京外的項(xiàng)目將更多的進(jìn)入貢獻(xiàn)期，而這些售價(jià)低、毛利低的項(xiàng)目無疑會(huì)進(jìn)一步拉低首開的利潤率。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 在宣布“去年完成簽約銷售177億元，其中北京地區(qū)首次超過100億，實(shí)現(xiàn)115億元銷售”的同時(shí)，首開股份京內(nèi)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)似乎也到了一個(gè)制高點(diǎn)。因?yàn)?，自此之后，京外的?xiàng)目將更多的進(jìn)入貢獻(xiàn)期，而這些售價(jià)低、毛利低的項(xiàng)目無疑會(huì)進(jìn)一步拉低首開的利潤率。

　　去化壓力

　　4月10日，首開股份公布2012年年報(bào)。年報(bào)顯示，公司2012年?duì)I收126.76億元，同比增長40.2%，在營業(yè)收入同比增長的同時(shí)，首開股份的營業(yè)利潤和歸屬于母公司股東凈利潤卻雙雙下降，分別同比下降14.2%和13.8%。

　　從銷售數(shù)據(jù)來看，2012年全年首開股份實(shí)現(xiàn)簽約金額177億元，銷售面積133萬平米，均同比增幅度在55%左右，結(jié)轉(zhuǎn)面積也同比增長123%至104萬平米。截止期末，公司已售未結(jié)算面積約131萬平米，對(duì)應(yīng)簽約金額約169億元。

　　在銷售面積、銷售金額大幅增長，正是首開股份近幾年大舉開發(fā)建設(shè)的結(jié)果，尤其是在京外。

　　隨著近幾年在京外的不斷拓展，首開股份開復(fù)工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，且京外在建和新開工規(guī)模已超出京內(nèi)項(xiàng)目，2012年首開京外項(xiàng)目在建面積450萬平米，新開工136萬平米，竣工45萬平米。

　　而2012年全年，首開股份在建的規(guī)模為795.8萬平米，新開工213.7萬平米，京外項(xiàng)目的占比分別達(dá)到56.54%和63.64%。

　　大規(guī)模的開工建設(shè)直接體現(xiàn)為首開的高庫存，截止2012年底，首開股份的存貨量為452.7億元，占公司總資產(chǎn)的63.81%。

　　因此，首開股份在提及今年的任務(wù)時(shí)指出，“公司計(jì)劃新開工面積同比2012年有所下降，主要原因是公司目前開復(fù)工規(guī)模大，可售資源相對(duì)豐富，其主要任務(wù)仍然是去庫存化”。

　　對(duì)于首開而言，要去庫存化，要做到兩個(gè)方面。一方面是加快銷售進(jìn)度，一方面是要加快項(xiàng)目周期。首開希望，將項(xiàng)目拿地到開盤的時(shí)間由之前的12個(gè)月壓縮到6-8個(gè)月。

　　從區(qū)域來看，過去一年，首開在一線城市的銷售比較順暢，而在沈陽、貴陽、綿陽、葫蘆島等三、四線城市的項(xiàng)目由于市場供應(yīng)充足，潛在需求較弱以及項(xiàng)目自身定位不夠準(zhǔn)確而減少或推遲銷售，庫存壓力加大，加之項(xiàng)目規(guī)模偏大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高。

　　因此，首開計(jì)劃，對(duì)于一線城市核心地段項(xiàng)目，通過高端定位、精裝修等策略，最大限度發(fā)掘溢價(jià)空間；對(duì)于非一線城市核心地段的一般商品房項(xiàng)目，要加快資金回籠；對(duì)于市場容量較小的三四線城市項(xiàng)目，則控制其開發(fā)節(jié)奏，或通過合作開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等方式控制風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。

　　高毛利難現(xiàn)

　　在面臨高庫存的同時(shí)，由于京外低毛利項(xiàng)目結(jié)算面積大幅增加及京內(nèi)保障房項(xiàng)目結(jié)算面積大幅增加，首開股份2012年的整體毛利率水平較2011年下降12.64%至41.02%。

　　這一情況在下面一組數(shù)據(jù)中得到了明顯的體現(xiàn)。

　　首開2012年177億的簽約銷售中，來自北京地區(qū)的貢獻(xiàn)為115億元，京外的貢獻(xiàn)為62億元，但京外的銷售面積卻基本持平，造成這一差異的正是兩個(gè)區(qū)域不同的銷售均價(jià)。去年全年，首開的簽約單價(jià)約1.3萬元/平米，而京內(nèi)項(xiàng)目的單價(jià)約1.78萬元/平米(含保障房)。

　　首開方面介紹，2012年，北京商品房毛利率沒有多大程度的變化。剔除保障房部分，首開京內(nèi)項(xiàng)目的毛利率在上一年的基礎(chǔ)上下降了七八個(gè)點(diǎn)，也就是50%左右，但由于結(jié)算了30萬平米的保障房，首開2012年的毛利率才最終降至40%多。

　　實(shí)際上，為了達(dá)成41.02%的毛利率，首開股份在銷售上也做出了不少的努力。據(jù)悉，2012年首開股份總的去化率為64%，在上一年的基礎(chǔ)上增長了十個(gè)百分點(diǎn)。而2013年銷售目標(biāo)額制定也采用了這一去化率。

　　據(jù)長城證券估算，2013年，首開股份計(jì)劃新取得預(yù)售許可面積約195萬平米，貨值約260億。截止2012年底，其已取得預(yù)售許可的未售面積約83萬平米，貨值約90億，合計(jì)2013年的可售貨值約350億元。

　　2013年，首開股份計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售面積164萬平米，銷售額184億元，分別同比增長23%及4%。

　　“這個(gè)目標(biāo)比較保守，或許是公司對(duì)京外的信心不是很足，所以去化率也訂的很低。以此計(jì)算，銷售均價(jià)將大幅下降15.7%至11220元/平米”，中銀國際田世欣稱。

　　與此同時(shí)，雖然首開今年可售資源增長28%至278萬平米。但其中京外占比提高至56%，這部分產(chǎn)品無論是均價(jià)還是毛利水平都比較低，加之保障房部分欲推盤約33萬平米，因此，預(yù)計(jì)2013年公司毛利將進(jìn)一步走低。

　　對(duì)此，申銀萬國在最新的一份研究報(bào)告中指出，“2013年，首開股份計(jì)劃竣工187萬平米，其中京外122萬平米，占比提到65%，竣工項(xiàng)目不會(huì)全部結(jié)算，但預(yù)計(jì)京外項(xiàng)目在結(jié)算中占比也將達(dá)到50%左右，從而使毛利率繼續(xù)下降，預(yù)計(jì)將在36%左右。”

　　不過，無論是首開還是相關(guān)分析師都表示，受土地價(jià)格的上升及調(diào)控等因素的影響，地產(chǎn)商高毛利的時(shí)代已經(jīng)過去了，毛利率不可能回到2009、2010年的水平，首開已經(jīng)也會(huì)逐漸下降到一個(gè)行業(yè)平均值，所以今年大家都有毛利下降的壓力，首開也一樣，但不會(huì)像去年下降那么多。