由于華南城向新市場(chǎng)的擴(kuò)張激進(jìn)，新投資和項(xiàng)目開發(fā)的資本支出很大，這也帶來(lái)了持續(xù)的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 隨著華南城在全國(guó)多處復(fù)制其“華南城模式”，在規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，也引發(fā)了資金壓力、執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目違規(guī)等一系列問(wèn)題。

　　4月1日，華南城發(fā)布公告稱，公司3月28日與投資基金PAG訂立協(xié)議，PAG將以可換股票據(jù)方式對(duì)華南城作出策略性投資。

　　根據(jù)協(xié)議，PAG將透過(guò)旗下基金以每股新股1.56港元(較前收市價(jià)1.3港元溢價(jià)約20%)的換股價(jià)購(gòu)買華南城價(jià)值9.75億港元的可換股票據(jù)，該票據(jù)年利率為6.5%，于2018年4月到期。

　　華南城在公告中提到，如果相應(yīng)6.25億股的華南城新股今后獲全部轉(zhuǎn)換，該等票據(jù)相當(dāng)于華南城目前已發(fā)行股本約10.32%、及經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行股本約9.35%。

　　對(duì)于此次合作，華南城聯(lián)席主席鄭松興表示，歡迎PAG成為公司的策略性投資者，此次投資將增強(qiáng)華南城的增長(zhǎng)及擴(kuò)張計(jì)劃，相信PAG會(huì)是公司重要的合作伙伴。

　　PAG主管合伙人許云輝也稱，受中國(guó)城鎮(zhèn)化政策的驅(qū)動(dòng)，華南城以其定位將受惠于中國(guó)物流及商品交易中心產(chǎn)業(yè)的興起及增長(zhǎng)潛力。公司期待利用在各個(gè)領(lǐng)域的專長(zhǎng)，與管理團(tuán)隊(duì)共同推進(jìn)華南城業(yè)務(wù)進(jìn)一步增長(zhǎng)。

　　引入PAG

　　本次與PAG的合作，將為華南城帶來(lái)約9.75億港元的凈額。至于用途，華南城在公告中稱，將用于撥付公司在建項(xiàng)目及計(jì)劃作日后發(fā)展的物業(yè)(包括土地出讓金)，為部分公司現(xiàn)有債務(wù)重新融資，并作一般企業(yè)用途。

　　不過(guò)，在穆迪分析師鄒吉明看來(lái)，華南城此次募集的款項(xiàng)主要還是用于公司今年龐大的資本開支，特別是項(xiàng)目支出成本。

　　據(jù)了解，華南城今年在南昌、西安、哈爾濱、鄭州、齊齊哈爾等地的項(xiàng)目都將進(jìn)入集中建設(shè)期。其中西安、哈爾濱、鄭州等項(xiàng)目投資額均超200億，齊齊哈爾更是高達(dá)500億。

　　盡管這些項(xiàng)目都是分期開發(fā)，但短期的投入資金也絕對(duì)不是小數(shù)，而且這些項(xiàng)目投資回報(bào)期長(zhǎng)，華南城短期的資金壓力顯而易見。

　　“從此次融資的款項(xiàng)額度來(lái)看，9.75億港元并不算多，因此這僅能在一定程度上緩解華南城面臨的開發(fā)資金壓力，更多的還需要其項(xiàng)目銷售回款”，鄒吉明認(rèn)為。

　　其實(shí)在海外融資方面，華南城還曾于2012年10月發(fā)行過(guò)一筆1.25億美元、年利率13.5%的優(yōu)先票據(jù)。不過(guò)，該筆票據(jù)盡管利率很高，但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)反映卻并不強(qiáng)烈，據(jù)悉其認(rèn)購(gòu)率只有一倍多。

　　對(duì)此，鄒吉明認(rèn)為，從華南城發(fā)行的票據(jù)情況來(lái)看，只能說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)其發(fā)展模式和前景有一定擔(dān)憂，似乎并不太認(rèn)可。

　　“華南城要想在資本市場(chǎng)籌得更多發(fā)展資金，只能一點(diǎn)點(diǎn)來(lái)，因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)涉房企業(yè)的融資通道基本被堵死，但海外資本市場(chǎng)對(duì)華南城也并不看好。”鄒吉明說(shuō)。

　　在融資并不算順暢的同時(shí)，華南城的銷售也不容樂(lè)觀。據(jù)其最新一期財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，全年華南城物業(yè)銷售及融資租賃收入總額為71億港元，并未達(dá)到年度銷售80億港元的目標(biāo)。

　　擴(kuò)張陷窘境

　　作為2002年在深圳以綜合商貿(mào)物流園起家的華南城，于2009年香港上市后，憑借被稱為經(jīng)典的“華南城模式”，近年來(lái)在全國(guó)多個(gè)城市加以復(fù)制。

　　華南城隨后也定下“十年八城”的拓展目標(biāo)，并在南寧、南昌、西安、鄭州、哈爾濱等城市復(fù)制。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，華南城目前在全國(guó)擁有6個(gè)大型商貿(mào)物流中心，總規(guī)劃占地面積超2500萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積超5000萬(wàn)平方米。

　　然而，華南城大規(guī)模的急速擴(kuò)張不僅使其資金壓力加劇，依此進(jìn)行的大量“圈地”也帶來(lái)了諸多負(fù)面報(bào)道。

　　去年12月底，媒體報(bào)道稱，華南城在南寧、南昌、西安、鄭州四個(gè)城市投資的大型商業(yè)項(xiàng)目均涉嫌違規(guī)用地，該消息曾一度導(dǎo)致華南城的股票停牌。

　　盡管華南城隨后進(jìn)行了極力否認(rèn)，但市場(chǎng)不安情緒已蔓延，穆迪隨后就將華南城的評(píng)級(jí)列入下調(diào)的復(fù)評(píng)名單，并指出，土地涉嫌違規(guī)問(wèn)題也表明華南城的項(xiàng)目管理方式較為激進(jìn)，并低估了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　標(biāo)普當(dāng)時(shí)亦指出，由于華南城向新市場(chǎng)的擴(kuò)張激進(jìn)，新投資和項(xiàng)目開發(fā)的資本支出很大，這也帶來(lái)了持續(xù)的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，華南城在各地復(fù)制時(shí)，也慢慢開始改變其“物流城”的實(shí)質(zhì)，各項(xiàng)目均借物流之名，以低廉價(jià)格獲得大幅土地，然后進(jìn)行以與物流配套的住宅、商鋪等的開發(fā)。

　　這一改變，也致使華南城的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)對(duì)住宅、商鋪等銷售的依賴日益增強(qiáng)。

　　據(jù)華南城2012/2013財(cái)年的中期業(yè)績(jī)顯示，截止2012年9月，公司收入25.07億元，同比大增189%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)38%至7.49億元。而收入貢獻(xiàn)則主要來(lái)自深圳、南寧以及南昌華南城的銷售及融資租賃。

　　不過(guò)，華南城在此間的物業(yè)銷售也具有不穩(wěn)定性。穆迪曾指出，鑒于華南城的銷售集中于商品交易會(huì)的舉行期間及具有地域集中性，因此其銷售波動(dòng)性將仍然偏高。同時(shí)，項(xiàng)目集中度風(fēng)險(xiǎn)和中國(guó)周期性強(qiáng)且競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)還可能引發(fā)其潛在的財(cái)務(wù)波動(dòng)。