公司判斷今年四季度市場會適應(yīng)新的政策度過消化期，可能今年市場復(fù)蘇的時間會比較短一些。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年的銷售及盈利均錄得較高的增幅。根據(jù)遠(yuǎn)洋3月12日公布的2012年業(yè)績報告，截至2012年12月31日止，公司實現(xiàn)協(xié)議銷售額311億元，同比上升15%，超額完成全年270億銷售目標(biāo)，并已鎖定銷售收入約349億元，將于今年和之后的財年入賬。去年全年更錄得營業(yè)額286.58億元，毛利為76.99億元，較去年同期分別上漲44%和23%。唯毛利率減少至27%。

　　然而在業(yè)績高增長的帶動下，遠(yuǎn)洋對于2013年的銷售預(yù)判并未表現(xiàn)出太激進(jìn)一面，反而卻顯得相當(dāng)保守。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明在3月13日全年業(yè)績發(fā)布會上透露，今年公司的銷售目標(biāo)定為350億元，較2012年311億銷售額增加15%。

　　李明承認(rèn)這是個相當(dāng)保守的決定。他指出，350億目標(biāo)的制定主要綜合考慮兩方面的因素，一是考慮目前產(chǎn)品的去化速度，“公司可以制定更高的目標(biāo)，380億、400億是可以達(dá)到的，但是我們要考慮存貨的周轉(zhuǎn)和去化速度。”按照遠(yuǎn)洋的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)，新盤一年之內(nèi)去化率要達(dá)到70%。老盤要達(dá)到50%；二則是考慮到對今天市場的預(yù)判，“公司判斷今年四季度市場會適應(yīng)新的政策度過消化期，可能今年市場復(fù)蘇的時間會比較短一些。”

　　一年的總結(jié)

　　但李明表示，公司并未因新近出臺的“新國五條”而對原定銷售計劃做出調(diào)整，公司還是按照政策的導(dǎo)向加強(qiáng)自住型產(chǎn)品的市場投入量，同時要加大商業(yè)物業(yè)的投資量。此外，針對高端產(chǎn)品項目，李明指出，由于該些類型產(chǎn)品基本上都在一線和熱點城市，這類區(qū)域?qū)儆谙拶彙⑾迌r區(qū)域，然公司不想對高端產(chǎn)品進(jìn)行降價，且希望能保持現(xiàn)有的節(jié)奏，故公司可能會將部分高端住宅轉(zhuǎn)成現(xiàn)房銷售，“因為限價主要是針對預(yù)售而言，如果我變成了現(xiàn)房，政府就不會管了，這很合理。”

　　看起來遠(yuǎn)洋已經(jīng)提前做了相關(guān)的準(zhǔn)備。一個直觀的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月31日，遠(yuǎn)洋已落成待售物業(yè)約達(dá)90.92億元，同比2011年底激增兩倍(2011：32.74億元)。不過，李明就上述數(shù)據(jù)做了解釋稱，存貨量突增主要因為60%以上的新盤是于2012年下半年推出，更有三分之一于四季度推出，但真正現(xiàn)房存貨規(guī)模非常低，僅一二十億左右。

　　同時，李明亦明確，雖銷售目標(biāo)上漲幅度僅有15%左右，但這不會對公司今年的貸款規(guī)模產(chǎn)生任何影響。“目前遠(yuǎn)洋擁有400億凈資產(chǎn)，總資產(chǎn)值也達(dá)到1300億，雖然遠(yuǎn)洋的銷售量在同行中不算大，但遠(yuǎn)洋的凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)的規(guī)模不算小。我的意思是說公司的貸款資源和資本的實力擺在這里，所以不會影響公司的貸款。遠(yuǎn)洋不需要靠借貸過日子。”同時，他亦表示，2012年遠(yuǎn)洋37億元的正現(xiàn)金流是在降低有息負(fù)債近20億的前提下實現(xiàn)的，而目前遠(yuǎn)洋的有息負(fù)債規(guī)模還在不斷下降過程中。“公司目前不會增加有息負(fù)債的規(guī)模，但是會調(diào)整負(fù)債的結(jié)構(gòu)。”

