城市觀點論壇在云貴高原上架起討論的平臺，共同探討貴陽的發(fā)展之道，分析二三線城市在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)中的機遇與風險。

　　秦虹（住建部政策研究中心主任）：從中國經(jīng)濟現(xiàn)在發(fā)展的格局來看，未來的城鎮(zhèn)化在中國發(fā)展中可以說是一個舉足輕重的非常重要的地位。大家如果注意到十八大報告里提出，到2020年的時候我們要全面建成小康社會，那么建成小康社會的時候，我們的新四化是怎么提的呢？說是工業(yè)化到2020年要基本建成，信息化水平大幅度提高，城鎮(zhèn)化是質(zhì)量明顯提高，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化成效顯著。也就是說，我們到2020年全面建成小康社會目標實現(xiàn)的那一天，我們的城鎮(zhèn)化的質(zhì)量應(yīng)該是明顯提高的這樣一個水平。所以，我們說城鎮(zhèn)化的發(fā)展已經(jīng)列為我們?nèi)娼ǔ尚】瞪鐣锩娴闹匾M成部分，所以很重要。

　　除了這個之外，我們也看到，下一步到2020年之前，十八大報告提出來還有兩個翻一番，就是GDP總量比2010年要翻一番，人均可支配收入比2010年要翻一番。要實現(xiàn)這兩個翻一番，我們中國的經(jīng)濟增長速度是需要多少呢？大致需要每年在7.2%左右就可以實現(xiàn)。那么，這7.2%又如何實現(xiàn)呢？現(xiàn)在來看，由于全球金融危機之后，世界經(jīng)濟非常的不穩(wěn)定，特別是歐債危機不斷呈現(xiàn)。那么，我們下一步要保持7.2%的增長速度，我們也不能走過去十年走過的發(fā)展道路，怎么辦？不能靠外需，只能靠內(nèi)需。內(nèi)需這里面，大家知道我們中國的發(fā)展一個是工業(yè)化，一個是城鎮(zhèn)化，兩輪驅(qū)動推動了過去十年中國經(jīng)濟的高速增長，但是工業(yè)化是創(chuàng)造供給，只有城鎮(zhèn)化是創(chuàng)造需求。工業(yè)化現(xiàn)在的情況是全國很多很多產(chǎn)能過剩的行業(yè)，大量的新興產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過剩，所以在外部市場不夠穩(wěn)定的情況下，大量工業(yè)化面臨著過剩消費的問題。所以，我覺得國務(wù)院領(lǐng)導把握得比較準的方向，就是我們未來要大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，這就是李克強總理所說的，城鎮(zhèn)化是推動國內(nèi)內(nèi)需發(fā)展最大的潛力所在，因為只有城鎮(zhèn)化才能創(chuàng)造需求，才能消化很多制造業(yè)產(chǎn)能過剩的很多問題。毫無疑問，下一步城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟發(fā)展的一個非常重要的方面。

　　當然，我們說這次十八大報告之后提出來的城鎮(zhèn)化，只在前面加了兩個字“新型”城鎮(zhèn)化。什么是新型城鎮(zhèn)化？目前來看，我們還沒有從官方的文件里找到什么是新型城鎮(zhèn)化的確切定義。但是，我們在想，國務(wù)院之所以提出來新型城鎮(zhèn)化，那就一定是區(qū)別于過去的城鎮(zhèn)化。如果是我們今后到2020年大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化走的道路和過去十年是一樣的話，那何必要加“新型”城鎮(zhèn)化這兩個字呢？為什么要加“新型”城鎮(zhèn)化，一定是區(qū)別于過去的城鎮(zhèn)化。

　　在國務(wù)院的有關(guān)文件里，以及在國務(wù)院領(lǐng)導的有關(guān)講話里，我們研究了和新型城鎮(zhèn)化有關(guān)的提法。我們認為，盡管現(xiàn)在政府沒有明確給新型城鎮(zhèn)化下定義，但是我們認為，新型城鎮(zhèn)化至少要包括以下幾方面內(nèi)容：

