恒隆的二零一二財(cái)政年度年報(bào)致力展示公司在回顧年度內(nèi)執(zhí)行的種種舉措，從市場(chǎng)機(jī)遇的掌握、地塊的選取、建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及人才發(fā)展，不一而足。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月14日，恒隆集團(tuán)有限公司與恒隆地產(chǎn)有限公司出版涵蓋二零一二年一月一日至十二月三十一日止的二零一二財(cái)政年度年報(bào)。

　　圍繞“只選好的只做對(duì)的”的主題，恒隆集團(tuán)兼恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗先生在最新年報(bào)中再度就公司的多個(gè)要點(diǎn)作出闡述，當(dāng)中包括業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的部署和長(zhǎng)期策略，以及其背后的思維。

　　作為與股東保持緊密溝通的重要渠道，恒隆的二零一二財(cái)政年度年報(bào)致力展示公司在回顧年度內(nèi)執(zhí)行的種種舉措，從市場(chǎng)機(jī)遇的掌握、地塊的選取、建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及人才發(fā)展，不一而足。這等努力莫不彰顯恒隆業(yè)務(wù)茁壯發(fā)展所建基的核心原則與嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)，也是恒隆一直固守的堅(jiān)持─“只選好的只做對(duì)的”。在這個(gè)大前提下，縱使環(huán)球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)頻仍，恒隆憑借精心策劃和妥善執(zhí)行，仍能持續(xù)為股東帶來穩(wěn)健的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

　　這份最新年報(bào)也就人們對(duì)于中國(guó)內(nèi)地的購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)務(wù)，以及對(duì)市場(chǎng)和業(yè)務(wù)運(yùn)作的一些誤解，帶出真知灼見；并揭示恒隆在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)底下，于業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)所在的內(nèi)地城市脫穎而出，成為少數(shù)贏家之一的個(gè)中原因。

　　二零一零年代是恒隆黃金時(shí)期的開始，公司無疑已開始看到收成。新項(xiàng)目順利落成，整體租金持續(xù)上升；租金邊際利潤(rùn)有所改善，租金收益率穩(wěn)步上揚(yáng)。恒隆只要穩(wěn)守航程，努力執(zhí)行，定能得到豐碩成果。

　　以下為恒隆地產(chǎn)2012年年報(bào)董事長(zhǎng)致股東函全文：

　　業(yè)務(wù)回顧

　　從本集團(tuán)的業(yè)務(wù)角度看來，過去六個(gè)月內(nèi)，環(huán)球經(jīng)濟(jì)環(huán)境并無大變。歐洲仍然一蹶不振，美國(guó)縱使步向復(fù)蘇，其步伐依然蹣跚。中國(guó)的增長(zhǎng)率從每年百分之九至十的高位回落，亦難以預(yù)測(cè)其去向及何時(shí)重拾升軌。

　　盡管如此，我們?nèi)阅馨盐諜C(jī)會(huì)出售香港數(shù)項(xiàng)成熟的非核心投資物業(yè)。連同已落成的住宅單位銷售及租金收入增長(zhǎng)在內(nèi)，營(yíng)業(yè)額及股東應(yīng)占純利均遠(yuǎn)勝去年。

　　凡此種種，當(dāng)屬股東意料中事，皆因我們一直枕戈待發(fā)，抓準(zhǔn)良機(jī)出售物業(yè)。此外，本人曾屢次指出，旗下租賃物業(yè)組合的每半年度重估頗為保守，新近交易足證此言非虛，銷售收益比估值超出百分之七十四。該等售出物業(yè)約占我們香港租金收入百分之十一，有關(guān)交易有助我們提升旗下投資物業(yè)組合的平均質(zhì)量。

　　未來一年，此類交易縱不會(huì)完全停止亦將明顯減少。我們打算長(zhǎng)期持有手上較優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)。

　　售出浪澄灣一百零八個(gè)單位錄得邊際利潤(rùn)百分之六十三，君臨天下九個(gè)單位則為百分之七十三，兩者均創(chuàng)歷史新高。如本人之前所述，我們非常樂意于相若價(jià)格水平出售更多單位，但這需要市況配合。