　　李明亦指出，2012年實現(xiàn)的37億元凈收益中有30%左右、超過10億元來自商業(yè)物業(yè)。

　　顯然，商業(yè)物業(yè)今年起將逐步成為遠(yuǎn)洋的又一業(yè)績增長點。“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)物業(yè)方面已經(jīng)做了幾年了，經(jīng)過五年的努力，從今年開始我們每一年都可以有25萬平方米以上商業(yè)物業(yè)投入運(yùn)營。公司在商業(yè)物業(yè)方面有一個'432'策略，總資產(chǎn)當(dāng)中要有40%投到商業(yè)地產(chǎn)或者投資性物業(yè)中。盈利有30%凈利潤未來將來源于商業(yè)物業(yè)，同時商業(yè)物業(yè)的營業(yè)收入要達(dá)到10%的規(guī)模。”

　　然而，在過去的2012年里，遠(yuǎn)洋與太古地產(chǎn)合作的北京遠(yuǎn)洋頤堤港項目正式開業(yè)，但“我們的商業(yè)物業(yè)本身都是剛剛開業(yè)，它的營業(yè)收入的增長還需要一年的試營業(yè)和磨合的過程。”故可以看到，在2012年的財報當(dāng)中，投資物業(yè)在營收的占比有所下滑，僅為1%。

　　李明就此解釋，這是由于投資型物業(yè)與開發(fā)物業(yè)基數(shù)不一所致。“就算開發(fā)業(yè)務(wù)增長10%，投資性物業(yè)增長20%，投資性物業(yè)的比例也下降。其實2012年我們的開發(fā)營業(yè)額增長了13%，但投資性物業(yè)增長22%。”

　　另外，李明也表示，今年遠(yuǎn)洋將在北京、深圳、沈陽、武漢等一二線城市增加土地儲備，“現(xiàn)在這些城市交易很活躍，價格壓力也很大，公司會堅持投資標(biāo)準(zhǔn)，寧可錯過機(jī)會，也不犯投資錯誤。除了適時的參與公開交易以外，公司也會參與深圳一些城中村改造，也會參與北京城市的商業(yè)規(guī)劃，我們更多會參與非掛牌形式的競爭，招標(biāo)或者一級土地開發(fā)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級等等。相信遠(yuǎn)洋在土地上還是有一定的經(jīng)驗，可以實現(xiàn)這些目標(biāo)。”

　　至于已進(jìn)入的三四線城市，李明稱，公司會按照可持續(xù)發(fā)展來配置土地資源。他進(jìn)一步介紹，遠(yuǎn)洋在土地方面的投資原則主要重點在已進(jìn)入的區(qū)域及為業(yè)績好、能力突出的團(tuán)隊優(yōu)先增加土地儲備。在住宅方面增加規(guī)模適中即20萬到30萬平方米的項目，同時還要加大對商業(yè)物業(yè)的土地儲備，當(dāng)然也要堅持項目毛利率的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2012年遠(yuǎn)洋新增三幅土地，總樓面面積1342萬平方米，應(yīng)占權(quán)益1027萬平方米，平均成本3300元/平方米。截至2012年末，遠(yuǎn)洋擁有土地儲備2296.9萬平方米，應(yīng)占權(quán)益部分為1937.5萬平方米。

　　李明表示，目前公司手持160億的現(xiàn)金，希望能保持目前0.43%的凈借貸比，但如果不增加凈借貸比，在不增加負(fù)債率的情況下遠(yuǎn)洋也有100億以上的資金用來購置土地。

　　公告顯示，于2012年12月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)金資源(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及受限制銀行存款總和)共計161.47億元，而流動比率為1.8倍，連同尚未使用的授信額度約329.73億元。

　　政策的預(yù)判

　　關(guān)于調(diào)控政策與市場走勢預(yù)判，李明認(rèn)為，新出臺的國五條政策，近期產(chǎn)生的影響會較大，畢竟此次出臺的政策級別還是相當(dāng)高。

　　“在過去的十年當(dāng)中一共出臺了九次宏觀調(diào)控政策，大致有三種形式：一種是一個或兩個部委制定了一個政策，然后發(fā)文實施；第二種是國務(wù)院召開專門的會議以后通過通過通告和有關(guān)的文件頒布一些政策；這次則是先進(jìn)行了研究，1月份住建部就組織財政、發(fā)改委、國土、稅種等部委進(jìn)行了長達(dá)兩個月的研究，國務(wù)院再開專題會進(jìn)行匯報，然后再專門下發(fā)文件，這是很嚴(yán)肅和認(rèn)真的一件事。像這種級別的政策出臺可能在過去的九次調(diào)控當(dāng)中，除了這次以外也只有2010年4月份十五條出臺是同樣的過程。我覺得中央政府對這次政策出臺還是很嚴(yán)肅，我個人和公司認(rèn)為短期內(nèi)這個政策對市場的影響還是很大的。”