　　第一，要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。比如戶口不在城市，但是在城市里已經(jīng)生活半年以上的時間，但是沒有享受城市化的一系列待遇。我們就是要使這些已經(jīng)在城市里面生活、就業(yè)的農(nóng)民，享受城市的待遇。

　　第二，集約、高效的土地利用。過去十年我們的城鎮(zhèn)化年均提高率是1.36%，每年兩千多萬人口進城，規(guī)模很大，速度很快，但是我們的土地城鎮(zhèn)化速度遠遠高于人口城鎮(zhèn)化速度。如果我們城鎮(zhèn)化速度從2008年6億人口和1990年3億人口相比，我們的人口總量翻了一倍的話，我們城市的建成區(qū)的面積2008年比1990年增長了兩倍，也就是說土地的擴張速度比人口進城的速度快了一倍。我們過去的城鎮(zhèn)化是粗放的，是追求數(shù)量性的城鎮(zhèn)化。下一步，我們認為新型的城鎮(zhèn)化一定要在土地的利用上高效和集約上做文章，不可能再像過去十年、二十年那樣，無限的、快速的擴張城市的土地，而是要提高土地已有的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的土地利用率。

　　第三，城市群的科學布局(大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展)。改革開放之后，中國的城鎮(zhèn)化只有20%，我們經(jīng)過了30多年的時間，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了50%，進展的速度是非?？斓?。大家知道歐洲城鎮(zhèn)化率從20%提高到80%這個階段，用了兩百年的時間。美國從20%的城鎮(zhèn)化率提高到80%，用了一百年的時間。中國，顯然，我們從20%1978年到下一步提高到70%這樣一個水平的話，我們走過的路程和使用的時間是短的，所以我們城鎮(zhèn)化率是快的。但是怎么發(fā)展城市，如何推進城鎮(zhèn)化發(fā)展這個問題，我們在過去的政策里應(yīng)該不是十分清楚，一會要建立小城鎮(zhèn)，一會要大城鎮(zhèn)的發(fā)展，我們經(jīng)過了漫長的探索。但是，從現(xiàn)在開始，我認為我們的國家，我們的政府找到了一條推進中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的明確的道路指向。這個道路指向是什么？就是改變過去各自城市獨立、分散的發(fā)展格局，開始走以城市群作為推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體空間形態(tài)的格局。所以，我們現(xiàn)在的城市群的發(fā)展是通過城市群里面各個城市的桐城化來提高城市群的發(fā)展速度，國家再通過高速鐵路網(wǎng)把各個城市群連接起來，通過這樣一個模式來推動我們城市城鎮(zhèn)化的進程，實現(xiàn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。我覺得這個發(fā)展速度是符合國際發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗的。這個需要對我們的開發(fā)企業(yè)要認識到這樣的問題，是非常有意義的。

　　第四，城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)資源相適應(yīng)。我們過去有一些這樣的經(jīng)驗教訓，有些地方由于脫離了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展單獨發(fā)展城市，盡管城市的面貌可能煥然一新，城市的房地產(chǎn)可能繁榮一時，但是由于沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，我們城市的繁榮或者房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，也就只能保持很短的時間，后來可能會下來。持續(xù)下來之后，很難再恢復，因為這個城市發(fā)展脫離了產(chǎn)業(yè)的支撐。所以，下一步推進城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化的核心要義，發(fā)展城市要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，用產(chǎn)業(yè)做支撐，這才是可持續(xù)的發(fā)展。

　　第五，綠色、低碳、協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)建設(shè)。我們整個建筑業(yè)量大面廣，對資源的消耗、占有量非常大，下一步在發(fā)展城市推進城鎮(zhèn)化過程中，如何和國家大的能源政策、和國家的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型相結(jié)合，就要求我們大力發(fā)展綠色技術(shù)、低碳、環(huán)保的建設(shè)技術(shù)來推動城鎮(zhèn)化的建設(shè)和發(fā)展。

