借助信托投資的最大的風險就是項目上的風險，如果項目上的收益率低于本身融資的利率的話，信托投資的收益仍然有一定的風險。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 陳業(yè)  一方面70億元的資金套牢在土地一級開發(fā)項目上且回報遙遙無期，另一方面，市場涉及到房地產(chǎn)項目融資閘門已關(guān)緊，因此，借道信托投資能否順利獲取收益，儼然已成云南城投2013年關(guān)鍵的一步棋。

　　繼其1月底，以“股權(quán)+債權(quán)”的全新運營模式，介入云南省外的三個項目后，云南城投于3月20日再次宣布，將以行增資擴股及收購股權(quán)的方式介入西安與云南兩個房地產(chǎn)項目。

　　借道信托投資獲利

　　根據(jù)公告得知，此次云南城投介入的兩項目分別為，由云南溫泉山谷集團運作的旅游度假項目及由西安云城置業(yè)有限公司運作的西安高新區(qū)科技三路項目。

　　其中，介入溫泉山谷旅游項目的方式為股權(quán)收購，即以3.9億元的價格收購云南溫泉山谷集團60%的股權(quán)，另于收購?fù)瓿珊?，雙方股東在溫泉山谷集團需要時，還將按照所持股比以股東借款的方式對溫泉山谷集團所運作的項目進行投資，股東借款的資金占用費年化利率為15%。

　　資料顯示，溫泉山谷集團運作項目位于云南安寧市北部溫泉鎮(zhèn)，項目分隔為南北兩區(qū)，規(guī)劃總用地為14800畝，項目整體定位包括運動休閑、溫泉療養(yǎng)、旅游度假、國際商務(wù)。

　　而對于西安高新區(qū)科技三路項目，云南城投則是選擇以增資擴股的方式介入，并根據(jù)西安云城的經(jīng)營管理需要，向西安云城提供股東貸款人民幣13880萬元，利息按照每年15%收取。該項目位于西安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技三路以北，土地面積14530.9平方米，折合21.796畝。

　　雖然此次介入該兩項目的時間段非常相近，但這或也符合云南城投今年一貫連續(xù)作業(yè)的作風。此前，1月29日晚間，云南城投發(fā)布系列公告，稱公司及下屬安盛創(chuàng)享企業(yè)擬參股或設(shè)立多個一級開發(fā)和二級開發(fā)項目公司，分別在重慶、蘭州及遼寧海城市運營三個地產(chǎn)項目，項目總投資高達120億元。

　　不難看出，此次介入兩項目具體運作的企業(yè)與以往介入房地產(chǎn)項目的介入方為同一下屬企業(yè)，均為安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)。

　　據(jù)了解，安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)為云南城投通過參與中航信托·天啟330號云南城投旅游產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計劃后，通過天啟330號信托資金與安盛創(chuàng)享公司、云南省水務(wù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司共同出資設(shè)立的云南安盛創(chuàng)享旅游產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)，出資總額為31.2億元。

　　其中，天啟330號作為有限合伙人，是由中航信托設(shè)立的集合資金信托計劃，初始資金規(guī)模為30億元；其中，優(yōu)先委托人方正東亞信托有限責任公司認繳20億元，云南城投作為劣后委托人認繳10億元。

　　天啟330號預(yù)計期限為36個月，優(yōu)先級份額預(yù)期信托收益率按11.30%執(zhí)行，云南城投認購的劣后級份額則不設(shè)預(yù)期收益率。

　　安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)的用途，是幫助云南城投今后投資旅游產(chǎn)業(yè)項目，主要由有限合伙企業(yè)以新設(shè)出資、增資等方式直接投資于公司序列或其擬收購的非公開交易的股權(quán)等資產(chǎn)。

　　綜述上述云南城投今年以安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)名義介入的多個房地產(chǎn)項目，不難發(fā)現(xiàn)，云南城投在被一級開發(fā)牽絆后，正尋求一種新的投資方式來謀取發(fā)展。

　　盤活資金解壓

　　作為云南昆明環(huán)湖東路項目的最大開發(fā)主體，因?qū)υ擁椖客度虢?0億元，卻在短期內(nèi)無法回籠，以至云南城投在投資額外項目所需資金的周轉(zhuǎn)上一直處于被動狀態(tài)。

　　2008年，云南城投與昆明市人民政府簽訂《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)合同》，約定其從2008年5月30日至2013年5月30日，對環(huán)湖東路沿線約4.18萬畝的土地進行一級開發(fā)。但由于該項目的運作環(huán)境發(fā)生一定變化，因此該項目遲遲未能實現(xiàn)收益，同時其在項目內(nèi)沉淀的資金逐年累積增加，截止到2012年末云南城投主要開發(fā)的一期4000畝土地，已經(jīng)累積持續(xù)投入約70億元。

　　雖自2012年，環(huán)湖東路項目開始啟動，云南城投投入的沉淀資金終于得以開始滾動，但分析指，一級開發(fā)企業(yè)在土地出讓后的收益確認時間、收益比例上都存在變數(shù)，如果資金遲遲不到位，則未來壓力將凸顯，公司的二級開發(fā)也會受到限制。

　　對于未來發(fā)展資金比較緊張的問題，云南城投相關(guān)人士在接受觀點新媒體采訪時并不否認，并透露，今年全新的運營模式，即借道信托融資款項去投資的方式，也是基于未來發(fā)展資金緊缺采取的措施之一。

　　針對此次借道信托方式去投資獲利的模式，該名人士補充稱，另一原因，也是因為目前房地產(chǎn)融資渠道比較窄，而比較新的方式就是借助房地產(chǎn)基金或者房地產(chǎn)信托。

　　眾所周知，借道信托融資來獲取資金，對于融資后資金投資的回報率要求都非常高，因此被投資項目的收益率是個不得不考慮的問題。

　　對此，上述云南城投相關(guān)人士表示，目前云南城投對所投項目資金分兩部分投入，其中，相對一部分較少的資金來收購股權(quán)，另一部分是以項目借款的形式來投入，而項目借款這一塊基本都要比其自身融資成本要高一些，形成利差，來保證收益。

　　關(guān)于云南城投投資相關(guān)項目是基于什么考慮的問題，該名人士表示，在選擇所投項目時，會考慮項目未來的發(fā)展情況及收購時的股權(quán)價格等。

　　“有些項目是機會型的項目，需要抓住好的時機；而有些項目對方僅需要資金，維持項目的正常運營，因此這些因素都會考慮”。

　　該名人士續(xù)指，有些介入的項目不排除今后有退出的可能，但有些項目已進入銷售環(huán)節(jié)，如果市場情況穩(wěn)定，銷售情況較理想，則會繼續(xù)持有。

　　另外，對于這種借道信托融資去投資其他項目的方式，相關(guān)分析人士認為，這一方面不會對公司造成太大財務(wù)壓力，另一方面又可以得到固定比例的收益分成，所以這種融資模式還是比較受外界認可。

　　但另有分析則認為，借助信托投資的最大的風險就是項目上的風險，如果項目上的收益率低于本身融資的利率的話，信托投資的收益仍然有一定的風險。