　　中國(guó)內(nèi)地零售業(yè)持續(xù)疲弱，并于年內(nèi)每況愈下。奢侈品環(huán)節(jié)是我們的強(qiáng)項(xiàng)，惟其銷售增長(zhǎng)的放緩程度遠(yuǎn)超一般消費(fèi)品。

　　盡管環(huán)境欠佳，但仍有令人振奮之處。舉例說，港匯恒隆廣場(chǎng)由于引進(jìn)更高檔次的品牌，其零售額錄得增長(zhǎng)。上海的恒隆廣場(chǎng)于去年首六個(gè)月的商場(chǎng)租金收入僅上升百分之二，但全年度則上升百分之四，亦即下半年的租金收入增長(zhǎng)約百分之六。原因之一，乃商場(chǎng)的三家主要租戶完成商鋪的擴(kuò)充及翻新工程。事實(shí)上，多家世界頂級(jí)時(shí)裝品牌擴(kuò)充業(yè)務(wù)，證明該商場(chǎng)充滿朝氣與活力。

　　來自內(nèi)地的零售租金總額上升百分之二十四。倘不計(jì)入營(yíng)運(yùn)少于兩年的兩項(xiàng)較新物業(yè)，升幅則為百分之八。連同辦公樓在內(nèi)，整體租金收入較去年增長(zhǎng)百分之十八。

　　所有項(xiàng)目及幾乎所有物業(yè)類型，均在租金邊際利潤(rùn)方面錄得改善。瀋陽的皇城恒隆廣場(chǎng)的升幅最為明顯，由百分之十二倍升至百分之二十七，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)亦由百分之三十四上升至百分之五十一。彼等均為較新項(xiàng)目，其成績(jī)乃意料中事，而未來應(yīng)該會(huì)有更佳表現(xiàn)。

　　除皇城恒隆廣場(chǎng)外，所有項(xiàng)目的租出率均接近百分之一百。皇城恒隆廣場(chǎng)乃我們?cè)谏虾Ｒ酝獾氖讉€(gè)商場(chǎng)，其周遭道路工程于年初稍息后旋即復(fù)工，并于年內(nèi)大部分時(shí)間持續(xù)不斷。如本人過往撰述，我們利用此緩沖期重整租戶組合。有關(guān)工作現(xiàn)已接近完成，今年稍后的租出率應(yīng)可達(dá)百分之九十五至九十六。如集團(tuán)其他物業(yè)一樣，該項(xiàng)目的單位租金正持續(xù)上升。

　　以投資成本的無杠桿租金回報(bào)率計(jì)算，兩項(xiàng)上海物業(yè)的數(shù)字約達(dá)百分之四十。瀋陽的皇城恒隆廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)接近兩年半后，其數(shù)據(jù)維持在百分之五，此乃十多年前我們兩項(xiàng)上海物業(yè)首年取得的水平。毫無疑問，其表現(xiàn)稍遜的主要原因，是上文所述過去兩年持續(xù)進(jìn)行的道路工程所致。

　　相比之下，集團(tuán)其他新商場(chǎng)的表現(xiàn)理想得多。濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)開業(yè)十六個(gè)月后，無杠桿租金回報(bào)率達(dá)百分之八，這比我們?cè)谏虾５耐?jī)稍勝一籌。瀋陽的市府恒隆廣場(chǎng)更加令人鼓舞，開業(yè)僅僅三個(gè)月，其預(yù)計(jì)全年回報(bào)率接近百分之十。在上海，我們運(yùn)作至第四年方見這個(gè)數(shù)字！

　　香港方面，集團(tuán)投資物業(yè)組合內(nèi)的所有物業(yè)均表現(xiàn)理想。商場(chǎng)的業(yè)務(wù)最為出色，其租金收入上升百分之十一，辦公樓及其他物業(yè)的租金收入分別上升百分之七及百分之二。整體租金收入表面上僅上升百分之三，但倘扣除已終止?fàn)I運(yùn)的物業(yè)以供同比，租金收入實(shí)質(zhì)上升百分之九。除服務(wù)式寓所外，所有物業(yè)基本上全部租出。

　　以內(nèi)地和香港合計(jì)，集團(tuán)租金收入上升百分之十，經(jīng)營(yíng)溢利上升百分之十一。內(nèi)地現(xiàn)占租金收入總額百分之五十點(diǎn)五，占租賃經(jīng)營(yíng)溢利百分之四十八點(diǎn)四。香港的相應(yīng)數(shù)字分別為百分之四十九點(diǎn)五及百分之五十一點(diǎn)六。

