李思廉表示，公司在300億銷售的階段停留了幾年，呆得有點(diǎn)久了，因此2013年在發(fā)展和銷售方面都會(huì)表現(xiàn)得更“進(jìn)取”一些。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 張媛娜 2012年3月20日，富力在香港召開2012年業(yè)績發(fā)布會(huì)，而據(jù)此前公布的數(shù)字顯示，2012年富力順利完成年度目標(biāo)，錄得合約銷售金額322億元，合約銷售面積288萬平方米，同比分別增長13%和32%。同期，富力實(shí)現(xiàn)總營業(yè)額304億元，同比增長11%，凈利潤則增長17%至56.6億元。

　　“大本營”廣州對其銷售業(yè)績的貢獻(xiàn)最大。數(shù)據(jù)顯示，雖然比2011年減少了15%，但2012年富力在廣州區(qū)域的合約銷售金額仍然達(dá)到了84.4億元；除廣州之外，富力在北京及周邊區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了70.25億元的合約銷售，同比增長3%。

　　土地方面，富力于報(bào)告期內(nèi)購入四幅地塊，其中一幅河北地塊于上半年購得，其余三幅于北京、杭州及廣州的地塊均為下半年購入，總土地面積為153.2萬平方米。預(yù)期這些新地塊自購入至開始預(yù)售的期間約為8至12個(gè)月。

　　2012年，富力融資重心繼續(xù)為銀行開發(fā)貸款，也采用了若干其他融資方案。

　　富力在年報(bào)中稱，“我們正致力于2013年提高增長率”，并表示，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，須通過新動(dòng)工和擴(kuò)大在建建筑面積以提供充足的可供銷售貨量而達(dá)成。因此，富力計(jì)劃在今年增加開工量超過70%，至約600萬平方米，以增加在建建筑面積。

　　對于2013年，富力稱，“由于預(yù)計(jì)有充足貨量，我們對協(xié)議銷售較樂觀”。富力將2013年的合約銷售目標(biāo)定為420億元，相比2012年增加100億元，增加幅度達(dá)到31%。

　　而在業(yè)績會(huì)現(xiàn)上，富力董事長李思廉表示，公司在300億銷售的階段停留了幾年，呆得有點(diǎn)久了，因此公司2013年在發(fā)展和銷售方面都會(huì)表現(xiàn)得更“進(jìn)取”一些。

　　李思廉認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進(jìn)和中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，依然為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力，因此公司的前進(jìn)也會(huì)受惠于這些有利因素。

　　除了李思廉之外，出席的高層還有董事長助理陳志濠、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書周藹華和企業(yè)融資總監(jiān)李啟明。

　　以下為富力地產(chǎn)2012年業(yè)績發(fā)布會(huì)問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：公司的總借款額是356.3億元，但手中持有的現(xiàn)金只有借貸額的1/3左右，能不能具體說說借款當(dāng)中長短期貸款的比例？2013年需要還款的金額是多少？目前的現(xiàn)金能不能支付今年的還款？會(huì)不會(huì)有繼續(xù)融資的需求和計(jì)劃？

　　富力去年新進(jìn)入了杭州、大同等不少區(qū)域，以及在福州也有投資額達(dá)550多億的三個(gè)項(xiàng)目簽訂了框架協(xié)議，那么福州項(xiàng)目今年會(huì)不會(huì)落實(shí)呢？公司今年在拿地方面有哪些新的區(qū)域和拓展計(jì)劃？

　　富力在成都的項(xiàng)目天匯Mall，其中廣百在去年也因?yàn)榻?jīng)營狀況不理想而關(guān)店撤離，富力對于天匯mall項(xiàng)目的策略方面有沒有考慮做出相應(yīng)調(diào)整？會(huì)不會(huì)引入一些新的百貨品牌？

　　還有，天津響螺灣區(qū)域很多開發(fā)商的項(xiàng)目都出現(xiàn)了停工或封盤的現(xiàn)象，富力在那里的項(xiàng)目有沒有受到影響？對于響螺灣這個(gè)區(qū)域未來發(fā)展的看法如何？

