“今年目標(biāo)的制定，是基于公司分析了整體形勢(shì)后進(jìn)行的決定。當(dāng)然最終情況也許會(huì)更好，但那就得看市場(chǎng)情況了。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 武瑾瑩 “我們?cè)谌ツ甑滓驯M量將凈負(fù)債率控制在100%左右，而今后的長(zhǎng)期目標(biāo)，是希望將凈負(fù)債率控制在70%以下。”保利置業(yè)高層如此強(qiáng)調(diào)公司今后對(duì)負(fù)債的目標(biāo)。

　　盡管保利置業(yè)在2012年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額234億港元，并同比大幅上升48%，但過(guò)高的資本杠桿使用，還是導(dǎo)致公司的負(fù)債面臨壓力。

　　3月20日，保利置業(yè)舉行2012年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，其主席兼董事總經(jīng)理雪明在介紹公司2012年的負(fù)債情況時(shí)提到，截至期末，保利置業(yè)的凈負(fù)債率為94%，相比2012年年中的115%下降19個(gè)百分點(diǎn)，同比2011年末也下降了9%。

　　除凈負(fù)債率依然保持高位外，保利置業(yè)2012年的毛利率也出現(xiàn)了較大幅度的下降。

　　據(jù)雪明介紹，保利置業(yè)2012年的整體毛利為63億港元，同比上升13%，整體毛利率為30%，而單以住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)計(jì)算，毛利率約31%，同比下降8個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，相比2012年銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)幅度，保利置業(yè)在項(xiàng)目拓展方面卻相對(duì)保守，全年通過(guò)收購(gòu)和公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)的方式獲取4個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約90萬(wàn)平方米。

　　就此，雪明解釋稱(chēng)，面對(duì)2012年調(diào)整政策收緊的情況，公司的主要思路是防風(fēng)險(xiǎn)、控投資、去庫(kù)存以及抓銷(xiāo)售回籠，因而有意識(shí)的、謹(jǐn)慎的降低了土地的拓展。

　　據(jù)保利置業(yè)年報(bào)顯示，截至2012年底，該公司的在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備，按建筑面積計(jì)算約2179萬(wàn)平方米，其中在建面積1069萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備面積約1114萬(wàn)平方米。

　　而面對(duì)今年調(diào)控政策更加趨緊的局面，保利置業(yè)制定的全年銷(xiāo)售目標(biāo)也較為謹(jǐn)慎。

　　雪明在發(fā)布會(huì)上表示，今年計(jì)劃新開(kāi)工建筑面積400萬(wàn)平方米，在簽約面積方面，預(yù)定全年目標(biāo)為270萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%，簽約銷(xiāo)售金額全年目標(biāo)為260億元人民幣，同比增長(zhǎng)11%。

　　“今年目標(biāo)的制定，是基于公司分析了整體形勢(shì)后進(jìn)行的決定。當(dāng)然，今年的銷(xiāo)售情況也許會(huì)更好一些，但那就得看市場(chǎng)的情況了。”雪明稱(chēng)。

　　此外，現(xiàn)場(chǎng)還再一次問(wèn)及了保利置業(yè)與保利地產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

　　雪明對(duì)此的回答是，在解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面，雙方目前重疊的只有4個(gè)城市，而這幾年以來(lái)，雙方其實(shí)還是比較好的解決了這個(gè)問(wèn)題。“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較大，我們兩家公司的人員和管理層都是分開(kāi)的，今后還是可以實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。”

　　在當(dāng)天的業(yè)績(jī)會(huì)上，保利置業(yè)副總經(jīng)理張萬(wàn)順還強(qiáng)調(diào)公司今后將繼續(xù)堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)策略。其稱(chēng)，保利置業(yè)要求每個(gè)項(xiàng)目從獲取之后，都要爭(zhēng)取在一年內(nèi)盡快的進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后組織銷(xiāo)售。

　　另外，保利置業(yè)副總經(jīng)理葉黎聞、財(cái)務(wù)總監(jiān)潘治平、投資者關(guān)系總監(jiān)蔡偉生也在業(yè)績(jī)會(huì)上分別解答了不同的問(wèn)題。

　　以下為保利置業(yè)2012年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：相對(duì)去年銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，公司在土地拓展方面卻較保守，請(qǐng)問(wèn)這是為什么？

　　雪明：從公司的年報(bào)中可以看出，截至2012年末，公司的負(fù)債率還是比較高，土地儲(chǔ)備是1000多萬(wàn)平方米，所以去年我們整體工作的思路是防風(fēng)險(xiǎn)、控投資、去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)。再加上去年宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策也比較多，所以我們?nèi)ツ甑闹攸c(diǎn)工作是去庫(kù)存，以銷(xiāo)售為中心。在此前景下，我們抓銷(xiāo)售回籠，所以我們?nèi)ツ晔怯幸庾R(shí)的、謹(jǐn)慎的降低了土地的拓展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年上半年整體的房地產(chǎn)形勢(shì)不是很好，但公司全年的銷(xiāo)售依然有48%的增長(zhǎng)，但今年設(shè)定的目標(biāo)卻只增加11%，這個(gè)目標(biāo)相對(duì)去年要低的原因是什么？