　　過去一年，我們有兩位執(zhí)行董事離職。正如集團(tuán)去年初推出的主題所言，我們必須“只選好的只做對(duì)的”。本人堅(jiān)信，我們現(xiàn)在是一家更好更強(qiáng)的公司。彼等離職后的職務(wù)隨即由其以往的副手接替，公司已培育該些同事多年。當(dāng)然，我們將繼續(xù)強(qiáng)化高級(jí)管理團(tuán)隊(duì)。

　　發(fā)展策略

　　人們對(duì)于中國(guó)內(nèi)地的購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)務(wù)，普遍存在著一個(gè)誤解，值得商榷。慣常的說法是：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，日益擁擠的市場(chǎng)將更難應(yīng)付。即使最歷練的機(jī)構(gòu)投資者亦信服于這個(gè)謬誤，反映了人們對(duì)市場(chǎng)和業(yè)界運(yùn)作缺乏認(rèn)識(shí)。

　　事實(shí)上，約九成半稍具規(guī)模的商場(chǎng)都擁有多重業(yè)權(quán)。主要礙于資金不足，幾乎所有發(fā)展商均把商場(chǎng)分拆成為“小型”商鋪出售，有時(shí)甚至在商場(chǎng)落成前已經(jīng)這樣做。

　　此等商場(chǎng)因而變得難以管理，質(zhì)量亦無可避免地劣化。沒有人可以控制鄰家商鋪賣甚么商品，項(xiàng)目幾乎從開業(yè)首天起便每況愈下，更何況其設(shè)計(jì)往往乏善可陳，兼且施工倉(cāng)卒及地段普通。

　　若有人把此等物業(yè)與擁有黃金地段、單一業(yè)權(quán)并且設(shè)計(jì)完善的購(gòu)物商場(chǎng)相提并論，并視之為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，坦白說實(shí)在是荒謬絕倫。前者新落成時(shí)或會(huì)對(duì)正統(tǒng)商場(chǎng)的定價(jià)能力帶來影響，但此影響不會(huì)亦不能持久。

　　在整個(gè)內(nèi)地市場(chǎng)里，擁有充裕財(cái)力、毋須“分拆”商場(chǎng)的發(fā)展商屈指可數(shù)。他們大部分來自香港，而來自內(nèi)地者均為國(guó)企，此乃可以理解。坦白說，非政府相關(guān)的發(fā)展商難有時(shí)間建立足夠財(cái)力，更遑論取得所需經(jīng)驗(yàn)成為稱職的商業(yè)發(fā)展商。內(nèi)地市場(chǎng)龐大，數(shù)家發(fā)展商算甚么？！這是為何我們?cè)谶^去數(shù)年投地時(shí)只曾遇上一或兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　再者，大部分內(nèi)地發(fā)展商除了在設(shè)計(jì)商場(chǎng)方面缺乏專才，在建筑方面也太急于求成。作為土地賣方的市政府官員，往往希望建筑物在很短時(shí)間內(nèi)落成。在市內(nèi)建設(shè)摩天大樓和宏大商場(chǎng)，往往被視為現(xiàn)代化及官員能力的證明，有利于官員的未來擢升。

　　發(fā)展商明白政府的心態(tài)，亦樂于附和，例如承諾商場(chǎng)于購(gòu)置土地后十八個(gè)月便可開業(yè)。任何熟悉設(shè)計(jì)程序的人士皆知，舉凡大型兼且復(fù)雜的項(xiàng)目，單憑這段時(shí)間根本未足以得出一個(gè)略為優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)，更遑論完成施工！難怪該等物業(yè)最終都強(qiáng)差人意，甚或拙劣不堪。即使該等物業(yè)并非業(yè)權(quán)分散，我們亦不會(huì)視之為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　人們亦對(duì)商場(chǎng)行業(yè)的運(yùn)作普遍存有誤解。商場(chǎng)并非可替代的商品，而是具有高度特色的資產(chǎn)。其市場(chǎng)是涇渭分明的：擁有香奈兒(Chanel)和路易威登(LouisVuitton)等品牌的高端商場(chǎng)，不會(huì)跟例如有沃爾瑪(Walmart)落戶的普羅商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。此外，位置也是獨(dú)特賣點(diǎn)。當(dāng)一家坐落黃金地段、設(shè)計(jì)和施工均臻上乘的商場(chǎng)建成及成功吸引合適租戶時(shí)，它便可留住顧客。人們對(duì)商場(chǎng)的忠誠(chéng)程度當(dāng)然及不上對(duì)高級(jí)時(shí)裝品牌般強(qiáng)烈，但總有一定的冀盼基準(zhǔn)。