　　周藹華：在我們總借貸350億元里面，一年內(nèi)到期的大概有72億，明年到期的大概有160億。除了銀行借貸外，大概還有60億元的信托貸款，55億的國內(nèi)公司債券，也有部分境外融資。

　　李思廉：土地方面公司去年的策略是比較進(jìn)取一點(diǎn)，因?yàn)槲覀冾A(yù)計(jì)土地的價(jià)格是穩(wěn)步上升的，所以從去年下半年至今，我們都在比較自覺的去買地，買的地也是以剛性需求為主的。至于福州的項(xiàng)目還在洽談之中，進(jìn)度會(huì)比較慢。

　　成都天匯mall情況是，原來的百貨公司其實(shí)是第一次進(jìn)入西南地區(qū)，所以他們引進(jìn)的品牌和當(dāng)?shù)氐男枨笥幸粋€(gè)磨合的過程。而截至2013年年底，整個(gè)天匯mall的出租率會(huì)達(dá)到70%。所以暫時(shí)我們不考慮讓新的百貨公司進(jìn)駐，大部分會(huì)采取以租給單一品牌為主，而我們對天匯mall的租金目標(biāo)為120元/平米。

　　另外，天津響螺灣區(qū)域?qū)嶋H上的確是遇到了對市場的集體判斷不好，里面大部分的發(fā)展商都稍稍放慢了開發(fā)速度，我們也是。富力在那里有一棟超高層項(xiàng)目和一棟30層左右項(xiàng)目，矮的那棟今年會(huì)推出市場。但因?yàn)楫?dāng)時(shí)的土地成本很低，所以不會(huì)構(gòu)成什么壓力。這個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在二三季度推出市場，到時(shí)候就知道市場的反應(yīng)了，我們預(yù)計(jì)售價(jià)大約在1萬元/平米上下，估計(jì)能夠吸引長線投資者。

　　現(xiàn)場提問：去年富力的銷售均價(jià)下跌，公司表示這是因?yàn)楫a(chǎn)品調(diào)整為主要面對剛需市場了，您剛剛說現(xiàn)在買地也會(huì)主要針對剛需市場，那對均價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)有影響？富力今年會(huì)主要拿二三線的土地，預(yù)算為多少？另外除了今年還沒有支付的40億土地款之外，資本投資是多少？

　　李思廉：去年全年買地的支出約100億，預(yù)計(jì)今年所有的資本支出在320億到330億之間。

　　剛需產(chǎn)品是現(xiàn)在大部分主流房企的主打產(chǎn)品，相對來說會(huì)將均價(jià)拉低一點(diǎn)，這是一個(gè)趨勢。富力因?yàn)橛泻芏嗌虡I(yè)項(xiàng)目支撐，所以下降速度會(huì)比其他公司緩慢一些，相對來講消耗的土地也會(huì)慢一點(diǎn)，所以獲取新的土地也不需要太快。

　　毛利率方面，結(jié)合市場情況及公司管理，我們相信毛利率可以維持在30%到40%之間，而今年的稅后是達(dá)到了18%-19%左右，未來幾年目標(biāo)也都會(huì)在這個(gè)范圍內(nèi)。

　　現(xiàn)場提問：過去兩年，富力在公司發(fā)展和市場方面都比較審慎，而在十八大之后，您是不是看到什么新的因素，導(dǎo)致公司現(xiàn)在明顯變得積極了很多，主要因?yàn)槭裁?？你們覺得今年在經(jīng)營方面會(huì)有什么挑戰(zhàn)？比如土地加價(jià)？建筑成本上升？

　　李思廉：我們相對樂觀和積極是因?yàn)槲覀兛吹绞袌鲂枨蠓磻?yīng)很強(qiáng)。從2月份業(yè)績來看，大家能看見的大中型發(fā)展商的銷售幾乎都是增加的。

　　一季度的銷售從過往歷史來看都會(huì)慢一點(diǎn)，但即使在這么嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控的力量下，好像目前老百姓的想法跟政府都不同。有可能在中國能夠投資的東西或者由于全世界的貨幣量放大，讓大家保護(hù)財(cái)產(chǎn)的意識也變得強(qiáng)烈。所以我們看到有一些很不正常的現(xiàn)象都發(fā)生在我們國內(nèi)，而且都是真真正正在發(fā)生，這也是無可奈何，大家只能按照法律賦予的身份去買樓，我們希望政府可以慢慢調(diào)整，而不是出現(xiàn)現(xiàn)在這樣的古怪現(xiàn)象。