　　第六，智能化、以人為本的城市現(xiàn)代化管理。

　　我們做政策研究，我們在研究了相關(guān)的國家有關(guān)文件里面新的城鎮(zhèn)化問題里面，我們認為至少新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該包括以上幾方面內(nèi)容。下一步，我們房地產(chǎn)業(yè)的政策定位會是什么？我們開發(fā)企業(yè)又如何做出我們的選擇和應(yīng)對。我談?wù)勥@兩個方面。

　　首先，下一步房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第一，我們認為未來的房地產(chǎn)業(yè)，到2020年之前，中國的房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨著新的發(fā)展空間。關(guān)于中國目前房地產(chǎn)業(yè)是不是發(fā)展過度，是不是要掉頭向下，是不是未來還有巨大的增長，關(guān)于這樣的話題有很多的爭論。但是，我們看來，因為城鎮(zhèn)化的進程還沒有結(jié)束，因為我們的消費結(jié)構(gòu)升級所帶來的無論是住的需求還是對商業(yè)、服務(wù)、旅游等等這樣一些需求，還遠遠沒有滿足。所以，我們未來的房地產(chǎn)業(yè)，到2020年之前仍然是面臨著增長的空間，這是沒有懸念的。但是，我們未來的房地產(chǎn)政策，在新型城鎮(zhèn)化下如何確定政策方向呢？我認為恐怕要進一步對當前的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況來做出判斷。我們當前的房地產(chǎn)市場的發(fā)展實際情況是什么？我認為有以下幾個特點：

　　第一，我們現(xiàn)在的供應(yīng)能力足夠大。到去年年底計算，全國城鎮(zhèn)總住房面積，包括商品房，凡是在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新住房面積接近12億平方米，這個量應(yīng)該說是足夠大的量。如果按這個量來計算，我們到2020年的時候，竣工面積的增長不需要太高的增速，就完全可以應(yīng)對城鎮(zhèn)新增的住房需求。所以說，我們現(xiàn)在供應(yīng)能力不是太小。但是說供應(yīng)量比較大，怎么北京、上海這些地方房價還在上漲，還說供不應(yīng)求呢？主要是結(jié)構(gòu)性問題。我們的供應(yīng)能力、資金、施工力量都是可以移動的，現(xiàn)在我們總的供應(yīng)能力不是問題，而且已經(jīng)是巨大的一個供應(yīng)量。那么，我們未來的增長不需要太高，只要保持，應(yīng)對未來的新的需求沒有任何供應(yīng)上的問題。

　　第二，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)處于不低的水平。溫家寶總理在兩會期間用了很多數(shù)字，其中一個數(shù)字與住房有關(guān)，他說：到2020年時城鎮(zhèn)人均住房面積到32.9平方米。這是什么概念？我們大概計算了一下，現(xiàn)在的發(fā)達國家，歐洲、日本，他們當年在我們今天這個發(fā)展階段，就是城鎮(zhèn)化率53%，人均GDP5000美金左右。當他們在我們這個發(fā)展階段的時候，他們的人均住房面積，我們現(xiàn)在的水平不比他們低。也就是說，現(xiàn)在我們的人均住房面積和經(jīng)濟發(fā)展來說，我們沒有滯后。

　　第三，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民的住房，住新房率很高。現(xiàn)在城鎮(zhèn)里面50%是2000年之后竣工的新房。如果按家庭來計算的話，刨除集體宿舍，比如大學、大型企業(yè)等，按家庭戶來計算，城鎮(zhèn)里也有40%的家庭住的是2000年之后竣工的新房，住房的成新率很高。這也是一個總量的概念。