　　換句話說，一旦某個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)成功奠定地位后，新來者便不容易把它扳倒。當(dāng)然，這是假設(shè)領(lǐng)先者保持警覺，會(huì)不斷因應(yīng)最新的消費(fèi)趨勢(shì)作出提升和改革。這是我們?cè)谏虾Ｃ鎸?duì)的挑戰(zhàn)，于其他地方也行將如是。

　　正如本人數(shù)年前撰述，市場(chǎng)參與者最終會(huì)分成贏家和輸家。在內(nèi)地，后者會(huì)比前者多。這個(gè)現(xiàn)象在上海等一線城市已可目睹，并正在二線城市出現(xiàn)。我們的目標(biāo)是確保旗下每項(xiàng)物業(yè)均成為所在城市的少數(shù)贏家之一，甚至最好的一家，皆因這可吸納最大的消費(fèi)額，較高的單位租金便隨之而來。

　　上文得出的唯一結(jié)論，乃中國(guó)內(nèi)地商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)依然龐大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)飽和。

　　本人欲論述的第二點(diǎn)，是我們和中國(guó)政府官員的關(guān)系。最近一些機(jī)構(gòu)投資者向我提出此問題；就這個(gè)在內(nèi)地營(yíng)商的重要關(guān)鍵，以下是我們所采取的立場(chǎng)。

　　中文里的“關(guān)系”一詞現(xiàn)已聞名中外，被說成是在內(nèi)地做生意的成功竅門。這個(gè)說法有一定的道理，但我認(rèn)為它是放諸四海皆準(zhǔn)，若在紐約市的布魯克林區(qū)、布朗克斯區(qū)，或在芝加哥，甚至任何一個(gè)地方做生意，這句話也套用得著。然而，中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，貪污現(xiàn)象可能比西方發(fā)達(dá)國(guó)家來得普遍，因此我們須要更加謹(jǐn)慎明智地使用“關(guān)系”。

　　我們放諸四海的大前提是：除非有合情合理的實(shí)際需要，否則我們不會(huì)主動(dòng)接觸政府官員。我們?cè)谙愀廴缡?，在?nèi)地更加如是。我們絕不籠絡(luò)地方或中央領(lǐng)導(dǎo)人，亦從不送贈(zèng)昂貴禮品。舉例說，我們?cè)O(shè)計(jì)了一套象棋，每只棋子刻有“恒”或“隆”字，兩者均為中文的吉祥語。這套象棋在中國(guó)制造，價(jià)值不外乎港幣數(shù)百元。我們亦從不在昂貴的地方招待官員，只做恰當(dāng)?shù)氖隆Ｎ覀儾粌H鄙棄罪惡，亦會(huì)謹(jǐn)慎避嫌。

　　幸好我們是一家有聲譽(yù)、具規(guī)模的公司，需要開啟的門總會(huì)為我們而開。過去二十年來，凡我們須要接觸的市級(jí)或省級(jí)官員，我們從沒有被拒絕。由于我們?cè)谠S多城市建立了正直不阿的名聲，貪腐的官員可能不敢對(duì)我們打主意。

　　約于二十年前，有人曾提議我接觸一位據(jù)云有助土地交易的高級(jí)政府官員。該次會(huì)面沒有給我良好的感覺，再加上其他原因，使我們放棄了那個(gè)卓越的城市。后來，與我會(huì)面的官員因貪污被捕并監(jiān)禁，可見我當(dāng)時(shí)的直覺是準(zhǔn)確的。我們其后從未成功在該城市發(fā)展，但我們絕不會(huì)為了達(dá)成交易而放棄道德原則。事實(shí)上，這對(duì)我們來說根本就不是好交易，它只會(huì)陷我們于不義，泯沒我們的良知。