　　雪明：今年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)是260億元，增長(zhǎng)11%。其實(shí)這里面就涉及到公司對(duì)今年市場(chǎng)的看法。大家都知道，今年出了新國(guó)五條的調(diào)控政策，對(duì)于今年的市場(chǎng)，我們認(rèn)為不確定性很大。不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還是存在，對(duì)于新的調(diào)控政策的把控，我的理解是，這種政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)是比較重要的，剛好在兩會(huì)之前。也就是說(shuō)，通過(guò)調(diào)控政策，我們可以看出，對(duì)于房?jī)r(jià)和土地價(jià)格的快速增長(zhǎng)，政府是希望它保持一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)。

　　而從過(guò)往的調(diào)控和我們應(yīng)對(duì)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，它是有一個(gè)過(guò)程的。從量和價(jià)的逐漸平穩(wěn)，到預(yù)期的一些影響，它的效果其實(shí)對(duì)預(yù)期的影響會(huì)更大一些。在這個(gè)過(guò)程中，我們房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和銷(xiāo)售目標(biāo)上采用一些穩(wěn)健的策略。所以說(shuō)今年公司260億的銷(xiāo)售目標(biāo)，或者說(shuō)增長(zhǎng)11%，是基于公司分析了整體形勢(shì)后進(jìn)行的一個(gè)決定。當(dāng)然，今年的銷(xiāo)售情況也許會(huì)更好一些，但那就得看市場(chǎng)的情況了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前許多大型房企都在香港買(mǎi)殼，或者是本身已經(jīng)有一個(gè)香港的公司做海外業(yè)務(wù)。而保利置業(yè)在國(guó)內(nèi)與保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)有一些重疊，那么今后公司是否會(huì)做一些調(diào)整，或者多做海外業(yè)務(wù)，以此來(lái)避免與兄弟公司的競(jìng)爭(zhēng)？

　　雪明：其實(shí)保利地產(chǎn)和保利置業(yè)這兩個(gè)上市公司，都是保利集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)的兩個(gè)上市平臺(tái)，我覺(jué)得在這兩種結(jié)構(gòu)、兩個(gè)市場(chǎng)的背景下，可以更有效的實(shí)現(xiàn)我們主業(yè)的價(jià)值和規(guī)模的最大化。

　　在解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題上，我們目前重疊的只有4個(gè)城市，其實(shí)這幾年以來(lái)，我們還是比較好的解決了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。而且國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較大的，我們兩家公司的人員和管理層都是分開(kāi)的，今后還是可以實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。

　　關(guān)于海外市場(chǎng)的問(wèn)題，我們現(xiàn)在主要的業(yè)務(wù)是內(nèi)房股，但如果海外有很好的機(jī)會(huì)，我們也不排斥，但就目前而言，還沒(méi)遇到什么更好的機(jī)會(huì)。從我們的管理團(tuán)隊(duì)和我們現(xiàn)有項(xiàng)目的布局來(lái)看，基本上都在內(nèi)地。同時(shí)，當(dāng)前內(nèi)房企在海外的業(yè)務(wù)大多都是嘗試性的，還沒(méi)有形成大的規(guī)模和利潤(rùn)的支撐，只是剛開(kāi)始，我們也在研究這個(gè)事。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)公司今年的資本開(kāi)支是多少？年報(bào)里提到公司一年到期的債務(wù)有140多億，手頭現(xiàn)金也是140多億，那么今年在資金方面是否有很大需求？公司的負(fù)債還是比較高，今后是否有降低負(fù)債的目標(biāo)？

　　蔡偉生：公司今年在資本開(kāi)支方面的土地款和工程款是186億，其中土地款大約61億，工程款125億，但這只是資本開(kāi)支的初步預(yù)算。

　　另外關(guān)于公司的凈負(fù)債率問(wèn)題，我們?cè)谌ツ甑滓驯M量控制在100%左右，目前是94%。而我們長(zhǎng)期的目標(biāo)，是希望將凈負(fù)債率控制在70%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才雪總介紹公司去年有兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年拿地、當(dāng)年實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，請(qǐng)問(wèn)公司去年較高的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和提高周轉(zhuǎn)率是不是有直接的關(guān)系？公司接下來(lái)對(duì)周轉(zhuǎn)率是否有一些具體指標(biāo)？

　　張萬(wàn)順：大家都知道，大陸的地產(chǎn)行業(yè)與香港和其它地區(qū)不一樣，是非常重視周轉(zhuǎn)率的。作為保利置業(yè)來(lái)講，我們一直以來(lái)都是以市場(chǎng)和銷(xiāo)售為中心，以現(xiàn)金流為核心，以回流和現(xiàn)金流的核心這樣一個(gè)原則來(lái)組合我們的業(yè)務(wù)，所以我們也強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)。

