城市觀點論壇在云貴高原上架起討論的平臺，共同探討貴陽的發(fā)展之道，分析二三線城市在新一輪城鎮(zhèn)化建設中的機遇與風險。

　　貴陽，云貴高原上的風向標，雖身處內(nèi)陸卻從沒被忘記。從旅游地產(chǎn)到超級大盤，探索貴陽的城市建設與發(fā)展之路從未停止。

　　一紙公文《全國促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》激起千層浪，貴陽究竟是房產(chǎn)行業(yè)的下一片藍海，還是下一座鄂爾多斯？旅游地產(chǎn)的前景又有多明朗？超級大盤在2013的市場是否繼續(xù)火熱？

　　為此，城市觀點論壇將在云貴高原上架起討論的平臺，力邀秦虹（住建部政策研究中心主任）、舒筱波（貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長）、譚遠國（威海市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會副主任）、黎振偉（世聯(lián)地產(chǎn)首席技術官）、趙云偉（洲聯(lián)集團(WWW5A)五合國際CEO）、高志（加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表）、胡港文（世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理）、合富輝煌（中國）貴州公司總經(jīng)理李瑋與貴陽地產(chǎn)精英們暢所欲言，共同探討貴陽的發(fā)展之道，分析二三線城市在新一輪城鎮(zhèn)化建設中的機遇與風險。

　　4月11日上午，由觀點新媒體、貴州都市報、貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會辦的2013城市觀點論壇貴陽行開幕。觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行全程網(wǎng)絡圖文直播，敬請關注！

　　進入專題：2013城市觀點論壇貴陽行

　　直播實錄：2013城市觀點論壇貴陽行（二）

 

　　主持人：

　　尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：

　　大家早上好！

　　歡迎大家來到貴陽，來到2013城市觀點論壇貴陽行現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。九年期間，“城市觀點論壇中國行” 先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明等二十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產(chǎn)建設、行業(yè)及金融政策進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市發(fā)展與地產(chǎn)動力的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀點論壇首次來到貴陽，與眾多行業(yè)精英共襄盛會。而且，這個云貴高原的金筑林城，雖處西南邊陲之地，但從未被忘記。從旅游地產(chǎn)到超級大盤，探索貴陽的城市建設與發(fā)展之路也從未停止。

　　2013年已進入四月，調(diào)控仍然是房地產(chǎn)的緊箍枷鎖，但不能忽視房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟發(fā)展中擁有的舉足輕重力量。特別是在新城鎮(zhèn)化大旗之下，西部貴陽占盡天時、地利，迎來發(fā)展良機。因此，今天我們在這里，探討“新城鎮(zhèn)化的西部機遇”、交流“貴陽房地產(chǎn)時與機”。

　　最后，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、貴州都市報、貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，合作伙伴山東省文登市人民政府、威海雙島灣科技城、世聯(lián)地產(chǎn)、世邦魏理仕、博眾房地產(chǎn)管理研究院，歡迎各界朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　◎ 住建部政策研究中心主任　秦  虹女士

　　◎ 貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長　舒筱波先生

　　◎ 世聯(lián)地產(chǎn)首席技術官　黎振偉先生

　　◎ 洲聯(lián)集團（WWW5A)五合國際CEO　趙云偉先生

　　◎ 貴陽俊發(fā)房地產(chǎn)有限責任公司總經(jīng)理　張  播先生

　　◎ 貴陽中鐵置業(yè)有限公司副總經(jīng)理　王成平先生

　　◎ 貴州宏德置業(yè)有限公司副總裁　賈   響先生

　　◎ 貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理　周紅林先生

　　◎ 貴州利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理　喻正琳女士

　　◎ 貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長　陳世平先生

　　◎ 貴陽思源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理　彭 方先生

　　◎ 山東省文登市國土資源局副局長　賽永忠先生

　　◎ 世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理　胡港文先生

　　◎ 威海市雙島灣開發(fā)建設管理辦公室科長　畢建超先生

　　◎ 美國海斯蘭德國際建筑師事務所首席建筑設計師、董事長　馮   瑩女士

　　◎ 貴州合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司項目總監(jiān)　魏   萊先生

　　◎ 貴州日報報業(yè)集團廣告營運中心副主任、地產(chǎn)周刊主編　徐升帆先生

　　◎ 觀點新媒體出品人 博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人　陳詩濤女士

　　下面將首先有請的是貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳世平先生為我們致辭。歡迎！

　　陳世平：尊敬的秦虹主任，各位領導、專家、房開企業(yè)的代表，媒體朋友們，大家上午好！

　　由觀點新媒體、貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、貴州都市報聯(lián)合主辦的“新城鎮(zhèn)化的西部機遇2013城市觀點論壇貴陽行”今天在這里隆重舉行，我僅代表貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會對各位的到來表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

　　作為貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，我們一直致力在房地產(chǎn)企業(yè)的工作上多下工夫，我們力求探尋更多的渠道，更好的方式，整合最優(yōu)質(zhì)的信息資源，服務于房地產(chǎn)企業(yè)，以此發(fā)揮協(xié)會的橋梁紐帶作用。目前，貴陽市房地產(chǎn)市場一直朝著平穩(wěn)、健康的方向發(fā)展。在當前的政策背景下，城鎮(zhèn)化作為國家發(fā)展的重要戰(zhàn)略目標，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了新一輪的激勵。同時，也伴隨著新的挑戰(zhàn)。

　　今天的論壇主題圍繞著“新城鎮(zhèn)化的西部機遇”展開。我們將聆聽到各位領導和專家們的真知灼見和新思想，以及多角度的新觀點。在此，希望在座各位領導、專家和房企代表表一起共同研討，為貴陽的城鎮(zhèn)化發(fā)展提出新的思路，指明方向。

　　最后，祝新城鎮(zhèn)化的西部機遇2013城市觀點論壇貴陽行的舉辦獲得圓滿成功。謝謝！

　　主持人：謝謝陳世平先生。下面有請貴陽日報報業(yè)集團廣告營運中心副主任、地產(chǎn)周刊主編徐升帆先生為我們致辭。掌聲有請！

　　徐升帆：尊敬的各位來賓，大家上午好！歡迎大家參加本次城市觀點論壇，我僅代表這次聯(lián)合主辦放貴州都市報歡迎大家蒞臨貴陽，共同探討新城鎮(zhèn)化背景下貴陽機遇的話題。城市觀點論壇創(chuàng)辦于2005年，這一年我也參加了博鰲觀點論壇，今年已經(jīng)是第九年，觀點論壇終于落地貴陽，并有幸邀請到相關的地產(chǎn)精英匯聚貴陽。我認為這是貴陽地產(chǎn)發(fā)展到今天的影響力提升的結果。

　　從城市的面積、人口數(shù)據(jù)來看，貴陽不算大城市，但一直以來，我認為貴陽提供了很大的地產(chǎn)舞臺，全國最大的地產(chǎn)超大項目在貴陽比比皆是，這一系列也形成了貴陽樓市在國內(nèi)大量被關注的情況。貴陽的樓市在全國的影響力也屢創(chuàng)奇跡。貴陽的紅星美凱龍年銷售額在全國排名前十，這一系列的表現(xiàn)促成了今天的城市觀點論壇貴陽行。在城鎮(zhèn)化大潮影響下的貴陽，是我們今天共同探討的重要主題。