　　我們的道德標(biāo)準(zhǔn)并非只是回避貪污。中國(guó)官員往往要求像我們這些商家簽署交易備忘錄，但其實(shí)無意落實(shí)計(jì)劃；這些簽署的文件僅讓該等政府領(lǐng)導(dǎo)人取悅上級(jí)。除非我們確實(shí)對(duì)項(xiàng)目有興趣，否則我們不會(huì)簽署備忘錄。這不僅是由于我們不愿意承受政府改變主意并試圖完成交易所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而是由于個(gè)中蘊(yùn)含的虛偽。我們可能因而失去了一些朋友，但坦白說這些“朋友”并非我們的同路人。有一回我甚或因此而被某些領(lǐng)導(dǎo)人排斥，但我愿意為秉持高道德標(biāo)準(zhǔn)而付出代價(jià)。

　　我相信在此點(diǎn)上股東會(huì)支持我，否則，請(qǐng)沽售恒隆股份，皆因在此立場(chǎng)上，我們會(huì)堅(jiān)定不移。

　　話雖如此，我們亦并不愚昧。透過發(fā)展地標(biāo)物業(yè)如上海兩個(gè)項(xiàng)目，和在內(nèi)地作出有意義以及獨(dú)特的社會(huì)項(xiàng)目，我們獲得國(guó)家和省級(jí)許多最高領(lǐng)導(dǎo)人認(rèn)同。凡此種種，為我們贏得地方官員的尊重，給我們開啟了許多扇門。

　　我們?cè)趦?nèi)地的處事方式，與我們?cè)谙愀鄣囊回炞龇?，原則上并無二致。例如，我們肯定是行內(nèi)少數(shù)或唯一的公司，明文規(guī)定不雇用前政府高官的。我們并不反對(duì)別人這樣做，只要有關(guān)程序合法及透明便可。但就我們而言，公司的核心價(jià)值是堅(jiān)持更高的標(biāo)準(zhǔn)。

　　多年來，我始終相信，我們的企業(yè)管治位居行內(nèi)最佳之列。例如，恒隆的獨(dú)立非執(zhí)行董事的積極性和獨(dú)立性，很難找到另一家公司可與之媲美。獨(dú)立非執(zhí)行董事所行使的權(quán)力，應(yīng)該沒有任何同儕可以相提并論。很少公司具有本集團(tuán)的透明度，這不單在財(cái)務(wù)披露方面，在策略和管理思維方面亦然。這也是本人親筆撰寫董事長(zhǎng)致股東函的原因，在過去十年來大部分此等函件均遠(yuǎn)較本文為長(zhǎng)。

　　然而，我們深明集團(tuán)仍有改善之處。隨著管理模式由策略性聚焦過渡至密集式營(yíng)運(yùn)，挑戰(zhàn)比比皆是。特別是對(duì)公司基層而言，在內(nèi)地工作陷阱重重，我們需要強(qiáng)化系統(tǒng)，在公司所有層面建立一個(gè)更強(qiáng)大的道德文化。我們已經(jīng)開始這項(xiàng)工作，并將繼續(xù)努力不懈，同時(shí)秉持管理層去年初采納的主題—“只選好的只做對(duì)的”，這也是本人六個(gè)月前向股東匯報(bào)的理念。我們認(rèn)為這是一項(xiàng)重要的策略性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　展望

　　中國(guó)官方數(shù)據(jù)顯示，二零一二年國(guó)內(nèi)消費(fèi)品零售額年均增長(zhǎng)率放緩至百分之十四點(diǎn)三，二零一一年則為百分之十七點(diǎn)一；情況并于去年下半年進(jìn)一步惡化。然而，與我們旗下商場(chǎng)業(yè)務(wù)更息息相關(guān)者乃奢侈品環(huán)節(jié)。根據(jù)一家國(guó)際著名的顧問公司于二零一二年十二月發(fā)表的報(bào)告估計(jì)，該環(huán)節(jié)的增長(zhǎng)率由二零一一年的百分之三十跌至二零一二年的百分之七。顯而易見，整體放緩趨勢(shì)尚未逆轉(zhuǎn)。

