城市觀點(diǎn)論壇在云貴高原上架起討論的平臺(tái)，共同探討貴陽(yáng)的發(fā)展之道，分析二三線城市在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)中的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

　　胡港文（世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理）：謝謝主持，謝謝各位嘉賓！首先抱歉，我的港普話很重。

　　中國(guó)大陸在過(guò)去的快速城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程，在15分鐘里面，大會(huì)給我這個(gè)題目太大了，我想今天可能跟大家分享幾點(diǎn)，在過(guò)去十幾年我在中國(guó)大陸看到的一些問(wèn)題。

　　作為世邦魏理仕，我們是一家在美國(guó)紐約上市，超過(guò)三百年歷史，我們的業(yè)績(jī)發(fā)展重點(diǎn)還是在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。我們看到，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，是我們企業(yè)未來(lái)在中國(guó)大陸發(fā)展的機(jī)遇。所以，今天我的題目還是會(huì)集中在可能補(bǔ)充“我們對(duì)中國(guó)大陸商業(yè)房地產(chǎn)的看法”。

　　剛才講的西部開(kāi)發(fā)政策對(duì)我們的影響，我們做了一些比較，這些大家都可以從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局看到。在城鎮(zhèn)化過(guò)程當(dāng)中，對(duì)我們，像貴陽(yáng)這類(lèi)的省會(huì)城市會(huì)有一個(gè)很大的機(jī)遇。我同意剛才秦女士所講的，我覺(jué)得我們現(xiàn)在是到了另外一個(gè)思維模式。剛剛講到的這個(gè)機(jī)遇，我們?cè)谌珖?guó)的高鐵發(fā)展，貴陽(yáng)就是其中一個(gè)城市會(huì)享受到這樣的機(jī)遇，我們有這樣的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)會(huì)越來(lái)越緊密，跟周邊城市連接，會(huì)成為一個(gè)非常便捷的交通樞紐，跟周邊的重要城市會(huì)帶來(lái)更快更緊密的連接。我以前在上海工作的時(shí)候，我們已經(jīng)體會(huì)到高鐵發(fā)展對(duì)我們的便捷性。當(dāng)高鐵發(fā)展后，滬寧、滬行的高鐵，我們到蘇州、杭州等地會(huì)更方便，可能20分鐘就會(huì)到上海，回到市區(qū)會(huì)更快，這就是我們享受到的同城化的有點(diǎn)。

　　當(dāng)然，在投資方面，從我們過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)可以看到，各方面房地產(chǎn)的投資，包括商業(yè)方面的房地產(chǎn)投資，但是高鐵是否對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)必然的關(guān)聯(lián)，我想說(shuō)的是，可以看過(guò)去在華東地區(qū)的個(gè)別例子。大家可以看到，滬寧高鐵通車(chē)之后，分水嶺在2010、2011年的時(shí)間。現(xiàn)在中國(guó)很多時(shí)候，一些利好的消息，包括在房地產(chǎn)方面，像股票市場(chǎng)，這些利好消息會(huì)提前透支體現(xiàn)。這幾年在貴陽(yáng)這類(lèi)城市是房地產(chǎn)投資最好的時(shí)候，因?yàn)楝F(xiàn)在是透支體現(xiàn)高鐵對(duì)我們的效益。但是，可能如果按過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，等到通車(chē)前要快。當(dāng)然，我們不是鼓勵(lì)希望繼續(xù)看到這種局面，但是這是我們目前經(jīng)常會(huì)看到的一個(gè)狀況。

