凌克坦言，地產(chǎn)以后賺錢沒有原來那么容易，毛利率也會(huì)下降，所以能不能提高盈利，這是一個(gè)很大的壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “每年在交年報(bào)答卷的時(shí)候都覺得思緒萬千，而且壓力很大。我們在過去的一年中還有很多的缺點(diǎn)和不足，比如說我們盈利能力還不夠強(qiáng)，利潤增長也比較一般。我們在拓展、提高公司盈利、控制公司成本方面也還有很多的不足之處，也需要我們進(jìn)一步提高。所以，每次到年底交年報(bào)的時(shí)候還是覺得誠惶誠恐，壓力很大。”

　　4月15日的2012年度業(yè)績推介會(huì)上，金地集團(tuán)董事長凌克在致歡迎詞時(shí)如此感慨。

　　根據(jù)金地早前發(fā)布2012年年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入328.63億元，同比增長37.40%，歸屬于母公司股東的凈利潤33.9億元，同比增長12.2%，資產(chǎn)總額達(dá)1025億元，同比增長13.3%。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積241.21萬平方米，同比增長31.78%；結(jié)算收入318.72億元，同比增長37.30%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為32.04%，比上年減少7.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　凌克坦言，地產(chǎn)以后賺錢沒有原來那么容易，毛利率也會(huì)下降，所以能不能提高盈利，這是一個(gè)很大的壓力。包括能不能拿好地，能不能控制好成本，這些壓力都是很大的。“拿到一塊好地真的不容易，把建安成本，銷售費(fèi)用控制得很低也是非常不容易的，這都是我們非常大的壓力。”

　　“另外，我們調(diào)整企業(yè)文化的要素，主要是覺得今后中國房地產(chǎn)的市場競爭會(huì)越來越激烈，因?yàn)榧卸仍礁叩臅r(shí)候競爭就更加激烈，所以我們要更加努力，更加進(jìn)取，除了經(jīng)營思想要調(diào)整，我們的企業(yè)價(jià)值觀也要調(diào)整。”

　　關(guān)于毛利率下降方面，金地財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍指出，在調(diào)控期間，特別是限購、限貸的情況下，受到最大影響的是高端大戶型的房子，這些房子去化速度會(huì)比較慢，定價(jià)也不會(huì)很高。“從實(shí)際情況來看，中小戶型好賣，基本上也算是熱銷。在這種情況下，在調(diào)控時(shí)它的毛利率反而會(huì)更高一些。所以，新政對中小戶型產(chǎn)品的銷售有正面的影響。”

　　韋傳軍續(xù)稱，去年毛利率下滑是整個(gè)行業(yè)普遍的現(xiàn)象，只不過有的降得快一點(diǎn)，有的降得慢一點(diǎn)。但是，相信從這個(gè)行業(yè)趨勢來看，毛利率還是會(huì)逐步下降到合理的水平。

　　以下為現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：今年金地在深圳將有哪些項(xiàng)目問世，都是些什么類型的產(chǎn)品？

　　施鑫華（運(yùn)營管理部總經(jīng)理）：在深圳我們目前在運(yùn)作的項(xiàng)目共四個(gè)，一個(gè)是觀瀾天悅灣項(xiàng)目，目前一期仍在售，二期會(huì)增加一些剛需產(chǎn)品，今年開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年一季度面市。龍崗區(qū)金地名峰項(xiàng)目今年新推戶型主要為88至90平方米的剛性置業(yè)房子。

　　另外，我們在坪山中心區(qū)的新項(xiàng)目大概會(huì)在十月份推向市場，超過七成的產(chǎn)品都是中小戶型。我們目前還在運(yùn)作一個(gè)舊改項(xiàng)目，現(xiàn)在在做前期性工作，預(yù)計(jì)最快將在12月份推向市場，或者明年一二季度推出。

　　此外，我們在崗廈的合作項(xiàng)目也是重點(diǎn)產(chǎn)品，會(huì)陸續(xù)推向市場。但因?yàn)轫?xiàng)目地理位置比較特殊，位于市中心區(qū)，所以總價(jià)和單價(jià)都會(huì)比前面幾個(gè)剛需類產(chǎn)品高些。

