我們將要思考，貴陽給我們帶來的將是城市創(chuàng)新發(fā)展的典范，還是別的什么？

　　2013年，我們的房地產行業(yè)最關注的話題是什么？我想是三個方面：1、房地產調控與轉型；2、城鎮(zhèn)化帶來的機會與挑戰(zhàn)；3、從鄂爾多斯帶出的房地產泡沫與延續(xù)。

　　貴陽同樣面臨著考驗，我們打開網站，只要把貴陽和鄂爾多斯兩個詞一搜，一大串網頁也出來了。很多的數字在貴陽今天，為什么會令人感到擔憂，因為我們看到的數據，在貴陽很多的樓盤在中國創(chuàng)造了很多的奇跡，它的量、它的寫字樓，貴陽是個三線城市，但是貴陽的寫字樓非常多。以上統(tǒng)計可能并不準確，但是在市場上是這樣流傳的。我們將要思考，貴陽給我們帶來的將是城市創(chuàng)新發(fā)展的典范，還是別的什么？

　　思考這個問題，我覺得不容易。我們不能夠簡單否定，也不能夠簡單地盲目推崇。我想我們需要客觀、理性地認識。

　　我們在創(chuàng)造奇跡的同時也要認識規(guī)律。為什么要講廣州，因為廣州是中國房地產最成熟的城市，它的歷程、它的經驗以及教訓可以給我們增加成功的把握。貴陽這樣一個三線城市的典型，也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的典型，它是天時地利人和獲得的機會，偶然中的必然，快速發(fā)展中的弊端與防范對類似的城市都很值得借鑒。

　　講大盤不得不講廣州。廣州，中國典型城市發(fā)展的典范，可以看到規(guī)律。廣州為什么在九十年代中就可以有大盤呢？它是中國最早開放的城市，也是中國經濟最早崛起的城市，所以決定了廣州有中國最早的大盤。廣州是既傳統(tǒng)又充滿活力的城市，廣州有很多新潮的東西可以被接受，因為香港的影響。廣州GDP的增長一定領先全國，廣州的人均收入增長也拉大了全國的平均水平，廣州的戶籍人口跟流動人口是1：1，廣州在2000年時，我們的市場供不應求，也導致了廣州的成交價格也上漲。城市的高密度開發(fā)，房地產在城市里面已經變得不那么宜居，所以開發(fā)區(qū)需要尋找更多的空間，買房者也需要尋找更多的空間，所以郊區(qū)的大盤就出現了，于是，對廣州的影響很巨大。比如香港的太古城，香港的御景灣。

　　大盤給城市帶來很多很多的過去沒有的經濟，當然，也會帶來些問題。

　　廣州大盤經歷將近20年：第一階段：1991-1998年郊區(qū)大盤的發(fā)展期，單一的功能與簡單配套，探索與積累階段。第二階段：1999-2001年郊區(qū)大盤的開花期，從單一開發(fā)到復合，概念的提升。第三階段：2001年至2003年，郊區(qū)大盤的結果期，從個別樓盤到板塊的提升、產品綜合質素的空前提升，開發(fā)營銷模式成型并成熟。第四階段，2004年至今，郊區(qū)大盤的引進與外拓提升期，從本地發(fā)展到外地企業(yè)引入。

　　廣州的發(fā)展也是四面開花，但區(qū)域的經濟、交通、環(huán)境時機決定了項目發(fā)展的效果以及成敗。番禺是最好的，因為它的區(qū)位最好。所以我覺得貴陽的開發(fā)商們千萬不要看到地就去拿，不光看地，看環(huán)境，還要看經濟、交通及城市的發(fā)展。在廣州華南板塊這個很小的區(qū)域里面有15個樓盤的進駐，一個很小的區(qū)域的一年銷售量達到整個廣州的三分之一，這些開發(fā)商今天已經很多是中國的上市公司，當然，也有很多公司死掉。

　　今天貴陽的發(fā)展可以說已經超越廣州，有很多大盤的發(fā)展。

　　在廣州，特色很重要，在競爭之下，沒有準確的布局很難做。廣州麗江花園，是中產人文的典范，一方水土一方人。奧林匹克花園，是中國體育與健康復合地產的典范。廣州星河灣，是中國品質與景觀社區(qū)的典范。星河灣的成功不僅在廣州，已經在北京、上海都成功。鳳凰城，碧桂園最成熟發(fā)展的大型社區(qū)，與區(qū)域城鎮(zhèn)及產業(yè)化發(fā)展的典范。這是廣州東部的工業(yè)城鎮(zhèn)，它的發(fā)展可以延續(xù)這么長時間，而且價格不斷提升。廣州雅居樂是中國休閑的典范，它把旅游產業(yè)帶到了海南。所以，從廣州的經驗看，真的不簡單，每一個項目都創(chuàng)造了一個新的模式。