　　讓我們一起在爽爽的貴陽，在南明河畔，在城市觀點論壇上激發(fā)思想的火花。預祝本次論壇取得圓滿成功！謝謝大家！

　　主持人：接下來有請觀點新媒體出品人 博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士，為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓：上午好！

　　城市觀點論壇舉辦九年，首次走進貴陽， 并攜手貴陽房協(xié)、貴州都市報，期望為新春四月的貴州房地產(chǎn)貢獻一份專業(yè)的力量。

　　相對于2005年城市觀點論壇啟動之時，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，貴陽更是如此，在1月份發(fā)布的2012年度中國房地產(chǎn)卓越100榜里面，貴陽本土房企及項目都榜上有名，可以說，從開發(fā)到持續(xù)經(jīng)營、從模仿到實踐，從住宅到商業(yè)，貴陽房企一直在探索獨特的前行之路。

　　今天，貴陽本土及外地在此投資的重要開發(fā)企業(yè)基本到來，我想是我們的當前的形勢所要求，也是大家都在為自己未來的發(fā)展進行學習及思考。所以，我也特別希望遠道而來的秦主任、黎總、趙總、胡總可以給大家?guī)砀嗾邔用?、樓市、建筑?guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)等各方面的全新訊息及獨特見解，更希望我們的與會來賓一起為貴陽的大盤模式及樓市2013新走勢進行一場精彩的對話。

　　貴陽房地產(chǎn)需要走出去，也需要引進來，在此，我代表觀點新媒體邀請大家4月23日與我們共同走進大連，26日走進南京，夏季相聚在海南，相聚在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上。

　　最后，再次感謝我們的合作伙伴貴陽房協(xié)、貴州都市報，山東文登市政府、雙島灣科技城等，感謝所有與會的企業(yè)來賓及媒體朋友，因為你們的到來與傳播，我相信2013的貴陽房地產(chǎn)業(yè)將會更加有活力、更加有希望！

　　謝謝大家！

　　主持人：今天的嘉賓致辭就到這里。接下來我們將進行的是論壇的正式議程。

　　2013城市觀點論壇貴陽行的議程主題是：新城鎮(zhèn)化的西部機遇。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們非常榮幸地邀請到了住建部政策研究中心主任秦虹女士、世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文先生、洲聯(lián)集團·五合國際CEO趙云偉先生、世聯(lián)地產(chǎn)首席技術官黎振偉先生、為我們奉獻精彩的演講。

　　首先有請今天論壇的第一位演講嘉賓住建部政策研究中心主任秦虹女士。秦虹女士的演講題目是：新城鎮(zhèn)化與新調(diào)控之觀察。歡迎！

　　秦虹：從中國經(jīng)濟現(xiàn)在發(fā)展的格局來看，未來的城鎮(zhèn)化在中國發(fā)展中可以說是一個舉足輕重的非常重要的地位。大家如果注意到十八大報告里提出，到2020年的時候我們要全面建成小康社會，那么建成小康社會的時候，我們的新四化是怎么提的呢？說是工業(yè)化到2020年要基本建成，信息化水平大幅度提高，城鎮(zhèn)化是質(zhì)量明顯提高，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化成效顯著。也就是說，我們到2020年全面建成小康社會目標實現(xiàn)的那一天，我們的城鎮(zhèn)化的質(zhì)量應該是明顯提高的這樣一個水平。所以，我們說城鎮(zhèn)化的發(fā)展已經(jīng)列為我們?nèi)娼ǔ尚】瞪鐣锩娴闹匾M成部分，所以很重要。除了這個之外，我們也看到，下一步到2020年之前，十八大報告提出來還有兩個翻一番，就是GDP總量比2010年要翻一番，人均可支配收入比2010年要翻一番。要實現(xiàn)這兩個翻一番，我們中國的經(jīng)濟增長速度是需要多少呢？大致需要每年在7.2%左右就可以實現(xiàn)。那么，這7.2%又如何實現(xiàn)呢？現(xiàn)在來看，由于全球金融危機之后，世界經(jīng)濟非常的不穩(wěn)定，特別是歐債危機不斷呈現(xiàn)。那么，我們下一步要保持7.2%的增長速度，我們也不能走過去十年走過的發(fā)展道路，怎么辦？不能靠外需，只能靠內(nèi)需。內(nèi)需這里面，大家知道我們中國的發(fā)展一個是工業(yè)化，一個是城鎮(zhèn)化，兩輪驅(qū)動推動了過去十年中國經(jīng)濟的高速增長，但是工業(yè)化是創(chuàng)造供給，只有城鎮(zhèn)化是創(chuàng)造需求。工業(yè)化現(xiàn)在的情況是全國很多很多產(chǎn)能過剩的行業(yè)，大量的新興產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過剩，所以在外部市場不夠穩(wěn)定的情況下，大量工業(yè)化面臨著過剩消費的問題。所以，我覺得國務院領導把握得比較準的方向，就是我們未來要大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，這就是李克強總理所說的，城鎮(zhèn)化是推動國內(nèi)內(nèi)需發(fā)展最大的潛力所在，因為只有城鎮(zhèn)化才能創(chuàng)造需求，才能消化很多制造業(yè)產(chǎn)能過剩的很多問題。毫無疑問，下一步城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟發(fā)展的一個非常重要的方面。

　　當然，我們說這次十八大報告之后提出來的城鎮(zhèn)化，只在前面加了兩個字“新型”城鎮(zhèn)化。什么是新型城鎮(zhèn)化？目前來看，我們還沒有從官方的文件里找到什么是新型城鎮(zhèn)化的確切定義。但是，我們在想，國務院之所以提出來新型城鎮(zhèn)化，那就一定是區(qū)別于過去的城鎮(zhèn)化。如果是我們今后到2020年大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化走的道路和過去十年是一樣的話，那何必要加“新型”城鎮(zhèn)化這兩個字呢？為什么要加“新型”城鎮(zhèn)化，一定是區(qū)別于過去的城鎮(zhèn)化。

　　在國務院的有關文件里，以及在國務院領導的有關講話里，我們研究了和新型城鎮(zhèn)化有關的提法。我們認為，盡管現(xiàn)在政府沒有明確給新型城鎮(zhèn)化下定義，但是我們認為，新型城鎮(zhèn)化至少要包括以下幾方面內(nèi)容：

　　第一，要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。比如戶口不在城市，但是在城市里已經(jīng)生活半年以上的時間，但是沒有享受城市化的一系列待遇。我們就是要使這些已經(jīng)在城市里面生活、就業(yè)的農(nóng)民，享受城市的待遇。

　　第二，集約、高效的土地利用。過去十年我們的城鎮(zhèn)化年均提高率是1.36%，每年兩千多萬人口進城，規(guī)模很大，速度很快，但是我們的土地城鎮(zhèn)化速度遠遠高于人口城鎮(zhèn)化速度。如果我們城鎮(zhèn)化速度從2008年6億人口和1990年3億人口相比，我們的人口總量翻了一倍的話，我們城市的建成區(qū)的面積2008年比1990年增長了兩倍，也就是說土地的擴張速度比人口進城的速度快了一倍。我們過去的城鎮(zhèn)化是粗放的，是追求數(shù)量性的城鎮(zhèn)化。下一步，我們認為新型的城鎮(zhèn)化一定要在土地的利用上高效和集約上做文章，不可能再像過去十年、二十年那樣，無限的、快速的擴張城市的土地，而是要提高土地已有的城鎮(zhèn)建設用地的土地利用率。