　　我們要看商業(yè)房地產(chǎn)模式的時(shí)候，我今天主要想提出兩個(gè)觀點(diǎn)跟大家分享。我們?cè)谧錾虡I(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候，究竟商業(yè)房地產(chǎn)是什么？很多時(shí)候業(yè)內(nèi)人士會(huì)說(shuō)：商業(yè)房地產(chǎn)就是蓋一些購(gòu)物中心、辦公樓。但是，在商業(yè)房地產(chǎn)方面，結(jié)合剛才秦虹女士所講的，其實(shí)商業(yè)房地產(chǎn)是除了商品住房和住宅以外，在第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所需要的物業(yè)都應(yīng)該是商業(yè)房地產(chǎn)。所以，在我們開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候，在研究商業(yè)房地產(chǎn)需求的時(shí)候，我非常同意的是，我們每一個(gè)城市要認(rèn)清楚城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，沒(méi)有一個(gè)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際支撐，房地產(chǎn)是一個(gè)載體，只是方便第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)，它本身不可能是直接帶來(lái)GDP的貢獻(xiàn)，這只是在開(kāi)放過(guò)程的貢獻(xiàn)。但我們看到在很多城市，不管在一線城市還是在二三線城市，同樣我們看到這種現(xiàn)象，房子蓋起來(lái)，但里面還是沒(méi)辦法，以前我們?cè)谌A東地區(qū)看到很多的項(xiàng)目，蓋起來(lái)之后，雖然它還是在市中心地區(qū)，但由于它某些因素，比如產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的因素等等，我們還是看到有很多的建成項(xiàng)目，里面是空蕩蕩的，或是里面的生意沒(méi)辦法做起來(lái)。雖然它擁有這些地段，雖然從理論上來(lái)看，地段是歷來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)很重要的一個(gè)因素，但是在商業(yè)房地產(chǎn)里面，它是其中一個(gè)因素，但它不是唯一的一個(gè)因素。我們可以看到，在商業(yè)房地產(chǎn)里面，地段是一個(gè)因素，但是很多時(shí)候我們忽略了它的復(fù)雜性跟后期的運(yùn)營(yíng)、管理、經(jīng)營(yíng)。這是非常重要的兩個(gè)元素。

　　我們?cè)倏瓷虡I(yè)房地產(chǎn)，我集中講一個(gè)我們看到的現(xiàn)象，在開(kāi)發(fā)一些購(gòu)物中心、商業(yè)中心的時(shí)候，我看到我們現(xiàn)在會(huì)非常單一，而且現(xiàn)在有兩個(gè)很重要很大的問(wèn)題。比如說(shuō)現(xiàn)在的購(gòu)物中心慢慢的體量越來(lái)越大，里面能放很多不同的品牌，但是我們都發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在有一個(gè)叫“購(gòu)物中心同質(zhì)化”的問(wèn)題?？梢钥吹?，不管里面有多大，其實(shí)可以安放的品牌都大同小異。還有一點(diǎn)，我們很多時(shí)候就是追求很多在一二線城市成功的案例，去考察、參觀、仿照、參考一些做法，我們?cè)絹?lái)越多的是千篇一律的方式，我們所說(shuō)的盒子的購(gòu)物中心。我們以前的出發(fā)點(diǎn)是從追求建筑形態(tài)，追求所謂的里面的品牌商家，但是我覺(jué)得很多時(shí)候這是違背了做商業(yè)房地產(chǎn)很重要的定律。

　　我們做商業(yè)房地產(chǎn)首先要研究它的消費(fèi)，就是這個(gè)地段未來(lái)會(huì)有什么消費(fèi)。這可能也關(guān)乎著中國(guó)以前的消費(fèi)，現(xiàn)在說(shuō)當(dāng)然不是說(shuō)投資的渠道比較少，包括現(xiàn)在消費(fèi)的渠道也比較少，在過(guò)去改革開(kāi)放這幾十年里面，集中的消費(fèi)還是在研究購(gòu)物消費(fèi)，但是在增進(jìn)的消費(fèi)里面不應(yīng)該只看購(gòu)物消費(fèi)，有旅游消費(fèi)、餐飲消費(fèi)、購(gòu)物消費(fèi)等等，這是在一個(gè)國(guó)家財(cái)富、人民財(cái)富增長(zhǎng)之后，消費(fèi)者會(huì)有不同類(lèi)型的消費(fèi)追求。所以，這也配合在不同城市的時(shí)候，我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向也不太一樣。所以，這幾年我們又開(kāi)始看到一個(gè)新的話題，包括剛才秦虹女士所講到的，所謂“新型城鎮(zhèn)化”里面還要看綠色、環(huán)保。有些消費(fèi)方面，不是說(shuō)我們的原生態(tài)，我們能賺的錢(qián)一定會(huì)比在城市里面的商業(yè)體消費(fèi)率低，反而現(xiàn)在有些時(shí)候我們看到，有些高收入人群會(huì)反過(guò)來(lái)追求一些原生態(tài)消費(fèi)的需求。所以，在這里我提出一個(gè)大家可以再研究的方式，就是我們?cè)谧鲆粋€(gè)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，首先要定位的時(shí)候，我們要從消費(fèi)定位入手，這里以后會(huì)有什么樣的目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)，我會(huì)滿(mǎn)足這些消費(fèi)群體，會(huì)尋找各種各樣的運(yùn)營(yíng)商，做到有足夠生意支撐的時(shí)候，這樣的商圈才能夠有效運(yùn)營(yíng)下去。