　　第四，現(xiàn)在我們的問題是什么，住房、房地產(chǎn)發(fā)展的問題是什么？我認為主要是不平衡的問題。盡管未來還有新增住房需求，但是以我們現(xiàn)在的供應(yīng)能力和資金狀況來看，應(yīng)對新增住房需求沒有問題，不存在能力上的問題。如果我們不能夠管好需求，簡單地增加供應(yīng)，那么將會導致什么結(jié)果？導致的結(jié)果就是，增加的供應(yīng)會繼續(xù)的供應(yīng)給那些有能力多占有住房的家庭，這個不平衡就會繼續(xù)擴大。也就是說，現(xiàn)在中國住房發(fā)展最大的問題就是不平衡。第一就是住房資源占有不平衡，一部分家庭有很多套房子，一部分家庭房子都買不起。二是速度不平衡。有的家庭換了好幾次房，而一部分家庭新增職工，特別是在大城市，在一線城市尤其突出，蝸居、群居，那么住不起，買不起，這些問題都是存在的。包括大中小城市也存在不平衡，大城市房價超過居民支付能力的問題始終存在，而三四線城市供應(yīng)量居大，這樣的問題也存在。所以，我認為，我們不需要知道具體的今年或者明年還會出幾條，會不會出國六條等等，不用去猜，但是我們大體想，如果真是我們認可這樣一個現(xiàn)實國情的話，那下一步國家的政策會是什么？下一步一定是會在供求雙向來進行調(diào)節(jié)市場。一是更有效率的來控制投機性的需求，就是已經(jīng)擁有很多套房，還要繼續(xù)占有住房的，這種需求一定會得到控制。如果不控制這樣一些需求，那么我們的不平衡問題就會越來越嚴重。二是要滿足新型城鎮(zhèn)化下的住房需求，就是對那些剛需，我們的政策一定會保護。無論今天的行政手段，明天的經(jīng)濟手段，我認為從發(fā)展上來講，一定會沿著這個方向進行控制。不讓多占有住房的繼續(xù)多占有，讓那些沒有房子的，住不好房子的家庭盡可能改善住房，來縮小這種不平衡。

　　對企業(yè)來說如何應(yīng)對？我不是做企業(yè)的，我認為下一步的發(fā)展過程中，需要有四個需要注意的方面，僅供參考。

　　第一，做好趨勢判斷。如果過去十年我們的趨勢判斷不是十分重要，因為過去十年我們房地產(chǎn)業(yè)是在漲的格局，不論在哪，只要投資就會賺錢。那么未來十年，我們一定要做好趨勢判斷，因為我們的判斷在這樣一個市場發(fā)展的現(xiàn)狀下，未來城市的發(fā)展一定是分化的格局。這就意味著未來城市房地產(chǎn)發(fā)展一定是不均衡的。你做好局勢判斷，即使營銷手段差一點，企業(yè)管理能力差一點，也不影響你賺錢，只是賺多和賺少的問題。如果你趨勢判斷錯誤，再高明的營銷技巧，再好的設(shè)計，也要在市場碰壁。從未來到2020年之前，城鎮(zhèn)的常住人口不會減少還會增加，但是我們要注意到增加的這些人口主要去哪里，我們需要分析。大家要注意，下一步的城市群發(fā)展空間形態(tài)，國家在打造快速交通最后要形成的城市網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的格局，更多的關(guān)注網(wǎng)格交差點的城市，因為它們將可能在發(fā)展產(chǎn)業(yè)方面有更多的優(yōu)勢。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了需求的增加，會給房地產(chǎn)業(yè)帶來機會。

　　第二，要采取謹慎的投資策略。因為未來房地產(chǎn)的發(fā)展和過去十年可能會出現(xiàn)不同的格局。過去十年是單邊上漲的格局，在哪投資都賺錢，未來不一定，所以要謹慎。因為房地產(chǎn)市場所面臨的外部環(huán)境過去十年已經(jīng)發(fā)生了變化。簡單說，住房制度改革市場需求的紅利，未來沒有這個紅利，還要把需求拿到一部分進到保障房里。過去十年，2010年之前，我認為我們的政策從來沒有對投資、投機性需求真正進行控制。一個市場上，投資、投機性需求占比很大的話，是沒有辦法估計的，但我相信未來的政策一定會對投資和投機性需求進行控制，這個時候市場有多少需求大致是個常數(shù)，所以我們說這也是一個變化。