　　第三，城市群的科學布局（大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展）。改革開放之后，中國的城鎮(zhèn)化只有20%，我們經(jīng)過了30多年的時間，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了50%，進展的速度是非?？斓?。大家知道歐洲城鎮(zhèn)化率從20%提高到80%這個階段，用了兩百年的時間。美國從20%的城鎮(zhèn)化率提高到80%，用了一百年的時間。中國，顯然，我們從20%1978年到下一步提高到70%這樣一個水平的話，我們走過的路程和使用的時間是短的，所以我們城鎮(zhèn)化率是快的。但是怎么發(fā)展城市，如何推進城鎮(zhèn)化發(fā)展這個問題，我們在過去的政策里應該不是十分清楚，一會要建立小城鎮(zhèn)，一會要大城鎮(zhèn)的發(fā)展，我們經(jīng)過了漫長的探索。但是，從現(xiàn)在開始，我認為我們的國家，我們的政府找到了一條推進中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的明確的道路指向。這個道路指向是什么？就是改變過去各自城市獨立、分散的發(fā)展格局，開始走以城市群作為推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體空間形態(tài)的格局。所以，我們現(xiàn)在的城市群的發(fā)展是通過城市群里面各個城市的桐城化來提高城市群的發(fā)展速度，國家再通過高速鐵路網(wǎng)把各個城市群連接起來，通過這樣一個模式來推動我們城市城鎮(zhèn)化的進程，實現(xiàn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。我覺得這個發(fā)展速度是符合國際發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗的。這個需要對我們的開發(fā)企業(yè)要認識到這樣的問題，是非常有意義的。

　　第四，城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)資源相適應。我們過去有一些這樣的經(jīng)驗教訓，有些地方由于脫離了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展單獨發(fā)展城市，盡管城市的面貌可能煥然一新，城市的房地產(chǎn)可能繁榮一時，但是由于沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，我們城市的繁榮或者房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，也就只能保持很短的時間，后來可能會下來。持續(xù)下來之后，很難再恢復，因為這個城市發(fā)展脫離了產(chǎn)業(yè)的支撐。所以，下一步推進城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化的核心要義，發(fā)展城市要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結合，用產(chǎn)業(yè)做支撐，這才是可持續(xù)的發(fā)展。

　　第五，綠色、低碳、協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)建設。我們整個建筑業(yè)量大面廣，對資源的消耗、占有量非常大，下一步在發(fā)展城市推進城鎮(zhèn)化過程中，如何和國家大的能源政策、和國家的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型相結合，就要求我們大力發(fā)展綠色技術、低碳、環(huán)保的建設技術來推動城鎮(zhèn)化的建設和發(fā)展。

　　第六，智能化、以人為本的城市現(xiàn)代化管理。

　　我們做政策研究，我們在研究了相關的國家有關文件里面新的城鎮(zhèn)化問題里面，我們認為至少新型城鎮(zhèn)化應該包括以上幾方面內(nèi)容。下一步，我們房地產(chǎn)業(yè)的政策定位會是什么？我們開發(fā)企業(yè)又如何做出我們的選擇和應對。我談談這兩個方面。

　　首先，下一步房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第一，我們認為未來的房地產(chǎn)業(yè)，到2020年之前，中國的房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨著新的發(fā)展空間。關于中國目前房地產(chǎn)業(yè)是不是發(fā)展過度，是不是要掉頭向下，是不是未來還有巨大的增長，關于這樣的話題有很多的爭論。但是，我們看來，因為城鎮(zhèn)化的進程還沒有結束，因為我們的消費結構升級所帶來的無論是住的需求還是對商業(yè)、服務、旅游等等這樣一些需求，還遠遠沒有滿足。所以，我們未來的房地產(chǎn)業(yè)，到2020年之前仍然是面臨著增長的空間，這是沒有懸念的。但是，我們未來的房地產(chǎn)政策，在新型城鎮(zhèn)化下如何確定政策方向呢？我認為恐怕要進一步對當前的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況來做出判斷。我們當前的房地產(chǎn)市場的發(fā)展實際情況是什么？我認為有以下幾個特點：

　　第一，我們現(xiàn)在的供應能力足夠大。到去年年底計算，全國城鎮(zhèn)總住房面積，包括商品房，凡是在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新住房面積接近12億平方米，這個量應該說是足夠大的量。如果按這個量來計算，我們到2020年的時候，竣工面積的增長不需要太高的增速，就完全可以應對城鎮(zhèn)新增的住房需求。所以說，我們現(xiàn)在供應能力不是太小。但是說供應量比較大，怎么北京、上海這些地方房價還在上漲，還說供不應求呢？主要是結構性問題。我們的供應能力、資金、施工力量都是可以移動的，現(xiàn)在我們總的供應能力不是問題，而且已經(jīng)是巨大的一個供應量。那么，我們未來的增長不需要太高，只要保持，應對未來的新的需求沒有任何供應上的問題。

　　第二，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)處于不低的水平。溫家寶總理在兩會期間用了很多數(shù)字，其中一個數(shù)字與住房有關，他說：到2020年時城鎮(zhèn)人均住房面積到32.9平方米。這是什么概念？我們大概計算了一下，現(xiàn)在的發(fā)達國家，歐洲、日本，他們當年在我們今天這個發(fā)展階段，就是城鎮(zhèn)化率53%，人均GDP5000美金左右。當他們在我們這個發(fā)展階段的時候， 他們的人均住房面積，我們現(xiàn)在的水平不比他們低。也就是說，現(xiàn)在我們的人均住房面積和經(jīng)濟發(fā)展來說，我們沒有滯后。

　　第三，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民的住房，住新房率很高?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)里面50%是2000年之后竣工的新房。如果按家庭來計算的話，刨除集體宿舍，比如大學、大型企業(yè)等，按家庭戶來計算，城鎮(zhèn)里也有40%的家庭住的是2000年之后竣工的新房，住房的成新率很高。這也是一個總量的概念。

　　第四，現(xiàn)在我們的問題是什么，住房、房地產(chǎn)發(fā)展的問題是什么？我認為主要是不平衡的問題。盡管未來還有新增住房需求，但是以我們現(xiàn)在的供應能力和資金狀況來看，應對新增住房需求沒有問題，不存在能力上的問題。如果我們不能夠管好需求，簡單地增加供應，那么將會導致什么結果？導致的結果就是，增加的供應會繼續(xù)的供應給那些有能力多占有住房的家庭，這個不平衡就會繼續(xù)擴大。也就是說，現(xiàn)在中國住房發(fā)展最大的問題就是不平衡。第一就是住房資源占有不平衡，一部分家庭有很多套房子，一部分家庭房子都買不起。二是速度不平衡。有的家庭換了好幾次房，而一部分家庭新增職工，特別是在大城市，在一線城市尤其突出，蝸居、群居，那么住不起，買不起，這些問題都是存在的。包括大中小城市也存在不平衡，大城市房價超過居民支付能力的問題始終存在，而三四線城市供應量居大，這樣的問題也存在。所以，我認為，我們不需要知道具體的今年或者明年還會出幾條，會不會出國六條等等，不用去猜，但是我們大體想，如果真是我們認可這樣一個現(xiàn)實國情的話，那下一步國家的政策會是什么？下一步一定是會在供求雙向來進行調(diào)節(jié)市場。一是更有效率的來控制投機性的需求，就是已經(jīng)擁有很多套房，還要繼續(xù)占有住房的，這種需求一定會得到控制。如果不控制這樣一些需求，那么我們的不平衡問題就會越來越嚴重。二是要滿足新型城鎮(zhèn)化下的住房需求，就是對那些剛需，我們的政策一定會保護。無論今天的行政手段，明天的經(jīng)濟手段，我認為從發(fā)展上來講，一定會沿著這個方向進行控制。不讓多占有住房的繼續(xù)多占有，讓那些沒有房子的，住不好房子的家庭盡可能改善住房，來縮小這種不平衡。