　　現(xiàn)場提問：今年公司在拿地的力度上有所加大，且新開工面積也有所增加，這是否預(yù)示著金地在未來兩年會(huì)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期？

　　黃俊燦（總裁）：我們希望通過體系的整合，使公司未來在資源的獲取方面，包括融資、土地拓展方面的投資，乃至運(yùn)營、開發(fā)、銷售等方面都能夠進(jìn)一步提高。而且，我們覺得，雖然現(xiàn)在行業(yè)處于調(diào)整期，但首置首改的需求非常堅(jiān)實(shí)。所以，主要抓住市場時(shí)機(jī)，整合好資源，拿好地，做好開發(fā)銷售，還是能夠?qū)崿F(xiàn)比以前更快速度的增長。

　　現(xiàn)場提問：去年生命人壽舉牌了金地，這個(gè)事之后，生命人壽有沒有派出董事的計(jì)劃？如果它繼續(xù)舉牌，是否會(huì)影響公司的管理？

　　凌克：生命人壽沒有派出董事的計(jì)劃，我們和我們的大股東共同認(rèn)為，福田區(qū)建設(shè)公司最合適做金地公司的大股東。當(dāng)然我們也非常歡迎這些保險(xiǎn)公司投資金地，我們也希望和他們進(jìn)行一些合作，因?yàn)槲覀円沧鲑Y產(chǎn)管理，他們也需要資產(chǎn)管理；我們也發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，他們也需要做商業(yè)地產(chǎn)的投資，我們也希望跟他們一起在這些業(yè)務(wù)方面進(jìn)行合作。所以，金地公司的管理團(tuán)隊(duì)對這個(gè)沒有任何問題。

　　現(xiàn)場提問：這個(gè)合作有沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展？

　　凌克：沒有，現(xiàn)在還沒有具體的項(xiàng)目，但不排除以后有可能合作。保險(xiǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)是保險(xiǎn)公司非常主要的投資方向，所以我覺得我們今后一定會(huì)和保險(xiǎn)公司進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的合作。當(dāng)然，不一定是生命人壽，也可能是別人。

　　另外，保險(xiǎn)公司在股權(quán)類或在部分債權(quán)類的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，和我們公司有非常多的合作機(jī)會(huì)。比如說我們在過去就和平安保險(xiǎn)合作，我想這種合作今后會(huì)越來越多，以后地產(chǎn)公司和保險(xiǎn)公司的合作也會(huì)越來越多。

　　現(xiàn)場提問：金地通過基金融的錢參與金地本身的項(xiàng)目，是從哪個(gè)環(huán)節(jié)就開始參與？金地作為開發(fā)商，即是資金的募集者，又是資金的使用者，金地如何處理和投資者的關(guān)系，怎樣保證投資者的利益？

　　韋傳軍：基金和地產(chǎn)公司進(jìn)行合作的模式會(huì)比較多，比如說有一種基金是不定向基金，先形成一個(gè)基金池，而后與發(fā)展商一起投標(biāo)，一起開發(fā)土地。UG美元基金就是這種情況，錢已經(jīng)募集到了，如果大家都項(xiàng)目非常感興趣，也都通過了內(nèi)部決策的流程，雙方就不存在代墊錢的問題，從一開始大家就一起做了。

　　第二種是，金地先把地拿下來，然后再推薦給外部投資者，這種情況下有可能出現(xiàn)金地前期存在代墊資金的問題。通常這種方式，對方會(huì)給代墊的利息，或我們收取土地溢價(jià)。

　　第三種則是，我們拿出部分在售項(xiàng)目出來合作，這種項(xiàng)目投資者進(jìn)來的時(shí)間會(huì)晚一些，我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的收益預(yù)計(jì)情況再來收一些溢價(jià)和錢的代墊利息。

　　另外，關(guān)于銀行貸款的問題，按照國家的相關(guān)規(guī)定確實(shí)要四證齊全我們才能去貸款。在沒有達(dá)到四證之前，通常我們都是以集團(tuán)自有資金借給項(xiàng)目公司，一部分是注冊資本，一部分是借款，來滿足項(xiàng)目的資金需求。