　　如果看中國現(xiàn)在的土地市場，我作為發(fā)展商來預(yù)測，是幾乎看不到有特別的原因讓土地價(jià)格下降。我們和以前的土地官員、政府官員聊過，相比十幾年前，在主要城市，政府現(xiàn)在的拆遷成本都升了十倍以上。對比十五六年前，廣州的土地價(jià)格平均升了十倍，甚至多的升了三十倍也有。所以在這種情況下，而中國的經(jīng)濟(jì)又要保持7.5%到8%的增長，所以似乎看不到土地會(huì)大幅度下降的可能性。

　　而由于大部分的發(fā)展商已經(jīng)適應(yīng)了調(diào)控，大家也發(fā)現(xiàn)了很多資金渠道。在之前的一兩個(gè)月還有很多的發(fā)債，而且國內(nèi)的資金目前仍然非常的充裕，開發(fā)商可以透過不同的渠道獲得現(xiàn)金，比如說是信托的形式，或者在最近半年透過股權(quán)投資，很多的資金都投入到這個(gè)行業(yè)，讓這個(gè)行業(yè)有新的力量支撐住。所以大家在購買土地等各方面都積極了。大家都只可以按照市場的大趨勢去做，比如說我們看到一些大的國營機(jī)構(gòu)規(guī)模已經(jīng)比大部分的民營企業(yè)超過最多一倍以上了，在這樣的發(fā)展規(guī)模之上，他們要再增長也要帶頭去買地，所以看到在主要的城市，如京滬廣深及一些重要的二線城市，一旦有好點(diǎn)的土地，都會(huì)涌出十家、八家公司來競拍，這種現(xiàn)象我認(rèn)為短期內(nèi)都會(huì)是這樣的。

　　大家積極去買地之后，都會(huì)看回市場情況來積極推銷，由于十八大之后放在口邊最多的都是保持經(jīng)濟(jì)增長，也多了所謂城鎮(zhèn)化的概念，城鎮(zhèn)化也會(huì)推動(dòng)這整個(gè)人口遷移、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這個(gè)強(qiáng)大的動(dòng)力也會(huì)產(chǎn)生對剛需住宅很大的需求，我想這個(gè)需求的正面作用已經(jīng)可以沖抵我們所知道的負(fù)面的調(diào)控措施。

　　現(xiàn)場提問：您覺得樓價(jià)升勢或者剛需的升勢會(huì)不會(huì)繼續(xù)呢？“國五條”出臺后，如果細(xì)則真的實(shí)施，您認(rèn)為樓價(jià)會(huì)不會(huì)突然向下，會(huì)不會(huì)影響富力的銷售策略等？

　　李思廉：我個(gè)人預(yù)計(jì)樓價(jià)不會(huì)大升，這在中國幾乎是不可能的。如果樓價(jià)大升的話，政府會(huì)出臺更嚴(yán)厲的措施來按住的。中國的CPI指數(shù)如果升了一個(gè)單位數(shù)字，我相信政府都會(huì)來配合調(diào)整的。

　　我對“國五條”知道的事情和大家在新聞上看見的其實(shí)差不多，據(jù)說各地細(xì)則會(huì)逐步在這個(gè)月底或下個(gè)月初出來，不過我覺得細(xì)則如何出來現(xiàn)在還沒有明確的說法，包括比如第一套要不要計(jì)算，包括如果要過戶的時(shí)候要采取什么方法等等很多事情。因?yàn)檎魇者@么重的稅，基礎(chǔ)一定要公平，而要公平的話應(yīng)該還有很多細(xì)則需要討論。

　　我個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)在看到全世界的經(jīng)濟(jì)如此不穩(wěn)定，中國應(yīng)該不會(huì)用一種很大的很魯莽的態(tài)度來對付房地產(chǎn)行業(yè)。只要發(fā)展商和地方政府都相互克制一點(diǎn)，相信2013年會(huì)和去年的情況一樣，雖然很多聲音，但開發(fā)商還是可以交出一個(gè)合理的成績給投資者。