　　對企業(yè)來說如何應對？我不是做企業(yè)的，我認為下一步的發(fā)展過程中，需要有四個需要注意的方面，僅供參考。

　　第一，做好趨勢判斷。如果過去十年我們的趨勢判斷不是十分重要，因為過去十年我們房地產(chǎn)業(yè)是在漲的格局，不論在哪，只要投資就會賺錢。那么未來十年，我們一定要做好趨勢判斷，因為我們的判斷在這樣一個市場發(fā)展的現(xiàn)狀下，未來城市的發(fā)展一定是分化的格局。這就意味著未來城市房地產(chǎn)發(fā)展一定是不均衡的。你做好局勢判斷，即使營銷手段差一點，企業(yè)管理能力差一點，也不影響你賺錢，只是賺多和賺少的問題。如果你趨勢判斷錯誤，再高明的營銷技巧，再好的設計，也要在市場碰壁。從未來到2020年之前，城鎮(zhèn)的常住人口不會減少還會增加，但是我們要注意到增加的這些人口主要去哪里，我們需要分析。大家要注意，下一步的城市群發(fā)展空間形態(tài)，國家在打造快速交通最后要形成的城市網(wǎng)絡化發(fā)展的格局，更多的關注網(wǎng)格交差點的城市，因為它們將可能在發(fā)展產(chǎn)業(yè)方面有更多的優(yōu)勢。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了需求的增加，會給房地產(chǎn)業(yè)帶來機會。

　　第二，要采取謹慎的投資策略。因為未來房地產(chǎn)的發(fā)展和過去十年可能會出現(xiàn)不同的格局。過去十年是單邊上漲的格局，在哪投資都賺錢，未來不一定，所以要謹慎。因為房地產(chǎn)市場所面臨的外部環(huán)境過去十年已經(jīng)發(fā)生了變化。簡單說，住房制度改革市場需求的紅利，未來沒有這個紅利，還要把需求拿到一部分進到保障房里。過去十年，2010年之前，我認為我們的政策從來沒有對投資、投機性需求真正進行控制。一個市場上，投資、投機性需求占比很大的話，是沒有辦法估計的，但我相信未來的政策一定會對投資和投機性需求進行控制，這個時候市場有多少需求大致是個常數(shù)，所以我們說這也是一個變化。

　　城鎮(zhèn)化人口的增長質(zhì)量和速度會下降?，F(xiàn)在農(nóng)村里青壯勞動力都已經(jīng)在城市里，下一步，我們還要提高20%個點。

　　第三，實施多元化戰(zhàn)略。企業(yè)依實力不同選擇不同的多元化，如果說你不是這么大的企業(yè)，沒有這么大的能力，就是一個省內(nèi)的企業(yè)，我覺得也要做多元化，至少在省會城市，地級市、縣級市搞點開發(fā)。如果企業(yè)還小，也要做多元化，比如可以在產(chǎn)品的多元化上下工夫。多元化就是中國的特點，中國最大的特點就是大，不平衡，利用這個不平衡，我們來減少企業(yè)的風險。

　　第四，關注房地產(chǎn)直接融資趨勢。下一步，房地產(chǎn)是個資金密集行業(yè)，離開了錢什么事都辦不成，企業(yè)發(fā)展需要極大的資金。下一步，如果在間接融資不煩瑣的時候，直接融資可以為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎。未來發(fā)展這種取向是非常明確的，希望企業(yè)在直接融資方面做好儲備和研究，以便把握直接融資的技術和手段來應對未來在資金方面可能會出現(xiàn)的一些問題。

　　以上，是關于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的一些問題，我們研究的一些體會和大家做交流，希望給大家能有所啟發(fā)。謝謝大家！

　　提問：全國各地國五條細則的相繼出臺，大家最關注的問題就是20%的個稅，是否會影響到房價？

　　秦虹：我沒有看到有哪個城市有更細的細則，我只看到了北京。北京的細則是比較清楚的，在文件的第二篇開始就執(zhí)行了20%，還明確了什么人可以買，什么人不可以買。對市場的影響是明顯的，北京的二手房現(xiàn)在可以說已經(jīng)到冰點，現(xiàn)在的交易場所非常冷清，這個效果已經(jīng)很明顯，事實已經(jīng)說明。別的地方因為沒有細則，我沒辦法判斷。

　　提問：新型城鎮(zhèn)化，您感覺對二三四線城市，哪個城市更有利，為什么？更有利一放具體有利在哪里？

　　秦虹：我認為都有機遇，但是不能簡單分什么線的城市。我認為要關注到未來城市發(fā)展的這張網(wǎng)。今后，高速鐵路網(wǎng)正在規(guī)劃和建設，還沒建成，各個城市群的同城化正在規(guī)劃，也還沒有建成。將來，城市的同城化怎么實現(xiàn)，要靠城市群里面，也是通過軌道交通的公交化實現(xiàn)城市群里面的同城化，然后在和國家的高速鐵路網(wǎng)把各個城市群連起來，我們相信有那一天，等這些網(wǎng)絡都建成的時候，中國的城市將是一張城市網(wǎng)。當然，這個城市網(wǎng)不可能涵蓋所有的600多個城市。我更看好下一個網(wǎng)，就是在這張城市網(wǎng)的交叉點的地方，將來的發(fā)展會更大，它也可能是大城市，也可能是涉及到我們的地級市，可能就是三四線城市。為什么交叉點的城市更有機會？因為交叉點的城市交通的便利性，將會帶來生產(chǎn)成本的降低，會帶來投資和人口的積聚。有了人口和投資的積聚，我們就會對房地產(chǎn)產(chǎn)生需求。我始終認為房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)，脫離產(chǎn)業(yè)的支撐，單獨發(fā)展房地產(chǎn)，一時繁榮，早晚會下來，如果沒有產(chǎn)業(yè)、人口支撐的市場，是沒有未來的。比如北京、上海，每年新增常住人口60萬，北京是全國最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控北京漲得最快，就是因為一年新增常住人口60萬決定的。如果有這么大的增長情況，就說明需求量很大。所以，我認為，下一步投資的時候選擇很重要。

　　主持人：10分鐘的答問環(huán)節(jié)到此結束。掌聲歡送秦虹女士。接下來有請今天論壇的第二位演講嘉賓，世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文先生，題目是：商業(yè)地產(chǎn)與西部發(fā)展。有請！

　　胡港文：謝謝主持，謝謝各位嘉賓！首先抱歉，我的港普話很重。

　　中國大陸在過去的快速城鎮(zhèn)化發(fā)展過程，在15分鐘里面，大會給我這個題目太大了，我想今天可能跟大家分享幾點，在過去十幾年我在中國大陸看到的一些問題。