　　徐家?。ǘ聲?huì)秘書）：穩(wěn)盛投資公司所發(fā)行的產(chǎn)品和投資的標(biāo)的并不一定是金地的項(xiàng)目。實(shí)踐當(dāng)中，我們管理資產(chǎn)規(guī)模大多數(shù)投資的都是金地之外的項(xiàng)目。所以，穩(wěn)盛投資管理公司是隸屬于金地，但是一個(gè)獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司。有可能它會(huì)投資金地的一些項(xiàng)目，目前已經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目是投資于金地。

　　在決定投資的時(shí)候，投資管理公司的投委會(huì)，我們的關(guān)聯(lián)董事，比如說我們的黃總是UG投委會(huì)的成員，他會(huì)回避，但是不表決。UBS派出的董事會(huì)委員，他們會(huì)進(jìn)行表決。所以，我們有一套內(nèi)控的機(jī)制處理這些關(guān)聯(lián)交易，以保證交易是公平合理的。

　　現(xiàn)場提問：從年報(bào)披露數(shù)據(jù)，2012年公司的毛利率出現(xiàn)下降，另外今年公司的中小戶型占比達(dá)到80%，這些大部分都是薄利多銷，可能會(huì)犧牲利潤，那么金地今年要怎么保證利潤和毛利率方面的指標(biāo)？目前一線城市都有限價(jià)政策，金地很多貨量都集中在一二線城市，目前的政策是否有影響到公司的銷售？金地有何應(yīng)對措施？

　　韋傳軍：在市場較好的時(shí)候，一般來講可能高端產(chǎn)品的利潤會(huì)更厚一些。但在調(diào)控期間，特別是限購、限貸的情況下，受到最大影響的是高端大戶型的房子，這些房子去化速度會(huì)比較慢，定價(jià)也不會(huì)很高。從實(shí)際情況來看，中小戶型好賣，基本上也算是熱銷。在這種情況下，在調(diào)控時(shí)它的毛利率反而會(huì)更高一些。所以，新政對中小戶型產(chǎn)品的銷售有正面的影響。

　　去年毛利率下滑是整個(gè)行業(yè)普遍的現(xiàn)象，只不過有的降得快一點(diǎn)，有的降得慢一點(diǎn)。但是，我也相信從這個(gè)行業(yè)趨勢來看，毛利率還是會(huì)逐步下降到合理的水平，假若長期保持40%或者更高的毛利率，我覺得這不合適，也不現(xiàn)實(shí)。

　　針對毛利率的下降問題，我們也是采取了很多的措施。最直接的方法是控制成本費(fèi)用，大家也可能關(guān)注到在去年，我們的費(fèi)用率的降幅非常大，包括費(fèi)用率、費(fèi)用總額等等。另外，我們也在加強(qiáng)工程成本管理，去年通過成本的優(yōu)化，包括客戶價(jià)值工程，對低效的成本進(jìn)行優(yōu)化，整體來講我們目前在建項(xiàng)目的成本優(yōu)化了接近20億的規(guī)模。這些優(yōu)化的成本也會(huì)陸陸續(xù)續(xù)隨著項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)體現(xiàn)在后續(xù)的毛利率中。

　　除了成本費(fèi)用控制之外，我們的產(chǎn)品也在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時(shí)施行產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化。去年我們在四大產(chǎn)品系列基礎(chǔ)上又新增了一個(gè)產(chǎn)品系列，主要針對中檔、首置、首改的產(chǎn)品，這也會(huì)加速周轉(zhuǎn)速度，通過這些措施穩(wěn)定我們公司的利潤水平。

　　現(xiàn)場提問：凌董剛提及，金地每次公布年報(bào)時(shí)都誠惶誠恐，您覺得金地最需要改變的短板在哪里？另外，你去年在“用心做事、誠信為人”后面加上“果敢進(jìn)取，永懷夢想”，您能否介紹這個(gè)過程是怎么考慮的？

　　凌克：我覺得金地今后會(huì)碰到的很大的壓力是盈利的問題，地產(chǎn)以后賺錢沒有原來那么容易，毛利率也會(huì)下降，所以能不能提高盈利，這是一個(gè)很大的壓力。包括能不能拿好地，能不能控制好成本，這些壓力都是很大的，拿到一塊好地真的不容易，把建安成本，銷售費(fèi)用控制得很低也是非常不容易的，這都是我們非常大的壓力。