　　現(xiàn)場提問：“新國五條”出來后很多人搶著買樓，短期內(nèi)樓價(jià)會(huì)發(fā)生怎樣變化？

　　李思廉：其實(shí)現(xiàn)在剛性需求產(chǎn)品的供求關(guān)系是合理的?，F(xiàn)在很多人想買樓都沒有指標(biāo)可以買，就算是很多人說可以離婚也不是明天說離就離這么簡單的事情，還是要進(jìn)行一個(gè)合理的安排。而且現(xiàn)在的樓價(jià)不算便宜，老百姓要買得起才買。暫時(shí)來講，目前樓市供需關(guān)系及各種情況都是中央政府勉強(qiáng)可以接受的。

　　現(xiàn)場提問：去年富力銷售業(yè)績增加很多，而集團(tuán)年末持有現(xiàn)金是128億，而去年上半年是136億，為什么會(huì)出現(xiàn)下降？2012年上半年酒店方面是虧損的，全年有什么計(jì)劃？在派息方面，富力的派息是6毛多，這樣的派息策略背后的原因是什么？為什么不保留多一點(diǎn)現(xiàn)金做后期發(fā)展？

　　李思廉：派息比例和2011年是一樣的，總額大概20億元左右，在公司管理資金的合理范疇之內(nèi)，做房地產(chǎn)反正真金白銀的賺到錢也要回報(bào)股東，公司上市已經(jīng)有七八年，一直都是這樣回報(bào)股東的。派息比例接近40%也是公司一直的慣例。對于富力這樣吞吐幾百億的公司來說，這些資金其實(shí)很少的。

　　富力還有一些在建的投資物業(yè)，包括天津的酒店和今年將會(huì)開張的成都的酒店，還有部分寫字樓，這些項(xiàng)目的發(fā)展都很需要錢，所以我們會(huì)小心管理資金。也就是說，一些資金還放在投資物業(yè)上，所以會(huì)影響部分現(xiàn)金。

　　周藹華：相對去年年底90多億的現(xiàn)金，現(xiàn)在128億已經(jīng)較去年增多了。另外2012年開了兩家新酒店，有很多前期的工作要投入，也會(huì)影響酒店的業(yè)績，所以目前是虧損的。

　　現(xiàn)場提問：富力目前的土地儲備超過一半是在太原、重慶、惠州、海南等地，是不是意味著整個(gè)集團(tuán)未來的重心會(huì)向二三線甚至四線城市發(fā)展？推盤速度和在廣州北京等一線城市有何不同？在節(jié)奏和資金方面有什么不一樣？

　　李思廉：公司的土地儲備策略還是以一二線城市為主。但是在北京、上海、廣州這些城市買地的競爭對手比較多，所以也同步在二三線城市買地。買地是有過程的，需要談判也需要時(shí)間，其實(shí)今年一季度是有些收獲的，在年中會(huì)公布出來。

　　從數(shù)據(jù)上來看，富力新買地的量多在海南或重慶，但土地的平方米價(jià)值還是集中在北京和廣州。

　　現(xiàn)場提問：去年公司很想降低負(fù)債，現(xiàn)在富力的負(fù)債率在80%多，是不是覺得這個(gè)水平可以接受？在42個(gè)項(xiàng)目中，可售樓面面積有多少？大概貨值多少？

　　李思廉：現(xiàn)在80%左右的負(fù)債率是可以接受的。公司今年會(huì)更積極一點(diǎn)也是可以的，那么負(fù)債可能會(huì)略微提高，但我們也會(huì)審慎維持在大致這個(gè)水平。這和我們對市場的看法有關(guān)，如果我們多拿一些土地，多了一些合理的支出，地價(jià)又不會(huì)出現(xiàn)大幅的下降，所以如果略有上升也是合理的。

　　富力在建的面積大概是700萬平方米左右，總價(jià)是乘以均價(jià)就好，今年目標(biāo)是銷售六成左右。因?yàn)橛行┴洸灰欢梢凿N售，所以我們要求賣可以銷售的貨量的六成左右，和大部分公司的比例一樣。