　　作為世邦魏理仕，我們是一家在美國紐約上市，超過三百年歷史，我們的業(yè)績發(fā)展重點還是在商業(yè)房地產(chǎn)領域。我們看到，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，是我們企業(yè)未來在中國大陸發(fā)展的機遇。所以，今天我的題目還是會集中在可能補充“我們對中國大陸商業(yè)房地產(chǎn)的看法”。

　　剛才講的西部開發(fā)政策對我們的影響，我們做了一些比較，這些大家都可以從國家統(tǒng)計局看到。在城鎮(zhèn)化過程當中，對我們，像貴陽這類的省會城市會有一個很大的機遇。我同意剛才秦女士所講的，我覺得我們現(xiàn)在是到了另外一個思維模式。剛剛講到的這個機遇，我們在全國的高鐵發(fā)展，貴陽就是其中一個城市會享受到這樣的機遇，我們有這樣的一個網(wǎng)絡會越來越緊密，跟周邊城市連接，會成為一個非常便捷的交通樞紐，跟周邊的重要城市會帶來更快更緊密的連接。我以前在上海工作的時候，我們已經(jīng)體會到高鐵發(fā)展對我們的便捷性。當高鐵發(fā)展后，滬寧、滬行的高鐵，我們到蘇州、杭州等地會更方便，可能20分鐘就會到上海，回到市區(qū)會更快，這就是我們享受到的同城化的有點。

　　當然，在投資方面，從我們過去的經(jīng)驗可以看到，各方面房地產(chǎn)的投資，包括商業(yè)方面的房地產(chǎn)投資，但是高鐵是否對房價有一個必然的關聯(lián)，我想說的是，可以看過去在華東地區(qū)的個別例子。大家可以看到，滬寧高鐵通車之后，分水嶺在2010、2011年的時間?，F(xiàn)在中國很多時候，一些利好的消息，包括在房地產(chǎn)方面，像股票市場，這些利好消息會提前透支體現(xiàn)。這幾年在貴陽這類城市是房地產(chǎn)投資最好的時候，因為現(xiàn)在是透支體現(xiàn)高鐵對我們的效益。但是，可能如果按過去的經(jīng)驗，等到通車前要快。當然，我們不是鼓勵希望繼續(xù)看到這種局面，但是這是我們目前經(jīng)常會看到的一個狀況。

　　我們要看商業(yè)房地產(chǎn)模式的時候，我今天主要想提出兩個觀點跟大家分享。我們在做商業(yè)房地產(chǎn)的時候，究竟商業(yè)房地產(chǎn)是什么？很多時候業(yè)內(nèi)人士會說：商業(yè)房地產(chǎn)就是蓋一些購物中心、辦公樓。但是，在商業(yè)房地產(chǎn)方面，結合剛才秦虹女士所講的，其實商業(yè)房地產(chǎn)是除了商品住房和住宅以外，在第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所需要的物業(yè)都應該是商業(yè)房地產(chǎn)。所以，在我們開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的時候，在研究商業(yè)房地產(chǎn)需求的時候，我非常同意的是，我們每一個城市要認清楚城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，沒有一個產(chǎn)業(yè)的實際支撐，房地產(chǎn)是一個載體，只是方便第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的運營，它本身不可能是直接帶來GDP的貢獻，這只是在開放過程的貢獻。但我們看到在很多城市，不管在一線城市還是在二三線城市，同樣我們看到這種現(xiàn)象，房子蓋起來，但里面還是沒辦法，以前我們在華東地區(qū)看到很多的項目，蓋起來之后，雖然它還是在市中心地區(qū)，但由于它某些因素，比如產(chǎn)權銷售的因素等等，我們還是看到有很多的建成項目，里面是空蕩蕩的，或是里面的生意沒辦法做起來。雖然它擁有這些地段，雖然從理論上來看，地段是歷來開發(fā)房地產(chǎn)很重要的一個因素，但是在商業(yè)房地產(chǎn)里面，它是其中一個因素，但它不是唯一的一個因素。我們可以看到，在商業(yè)房地產(chǎn)里面，地段是一個因素，但是很多時候我們忽略了它的復雜性跟后期的運營、管理、經(jīng)營。這是非常重要的兩個元素。

　　我們再看商業(yè)房地產(chǎn)，我集中講一個我們看到的現(xiàn)象，在開發(fā)一些購物中心、商業(yè)中心的時候，我看到我們現(xiàn)在會非常單一，而且現(xiàn)在有兩個很重要很大的問題。比如說現(xiàn)在的購物中心慢慢的體量越來越大，里面能放很多不同的品牌，但是我們都發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在有一個叫“購物中心同質(zhì)化”的問題。可以看到，不管里面有多大，其實可以安放的品牌都大同小異。還有一點，我們很多時候就是追求很多在一二線城市成功的案例，去考察、參觀、仿照、參考一些做法，我們越來越多的是千篇一律的方式，我們所說的盒子的購物中心。我們以前的出發(fā)點是從追求建筑形態(tài)，追求所謂的里面的品牌商家，但是我覺得很多時候這是違背了做商業(yè)房地產(chǎn)很重要的定律。

　　我們做商業(yè)房地產(chǎn)首先要研究它的消費，就是這個地段未來會有什么消費。這可能也關乎著中國以前的消費，現(xiàn)在說當然不是說投資的渠道比較少，包括現(xiàn)在消費的渠道也比較少，在過去改革開放這幾十年里面，集中的消費還是在研究購物消費，但是在增進的消費里面不應該只看購物消費，有旅游消費、餐飲消費、購物消費等等，這是在一個國家財富、人民財富增長之后，消費者會有不同類型的消費追求。所以，這也配合在不同城市的時候，我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向也不太一樣。所以，這幾年我們又開始看到一個新的話題，包括剛才秦虹女士所講到的，所謂“新型城鎮(zhèn)化”里面還要看綠色、環(huán)保。有些消費方面，不是說我們的原生態(tài)，我們能賺的錢一定會比在城市里面的商業(yè)體消費率低，反而現(xiàn)在有些時候我們看到，有些高收入人群會反過來追求一些原生態(tài)消費的需求。所以，在這里我提出一個大家可以再研究的方式，就是我們在做一個商業(yè)項目的時候，首先要定位的時候，我們要從消費定位入手，這里以后會有什么樣的目標消費者來，我會滿足這些消費群體，會尋找各種各樣的運營商，做到有足夠生意支撐的時候，這樣的商圈才能夠有效運營下去。

　　另外，后期經(jīng)營不善的問題。包括產(chǎn)品定位、租戶搭配、租賃能力、經(jīng)驗豐富的運營團隊、購物廣場的設計等等問題。一個商場開業(yè)之后的兩三年是最重要的，通常它的成敗在于物業(yè)的運營管理能力。從去年開始，我看到有很多人說，當一個商場的主力店搬離，就會有危機出現(xiàn)。那么如果我鎖定我的目標群體以后，就不怕這樣的問題發(fā)生，因為消費群體穩(wěn)定的話，就會不斷有新的商家進來。如果沒有讓消費者有一個觀念，很多消費者去購物，不是沖著這個購物中心去購物，其實是去這個地方消閑，順便去購物，這才是更多的購物行為的發(fā)生情況。所以，前期策劃是非常重要的。