　　城鎮(zhèn)化人口的增長質(zhì)量和速度會下降。現(xiàn)在農(nóng)村里青壯勞動力都已經(jīng)在城市里，下一步，我們還要提高20%個點。

　　第三，實施多元化戰(zhàn)略。企業(yè)依實力不同選擇不同的多元化，如果說你不是這么大的企業(yè)，沒有這么大的能力，就是一個省內(nèi)的企業(yè)，我覺得也要做多元化，至少在省會城市，地級市、縣級市搞點開發(fā)。如果企業(yè)還小，也要做多元化，比如可以在產(chǎn)品的多元化上下工夫。多元化就是中國的特點，中國最大的特點就是大，不平衡，利用這個不平衡，我們來減少企業(yè)的風險。

　　第四，關(guān)注房地產(chǎn)直接融資趨勢。下一步，房地產(chǎn)是個資金密集行業(yè)，離開了錢什么事都辦不成，企業(yè)發(fā)展需要極大的資金。下一步，如果在間接融資不煩瑣的時候，直接融資可以為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。未來發(fā)展這種取向是非常明確的，希望企業(yè)在直接融資方面做好儲備和研究，以便把握直接融資的技術(shù)和手段來應(yīng)對未來在資金方面可能會出現(xiàn)的一些問題。

　　以上，是關(guān)于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的一些問題，我們研究的一些體會和大家做交流，希望給大家能有所啟發(fā)。謝謝大家！

　　提問：全國各地國五條細則的相繼出臺，大家最關(guān)注的問題就是20%的個稅，是否會影響到房價？

　　秦虹：我沒有看到有哪個城市有更細的細則，我只看到了北京。北京的細則是比較清楚的，在文件的第二篇開始就執(zhí)行了20%，還明確了什么人可以買，什么人不可以買。對市場的影響是明顯的，北京的二手房現(xiàn)在可以說已經(jīng)到冰點，現(xiàn)在的交易場所非常冷清，這個效果已經(jīng)很明顯，事實已經(jīng)說明。別的地方因為沒有細則，我沒辦法判斷。

　　提問：新型城鎮(zhèn)化，您感覺對二三四線城市，哪個城市更有利，為什么？更有利一放具體有利在哪里？

　　秦虹：我認為都有機遇，但是不能簡單分什么線的城市。我認為要關(guān)注到未來城市發(fā)展的這張網(wǎng)。今后，高速鐵路網(wǎng)正在規(guī)劃和建設(shè)，還沒建成，各個城市群的同城化正在規(guī)劃，也還沒有建成。將來，城市的同城化怎么實現(xiàn)，要靠城市群里面，也是通過軌道交通的公交化實現(xiàn)城市群里面的同城化，然后在和國家的高速鐵路網(wǎng)把各個城市群連起來，我們相信有那一天，等這些網(wǎng)絡(luò)都建成的時候，中國的城市將是一張城市網(wǎng)。當然，這個城市網(wǎng)不可能涵蓋所有的600多個城市。我更看好下一個網(wǎng)，就是在這張城市網(wǎng)的交叉點的地方，將來的發(fā)展會更大，它也可能是大城市，也可能是涉及到我們的地級市，可能就是三四線城市。為什么交叉點的城市更有機會？因為交叉點的城市交通的便利性，將會帶來生產(chǎn)成本的降低，會帶來投資和人口的積聚。有了人口和投資的積聚，我們就會對房地產(chǎn)產(chǎn)生需求。我始終認為房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)，脫離產(chǎn)業(yè)的支撐，單獨發(fā)展房地產(chǎn)，一時繁榮，早晚會下來，如果沒有產(chǎn)業(yè)、人口支撐的市場，是沒有未來的。比如北京、上海，每年新增常住人口60萬，北京是全國最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控北京漲得最快，就是因為一年新增常住人口60萬決定的。如果有這么大的增長情況，就說明需求量很大。所以，我認為，下一步投資的時候選擇很重要。