　　然而，從兩個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象來看，最壞的情況可能已經(jīng)過去。首先，作為領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，股票市場(chǎng)在去年大部分時(shí)間一直沉寂，過去數(shù)月則持續(xù)上升。其次，近一年來乏善可陳的住宅價(jià)格和成交量，于二零一二年最后一季飆升。它們創(chuàng)造的財(cái)富效應(yīng)，可能有助扭轉(zhuǎn)零售業(yè)的放緩銷情。此外，我們不應(yīng)忘記，中國(guó)國(guó)情瞬息萬變，一旦情緒轉(zhuǎn)向，其速度可令人大感意外。

　　隨著昆明的恒隆廣場(chǎng)于十一月底舉行開工剪彩儀式，我們自二零零五年以來購(gòu)置的所有七幅地塊均已動(dòng)工或落成。總成本估計(jì)約為港幣七百億元，其中已投放的金額為港幣三百億元，余額港幣四百億元應(yīng)該會(huì)于未來約十年內(nèi)動(dòng)用。香港方面，倘我們套現(xiàn)手上逾港幣二百五十億元現(xiàn)值的已落成住宅單位，再計(jì)及已出售的非核心資產(chǎn)，所帶來的現(xiàn)金將可應(yīng)付相當(dāng)部分的資本支出，令本公司保持財(cái)政穩(wěn)?。贿@意味著我們可以在市況許可下在內(nèi)地或香港進(jìn)一步吸納項(xiàng)目。一如以往，我們會(huì)耐心等候良機(jī)進(jìn)行購(gòu)置。然而，我們不應(yīng)過于執(zhí)著入市時(shí)機(jī)，皆因無人能如斯聰明洞悉市場(chǎng)何時(shí)見底。

　　約十年前，本人作出一個(gè)審慎的決定，透過致股東函披露我們的策略和背后思維。當(dāng)時(shí)的憂慮是：別人會(huì)仿效我們，令集團(tuán)失去或已建立的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；但好處是，唯有這樣做，我們方有機(jī)會(huì)讓股價(jià)恰當(dāng)?shù)胤从澄覀兊臉I(yè)績(jī)。集團(tuán)股價(jià)于其時(shí)已持續(xù)三十年表現(xiàn)欠佳，甚至在一九九零年代作出的種種正確決定均為人忽略。

　　最終我們決定開誠(chéng)布公，原因是我們經(jīng)過評(píng)估后認(rèn)為，即使我們的策略廣為人知，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也難以在短期內(nèi)掌握所需專業(yè)知識(shí)。即使他們真的做得到，屆時(shí)我們已在經(jīng)濟(jì)蓬勃的城市建立了位處最佳地段的土地儲(chǔ)備，足以確保我們蓬勃發(fā)展。一爾我們?cè)邳S金地段坐擁最佳地塊后，我們便擁有領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。畢竟，內(nèi)地商機(jī)無限，發(fā)展空間遠(yuǎn)超任何公司的財(cái)政資源，因此我們可以進(jìn)駐的城市有限，而與同業(yè)碰頭的機(jī)會(huì)也就不多。

　　在這些決定促使下，本人撰寫了多篇以我所知最長(zhǎng)的董事長(zhǎng)致股東函，其中創(chuàng)紀(jì)錄的是二零零九／二零一零年度的一篇，字?jǐn)?shù)超過一萬七千五百字。本人每年均就本公司的一個(gè)或多個(gè)要點(diǎn)作出闡述；其不僅切合當(dāng)時(shí)的情況，亦對(duì)我們的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有影響。對(duì)管理層而言，這是很有用的做法，皆因要把想法化為文字，我們不得不縝密思考市場(chǎng)環(huán)境和集團(tuán)對(duì)策。我們當(dāng)然明白，資訊的質(zhì)量不能單以篇幅衡量。然而，我們很高興許多股東均贊揚(yáng)我們思路清晰，而本公司的股價(jià)表現(xiàn)在近十年來亦跑贏同儕。本人敢說，我們由備受忽略變成一家受到尊重的公司。