　　還有一點，我想跟大家分享的是，類似在貴陽，就是在西部的城市，有一些很好的資源，就是旅游資源，或是比沿海城市、一二線城市，還沒有到城鎮(zhèn)化高比例的時候，我們還有一些旅游的資源。所以，我覺得西部城市在考慮商業(yè)房地產(chǎn)的時候，應該要重新思考，我們在這里會吸引的一些目標消費者，他來貴陽是看貴陽的什么東西，還是他要看上海、北京或者海外的那些東西。這是我們要考慮的問題。第二，就是在招商目標時，我們以前太集中在一些目標的品牌。跟大家講，在中國大陸市場里面活躍運營成功的品牌，我相信不會超過一千個，每一個商場八萬個體量，所以我們現(xiàn)在在很多招商時，沒有討價還價的空間。所以，在招商的時候，在歐美或是在海外，有一個所謂的黃金定律，我們希望有三分之一主要目標活躍的商家；三分之一是在成長發(fā)展當中的商家，這樣的商家愿意比較進取，這是未來所謂的商業(yè)火花；另外的三分之一是我們經(jīng)常忽略的，就是培育本地品牌，尤其是餐飲行業(yè)。餐飲是一個非常本土性的消費，就是大家有文化、有口味的差異，你強硬的要把一些所謂歐美的品牌拉進來，我自己覺得在貴陽要招一些西餐的品牌，不一定成功。所以，我認為有本地品牌培育的必要。

　　在商業(yè)運營當中，每一段時間都會洗牌，不是說這些商家經(jīng)營不善，經(jīng)常洗牌是因為要迎合消費者口味的改變。我認為，我們作為一個商業(yè)房地產(chǎn)的顧問公司，我們最成功的是希望在我退休的時候，可以把我們中國貴陽或是當?shù)氐奈髂掀放埔呀?jīng)帶到歐美去開業(yè)。最近，我們已經(jīng)看到一些這樣的方向。我最近在臺北看到俏江南的時候，非常的有感情。我看到成都的蜀酒香開業(yè)的時候，也非常有感情。所以，從前期策劃到招商到后期的運營管理，中國應該到了有一個新的思維、新的模式去看，不能再用九十年代去看的時候，我覺得貴州可能會有成功的空間。

　　主持人：下面有請第三位嘉賓演講：洲聯(lián)集團（WWW5A)五合國際CEO趙云偉先生。他演講的題目是：迎接城市群時代的到來。有請！

　　趙云偉：各位嘉賓上午好！

　　剛才秦虹女士講了很多，我們國家到現(xiàn)在沒有一個新型城市化的定位，有很多人說是對于更多的環(huán)境保護，有人說是農(nóng)民進城，這在未來大家還是會爭論的事情。但是有一個事情，新型城市化一定會落地，一定會落地在城市。這是沒有爭議的。

　　一，世界城市發(fā)展趨勢。

　　1.世界城市。世界地圖里標的是學術界里比較出名的世界城市，其實說起來就是指揮和控制世界經(jīng)濟命脈的特大城市，目前公認的城市有紐約、倫敦、東京、巴黎這些城市。在2012年著名的咨詢公司曾經(jīng)用中英文兩種語言發(fā)表了叫《都市機遇》的報告，他把未來2025年認為北京市將成為世界的老大。當然，他有一套自己完整的分析，其中最重要的分析，比如說經(jīng)濟影響力，城市文化的定位等等都有重要的說明，它已經(jīng)凌駕于紐約、東京這些城市之上。當然，也有一些技術的數(shù)據(jù)，比如機場。貴陽也在擴建機場，北京市的機場排名現(xiàn)在是全球第二。結論是在世界城市的指揮和控制的指導下，城市是一個網(wǎng)絡，網(wǎng)絡里面一定有老大、老二、老三，這是一個之間互相協(xié)調(diào)的指揮、組織世界生產(chǎn)的布局。

　　這些地區(qū)構成的就叫全球城市地區(qū)，以大城市為核心，和其他城市進行溝通，共同參與競爭，這是未來的目標。大城市由于資金、技術、人才、基礎設施非常好，就會吸引更多的人、更多的資金，這是一個定律。

　　從技術上，現(xiàn)在已經(jīng)能夠解決原料地、生產(chǎn)地、市場地，三位一體的解決。比如蘋果，蘋果的生產(chǎn)全世界都有，原料地在哪，全世界都有。

　　在這種綜合布局之下，實際上目前城市的格局已經(jīng)發(fā)生了很大變化，人們的活動已經(jīng)打破了原來城市的界限，更多的是在城市之間活動，所以人們的選擇也大了，所以房地產(chǎn)的選擇也大了?？梢钥吹剑谛滦统鞘兄?，美國的貢獻率夠大的，但是它近些年的增長基本上都是在郊區(qū)，所以美國也做了自己城鎮(zhèn)體系的規(guī)劃。歐洲也是這樣，歐洲花了六年時間研究整個歐洲國家的大城市群的布局，得出的結論也是從曼徹斯特到米蘭是會承擔歐洲最大的城市群的功能。所以，未來會有更多的國家和地區(qū)加入到城市群的發(fā)展趨勢上來。

　　這些東西，總結一下，目前的城市發(fā)展是競爭的關系，城市擴張是本能，它必須擴張才能去競爭。城市是流動的，城市一定有上下游關系，所以才有城市群，一定是下游往上游這樣一個關系。另外，區(qū)位規(guī)模，比如剛才說的北京，它的規(guī)模大，規(guī)模越大，它的流域面積越大，所以將來的擴張速度也更快。這是一個基本的全球城市的理論框架。我們看到，我們國家發(fā)展城市化布局，要做城市群，這是一個必然的道路。

　　二，我國城鄉(xiāng)規(guī)劃政策。

　　2011年是一個分界點，已經(jīng)標志著我們正式進入了城市型國家。那么未來20年，還有4億人口進城，這些人群安排在什么地方，不可能都擠到大城市，這是從國家層面上必須要解決的。在西方的研究機構里，未來的發(fā)展可能最主要的，不管是從人口、GDP、建筑面積、供水等等，未來市場都是在競爭。

　　中國有兩大國策，從發(fā)改委的角度說，國家資源要控制、人口也要控制。城市化就分了優(yōu)化地區(qū)和重點開發(fā)地區(qū)，在這種基礎上有若干個大小不同的城市。另外，就是城市群規(guī)劃。通過最主要的大型城市群，比如珠三角地區(qū)是最早的城市群規(guī)劃，現(xiàn)在也是中國最主要的制造業(yè)基地。國務院批復的長三角地區(qū)規(guī)劃，是全球最重要的制造業(yè)中心。關于貴陽，黔中經(jīng)濟區(qū)里面發(fā)展的重要戰(zhàn)略規(guī)劃，貴陽是核心區(qū)。這些都說明，我們國家城市群的規(guī)劃推進已經(jīng)到了一個很成熟的階段。

　　發(fā)改委統(tǒng)計的結論是中國已經(jīng)形成十大城市群，占11%的國土面積，39%的人口，將近三分之二的GDP。

　　如何縮小城鄉(xiāng)差距？如何縮小中西部差距？這十大城市群之外的人口進入十大城市群；十大城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)遷出，新增若干城市。

　　三，城市群的空間戰(zhàn)略。

　　1.中心結構。比如廣州和佛山的廣佛同城，實現(xiàn)多中心空間布局。再比如東京，在50公里的半徑范圍內(nèi)這些年基本不變，基本上這些年大家的變化都是在50公里的范圍內(nèi)。大家可以想象一下這是什么概念。同樣，比如北京，北京現(xiàn)在的范圍基本是在20公里，20公里范圍以外還沒有開發(fā)。北京近十年人口增長速度是遠遠高于京津冀地區(qū)的其他城市。我們也做過四大新城的發(fā)展規(guī)劃，模式也是一樣。

