告，這4幅地塊規(guī)劃住宅建筑面積約52.92萬平方米，規(guī)劃商業(yè)及商業(yè)配套建筑面積約17.1萬平方米。同時這些地塊區(qū)位優(yōu)勢也非常明顯，均臨近深圳著名景區(qū)世界之窗。

　　另外值得一提的是，這4宗地塊賬面總值為4.23億元，賬面凈值為4.23億元，而根據(jù)評估結(jié)果，這些地塊當(dāng)前的價值約為66.26億元，增值率高達(dá)1467%。

　　對此，華僑城表示，這些土地增值的主要原因一是土地原始取得成本過低，二是近年來深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，導(dǎo)致地價有大幅上漲，區(qū)位經(jīng)濟(jì)運行發(fā)展?fàn)顩r良好，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善度較高，人口密度增大，居住及商業(yè)用房的需求量增加，導(dǎo)致地價有大幅上漲。

　　66億購地

　　根據(jù)交易安排，華僑城將以現(xiàn)金形式分兩次支付66.26億的交易款。

　　首先在協(xié)議簽署后十天內(nèi)，華僑城房地產(chǎn)將向華僑城集團(tuán)支付約33.13億元；在協(xié)議簽署一年內(nèi)，華僑城房地產(chǎn)再向華僑城集團(tuán)支付剩余的33.13億元。而在付清首筆款項后，華僑城房地產(chǎn)即可取得相應(yīng)地塊的開發(fā)權(quán)。

　　對于此次交易，華僑城董秘倪征對觀點新媒體表示，由于公司大股東華僑城集團(tuán)在2009年整體上市時，曾承諾不與華僑城產(chǎn)生同業(yè)競爭，此次將可供進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的地塊轉(zhuǎn)讓給公司，正是對當(dāng)時承諾的履行。

　　2009年華僑城集團(tuán)在上市時，在關(guān)于避免同業(yè)競爭的問題上曾給出了六條承諾，其中就明確提到，華僑城集團(tuán)不會在中國境內(nèi)或境外，直接或間接從事或發(fā)展與華僑城經(jīng)營范圍相同或相類似的業(yè)務(wù)或項目。

　　倪征還稱，對于此次轉(zhuǎn)讓的地塊，公司將根據(jù)既定的發(fā)展戰(zhàn)略逐步開發(fā)。

　　其實此次受讓大股東土地，也是華僑城近兩年來少有在土地方面的大規(guī)模投入。其上一次有此等大手筆，還要追溯到2010年。

　　當(dāng)年2月，華僑城以70.2億元奪得上海蘇河灣1街坊地塊，樓面價高達(dá)5.28萬元/平米，一舉創(chuàng)造了當(dāng)時的全國單價地王。隨后在是年7月，華僑城又以17.91億拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，蘇河灣項目就此成為華僑城成立以來投資最大的單體項目。

　　在此之后，華僑城雖然從去年自今相繼簽署了寧波、福州、深圳大鵬、以及重慶和佛山順德等5個大型項目，但都未進(jìn)入實質(zhì)拿地階段。

　　而此次大規(guī)模的實際拿地，無疑將進(jìn)一步充實華僑城的土地儲備。

　　另據(jù)資料顯示，截止2012年末，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)儲備面積約565萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲備面積約200萬平方米。

　　機(jī)遇和挑戰(zhàn)

　　新增超過70萬平方米建面的優(yōu)質(zhì)土地儲備，對華僑城而言無疑是一大利好。

　　粗略計算，此次華僑城受讓土地的平均樓面價約為9465元/平方米，這相對地塊所處的深圳華僑城片區(qū)實屬低價。

　　眾所周知，華僑城片區(qū)是深圳最為著名的豪宅區(qū)之一，而華僑城于去年在該區(qū)域推出的純水岸14期及15期售價高達(dá)6-8萬元/平米；同時，目前該區(qū)域在公開土地市場上幾乎已經(jīng)沒有土地出讓，土地極具稀缺性。

　　相關(guān)分析師也認(rèn)為，此次華僑城得到的土地質(zhì)優(yōu)價廉，今后對其整體的毛利率和收益水平提升大有益處，同時也有助于華僑城業(yè)績的增長。

　　此外，該分析師還認(rèn)為，此次購地首筆33.13億元的現(xiàn)金支出對華僑城影響不大，短期也不會重新拉高其負(fù)債率，因為截至一季度末，華僑城的貨幣資金為89.42億元，有能力支付。

　　倪征也表示，公司在經(jīng)過這兩年的調(diào)整后，目前從凈負(fù)債到經(jīng)營現(xiàn)金流都有很大好轉(zhuǎn)，已經(jīng)有能力重新拓展項目，并進(jìn)入下一階段的發(fā)展。

　　但有一點卻值得注意，隨著新增的寧波、福州等項目進(jìn)入實質(zhì)拿地階段，華僑城將面臨大筆的拿地資金支出，這或許會令剛剛好轉(zhuǎn)的負(fù)債和財務(wù)狀況重新惡化。

　　另外，由于華僑城的地產(chǎn)項目均定位中高端，且今年有近七成的可售貨源集中于深圳、上海和北京三地，但目前這些區(qū)域針對高端項目的限價、以及在預(yù)售證監(jiān)管方面都非常嚴(yán)格，此類項目面臨嚴(yán)峻的去化問題。

　　對此，相關(guān)分析師就指出，如果今年華僑城的地產(chǎn)項目去化緩慢、銷售不暢，再加上大筆拿地資金的支出，財務(wù)狀況很可能會重新惡化，同時也會影響新項目的拓展速度。

　　但對于這種擔(dān)憂，倪征卻有自己的看法。其稱，華僑城相比單純的地產(chǎn)公司在產(chǎn)品細(xì)分方面其實不同，他們的產(chǎn)品更多是與旗下的旅游項目相結(jié)合，所面對的也是特定客戶群，短期內(nèi)可能會受調(diào)控政策影響，但從長遠(yuǎn)看影響卻不大。

　　倪征還提到，公司的地產(chǎn)項目在入市時都會有一定的預(yù)留時間，目前各地的預(yù)售證制約可能造成短期的銷售波動，單盤去化也可能會因此變慢，但由于在多個城市布局，因此最終影響還是有限。