　　另外，后期經(jīng)營(yíng)不善的問(wèn)題。包括產(chǎn)品定位、租戶(hù)搭配、租賃能力、經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、購(gòu)物廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)等等問(wèn)題。一個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之后的兩三年是最重要的，通常它的成敗在于物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力。從去年開(kāi)始，我看到有很多人說(shuō)，當(dāng)一個(gè)商場(chǎng)的主力店搬離，就會(huì)有危機(jī)出現(xiàn)。那么如果我鎖定我的目標(biāo)群體以后，就不怕這樣的問(wèn)題發(fā)生，因?yàn)橄M(fèi)群體穩(wěn)定的話，就會(huì)不斷有新的商家進(jìn)來(lái)。如果沒(méi)有讓消費(fèi)者有一個(gè)觀念，很多消費(fèi)者去購(gòu)物，不是沖著這個(gè)購(gòu)物中心去購(gòu)物，其實(shí)是去這個(gè)地方消閑，順便去購(gòu)物，這才是更多的購(gòu)物行為的發(fā)生情況。所以，前期策劃是非常重要的。

　　還有一點(diǎn)，我想跟大家分享的是，類(lèi)似在貴陽(yáng)，就是在西部的城市，有一些很好的資源，就是旅游資源，或是比沿海城市、一二線城市，還沒(méi)有到城鎮(zhèn)化高比例的時(shí)候，我們還有一些旅游的資源。所以，我覺(jué)得西部城市在考慮商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候，應(yīng)該要重新思考，我們?cè)谶@里會(huì)吸引的一些目標(biāo)消費(fèi)者，他來(lái)貴陽(yáng)是看貴陽(yáng)的什么東西，還是他要看上海、北京或者海外的那些東西。這是我們要考慮的問(wèn)題。第二，就是在招商目標(biāo)時(shí)，我們以前太集中在一些目標(biāo)的品牌。跟大家講，在中國(guó)大陸市場(chǎng)里面活躍運(yùn)營(yíng)成功的品牌，我相信不會(huì)超過(guò)一千個(gè)，每一個(gè)商場(chǎng)八萬(wàn)個(gè)體量，所以我們現(xiàn)在在很多招商時(shí)，沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的空間。所以，在招商的時(shí)候，在歐美或是在海外，有一個(gè)所謂的黃金定律，我們希望有三分之一主要目標(biāo)活躍的商家；三分之一是在成長(zhǎng)發(fā)展當(dāng)中的商家，這樣的商家愿意比較進(jìn)取，這是未來(lái)所謂的商業(yè)火花；另外的三分之一是我們經(jīng)常忽略的，就是培育本地品牌，尤其是餐飲行業(yè)。餐飲是一個(gè)非常本土性的消費(fèi)，就是大家有文化、有口味的差異，你強(qiáng)硬的要把一些所謂歐美的品牌拉進(jìn)來(lái)，我自己覺(jué)得在貴陽(yáng)要招一些西餐的品牌，不一定成功。所以，我認(rèn)為有本地品牌培育的必要。

　　在商業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，每一段時(shí)間都會(huì)洗牌，不是說(shuō)這些商家經(jīng)營(yíng)不善，經(jīng)常洗牌是因?yàn)橐舷M(fèi)者口味的改變。我認(rèn)為，我們作為一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的顧問(wèn)公司，我們最成功的是希望在我退休的時(shí)候，可以把我們中國(guó)貴陽(yáng)或是當(dāng)?shù)氐奈髂掀放埔呀?jīng)帶到歐美去開(kāi)業(yè)。最近，我們已經(jīng)看到一些這樣的方向。我最近在臺(tái)北看到俏江南的時(shí)候，非常的有感情。我看到成都的蜀酒香開(kāi)業(yè)的時(shí)候，也非常有感情。所以，從前期策劃到招商到后期的運(yùn)營(yíng)管理，中國(guó)應(yīng)該到了有一個(gè)新的思維、新的模式去看，不能再用九十年代去看的時(shí)候，我覺(jué)得貴州可能會(huì)有成功的空間。