　　2.新區(qū)規(guī)劃。新區(qū)特別重要的是以產(chǎn)業(yè)帶動，以區(qū)建城這樣的方向。國家先后批了六個國家級先區(qū)，面積都非常大，比如重慶市的江南產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，這些規(guī)劃是一套完整的研究國家政策如何落實，這不是趨向，一期已經(jīng)啟動。類似這樣的一些項目。另外一個例子曹妃甸新區(qū)。新城面積120平方公里，建設用地80平方公里，工業(yè)區(qū)填海面積30平方公里。在一年多的時間，基本上這個區(qū)已經(jīng)建成。以新區(qū)帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式。

　　四，城市群時代的地產(chǎn)創(chuàng)新。這是一個核心。在若干個大城市群體如何來選擇項目，除了市區(qū)，除了住宅，還有沒有其他的途徑。大型房地產(chǎn)開發(fā)主展場從大城市中心區(qū)逐漸項城市新區(qū)、郊區(qū)以及周圍小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。舉四個例子，是我們公司做的項目。

　　1.旅游地產(chǎn)——夢上海。要做一個老上海、老城鄉(xiāng)的旅游小鎮(zhèn)。這是比較典型的小鎮(zhèn)模式，但不是以房地產(chǎn)為主，而是以旅游地產(chǎn)為主。

　　2.養(yǎng)生地產(chǎn)。我們做這個項目的城市是在海南的海南灣，98平方公里的土地里面沒有房地產(chǎn)項目，也就是沒有傳統(tǒng)的住宅項目。這是中國為數(shù)不多的保險公司做養(yǎng)老地產(chǎn)的典型項目，它的特點是有一套完整的持有體系，包括一些康復、體檢，包括一些酒店式的項目，有一些項目能出售，還有一些旅游的項目。

　　3.文化地產(chǎn)。中西部我覺得特別有機會做這件事情，比如我們做的陜西漢中地區(qū)的一個項目，它是以一個特別純粹的建筑宮殿來帶動周邊地區(qū)的發(fā)展，這個項目已經(jīng)批復。是把整個漢朝的文化全部在一個中心街區(qū)體現(xiàn)。

　　4.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這是一個在中國不太知名的企業(yè)（聯(lián)東地產(chǎn)）的項目，這些項目做得非常好。

　　5.賽事地產(chǎn)。最近我們接了好幾單這樣的項目，比如在南寧巴馬鎮(zhèn)做世界釣魚灣，它承諾舉辦三年的世界釣魚大賽，其他的時間就是賽后的利用?，F(xiàn)在不讓建別墅，都是運動員村。

　　所以，結論就是在城市化的過程中，城市群是城市化落地的模式，城市空間重構必將創(chuàng)新低產(chǎn)開發(fā)模式，西部地區(qū)擁有豐富的自然資源和土地資源，前景無限。

　　主持人：下面有請今天最后的一位演講嘉賓，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術官黎振偉先生，他的題目是：從廣州到貴陽 中國城市大盤的發(fā)展與回顧。有請！

　　黎振偉：我來自廣州，1985年來過貴陽。從廣州到貴陽，中國城市的發(fā)展，回顧。

　　2013年，我們的房地產(chǎn)行業(yè)最關注的話題是什么？我想是：1房地產(chǎn)調(diào)控與轉(zhuǎn)型；2城鎮(zhèn)化帶來的機會與挑戰(zhàn)；3從鄂爾多斯帶出的房地產(chǎn)泡沫與延續(xù)。

　　貴陽同樣面臨著考驗，我們打開網(wǎng)站，只要把貴陽和鄂爾多斯兩個詞一搜，一大串網(wǎng)頁也出來了。很多的數(shù)字在貴陽今天，為什么會令人感到擔憂，因為我們看到的數(shù)據(jù)，在貴陽很多的樓盤在中國創(chuàng)造了很多的奇跡，它的量、它的寫字樓，貴陽是個三線城市，但是貴陽的寫字樓非常多。從以上統(tǒng)計可能并不準確，但是在市場上是這樣流傳的。我們將要思考，貴陽給我們帶來的將是城市創(chuàng)新發(fā)展的典范，還是別的什么？

思考這個問題，我覺得不容易。我們不能夠簡單否定，也不能夠簡單地盲目推崇。我想我們需要客觀、理性地認識。

我們在創(chuàng)造奇跡的同時也要認識規(guī)律。為什么要講廣州，因為廣州是中國房地產(chǎn)最成熟的城市，它的歷程、它的經(jīng)驗以及教訓可以給我們增加成功的把握。貴陽這樣一個三線城市的典型，也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的典型，它是天時地利人和獲得的機會，偶然中的必然，快速發(fā)展中的弊端與防范對類似的城市都很值得借鑒。

首先看廣州，講大盤不得不講廣州。廣州，中國典型城市發(fā)展的典范，可以看到規(guī)律。廣州為什么在九十年代中就可以有大盤呢？它是中國最早開放的城市，也是中國經(jīng)濟最早崛起的城市，所以決定了廣州有中國最早的大盤。廣州是既傳統(tǒng)又充滿活力的城市，廣州有很多新潮的東西可以被接受，因為香港的影響。廣州GDP的增長一定領先全國，廣州的人均收入增長也拉大了全國的平均水平，廣州的戶籍人口跟流動人口是1：1，廣州在2000年時，我們的市場供不應求，也導致了廣州的成交價格也上漲。城市的高密度開發(fā)，房地產(chǎn)在城市里面已經(jīng)變得不那么宜居，所以開發(fā)區(qū)需要尋找更多的空間，買房者也需要尋找更多的空間，所以郊區(qū)的大盤就出現(xiàn)了，于是，對廣州的影響很巨大。比如香港的太古城，香港的御景灣。

二，大型郊外住區(qū)發(fā)展的歷程與成效。

1.從起步到成熟，分節(jié)但發(fā)展。2.解決政府資金與效率的不足。3.解決城市中心區(qū)土地資源的不足。4.解決中低收入者的居住需求，引導并適應人民生活水平、生活方式的提升。5.提升地區(qū)經(jīng)濟、城市與房地產(chǎn)發(fā)展的水平并擴展城市功能。

大盤給城市帶來很多很多的過去沒有的經(jīng)濟，當然，也會帶來些問題。

廣州大盤經(jīng)歷將近20年：第一階段：1991-1998年郊區(qū)大盤的發(fā)展期，單一的功能與簡單配套，探索與積累階段。第二階段：1999-2001年郊區(qū)大盤的開花期，從單一開發(fā)到復合，概念的提升。第三階段：2001年至2003年，郊區(qū)大盤的結果期，從個別樓盤到板塊的提升、產(chǎn)品綜合質(zhì)素的空前提升，開發(fā)營銷模式成型并成熟。第四階段，2004年至今，郊區(qū)大盤的引進與外拓提升期，從本地發(fā)展到外地企業(yè)引入。