　　競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境方面，過去十年來內(nèi)地一些商業(yè)地產(chǎn)商有所改進(jìn)，但據(jù)我們?cè)u(píng)估，本集團(tuán)仍然擁有相當(dāng)?shù)念I(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。這當(dāng)然是指我們擁有項(xiàng)目的城市而言，而這與我們也最息息相關(guān)。我們慶幸在此等城市成功購(gòu)入一些位置最佳的地塊。只要我們按照一貫的最高標(biāo)準(zhǔn)打造各個(gè)項(xiàng)目，而內(nèi)地市場(chǎng)能保持堅(jiān)穩(wěn)，我們應(yīng)可享有燦爛的未來。

　　如本人過往所述，本公司現(xiàn)已進(jìn)入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。未來數(shù)年，在繼續(xù)物色更多地塊的同時(shí)，我們將日益專注于營(yíng)運(yùn)工作。因此，本人未必需要撰寫長(zhǎng)篇的致股東函，惟倘有需要我會(huì)毫不猶豫重拾舊習(xí)。

　　二零零九年中，本人曾撰論二零一零年代是恒隆黃金時(shí)期的開始。我們至今仍然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，原因是我們自二零零五年以來在內(nèi)地的所有努力均開始取得成果。多年的土地購(gòu)置和施工，正陸續(xù)打造出多項(xiàng)世界級(jí)商業(yè)綜合項(xiàng)目以供出租。由于各項(xiàng)目將于未來數(shù)年陸續(xù)開幕，而新項(xiàng)目尤其商場(chǎng)通常需要一至兩個(gè)租賃周期方趨穩(wěn)定，因此這個(gè)黃金時(shí)期將在這十年逐步實(shí)現(xiàn)。換句話說，豐收期指日可待。

　　無可否認(rèn)，我們現(xiàn)已開始看到收成。新項(xiàng)目順利落成，整體租金持續(xù)上升；租金邊際利潤(rùn)有所改善，租金收益率穩(wěn)步上揚(yáng)。更豐盛的前景經(jīng)已在望，只要我們穩(wěn)守航程，努力執(zhí)行，定能得到豐碩成果。

　　短期而言，來自香港的投資收益應(yīng)可保持穩(wěn)定。租金增長(zhǎng)率應(yīng)與去年相若，這是可以接受的。內(nèi)地方面，我們希望零售額會(huì)回升，所有物業(yè)的租金可望遞增。新商場(chǎng)料可進(jìn)一步提升營(yíng)運(yùn)效率，為溢利帶來裨益。

　　今年九月，坐擁十二萬平方米的無錫恒隆廣場(chǎng)的商場(chǎng)將會(huì)開業(yè)。該物業(yè)的租賃活動(dòng)進(jìn)展順利，預(yù)期開幕時(shí)會(huì)全部租出。迄今已簽約之單位租金頗為理想。無錫的恒隆廣場(chǎng)包括兩座辦公樓，第一座在落成后將是本集團(tuán)在上海以外的首座辦公樓，預(yù)計(jì)可于明年第一季開幕。該辦公樓現(xiàn)正進(jìn)行預(yù)租工作，反應(yīng)令人鼓舞。

　　我們?cè)芯苛艘欢螘r(shí)間，探討可否于今年底讓租戶遷入瀋陽的市府恒隆廣場(chǎng)首座辦公樓的較低樓層。這個(gè)將摩天大樓分階段落成的做法，在內(nèi)地前所未見，涉及的實(shí)際性和技術(shù)性困難不易解決。最終，該市及本集團(tuán)均認(rèn)為有關(guān)的挑戰(zhàn)和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)太大，因而打消念頭。整座辦公樓現(xiàn)將按原定計(jì)劃于二零一五年年初啟用。

　　如上文所述，我們并不預(yù)期今年會(huì)出售更多香港的非核心投資物業(yè)，但我們希望可出售已落成的住宅單位。視乎市況如何，跑馬地藍(lán)塘道項(xiàng)目可于今年第三季推售。盡管該物業(yè)只有十八個(gè)面積各約四百五十平方米的半獨(dú)立式洋房，但由于單位價(jià)格可能頗佳，故應(yīng)可帶來理想的溢利。

　　整體而言，二零一三年的溢利明顯取決于我們出售香港住宅單位的能力，而這亦需取決于市況。倘單看租金收入，我們頗有機(jī)會(huì)錄得穩(wěn)健增長(zhǎng)。

（審校：武瑾瑩）