　　反而李明認(rèn)為房產(chǎn)稅對樓市的影響并不大。“這次調(diào)控當(dāng)中有一條是要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點城市，房產(chǎn)稅我個人一直以為是個很復(fù)雜的問題，不認(rèn)為短期內(nèi)會對市場產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。”

　　其續(xù)稱，其實在任何一個國家征稅都需要兩個條件。一是稅種本身能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)分配的合理，二是征收的成本和征收的管理可實現(xiàn)，兩者缺一不可，但房產(chǎn)稅均不具備，“房產(chǎn)稅某種程度上是叫財富稅，稅種就三種：流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財富稅。財富稅是最難征收的，或者說是發(fā)達(dá)國家或稅制比較完整的國家才能實施。”

　　此外，也包括這次新國五條中提出的征20%所得稅。“在20年以前有關(guān)房屋所得稅國務(wù)院都有實施條例，經(jīng)過這么多年的行業(yè)發(fā)展，對產(chǎn)權(quán)登記，對價值評估，價格管理，交易的管理都逐步有了基礎(chǔ)和規(guī)范，所以今年才提出來嚴(yán)格征收20%。”

　　“所以，對于房產(chǎn)稅本身，目前中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和交易的管理，包括房地產(chǎn)整個的住房體系設(shè)計都不完善的情況下，實際上依靠房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)市場，我個人認(rèn)為不具備這個條件。還有，稅收的征收和管理，中國雖然取得了很大的進(jìn)步，但現(xiàn)在連營業(yè)稅改增值稅還在試點和逐步推行，一下子就在財富稅上做很多文章這不現(xiàn)實。但推出試點我覺得是非常有必要的，但試點沒有十年的時間都不會得出全國推廣的經(jīng)驗。現(xiàn)在已經(jīng)推廣了兩個城市，上海和重慶，兩三年過去了，到現(xiàn)在也沒有得出什么經(jīng)驗，也只能繼續(xù)實踐，這是一個漫長的過程。中央政府提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點還是著眼于明確調(diào)控不放松，穩(wěn)定購房者預(yù)期，建立長效住房機(jī)制這三個核心點來提出的。”

　　就在業(yè)績會發(fā)布同天，深圳亦傳出將實施限漲令，“這個在北京早已經(jīng)實施了，基本原理是，你第二期的價格不能高于前期成交的價格，這個政策已經(jīng)實施兩年多了。”李明并不感到意外，并表示對該政策持支持態(tài)度。“每個行業(yè)只有在供不應(yīng)求的情況下才允許預(yù)售，國家為了扶持房地產(chǎn)業(yè)，不管你供過于求或者供不應(yīng)求都可以預(yù)售，所以管理價格是天經(jīng)地義的，首先我非常支持。”

　　至于開發(fā)商要做的，就是在項目剛推的時候把價格設(shè)計好，“你如果還是按照自己的邏輯，開一個盤，低開高走，價格逐步提升，這就是你對國家政策理解的不到位。

　　我們在深圳有項目，我們的項目價格不錯，按照北京的價格第一次就申請到位了，所以限漲令對我們沒什么影響。如果降了，我們的毛利率水平也不錯，所以關(guān)鍵要適應(yīng)政策。”

　　至于針對房價上漲幅度的預(yù)測，李明認(rèn)為，房價基本穩(wěn)定保持個位數(shù)增長是合理的“因為在過去的2011年和2012年中，2011年房價是個位數(shù)的負(fù)增長，2012年是正增長，有的城市也是兩位數(shù)，但也不大，11%、12%，有的是個位數(shù)。但是要考慮2012年房價上漲同比的是2011年，所以從宏觀方面來講，2011、2012年房價等于沒漲，這從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中很容易得出來。所以，保持房價在未來幾年中有個位數(shù)的增長，起碼和CPI的指數(shù)3%、4%左右一樣是合理的，也是可能的，也是政府希望看到的。”