　　另外，我們調(diào)整企業(yè)文化的要素，主要是覺得今后中國房地產(chǎn)的市場競爭會(huì)越來越激烈，因?yàn)榧卸仍礁叩臅r(shí)候競爭就更加激烈，所以我們要更加努力，更加進(jìn)取，除了經(jīng)營思想要調(diào)整，我們的企業(yè)價(jià)值觀也要調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：從去年來看，投資界唱空金地很普遍，公司在關(guān)于核心增長速度和競爭力等方面能否給投資者一個(gè)定心丸，能否總結(jié)接下來的發(fā)展規(guī)劃？因?yàn)?013年金地可能要進(jìn)入增速的過程，在這個(gè)過程中金地的核心競爭力會(huì)體現(xiàn)在哪些方面？管理層對于這個(gè)增速會(huì)有什么期望？

　　黃俊燦：投資人非常希望我們公司發(fā)展得更好一點(diǎn)，更快一點(diǎn)，我們管理層這些年也一直在努力，一直在做。可以看到經(jīng)過內(nèi)部管理機(jī)制的調(diào)整，我們在體系上更加強(qiáng)大，我們的體系協(xié)同效率會(huì)更高。最后反應(yīng)在經(jīng)營結(jié)果上就可以看到業(yè)績增長會(huì)比較快，一方面是銷售額的增長，另外一方面，如果我們希望快一點(diǎn)，我們在拿地金額方面也會(huì)進(jìn)一步提高。另外，在拿地的時(shí)點(diǎn)上也會(huì)做一些更準(zhǔn)確的把握。

　　我們今年公布的是150億新拿地的金額，實(shí)際上，我們現(xiàn)在差不多完成了一半的投資。而且，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要是首置和首改，我們認(rèn)為這樣的產(chǎn)品未來的銷售速度，包括市場需求相對比較穩(wěn)定。而且，這樣的產(chǎn)品在投資標(biāo)準(zhǔn)方面比原來的高端產(chǎn)品的投資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整不大，基本上是類似。所以，我想新一輪的投資項(xiàng)目將會(huì)保證未來公司經(jīng)營業(yè)績的增長。

　　至于怎么進(jìn)一步做好利潤方面，未來的發(fā)展速度我們在內(nèi)部有一個(gè)控制的目標(biāo)，由于信息披露的原因，我們不方便對媒體和投資者直接說這個(gè)目標(biāo)，總體來說我們會(huì)有比較快的增長。我們希望通過企業(yè)文化的重塑、管理體系的再造，使公司的發(fā)展能夠進(jìn)一步提速，盡快把規(guī)模進(jìn)一步做大，把業(yè)績做得更好。

　　現(xiàn)場提問：今年金地計(jì)劃開工面積比去年翻一番，但是最近的政策壓力也比較大，金地在施行這個(gè)計(jì)劃的時(shí)候有沒有考慮政策因素，是否會(huì)因?yàn)檎叨{(diào)整開工面積和竣工面積？金地在深圳的策略是什么樣的？如何看待深圳市場，今年或者未來會(huì)不會(huì)加碼？

　　施鑫華：金地今年開工量大概是572萬平方米，包含了2013年1月1號到現(xiàn)在獲取的新土地，大概有近100萬平方米。實(shí)際上老的項(xiàng)目470萬平方米左右，這里面有一些大盤，像我們?nèi)ツ暌灿幸恍╉?xiàng)目都實(shí)現(xiàn)了大概30萬平方米的銷售量。

　　今年會(huì)有幾個(gè)大盤推出，比如西安西灃公元項(xiàng)目，開工面積會(huì)接近50萬平方米，今年預(yù)計(jì)會(huì)實(shí)現(xiàn)32萬平方米的銷售量。煙臺的項(xiàng)目開工量也接近32萬平方米，剔除這幾個(gè)大的項(xiàng)目，其他項(xiàng)目開工都是10萬到12萬平方米左右。所以，從單個(gè)項(xiàng)目情況來看基本正常。