　　我想今天的貴陽，我們的開發(fā)商如何創(chuàng)造自己的模式。有一點還需要我們學習的是廣州祈福新村，它是名副其實的中國第一村。

　　成功的背后要捉住先機與務實長遠的操作，準確的客戶與產品定位，多樣化的選擇；完善與有效的配套，便利的生活設施；引導生活、由度假概念到郊區(qū)生活方式。

　　廣州早期城郊大盤發(fā)展存在的問題：1、企業(yè)開發(fā)先行而政府規(guī)劃滯后導致土地的浪費與發(fā)展的無序。2、強調個體的發(fā)展而忽略整體的城市發(fā)展配套，導致社會資源的浪費與居民生活的不便，也給企業(yè)后期的運營帶來很大的困難。3、郊外居住區(qū)與區(qū)域產業(yè)及生態(tài)環(huán)境發(fā)展未能協(xié)調，從而導致開發(fā)過度與難以持續(xù)。4、要重視硬件與個體的發(fā)展，而忽略周邊文化的建設與發(fā)展。

　　還有我們的堵車問題，華南板塊居住了廣州四分之一的人口，它的交通也是不通暢的。還有開發(fā)商的承諾不兌現，這些矛盾到今天還在發(fā)生。當然，也包括一些無序、盲目的發(fā)展，導致了很多浪費，包括資源浪費。這些，我覺得在廣州還好，它是一個巨大城市。但是貴陽，如果經濟跟不上，這些問題將會很嚴重。

　　以企業(yè)主導發(fā)展，可提升開發(fā)的效率，但政府的缺位令發(fā)展缺乏整體的規(guī)劃，而快速發(fā)展與經驗不足的矛盾，則發(fā)展造成資源的浪費與環(huán)境的破壞，而完善到位的交通配套與管理是城郊大盤發(fā)展的持續(xù)保證。

　　貴陽在新型城鎮(zhèn)化城郊大盤的發(fā)展將會如何？貴陽是一個首位度極高的城市，同時也是一座土地缺少、人口高度密集的城市，貴陽山多，平地少。貴陽今天城市在發(fā)展，貴陽一旦打通隧道，其實城市到郊區(qū)大盤距離非常近，所以為什么花果園能夠這么成功，很簡單，因為它緊挨著城市。未來方舟為什么有機會？因為打通隧道，跟中心城區(qū)就是幾公里。同時，貴陽的政策，限購范圍狹窄，政策也很有利。同時，貴陽現在的需求，目前還是以首置、首買等剛性需求。當然，我們也看到它的生產也會過剩，貴陽的房價去年緊挨著前年跌了，但是成交量大量上漲。我們認為，城市的特點，基礎的完善，經濟的增長，人們生活水平的提升，政策的支持與寬松，房地產發(fā)展的提升與外部企業(yè)、國際經驗的引入，城市改造更新的壓力與動力，造就了貴陽城市與郊區(qū)大盤的天時地利人和。政府的支持，后發(fā)的優(yōu)勢，創(chuàng)新的精神與企業(yè)家的大膽進取成就了貴陽中國房地產城市大盤的奇跡。充足的市場供應加劇了競爭也促進了進步，更平抑了房價。

　　但是在城市快速發(fā)展的同時，更需要清醒地認識，我覺得質跟量是矛盾，但也應該是共生的。超常規(guī)的發(fā)展只能一時，卻不可持續(xù)。大盤的建設與銷售可以加速，而大盤生活與配套的成熟需要時間的歷練與培育。開發(fā)商可幫助政府推進城市改造與建設，但政府不能在城市運營管理中缺位，開發(fā)商更不能代替其功能與作用。市場的房價并非越低越好。

　　結論與建議：1、城市與經濟興旺帶來巨大的發(fā)展機遇，令大型城市郊區(qū)住宅碰蓬勃發(fā)展，但不能簡單模仿與照搬。2、企業(yè)的參與城鎮(zhèn)化的發(fā)展令項目發(fā)展的水平提高，速度加快但不能盲目與失控。3、政府須加強規(guī)劃與開發(fā)的指導，令土地資源更有效地利用并令開發(fā)運營可持續(xù)進行。