廣州的發(fā)展也是四面開花，但區(qū)域的經(jīng)濟、交通、環(huán)境時機決定了項目發(fā)展的效果以及成敗。番禺是最好的，因為它的區(qū)位最好。所以我覺得貴陽的開發(fā)商們千萬不要看到地就去拿，不光看地，看環(huán)境，還要看經(jīng)濟、交通及城市的發(fā)展。在廣州華南板塊這個很小的區(qū)域里面有15個樓盤的進駐，一個很小的區(qū)域的一年銷售量達到整個廣州的三分之一，這些開發(fā)商今天已經(jīng)很多是中國的上市公司，當然，也有很多公司死掉。

今天貴陽的發(fā)展可以說已經(jīng)超越廣州，有很多大盤的發(fā)展。

在廣州，特色很重要，在競爭之下，沒有準確的布局很難做。廣州麗江花園，是中產(chǎn)人文的典范，一方水土一方人。奧林匹克花園，是中國體育與健康復合地產(chǎn)的典范。廣州星河灣，是中國品質(zhì)與景觀社區(qū)的典范。星河灣的成功不僅在廣州，已經(jīng)在北京、上海都成功。鳳凰城，碧桂園最成熟發(fā)展的大型社區(qū)，與區(qū)域城鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的典范。這是廣州東部的工業(yè)城鎮(zhèn)，它的發(fā)展可以延續(xù)這么長時間，而且價格不斷提升。廣州雅居樂是中國休閑的典范，它把旅游產(chǎn)業(yè)帶到了海南。所以，從廣州的經(jīng)驗看，真的不簡單，每一個項目都創(chuàng)造了一個新的模式。我想今天的貴陽，我們的開發(fā)商如何創(chuàng)造自己的模式。有一點還需要我們學習的是廣州祈福新村，這是名副其實的中國第一村。這是在1992年的規(guī)劃，這個規(guī)劃一直延續(xù)到現(xiàn)在，規(guī)模化休閑度假配套，推進樓盤形成休閑、居住相宜的特色生活氛圍，有效帶動售價提升。它給我們展示的是一幅非常宜居的情形。這里有三分之一的香港人，三分之一的廣東人，還有三分之一的本地人。這里的商場是臨時的，因為商場要解決的是基本的需求，這里的學校做得非常好。這里的會所、菜市場都是臨時的，不斷變化的，而這里的醫(yī)院做得非常好。

成功的背后要捉住先機與務實長遠的操作，準確的客戶與產(chǎn)品定位，多樣化的選擇；完善與有效的配套，便利的生活設施；引導生活、由度假概念到郊區(qū)生活方式。

彭磷基董事長的發(fā)展心得：一個企業(yè)、一個人的精力是有限的，有舍才有得，專心致志。羅馬不是一天建成的，祈福精英衛(wèi)星城，十年如一日。

廣州早期城郊大盤發(fā)展存在的問題：1.企業(yè)開發(fā)先行而政府規(guī)劃滯后導致土地的浪費與發(fā)展的無序。2.強調(diào)個體的發(fā)展而忽略整體的城市發(fā)展配套，導致社會資源的浪費與居民生活的不便，也給企業(yè)后期的運營帶來很大的困難。3.郊外居住區(qū)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)及生態(tài)環(huán)境發(fā)展未能協(xié)調(diào)，從而導致開發(fā)過度與難以持續(xù)。4.要重視硬件與個體的發(fā)展，而忽略周邊文化的建設與發(fā)展。

還有我們的堵車問題，華南板塊居住了廣州四分之一的人口，它的交通也是不通暢的。還有開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)，這些矛盾到今天還在發(fā)生。當然，也包括一些無序、盲目的發(fā)展，導致了很多浪費，包括資源浪費。這些，我覺得在廣州還好，它是一個巨大城市。但是貴陽，如果經(jīng)濟跟不上，這些問題將會很嚴重。

以企業(yè)主導發(fā)展，可提升開發(fā)的效率，但政府的缺位令發(fā)展缺乏整體的規(guī)劃，而快速發(fā)展與經(jīng)驗不足的矛盾，則發(fā)展造成資源的浪費與環(huán)境的破壞，而完善到位的交通配套與管理是城郊大盤發(fā)展的持續(xù)保證。

貴陽在新型城鎮(zhèn)化城郊大盤的發(fā)展將會如何？貴陽是一個首位度極高的城市，同時也是一座土地缺少、人口高度密集的城市，貴陽山多，平地少。貴陽今天城市在發(fā)展，貴陽一旦打通隧道，其實城市到郊區(qū)大盤距離非常近，所以為什么花果園能夠這么成功，很簡單，因為它緊挨著城市。未來方舟為什么有機會？因為打通隧道，跟中心城區(qū)就是幾公里。同時，貴陽的政策，限購范圍狹窄，政策也很有利。同時，貴陽現(xiàn)在的需求，目前還是以首置、首買等剛性需求。當然，我們也看到它的生產(chǎn)也會過剩，貴陽的房價去年緊挨著前年跌了，但是成交量大量上漲。我們認為，城市的特點，基礎的完善，經(jīng)濟的增長，人們生活水平的提升，政策的支持與寬松，房地產(chǎn)發(fā)展的提升與外部企業(yè)、國際經(jīng)驗的引入，城市改造更新的壓力與動力，造就了貴陽城市與郊區(qū)大盤的天時地利人和。政府的支持，后發(fā)的優(yōu)勢，創(chuàng)新的精神與企業(yè)家的大膽進取成就了貴陽中國房地產(chǎn)城市大盤的奇跡。充足的市場供應加劇了競爭也促進了進步，更平抑了房價。

這就是我們今天看到的花果園，我去年這個時候去，我今年這個時候再去，我希望明年再去，五年后，我想就可以跟廣州比了?？梢钥吹交ü麍@的建設速度非常快，未來方舟的口號是“讓一切重新再來”，這個口號很厲害，在廣州不敢說，它敢說，確實厲害。我覺得這就是西部的真實，跟我們沿海不一樣，它們確實很厲害。

但是在城市快速發(fā)展的同時，更需要清醒地認識，我覺得質(zhì)跟量是矛盾，但也應該是共生的。超常規(guī)的發(fā)展只能一時，卻不可持續(xù)。大盤的建設與銷售可以加速，而大盤生活與配套的成熟需要時間的歷練與培育。開發(fā)商可幫助政府推進城市改造與建設，但政府不能在城市運營管理中缺位，開發(fā)商更不能代替其功能與作用。市場的房價并非越低越好。

結論與建議：1.城市與經(jīng)濟興旺帶來巨大的發(fā)展機遇，令大型城市郊區(qū)住宅碰蓬勃發(fā)展，但不能簡單模仿與照搬。2.企業(yè)的參與城鎮(zhèn)化的發(fā)展令項目發(fā)展的水平提高，速度加快但不能盲目與失控。3.政府須加強規(guī)劃與開發(fā)的指導，令土地資源更有效地利用并令開發(fā)運營可持續(xù)進行。

謝謝各位！

　　主持人：謝謝黎先生。

　　親愛的各位來賓，我們今天論壇的演講環(huán)節(jié)到這里就告一段落了。接下來，我們將進入城市觀點論壇中國行貴陽圓桌。

　　新城鎮(zhèn)化大幕已啟動，西南中心貴陽雄心百倍，大盤造城與旅游興市戰(zhàn)略齊頭并進，如何在新時期下辯明形勢，更進一步？因此，本次貴陽圓桌的主題是：西部雄心 貴陽房地產(chǎn)時與機

　　直播實錄：2013城市觀點論壇貴陽行（二）

（審校：徐耀輝）