　　這次政策整體感受到的是還是繼續(xù)限制投資和投機(jī)，對于剛需包括部分改善型需求還是進(jìn)行了保護(hù)。我們今年開工的572萬平方米貨量里面基本上集中在首置和改善型項(xiàng)目，在這樣的大前提下，國五條推出來以后并沒有調(diào)整開工面積。但是也不會(huì)下半年會(huì)一次性推出來，包括今年剛拿到的100萬平方米估計(jì)會(huì)在三、四季度開工，后續(xù)會(huì)根據(jù)市場情況靈活調(diào)整。

　　第二，金地去年也公布了深圳的坪山新區(qū)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模接近10萬平方米，此外還會(huì)給坪山代建一些網(wǎng)球場，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模會(huì)更大一些。去年我們在深圳拿到了一塊地，但是對比北上廣三個(gè)一線城市來看，年度新盤成交面積比較少，去年只有360萬平方米的體量。相比深圳接近1200萬平方米的規(guī)模來講這個(gè)成交量非常小，所以這也促進(jìn)了深圳二手樓盤成交比較多。

　　在一手樓盤市場，最近三到四年中公開市場每年出來的、不帶任何限制性的土地也就兩到五幅之間，前兩年我們在公開市場也在比較積極尋求土地，有一些收獲，保持在深圳每年都能夠拿到一塊地。

　　另外，深圳城市更新，包括舊村、舊城的改造項(xiàng)目非常多，包括像華潤、招商本地的項(xiàng)目都非常多，這些公司在這些項(xiàng)目上的力度比較大。金地這幾年也希望在這些項(xiàng)目上有所收獲，但是運(yùn)作時(shí)間會(huì)比較長。

　　有一個(gè)項(xiàng)目還沒有達(dá)到信息披露的條件，公司也希望在這方面有所突破，可能到今年六、七月份會(huì)向市場公開。我們在深圳還是希望有一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展，當(dāng)然深圳的城市化率已經(jīng)接近100%，不可能像別的城市一樣超過集團(tuán)平均水平的增幅。

　　現(xiàn)場提問：今年新開工面積翻番，存貨也有700多億，那么銷售目標(biāo)是多少？招商也第一次提出了千億規(guī)模的目標(biāo)，金地在這方面是什么樣的戰(zhàn)略和計(jì)劃？

　　黃俊燦：雖然今年開工面積大，但是開工的時(shí)點(diǎn)都不一定在年內(nèi)開，所以這些開工的貨量未必都能夠在今年形成貨值。全年的銷售貨值在700億左右，按照60%去化比率計(jì)算就會(huì)有420億的銷售額。今年公司沒有定一個(gè)銷售目標(biāo)，考核是考增長，每一個(gè)區(qū)域是不是比往年增長更大，集團(tuán)層面當(dāng)然希望大家都努力增長，最后使集團(tuán)層面的銷售也能夠取得比較好的業(yè)績。

　　當(dāng)然，我們內(nèi)部希望今年的銷售能夠突破400億，這是一個(gè)想法，但是沒有落到考核指標(biāo)里，只是給大家做一個(gè)分析和判斷。

　　至于千億目標(biāo)是未來三到五年要做到的，具體的時(shí)間表估計(jì)是在五年左右。當(dāng)然，我們希望能夠更快一點(diǎn)，一方面要看中國的宏觀經(jīng)濟(jì)是不是能夠比較穩(wěn)定；另一方面，要看房地產(chǎn)行業(yè)政策是不是相對比較穩(wěn)定，會(huì)不會(huì)出臺一些特別的政策。

　　如果能夠瞄準(zhǔn)首次改善和剛需的市場，我想實(shí)現(xiàn)一千億的目標(biāo)還是可以實(shí)現(xiàn)的，未來也有越來越多的同行能夠做到這樣一個(gè)銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：北京金地廣場項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)營了，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目今年有沒有計(jì)劃注資到香港上市公司金地商置？

　　徐家?。?/strong>金地北京建國路上的項(xiàng)目由兩部分組成，一部分是寫字樓，包括A、B棟。底下有一個(gè)裙樓，叫做金地廣場。去年10月份金地廣場開業(yè)，但是寫字樓在2007、2008年就已經(jīng)開業(yè)了，經(jīng)營情況相當(dāng)不錯(cuò)，因?yàn)槲恢煤芎?，商業(yè)改造也做得不錯(cuò)，但我們沒有任何的向金地商置注資的計(jì)劃和方案。