　　剛才雪主席也介紹了，公司這么多年基本上是以住宅為主，特別是這兩年國(guó)家宏觀調(diào)控以后，我們的產(chǎn)品主要集中在滿足剛需和首改這樣的產(chǎn)品類(lèi)型上，從中可以看出，我們是非常重視快速周轉(zhuǎn)的。而從投資的風(fēng)險(xiǎn)控制和股東回報(bào)來(lái)說(shuō)，只有做住宅才能實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)。因此公司要求每個(gè)項(xiàng)目從獲取之后，都要爭(zhēng)取在一年內(nèi)盡快的進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后組織銷(xiāo)售。

　　但由于不同的地區(qū)、產(chǎn)品、項(xiàng)目不一樣，所以我們制定了一個(gè)原則性要求，比如說(shuō)每一個(gè)項(xiàng)目，在拿到之后一年內(nèi)要開(kāi)工，盡量實(shí)現(xiàn)首期的樣板展示，爭(zhēng)取盡早的銷(xiāo)售。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：雖然公司去年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好，但毛利率下降幅度也很大，這是否因?yàn)楣救ツ陱?qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)速度、加快銷(xiāo)售回款，采取了降價(jià)銷(xiāo)售的策略所致？今年還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持這個(gè)策略嗎？

　　葉黎聞：關(guān)于毛利率，我們從2012年的數(shù)據(jù)來(lái)看，相比2011年確實(shí)有下降，2011年是39%，2012年是30%。但是，作為一個(gè)住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，我們認(rèn)為30%左右的毛利率還是一個(gè)合理的水平。此外，這可能還與我們的產(chǎn)品結(jié)賬情況有關(guān)，2012年我們普通住宅的結(jié)賬較多一些，這方面也相對(duì)的拉低了我們平均的毛利率水平。

　　從未來(lái)的情況來(lái)看，我們相信毛利率水平還是能維持在30%的水平，這對(duì)我們公司而言是相對(duì)合理的。

　　另外公司2012年的去化率是72%，今年我們公布的預(yù)期可能稍微低一點(diǎn)，但公司內(nèi)部的要求應(yīng)該還會(huì)更高一些，希望也能達(dá)到2012年的去化水平從而進(jìn)一步降低公司的負(fù)債率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司去年的銷(xiāo)售費(fèi)用增幅比較大，請(qǐng)問(wèn)主要是在哪些方面？今年在項(xiàng)目拓展方面會(huì)堅(jiān)持怎么樣的原則？

　　蔡偉生：公司去年的銷(xiāo)售費(fèi)用從絕對(duì)數(shù)來(lái)看確實(shí)增加了，但銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)該跟簽約金額掛鉤，2012年的簽約額比2011年增加48%，達(dá)到230億，所以從簽約額作為一個(gè)基數(shù)來(lái)看的話，我們是占到簽約額的2%，2011年我們的占比是大約2.3%左右，所以從百分比來(lái)看還是下降的。

　　雪明：關(guān)于項(xiàng)目拓展的原則，由于去年公司銷(xiāo)售表現(xiàn)較好，所以今年相比去年還是希望有一定比例的拓展，去年新增的建筑面積是90萬(wàn)平米。今年我們想適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大土地儲(chǔ)備，但是這個(gè)必須和銷(xiāo)售結(jié)合在一起。

　　今年公司將堅(jiān)持幾個(gè)原則，一個(gè)是根據(jù)不同的區(qū)域和城市，我們希望能夠同時(shí)有3到5個(gè)項(xiàng)目；二是希望區(qū)域開(kāi)發(fā)比較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)今年再多增加一些項(xiàng)目；三是希望新增的項(xiàng)目主要以剛需和首次改善為主，從而加快周轉(zhuǎn)，這是我們整體原則。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在新國(guó)五條出臺(tái)后，許多觀點(diǎn)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)重要的發(fā)展機(jī)會(huì)，請(qǐng)問(wèn)保利置業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)或者文化產(chǎn)業(yè)方面會(huì)不會(huì)做一些擴(kuò)展？

　　雪明：在文化和商業(yè)地產(chǎn)這兩個(gè)方面，應(yīng)該說(shuō)保利置業(yè)和其它的房地產(chǎn)公司相比有這樣的特點(diǎn)，我們比較專(zhuān)注于建筑，就是說(shuō)我們可能做過(guò)一些地標(biāo)性的、或者說(shuō)在建設(shè)部獲獎(jiǎng)的項(xiàng)目，比如說(shuō)上海的保利廣場(chǎng)、前幾年做的深圳保利文化廣場(chǎng)。應(yīng)該說(shuō)，專(zhuān)注于建筑和文化，這是我們上市公司的一個(gè)特色。

　　但是做商業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，是需要培育和沉淀一部分資金的，所以我們這幾年的發(fā)展策略就是不丟掉我們的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)增加了中高端住宅快速滾動(dòng)的產(chǎn)品。這是根據(jù)每個(gè)公司不同的情況來(lái)決定它的整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，而我們現(xiàn)在的策略就是，以中高端住宅為主的綜合類(lèi)的開(kāi)發(fā)商。